Изгонват ме от офиса под наем. Какво да правя? Какво става, ако наемодателят се опита да изгони преди крайния срок, посочен в договора за наем? Какво да направите, ако наемодателят изгони по-рано

Какво да направите, ако хазяинът ви изгони

Намирането и наемането на помещения е вечно главоболие за предприемачите. Когато процесът приключи успешно, е твърде рано да се отпуснете. Най-лошите проблеми може да предстоят. Недобросъвестни хазяи могат неочаквано да запушат вратата, да блокират достъпа или да запечатат помещението заедно с намиращото се в него имущество. За да не се случи това, Secret, съвместно с юристи, изготви ръководство за комуникация със собствениците на търговски обекти.

Теория
1. Разгледайте договора за наем

Тимофей Ермак, старши партньор в адвокатска кантора "Юрлов и партньори":
Спецификата на наемните отношения е, че много от техните аспекти не са пряко регулирани от закона. Много важни разпоредби (процедурата за разплащане между страните, връщане на помещения, ремонти, оперативни разходи) трябва да бъдат уредени директно в договора за наем. Най-вероятно по много въпроси договорът ще съдържа позиция, която очевидно е изгодна за наемодателя, което прави наемателя почти безсилен.

Ако правото на лизингодателя да прекрати едностранно договора не се съдържа в договора, прекратяването преди изтичане на срока може да стане само по съдебен ред. Необходимо е да се съсредоточи върху член 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

2. Проверете писменото известие за прекратяване
Евгений Красноперов, юрист в Юристат
Преди да прекрати договора, наемодателят е длъжен да изпрати писмено предупреждение за необходимостта от изпълнение на задълженията по договора и за намерението за прекратяване на договора.

3. Разберете защо ви изгонват

Ако исковете са свързани с нарушения на условията на договора от самия наемател (например нарушаване на условията за прехвърляне на наем, повреда на помещения), давайки на наемодателя правото да прекрати договора предсрочно в съда на на основание член 619 от Гражданския кодекс или едностранно да се откаже от него извън съда въз основа на разпоредбите на самия договор, тогава наемателят трябва да спре съответните нарушения.

4. Говорете с наемодателя
Жана Александрова, юрисконсулт на Intercession:

По време на криза наемодателите не са изгодни да губят наематели, тъй като голям брой търговски и офис площи са празни. Следователно всеки конфликт може да се опита да бъде решен мирно. При дълг е възможно да се договори временно намаление на наема, или разсрочване, или плащане на дълга чрез гаранционен депозит.

5. Сключете нов договор
Александър Баталов, консултант в областта на недвижимите имоти и строителството на CMS:

След отстраняване на нарушението резултатите от преговорите с наемодателя трябва да бъдат записани в писмен документ (споразумение, протокол или меморандум). В него наемодателят ще потвърди изпълнението на изискванията и липсата на претенции към наемателя като основание за предсрочно прекратяване на договора за наем.

6. Изчакайте призовка и не ходете никъде
Андрей Кузмин, старши партньор в Titov, Kuzmin & Partners:

Ако не е било възможно да се постигне споразумение, трябва да се разбере, че без специална клауза в договора наемодателят няма право да ограничи достъпа ви до помещенията и да задържи собствеността ви до прекратяване на договора. В случай на подобни действия можете да се свържете с правоприлагащите органи, както и да подадете иск до наемодателя с искане за обезщетение за загуби. Докато наемодателят ограничава достъпа до помещенията, организацията не може да извършва дейности, което води до загуби.

Евгений Красноперов, адвокат в Юристат:

Изискването за прекратяване на договора може да бъде предявено от наемодателя в съда само след като наемателят откаже да предложи прекратяване на договора или не получи отговор в рамките на 30 дни.

7. Фиксирайте изискванията на наемодателя
Лада Горелик, управляващ партньор на Московската адвокатска колегия Горелик и партньори:
Размяна на съобщения и уведомления в писмен вид, по начините, предвидени в договора, и само на подходящите адреси, посочени в договора. Ако такива условия не са били договорени предварително, свържете се с препоръчана поща с обратна разписка, по пощата или с куриерска служба, с бележка, че известието е надлежно доставено на представителя на наемодателя (дори ако наемодателят седи в стаята до ти).

В никакъв случай не подписвайте бележки и актове без да ги гледате. Например, наемодателят ви носи акт, че сте развалили наетото помещение, което не е вярно. Отразете в този акт, че документът е съставен без Ваше присъствие, че страните не са създали комисия, че не сте влошили помещенията, а сте го приели в този вид и категорично не сте съгласни с акта. След като получите такива актове, не забравяйте да изпратите писмо до наемодателя, в което са изброени всички факти, които не отговарят на действителността и са причинили вашето несъгласие.

