Čo robiť, ak vás prenajímateľ vyhodí
Hľadanie a prenájom priestorov je pre podnikateľov večná bolesť hlavy. Keď je proces úspešne dokončený, je príliš skoro na relaxáciu. Najhoršie problémy môžu byť pred nami. Bezohľadní prenajímatelia môžu nečakane uhasiť dvere, zablokovať prístup alebo zapečatiť priestory spolu s nehnuteľnosťami, ktoré sa v nich nachádzajú. Aby sa tak nestalo, Secret spolu s právnikmi pripravili návod na komunikáciu s majiteľmi obchodných priestorov.
teória
1. Preskúmajte nájomnú zmluvu
Timofei Yermak, senior partner v advokátskej kancelárii "Yurlov and Partners":
Špecifikom nájomných vzťahov je, že mnohé z ich aspektov nie sú priamo upravené zákonom. Mnohé dôležité ustanovenia (postup pri vysporiadaní medzi zmluvnými stranami, vrátenie priestorov, opravy, prevádzkové náklady) je potrebné vyriešiť priamo v nájomnej zmluve. S najväčšou pravdepodobnosťou bude zmluva v mnohých otázkach obsahovať pozíciu, ktorá je pre prenajímateľa zjavne výhodná, vďaka čomu je nájomca takmer bezmocný.
Ak nie je v zmluve obsiahnuté právo prenajímateľa zmluvu jednostranne vypovedať, výpoveď pred uplynutím lehoty sa môže uskutočniť len na súde. Je potrebné zamerať sa na článok 619 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
2. Skontrolujte Písomné oznámenie o ukončení
Evgeniy Krasnoperov, právnik v Juristate
Pred ukončením zmluvy je prenajímateľ povinný zaslať písomné upozornenie o potrebe plnenia záväzkov zo zmluvy a o úmysle zmluvu vypovedať.
3. Pochopte, prečo vás vyhodia
Ak sa nároky týkajú porušenia zmluvných podmienok samotným nájomcom (napríklad porušenie podmienok prevodu nájomného, poškodenie priestorov), dáva prenajímateľovi právo predčasne ukončiť zmluvu na súde na na základe článku 619 Občianskeho zákonníka alebo sa ho jednostranne mimosúdne vzdať na základe ustanovení samotnej zmluvy, potom musí nájomca príslušné porušovanie zastaviť.
4. Porozprávajte sa s prenajímateľom
Zhanna Alexandrova, právna poradkyňa Intercession:
V kríze nie sú prenajímatelia rentabilní, aby stratili nájomníkov, pretože veľké množstvo maloobchodných a kancelárskych priestorov je prázdnych. Preto sa každý konflikt možno pokúsiť vyriešiť mierovou cestou. V prípade dlhu je možné dohodnúť sa na dočasnom znížení nájomného, prípadne na odklade, prípadne na úhrade dlhu prostredníctvom zábezpeky.
5. Uzavrieť novú dohodu
Alexander Batalov, poradca CMS v oblasti nehnuteľností a stavebnej praxe:
Po odstránení priestupku by mali byť výsledky rokovaní s prenajímateľom zaznamenané v písomnom dokumente (dohoda, protokol alebo memorandum). Prenajímateľ v ňom potvrdí splnenie požiadaviek a absenciu nárokov voči nájomcovi ako dôvod na predčasné ukončenie nájmu.
6. Počkajte na predvolanie a nikam nechoďte
Andrey Kuzmin, hlavný partner, Titov, Kuzmin & Partners:
Ak nebolo možné sa dohodnúť, je potrebné pochopiť, že bez osobitnej klauzuly v zmluve prenajímateľ nemá právo obmedziť vám prístup do priestorov a ponechať si váš majetok až do ukončenia zmluvy. V prípade takéhoto konania sa môžete obrátiť na orgány činné v trestnom konaní, ako aj podať žiadosť prenajímateľovi o náhradu škody. Zatiaľ čo prenajímateľ obmedzuje prístup do priestorov, organizácia nemôže vykonávať činnosti, čo vedie k stratám.
Evgeniy Krasnoperov, právnik z Juristat:
Požiadavku na vypovedanie zmluvy môže prenajímateľ podať na súd až po tom, čo nájomca odmietne ponuku na vypovedanie zmluvy alebo nedostane odpoveď do 30 dní.