8. Спрете да плащате
Александър Баталов, консултант в областта на недвижимите имоти и строителството на CMS:

Въз основа на член 328 от Гражданския кодекс на Руската федерация наемателят има право да спре плащането на наема като насрещно неизпълнение.

9. Премахване на собственост
Тимофей Ермак, старши партньор в адвокатска кантора "Юрлов и партньори":
В случай на конфликт с наемодателя, наемателят е в неравностойно положение, тъй като собственикът може да блокира достъпа до помещенията и да блокира собствеността на наемателя там. В този случай наемодателят се позовава на нормите на закона "за задържане" и оправдава действията си с гаранция за обезщетение за загубите си. Има голяма вероятност имотът да бъде задържан, докато вашият спор бъде разгледан от съда, а може би дори да изчезне безследно. Ето защо, ако конфликтът е преминал в открита фаза, по-добре е незабавно да извадите имота и да уведомите собственика за освобождаването на помещенията, за да не "получавате" допълнителни наемни плащания. Ако вашата собственост е незаконно задържана от наемателя, можете да подадете молба до правоприлагащите органи с декларация за произвол или да заведете дело в съда за възстановяване на собственост от чуждо незаконно притежание.

Михаил Колотов, ръководител на практика "Земя. Недвижими имоти. Инвестиции" на компания ENSO:
Ако наемодателят е запечатал помещенията, при липса на нарушения, препоръчваме безопасно да премахнете печатите, тъй като това запечатване няма правно значение.

Лада Горелик, управляващ партньор на Московската адвокатска колегия Горелик и партньори:
В случай на блокиране на достъпа до наетото помещение (охраната не ви пуска, сменени ключалки и т.н.), непременно се обадете в полицията и отпишете този факт в протокола. Освен това е необходимо да изпратите искова молба до наемодателя, в която да посочите, че цената на вашето оборудване/мебели/стоки е толкова висока, че в момента наемодателят ще носи отговорност за безопасността на вашия имот, който поради незаконни отказ за допускане до наетото помещение, претърпявате значителни загуби в такъв или такъв размер и че възнамерявате да възстановите загубите от наемодателя по съдебен ред.

Ако допускането ви до наетото помещение е подновено, не влизайте без представители на собственика. Необходимо е да се създаде комисия и да се извърши опис на имуществото. Ако наемодателят или негови представители откажат да участват в работата на комисията или да подпишат акта за опис на имота, трябва да направите бележки за това с участието на незаинтересовани свидетели на случващото се (не от служителите на вашата фирма) или да поканите нотариус да запише какво се случва. Също така е желателно да се провежда видеозаснемане и аудиозапис на случващото се.

10. Отидете сами на съд
Александър Баталов, консултант в областта на недвижимите имоти и строителството на CMS:
Наемателят има право да заведе дело срещу наемодателя за отстраняване на нарушенията на правата на наемателя и пречките пред използването на помещенията въз основа на членове 304 и 305 от Гражданския кодекс на Руската федерация и за компенсиране на загубите, причинени от тези нарушения. В подкрепа на исковете пред съда трябва да бъдат представени писмени и други доказателства, събрани от наемателя.

Вторият вариант е да се обърнете към съда с иск за предсрочно прекратяване на договора въз основа на параграф 1 от член 620 от Гражданския кодекс. Ако наемателят реши напълно да освободи помещението, първо трябва да фиксирате текущото състояние (за предпочитане със снимки) под формата на акт и да се опитате да гарантирате, че актът е подписан от представителите на наемодателя. В същото време наемателят трябва да търси нови помещения. Разходите за съхраняване на имота и намиране и наемане на нови помещения могат да бъдат претендирани като загуби, които трябва да бъдат възстановени от наемодателя едновременно с прекратяването на наемния договор.

Практикувайте
Алексей Гордейчик, управляващ директор на групата компании "Гордейчик и партньори":
През последните няколко години подходът на съдилищата и законодателя към възможността за дерогация от преките разпоредби на закона, тоест към така наречената „свобода на договаряне“, се промени значително. Сега е разрешено всичко, което не е изрично забранено под заплахата от недействителност и (или) не е свързано със злоупотреба с правото, не нарушава правата на други лица, както и обществените интереси. Тази практика обаче не е стабилна. За един прецедент във ваша полза почти винаги можете да намерите друг противоположен по съдържание.

Има само един определящ елемент. При такива спорове предимство има този, който е в състояние да осигури физически контрол (владение) на спорния обект. Ако наемодателят може да затрудни влизането на вашите служители и посетители в помещенията, по-добре е да потърсите мирен изход, за да се разделите с най-малко загуби. Необходимо е да се прибягва до методи на конфронтация, включително правни, само в крайни случаи.

Ако силата е на страната на наемателя, тогава можете да започнете да изчислявате опции със задържане на помещенията и едновременна съдебна защита от действията на собственика. В този случай в никакъв случай не трябва да забравяте внимателно да платите наема в частта, която признавате.

Олга Косец, президент на Международната обществена организация за подкрепа и защита на малкия и среден бизнес „Бизнес хора“:
Имам четири правила, които спазвам при сключването на всякакви договори. Първият е да прочетете договора за наем, предоставен от втората страна. Второто е да предоставите своя собствена версия на договора или изменения в изпратената версия. Третото е да координирате и най-малките детайли, особено по отношение на раздялата. Четвърто – никога не подписвайте договор без предварителна консултация с юристи.

Най-големият проблем в отношенията наемодател-наемател са сивите схеми за плащане на наем и устните договори. Ако от вас се изисква частично плащане в плик, повярвайте ми, тогава ще бъде невъзможно да докажете своя случай в съда. Повечето конфликтни ситуации възникват именно с този алгоритъм на взаимоотношения.

Имам няколко примера за трудни разводи на наематели. Във всички случаи аз, позовавайки се на клаузите на сключения договор, действах според написаното. Наемателят е нарушил условията на месечното плащане в продължение на шест месеца. Санкциите за забавяне бяха посочени в договора, но никога не се прилагаха. Изпратихме рекламационно писмо и уведомихме, че според договора фирмата е длъжна да плати неустойки. В случай на продължаващо нарушаване на графика за плащане възнамеряваме да прекратим договора. Нямаше отговор на нашето писмо. Освен това след известно време наемателят спря да общува и да отговаря на телефонни обаждания. Плащанията са напълно спрени.

В складовата площ, която притежавам лично на право на собственост, имаше голямо количество корпусна мебел на наемателя. Две седмици по-късно в присъствието на трима мои служители бяхме принудени да отворим помещението. Направихме опис на имуществото на наемателя и протокол за аутопсия, изпратихме копия на юридическия адрес на фирмата с препоръчана поща. Както се оказа по-късно, компанията има сериозни финансови проблеми. Те вече водеха съдебни спорове със собственика на търговската площ в съседния търговски център. Анализирах ситуацията по отношение на платежоспособността му и разбрах, че най-евтиният начин за мен е да се разделя с нещастния предприемач възможно най-скоро. Разреших да се изнесат мебелите.

Моята лоялност се дължи не на широка душа, а на финансова пресметливост. Понякога съпротивата си има цена. Предпочитам досъдебно разрешаване на конфликта с непълно удовлетворение и на двете страни. В случая, който описах, наемателят загуби депозит в размер на месечната лихва по договор, а стаята ми стоеше празна няколко месеца, докато търсихме нов клиент.

Елена Мишина, ръководител на отдел „Търговски недвижими имоти“ в Est-a-Tet:

Днес в повечето случаи се сключват споразумения между наемателя и собственика на търговски помещения, в които задължително се определят условията за прекратяване на договора за наем, само за да се избегнат конфликтни ситуации в бъдеще. Не съм виждал детективски истории, когато собственици изгонват наематели, затварят помещенията си и запазват собствеността си. Повиши се нивото на правна грамотност сред хората. По правило договорите предвиждат, че собственикът има право на предсрочно прекратяване на договора с предизвестие на наемателя най-малко един месец предварително порадинарушение от страна на наемателя на договора или поради промяна в лични обстоятелства.

Тайната на компанията Виктор Фещенко

Собственикът на наетия апартамент внезапно предложи да вземете и освободите апартамента възможно най-скоро, въпреки че споразумението за наемане на апартамента е за по-дълъг период? В какви случаи собственикът не може да изгони наетия апартамент преди уговорения срок?

Свързани материали:

Всичко зависи от наличието на договор за лизинг (наемане) или липсата му. Ако договор за наем(наем) е и е съставен правилно, той ще стане вашето оръжие в спор относно условията за наемане на апартамент.

Права на наемателя:

живеят под наем;
съдете в случай на неспазване от наемодателя.

Задължения на собственика на наетия апартамент (член 676):

прехвърляне на наемателя на свободна жилищна площ в състояние, годно за живеене;
предоставят или осигуряват предоставянето на необходимите комунални услуги на наемателя срещу заплащане, осигуряват ремонта на общата собственост на жилищна сграда и устройства за предоставяне на комунални услуги, разположени в жилищна сграда.

Без договор

Има договор за наем на жилищене е подписан, и не сте взели касова бележка за платен наем от хазяина, уви, остава само да се изнесете. Без да наемате, можете да бъдете изгонен просто поради промяна на плановете или защото сте наводнили цвете в апартамент, който сте обитавали. В този случай ще бъде трудно да получите от съда решение относно вашето пребиваване за периода, който е договорен при преместване в апартамент. Няма нищо, което да документира факта на наемане на жилище и неговите условия, освен да предостави повече свидетели, които са видели как сте прехвърлили наема на собственика и сте се споразумели за условията на пребиваване.