7. Upravte požiadavky prenajímateľa
Lada Gorelik, výkonný partner Moskovskej advokátskej komory Gorelik a partneri:
Správy a oznámenia si vymieňajte písomne, spôsobmi stanovenými v zmluve a len na príslušných adresách uvedených v zmluve. Ak takéto podmienky neboli vopred dohodnuté, komunikujte doporučenou poštou s potvrdením o prevzatí, poštou alebo kuriérskou službou s poznámkou, že oznámenie bolo riadne doručené zástupcovi prenajímateľa (aj keď prenajímateľ sedí v miestnosti vedľa vy).
Oznámenia a úkony v žiadnom prípade nepodpisujte bez nahliadnutia. Prenajímateľ vám napríklad prinesie akt o tom, že ste znehodnotili prenajaté priestory, čo nie je pravda. Zohľadnite v tomto akte, že dokument bol vypracovaný bez vašej prítomnosti, že strany nevytvorili províziu, že ste nezhoršili priestory, ale prijali ste ho v tejto forme a kategoricky nesúhlasíte s aktom. Po prijatí takýchto úkonov nezabudnite poslať prenajímateľovi list, v ktorom sú uvedené všetky skutočnosti, ktoré nezodpovedajú skutočnosti a spôsobili váš nesúhlas.
8. Prestaňte platiť
Alexander Batalov, poradca CMS v oblasti nehnuteľností a stavebnej praxe:
Na základe článku 328 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca právo pozastaviť platbu nájomného ako protiplnenie.
9. Odstráňte majetok
Timofei Yermak, senior partner v advokátskej kancelárii "Yurlov and Partners":
V prípade konfliktov s prenajímateľom je nájomca v nevýhode, keďže majiteľ môže zablokovať prístup do priestorov a zablokovať tam nájomcovu nehnuteľnosť. Prenajímateľ sa v tomto prípade odvoláva na normy zákona „o vydržaní“ a svoje kroky odôvodňuje zárukou náhrady svojich strát. Je vysoká pravdepodobnosť, že nehnuteľnosť bude držaná, kým váš spor nepreskúma súd, a možno dokonca zmizne bez stopy. Preto, ak konflikt prešiel do otvorenej fázy, je lepšie nehnuteľnosť urýchlene vyňať a upozorniť majiteľa na uvoľnenie priestorov, aby ste sa „nedostali“ k ďalším platbám za prenájom. Ak je váš majetok zadržiavaný nájomcom nezákonne, môžete sa obrátiť na orgány činné v trestnom konaní s vyhlásením o svojvôli alebo podať žalobu na súd s cieľom získať späť majetok z nezákonnej držby niekoho iného.
Michail Kolotov, vedúci praxe "Pozemky. Nehnuteľnosti. Investície" spoločnosti ENSO:
Ak prenajímateľ priestory zapečatil, bez porušenia odporúčame bezpečne odstrániť plomby, pretože toto zapečatenie nemá žiadny právny význam.
Lada Gorelik, výkonný partner Moskovskej advokátskej komory Gorelik a partneri:
V prípade zablokovania vstupu do prenajatých priestorov (ochrana Vás nevpustí, vymenené zámky a pod.) určite privolajte políciu a túto skutočnosť zapíšte do protokolu. Okrem toho je potrebné zaslať prenajímateľovi reklamačný list, v ktorom uvediete, že náklady na vaše zariadenie/nábytok/tovar sú také vysoké, že v súčasnosti bude za bezpečnosť vášho majetku zodpovedný prenajímateľ, ktorý z dôvodu nezákonného odmietnutie vstupu do prenajatých priestorov , utrpíte značné straty v takej a takej výške a že straty mienite vymáhať od prenajímateľa súdnou cestou.
Ak bol váš vstup do priestorov prenájmu obnovený, nevstupujte do nich bez zástupcov majiteľa. Je potrebné vytvoriť komisiu a vykonať inventarizáciu majetku. Ak sa prenajímateľ alebo jeho zástupcovia odmietnu zúčastniť na práci komisie alebo podpísať akt inventarizácie majetku, musíte o tom urobiť zápisnicu za účasti nezainteresovaných svedkov diania (nie z radov zamestnancov vašej spoločnosti) alebo pozvať notára zaznamenať, čo sa deje. Je tiež žiaduce vykonávať video natáčanie a zvukový záznam toho, čo sa deje.
10. Choďte na súd sami
Alexander Batalov, poradca CMS v oblasti nehnuteľností a stavebnej praxe:
Nájomca má právo podať na prenajímateľa žalobu na odstránenie porušení nájomných práv a prekážok v užívaní priestorov na základe článkov 304 a 305 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a na náhradu strát spôsobených tieto porušenia. Písomné a iné dôkazy zhromaždené nájomcom musia byť predložené súdu na preukázanie nárokov.
Druhou možnosťou je obrátiť sa na súd so žiadosťou o predčasné ukončenie zmluvy na základe § 620 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V prípade, že sa nájomca rozhodne priestory úplne vypratať, je potrebné najskôr zafixovať aktuálny stav (najlepšie fotografiami) formou aktu a pokúsiť sa zabezpečiť, aby bol akt podpísaný zástupcami prenajímateľa. Zároveň by si mal nájomca hľadať nové priestory. Náklady na uskladnenie nehnuteľnosti a nájdenie a prenájom nových priestorov si môže prenajímateľ uplatniť ako stratu pri ukončení nájmu.
Cvičte
Alexey Gordeychik, generálny riaditeľ skupiny spoločností "Gordeychik a partneri":
V priebehu posledných rokov sa výrazne zmenil prístup súdov a zákonodarcu k možnosti odchýliť sa od priamych predpisov zákona, teda od takzvanej „zmluvnej slobody“. Teraz je dovolené všetko, čo nie je pod hrozbou neplatnosti výslovne zakázané a (alebo) nie je spojené so zneužitím práva, neporušuje práva iných osôb, ako aj verejné záujmy. Táto prax však nie je stabilná. Pre jeden precedens vo váš prospech môžete takmer vždy nájsť iný, ktorý je obsahom opačný.
Existuje len jeden definujúci prvok. V takýchto sporoch má výhodu ten, kto je schopný zabezpečiť fyzickú kontrolu (držbu) sporného predmetu. Ak môže prenajímateľ sťažiť vašim zamestnancom a návštevníkom vstup do priestorov, je lepšie hľadať pokojné východisko, aby ste sa rozišli s čo najmenšími stratami. K metódam konfrontácie, vrátane právnych, je potrebné uchýliť sa len v extrémnych prípadoch.
Ak je sila na strane nájomcu, môžete začať počítať možnosti so zachovaním priestorov a súčasnou súdnou ochranou pred konaním vlastníka. V tomto prípade v žiadnom prípade nezabúdajte na dôkladné zaplatenie nájomného v časti, ktorú uznávate.
Olga Kosets, predsedníčka Medzinárodnej verejnej organizácie na podporu a ochranu malých a stredných podnikov „Podnikatelia“:
Mám štyri pravidlá, ktorými sa riadim pri uzatváraní akýchkoľvek zmlúv. Prvým je prečítať si nájomnú zmluvu poskytnutú druhou stranou. Druhým je poskytnutie vlastnej verzie zmluvy alebo dodatkov k predloženej verzii. Tretím je zladiť aj tie najmenšie detaily, najmä čo sa týka rozchodu. Po štvrté – nikdy nepodpisujte zmluvu bez predchádzajúcej konzultácie s právnikmi.
Najväčším problémom vo vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom sú sivé schémy platieb nájomného a ústne zmluvy. Ak ste povinní čiastočne zaplatiť v obálke, verte mi, potom nebude možné dokázať váš prípad na súde. Väčšina konfliktných situácií vzniká práve s týmto algoritmom vzťahov.
Mám niekoľko príkladov ťažkých rozchodov nájomníkov. Vo všetkých prípadoch som, odvolávajúc sa na klauzuly uzatvorenej zmluvy, postupoval podľa napísaného. Nájomca porušil podmienky mesačnej splátky počas šiestich mesiacov. Sankcie za omeškanie boli uvedené v zmluve, no nikdy sa neuplatnili. Poslali sme reklamačný list a oznámili, že podľa zmluvy bude spoločnosť povinná zaplatiť penále. V prípade pokračujúceho porušovania splátkového kalendára máme v úmysle zmluvu ukončiť. Na náš list neprišla žiadna odpoveď. Navyše nájomca po čase prestal komunikovať a odpovedať na telefonáty. Platby sa úplne zastavili.