Ако собственикът на апартамент под наем заплаши със съд и други наказания, като например полиция, чувствайте се свободни. Съдията ще бъде на ваша страна, освен ако наемодателят не може да докаже, че вие сте нарушили договора за наем.

Имайте предвид, че ако срокът на договора за наем е към края си, наемодателят трябва да ви уведоми за отказа да го подновите три месеца предварително. Ако нито вие, нито наемодателят сте се погрижили за удължаването и неговата валидност е на път да изтече, възниква спорна ситуация, защото ако наемодателят не е предупредил за намеренията си, както трябва да е, от правна гледна точка, договорът е счита се за разширен (, стр. 684) .

използването от наемателя или други граждани, за чиито действия той е отговорен, на жилищните помещения за други цели или систематичното им нарушаване на правата и интересите на съседите.

Със съдебно решение на наемателя може да бъде даден срок за отстраняване на нарушенията, послужили като основание за прекратяване на договора за наем. Ако през този период наемателят не вземе всички необходими мерки, съдът, при повторно заявление на наемодателя, решава да прекрати договора за наем.

Прахът е глупост. Надявам се, че ще имате всички правни основания да докажете, че това са глупости. Разбира се, трябва да прегледате всичките си документи и не можете да дадете съвет задочно, защото лекарят също няма да даде съвет задочно. Така че засега, просто разсъждавам на глас...

Така че нека се опитаме да го разберем...

Много е важно да разберете какъв е вашият договор.

Струва ми се, че е по-вероятно да имате договор за „наем на жилищни помещения“ (глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а не изобщо договор за наем на жилищни имоти (наем на жилищни помещения).

Ако един гражданин-собственик (не юридическо лице) на жилище е прехвърлил жилище на вас (като гражданин-физическо лице) за ползване („наем“), тогава независимо от това как сте нарекли това споразумение, това ще бъде „наем на жилищни помещения” и ще се регулира от нормите на глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация и повечето от тези норми ще бъдат валидни, дори ако условията на договора им противоречат.

Договорът за наем на жилище е, когато наемодателят е юридическо лице, тогава това наистина е договор за наем, а не договор за наем.

Щом имате трудов договор, оттук следват редица важни изводи.

1). Не е необходима държавна регистрация на трудовия договор, поне за пет години(това е максималният срок, между другото! И ако срокът на работа не е посочен, тогава той е равен на 5 години !!! Чл. 683). Това е само договор за наем на жилище за период от повече от една година, подлежащ на държавна регистрация в териториалния отдел на Rosreestr.

2). Наемодателят ("наемодателя") може да прекрати договора само по съдебен път!!! Договорът за наем се различава от договора за наем по това, че наемателят на апартамент под наем може да прекрати договора само чрез съда и всички условия за прекратяване на договора за наем могат да бъдат предписани в договора за наем ... Вижте чл. 687 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Затова, ако имате договор за наем, нека първо хазяинът да отиде на съд и ако съдът реши, че трябва да прекрати договора поради прах, тогава ... и тогава нека съдът все пак реши изгонването ви от "наетите" помещения... (виж член 688 от Гражданския кодекс).

Като цяло, прилагам ви всички норми на Гражданския кодекс за наемане - прочетете го, има много интересни неща. Трудовият договор по принцип е повече във ваша полза (в полза на наемателя), отколкото в полза на собственика на апартамента... :) Надявам се да се зарадвате на изобилието от законови възможности.

3). Не се изисква нотариална заверка на договора, ако има писмен договор - всичко е изрядно. Освен това без съдебно решение (по-точно без изпълнителен лист за това съдебно решение) По принцип не можете да бъдете изгонен от апартамента! Живейте си живота спокойно по-нататък, ако ви изгонят - обадете се в полицията и покажете договора. Можете да бъдете изгонен само по съдебен път!!!

Вярно, имайте предвид, че ако живеете там повече от 90 дни, тогава трябва да имате временна регистрация по местоживеене... Иначе и ти нарушаваш ... Може и така да се измъкнеш - на всеки 85 дни заминаваш някъде (пази си билетите :), тогава няма непрекъснат престой от 90 дни. Може да възникне и въпрос относно регистрацията ... Но това са дреболии - във всеки случай с договор за наем („лизинг“) имате право да живеете в апартамент.

четири). И така, че „наемодателят“ да не проверява отново праха, поискайте обяснение от него - на какво основание той идва в апартамента, за да го провери? Посочено ли е това право в договора? Не? Е, не му позволявай! Той доброволно временно се отказа от правото си на ползване на апартамента си (ограничи правото си на ползване), като напълно прехвърли това право на ползване на вас за периода на наема. Сега ТОЙ НЯМА ПРАВО ДА ПОЛЗВА АПАРТАМЕНТА СИ!Уви, би било хубаво местният районен полицай да разбере това добре ... Но законово е така, знайте и го използвайте! Обадете се на районния и го оставете да ви защити от наглия собственик. Ако районният полицай защитава, тогава той е добре запознат с гражданското право ... Като цяло, говорете с районния полицай, обяснете му всичко, покажете препратки към закона - те също трябва да бъдат обучени, така че да са грамотни ! :)

Често възникват конфликти между собствениците на фирми и собствениците на помещения, в резултат на които собственикът може да поиска освобождаване на помещенията. Виновникът за тази ситуация може да бъде както наемателят, така и самият наемодател.

Ако се окажете в тази ситуация, важно е да запомните, че независимо кой е нарушил условията на договора, предприемачът е в по-добра позиция и може да разчита поне на забавяне на „изгонването“ до получаване на съдебно решение.

Леонид Титов, юрисконсулт на адвокатска кантора Alta Via, разказва как да се държим в такава ситуация.

Как да се предпазите от изгонване?

За съжаление е невъзможно напълно да се елиминира възможността за изгонване. Но добре написан договор за наем минимизира риска от ранна загуба на правото на ползване на помещенията. Целта на всеки договор трябва да бъде разработването на адекватна система за проверки и баланси, която ще ограничи двете страни от злоупотреби.

Желателно е ясно да посочите следните условия в договора:

процедурата за промяна на наема, за да се намали рискът от конфликт поради несъгласие с размера на плащанията;
процедурата за обмен на правно значими съобщения (например съгласуване на преустройство, пренаемане и т.н.), така че в бъдеще собственикът или наемателят да не може да се позовава на факта, че всяко известие не е получено навреме или изобщо не е получено ;
случаи, когато собственикът има право да прекрати едностранно договора за наем. Възможно е да се установи за него безусловно право на такова прекратяване, но в същото време да се предвиди изплащане на обезщетение на наемателя;
възможно е да се установи забрана за едностранно прекратяване на договора от наемателя и да се предвиди неустойка за нарушение на това условие;
разумен срок, през който наемателят трябва да напусне помещението в случай на предсрочно прекратяване на договора.

Как да се държим, за да избегнем възможен конфликт?

За целта е необходимо стриктно спазване на договорните отношения, спазване на изискванията на наемодателя за ползване на помещенията. Координирайте с наемодателя (и ако споразумението не е предвидено в споразумението, уведомете за намерението за извършване) определени действия с предмета на лизинга, например:

пренаемане;
преустройство или инсталиране на неразделни подобрения;
промяна на декоративния вид на входната група;
монтаж на рекламни конструкции на фасадата на сградата или на входа.

В този случай в никакъв случай не трябва винаги да продължавате за наемодателя. Ако наемодателят предяви изисквания, които не са предвидени в договора, е необходимо деликатно да му посочите това в писмен вид, като се позовавате на договора за наем.

Какво да направите, ако собственикът вече е обявил намерението си да прекрати договора за наем?

На първо място, наемателят трябва да разбере мотивацията на наемодателя. Това може да бъде или реакция на несправедливите действия на наемателя (забавен наем, некоординирано преустройство и т.н.), или търговски интерес на наемодателя, например:

получаване на по-добра оферта от трета страна;
блъф с цел увеличаване на наема по време на преговори;
несъответствие между планираните приходи от отдаване под наем на помещения с реалната ситуация;
рязка промяна в ситуацията на пазара на недвижими имоти и така нататък.

В някои случаи по време на преговорите е възможно да се постигнат по-изгодни условия, в други е по-добре да се договорите за предсрочно прекратяване или увеличаване на наемните плащания. Винаги можете да измислите план за отстъпление, да започнете да търсите друго място за наемане. Основното нещо е да не започвате веднага конфликт с наемодателя и да не извършвате необмислени действия.

Как се провеждат предсъдебни преговори?

Всеки договор за наем обикновено съдържа формулировката: „Страните ще се опитат да разрешат всяка конфликтна ситуация чрез преговори ...“. Тази формулировка всъщност задължава собственика и наемателя да спазват исковата процедура за разрешаване на конфликта, преди да се обърнат към съда. Обикновено никоя от страните не се интересува от съдебни спорове, тъй като те са много скъпи и често не постигат желания резултат.

Когато преговаряте, трябва ясно да дефинирате позицията си. В същото време е наложително да се предложат различни варианти за разрешаване на спора и получаване на желания резултат. Целта на преговорите във всеки случай е да се избегнат съдебни спорове и въпреки това да се постигне желаният резултат.

В какъв случай е по-добре да напуснете наетото помещение без допълнителен конфликт?

Има случаи, когато е по-добре да напуснете помещението без допълнителни въпроси:

самият наемател е нарушил договора за наем;
наемодателят предлага благоприятно обезщетение при прекратяване на договора;
наемателят има алтернативно помещение за по-нататъшна работа;
по време на преговорите беше постигнат компромис, наемодателят се съгласява да изпълни редица условия или да „прости“ на наемателя за нарушения.

Как да прехвърлите заеманите помещения на собственика, който отказва да го приеме?

Често възникват проблеми, когато страните вече са се споразумели за предсрочното връщане на помещенията от лизинга, с директното му прехвърляне съгласно акта за приемане. При прехвърляне на помещението наемателят трябва да съгласува с наемодателя датата на прехвърляне и да приведе помещението в състоянието, което е договорено при сключването на договора.

Ако собственикът откаже да приеме помещението по причина, с която наемателят не е съгласен, е необходимо:

едностранно да подпише акта за приемане и предаване;
опитайте се да заснемете процеса на прехвърляне в снимка или видеоклип;
изпращане на ключовете и едностранно подписания акт на наемодателя по пощата на посочения в договора адрес.

Тези действия допълнително ще докажат навременното връщане на помещенията, което ще стане основание за неначисляване на допълнителен наем.

Какво да направите, ако наемодателят възпрепятства достъпа до помещението, например смени ключалките?

Такива ситуации се случват често и в повечето случаи имат основателни причини. Ако това се случи, съдът най-вероятно е неизбежен, така че трябва да се опитате да получите достъп до помещенията.

Процедурата зависи от причините, но при всички случаи е необходимо да се изготви иск с ясни изисквания и предложения към наемодателя, като например:

посочете условията, които трябва да бъдат изпълнени от наемателя, за да се върне достъпът до помещенията;
посочете възможността за възстановяване на загуби / санкции за неизползване на помещенията по предназначение;
предложете начин за разрешаване на конфликта.

Най-често собственикът блокира достъпа до помещението поради грубо нарушение от страна на наемателя на задълженията му по договора. И всички случаи, когато наемодателят има право на това, трябва да бъдат посочени в договора. Ако не съдържа такива условия, то действията на наемодателя са незаконосъобразни и подлежат на оспорване.

Как да се подготвим за дело със собственик?

Ако по време на преговорите не е било възможно да се постигне разбирателство, в случай на съдебен процес е необходимо да се съберат документи, доказващи, че наемателят спазва условията на договора.

Обикновено изглежда така:

документи, потвърждаващи координацията на определени действия с помещенията;
документи, потвърждаващи навременното плащане (ако по време на конфликта е имало дълг, препоръчително е да го изплатите);
документи, съдържащи информация за досъдебни преговори (искове, уведомления и др.);
документи, потвърждаващи опитите за връщане на заетите помещения на наемодателя.

Най-важният документ за оспорване на позицията на наемодателя е досъдебна експертиза, потвърждаваща или отричаща спорните точки. Тези документи потвърждават добросъвестните намерения на наемателя и позволяват на съда да докаже интереса си от разрешаване на конфликта.

Ако в резултат на действията на собственика претърпя загуби, мога ли да докажа това и да получа обезщетение?

Да, възможно е. За да направите това, е необходимо ясно да се определи в договора в кои случаи наемателят има право на обезщетение за загуби. Освен това можете да зададете максималния размер на загубите, които лизингодателят е длъжен да компенсира в определени случаи.

Ако в договора няма такива условия, е доста трудно да се докаже размерът на щетите. Но за да има шанс за положителен резултат, е необходимо да се записват подробно всички претърпени загуби, както реални, така и пропуснати ползи.

Намирането и наемането на помещения е вечно главоболие за предприемачите. Когато процесът приключи успешно, е твърде рано да се отпуснете. Най-лошите проблеми може да предстоят. Недобросъвестни хазяи могат неочаквано да запушат вратата, да блокират достъпа или да запечатат помещението заедно с намиращото се в него имущество. За да не се случи това, Секрет, съвместно с юристи, изготви ръководство за комуникация със собствениците на търговски обекти.

Теория

1. Разгледайте договора за наем

Спецификата на наемните отношения е, че много от техните аспекти не са пряко регулирани от закона. Много важни разпоредби (процедурата за разплащане между страните, връщане на помещения, ремонти, оперативни разходи) трябва да бъдат уредени директно в договора за наем. Най-вероятно по много въпроси договорът ще съдържа позиция, която очевидно е изгодна за наемодателя, което прави наемателя почти безсилен.

2. Проверете писменото известие за прекратяване

Преди да прекрати договора, наемодателят е длъжен да изпрати писмено предупреждение за необходимостта от изпълнение на задълженията по договора и за намерението за прекратяване на договора.

3. Разберете защо ви изгонват

Ако исковете са свързани с нарушения на условията на договора от самия наемател (например нарушаване на условията за прехвърляне на наем, повреда на помещения), давайки на наемодателя правото да прекрати договора предсрочно в съда на на основание член 619 от Гражданския кодекс или едностранно да се откаже от него извън съда въз основа на разпоредбите на самия договор, тогава наемателят трябва да спре съответните нарушения.

4. Говорете с наемодателя

Жана Александрова

Юридически съветник на застъпничеството

По време на криза наемодателите не са изгодни да губят наематели, тъй като голям брой търговски и офис площи са празни. Следователно всеки конфликт може да се опита да бъде решен мирно. При дълг е възможно да се договори временно намаление на наема, или разсрочване, или плащане на дълга чрез гаранционен депозит.

5. Сключете нов договор

След отстраняване на нарушението резултатите от преговорите с наемодателя трябва да бъдат записани в писмен документ (споразумение, протокол или меморандум). В него наемодателят ще потвърди изпълнението на изискванията и липсата на претенции към наемателя като основание за предсрочно прекратяване на договора за наем.

6. Изчакайте призовка и не ходете никъде

Андрей Кузмин

Старши съдружник в адвокатско дружество „Титов, Кузмин и партньори“.

Ако не е било възможно да се постигне споразумение, трябва да се разбере, че без специална клауза в договора наемодателят няма право да ограничи достъпа ви до помещенията и да задържи собствеността ви до прекратяване на договора. В случай на подобни действия можете да се свържете с правоприлагащите органи, както и да подадете иск до наемодателя с искане за обезщетение за загуби. Докато наемодателят ограничава достъпа до помещенията, организацията не може да извършва дейности, което води до загуби.

Евгений Красноперов

Адвокат в Юристат

Изискването за прекратяване на договора може да бъде предявено от наемодателя в съда само след като наемателят откаже да предложи прекратяване на договора или не получи отговор в рамките на 30 дни.

7. Фиксирайте изискванията на наемодателя

Размяна на съобщения и уведомления в писмен вид, по начините, предвидени в договора, и само на подходящите адреси, посочени в договора. Ако такива условия не са били договорени предварително, свържете се с препоръчана поща с обратна разписка, по пощата или с куриерска служба, с бележка, че известието е надлежно доставено на представителя на наемодателя (дори ако наемодателят седи в стаята до ти).

В никакъв случай не подписвайте бележки и актове без да ги гледате. Например, наемодателят ви носи акт, че сте развалили наетото помещение, което не е вярно. Отразете в този акт, че документът е съставен без Ваше присъствие, че страните не са създали комисия, че не сте влошили помещенията, а сте го приели в този вид и категорично не сте съгласни с акта. След като получите такива актове, не забравяйте да изпратите писмо до наемодателя, в което са изброени всички факти, които не отговарят на действителността и са причинили вашето несъгласие.

8. Спрете да плащате

Въз основа на член 328 от Гражданския кодекс на Руската федерация наемателят има право да спре плащането на наема като насрещно неизпълнение.

9. Премахване на собственост

Тимофей Ермак

Старши съдружник на адвокатска кантора "Юрлов и партньори"

В случай на конфликт с наемодателя, наемателят е в неравностойно положение, тъй като собственикът може да блокира достъпа до помещенията и да блокира собствеността на наемателя там. В същото време наемодателят се позовава на нормите на закона „за задържане“ и оправдава действията си с гаранция за обезщетение за загубите си. Има голяма вероятност имотът да бъде задържан, докато вашият спор бъде разгледан от съда, а може би дори да изчезне безследно. Ето защо, ако конфликтът е преминал в открита фаза, по-добре е бързо да премахнете имота и да уведомите собственика за освобождаването на помещенията, за да не „получавате“ допълнителни наемни плащания. Ако вашата собственост е незаконно задържана от наемателя, можете да подадете молба до правоприлагащите органи с декларация за произвол или да заведете дело в съда за възстановяване на собственост от чуждо незаконно притежание.

Михаил Колотов

Ръководител на практика Land.Real Estate.Investment в ENSO

Лада Горелик

Управляващ партньор на Московската адвокатска колегия Горелик и партньори

В случай на блокиране на достъпа до наетото помещение (охраната не ви пуска, сменени ключалки и т.н.), непременно се обадете в полицията и отпишете този факт в протокола. Освен това е необходимо да изпратите искова молба до наемодателя, в която да посочите, че цената на вашето оборудване/мебели/стоки е толкова висока, че в момента наемодателят ще носи отговорност за безопасността на вашия имот, който поради незаконни отказ за допускане до наетото помещение, претърпявате значителни загуби в такъв или такъв размер и че възнамерявате да възстановите загубите от наемодателя по съдебен ред.

Ако допускането ви до наетото помещение е подновено, не влизайте без представители на собственика. Необходимо е да се създаде комисия и да се извърши опис на имуществото. Ако наемодателят или негови представители откажат да участват в работата на комисията или да подпишат акта за опис на имота, трябва да направите бележки за това с участието на незаинтересовани свидетели на случващото се (не от служителите на вашата фирма) или да поканите нотариус да запише какво се случва. Също така е желателно да се провежда видеозаснемане и аудиозапис на случващото се.

10. Отидете сами на съд

Александър Баталов

CMS консултант по недвижими имоти и строителна практика

Наемателят има право да заведе дело срещу наемодателя за отстраняване на нарушенията на правата на наемателя и пречките пред използването на помещенията въз основа на членове 304 и 305 от Гражданския кодекс на Руската федерация и за компенсиране на загубите, причинени от тези нарушения. В подкрепа на исковете пред съда трябва да бъдат представени писмени и други доказателства, събрани от наемателя.

Вторият вариант е да се обърнете към съда с иск за предсрочно прекратяване на договора въз основа на параграф 1 от член 620 от Гражданския кодекс. Ако наемателят реши напълно да освободи помещението, първо трябва да фиксирате текущото състояние (за предпочитане със снимки) под формата на акт и да се опитате да гарантирате, че актът е подписан от представителите на наемодателя. В същото време наемателят трябва да търси нови помещения. Разходите за съхраняване на имота и намиране и наемане на нови помещения могат да бъдат претендирани като загуби, които трябва да бъдат възстановени от наемодателя едновременно с прекратяването на наемния договор.

Практикувайте

Алексей Гордейчик

Управляващ директор на групата от компании "Гордейчик и партньори".

През последните няколко години подходът на съдилищата и законодателя към възможността за дерогация от преките предписания на закона, тоест към така наречената „свобода на договаряне“, се промени значително. Сега е разрешено всичко, което не е изрично забранено под заплахата от недействителност и (или) не е свързано със злоупотреба с правото, не нарушава правата на други лица, както и обществените интереси. Тази практика обаче не е стабилна. За един прецедент във ваша полза почти винаги можете да намерите друг противоположен по съдържание.

Има само един определящ елемент. При такива спорове предимство има този, който е в състояние да осигури физически контрол (владение) на спорния обект. Ако наемодателят може да затрудни влизането на вашите служители и посетители в помещенията, по-добре е да потърсите мирен изход, за да се разделите с най-малко загуби. Необходимо е да се прибягва до методи на конфронтация, включително правни, само в крайни случаи.

Ако силата е на страната на наемателя, тогава можете да започнете да изчислявате опции със задържане на помещенията и едновременна съдебна защита от действията на собственика. В този случай в никакъв случай не трябва да забравяте внимателно да платите наема в частта, която признавате.

Олга Косец

Президент на Международната обществена организация за подкрепа и защита на малкия и среден бизнес „Хора от бизнеса“

Имам четири правила, които спазвам при сключването на всякакви договори. Първият е да прочетете договора за наем, предоставен от втората страна. Второто е да предоставите своя собствена версия на договора или изменения в изпратената версия. Третото е да координирате и най-малките детайли, особено по отношение на раздялата. Четвърто – никога не подписвайте договор без предварителна консултация с юристи.

Най-големият проблем в отношенията наемодател-наемател са сивите схеми за плащане на наем и устните договорки. Ако от вас се изисква частично плащане в плик, повярвайте ми, тогава ще бъде невъзможно да докажете своя случай в съда. Повечето конфликтни ситуации възникват именно с този алгоритъм на взаимоотношения. Имам няколко примера за трудни разводи на наематели. Във всички случаи аз, позовавайки се на клаузите на сключения договор, действах според написаното. Наемателят е нарушил условията на месечното плащане в продължение на шест месеца. Санкциите за забавяне бяха посочени в договора, но никога не се прилагаха. Изпратихме рекламационно писмо и уведомихме, че според договора фирмата е длъжна да плати неустойки. В случай на продължаващо нарушаване на графика за плащане възнамеряваме да прекратим договора. Нямаше отговор на нашето писмо. Освен това след известно време наемателят спря да общува и да отговаря на телефонни обаждания. Плащанията са напълно спрени.

В складовата площ, която притежавам лично на право на собственост, имаше голямо количество корпусна мебел на наемателя. Две седмици по-късно в присъствието на трима мои служители бяхме принудени да отворим помещението. Направихме опис на имуществото на наемателя и протокол за аутопсия, изпратихме копия на юридическия адрес на фирмата с препоръчана поща. Както се оказа по-късно, компанията има сериозни финансови проблеми. Те вече водеха съдебни спорове със собственика на търговската площ в съседния търговски център. Анализирах ситуацията по отношение на платежоспособността му и разбрах, че най-евтиният начин за мен е да се разделя с нещастния предприемач възможно най-скоро. Разреших да се изнесат мебелите.

Моята лоялност се дължи не на широка душа, а на финансова пресметливост. Понякога съпротивата си има цена. Предпочитам досъдебно разрешаване на конфликта с непълно удовлетворение и на двете страни. В случая, който описах, наемателят загуби депозит в размер на месечната лихва по договор, а стаята ми стоеше празна няколко месеца, докато търсихме нов клиент.