V skladových priestoroch, ktoré osobne vlastním z vlastníckeho práva, sa nachádzalo veľké množstvo skriňového nábytku patriaceho nájomcovi. O dva týždne neskôr, v prítomnosti troch mojich zamestnancov, sme boli nútení tieto priestory otvoriť. Spravili sme inventúru majetku nájomcu a pitevnú správu, kópie sme zaslali doporučene na adresu sídla spoločnosti. Ako sa neskôr ukázalo, spoločnosť mala vážne finančné problémy. Boli už v súdnom spore s prenajímateľom obchodných priestorov v susednom obchodnom centre. Analyzoval som situáciu z hľadiska jeho platobnej schopnosti a uvedomil som si, že pre mňa je najlacnejší spôsob, ako sa s nešťastným podnikateľom čo najskôr rozísť. Dovolila som vyniesť nábytok.
Moja lojalita nie je spôsobená širokou dušou, ale finančnou vypočítavosťou. Niekedy odpor niečo stojí. Preferujem predsúdne riešenie konfliktov s neúplnou spokojnosťou oboch strán. V prípade, ktorý som opísal, nájomca prišiel o zálohu vo výške mesačnej sadzby podľa zmluvy a moja izba stála niekoľko mesiacov prázdna, kým sme hľadali nového klienta.
Elena Mishina, vedúca oddelenia komerčných nehnuteľností v Est-a-Tet:
Dnes sa vo väčšine prípadov uzatvárajú zmluvy medzi nájomcom a vlastníkom nebytových priestorov, ktoré nevyhnutne stanovujú podmienky ukončenia nájmu, len aby v budúcnosti nedochádzalo ku konfliktným situáciám. Nevidel som detektívky, keď majitelia vyhodia nájomníkov, zatvoria ich priestory a ponechajú si majetok. Medzi ľuďmi sa zvýšila úroveň právnej gramotnosti. V zmluvách je spravidla uvedené, že vlastník má právo na predčasné ukončenie zmluvy s výpoveďou nájomcu najmenej mesiac vopred z dôvodu porušením zmluvy zo strany nájomcu alebo z dôvodu zmeny osobných pomerov.
Tajomstvo firmy Viktor Feshchenko
Majiteľ prenajatého bytu zrazu navrhol, aby ste si byt čo najskôr vyzdvihli a vypratali, hoci dohoda o prenájme bytu bola na dlhšie obdobie? V akých prípadoch nemôže vlastník vyhodiť z prenajatého bytu pred uplynutím dohodnutej doby?
Súvisiace materiály:
Všetko závisí od existencie nájomnej (nájomnej) zmluvy alebo jej absencie. Ak nájomná zmluva(nájomné) je a je vypracované správne, stane sa vašou zbraňou v spore o podmienky prenájmu bytu.
Práva nájomcu:
- bývať v prenajatých priestoroch;
- žalovať v prípade nedodržania zo strany prenajímateľa.
Povinnosti vlastníka prenajatého bytu (článok 676):
- previesť na nájomcu voľný obytný priestor v stave spôsobilom na bývanie;
- odplatne zabezpečiť alebo zabezpečiť poskytnutie potrebných inžinierskych sietí nájomcovi, zabezpečiť opravu spoločného majetku bytového domu a zariadení na poskytovanie inžinierskych sietí nachádzajúcich sa v bytovom dome.
Žiadna zmluva
existuje zmluva o prenájme bytu nebol podpísaný a neprevzal si potvrdenie o zaplatenom nájomnom od prenajímateľa, žiaľ, zostáva sa už len vysťahovať. Bez zamestnania vás môžu vyhodiť jednoducho kvôli zmene plánov alebo preto, že ste zaplavili kvetinu v byte, ktorý ste obývali. V tomto prípade bude ťažké získať od súdu rozhodnutie o vašom pobyte na dobu, ktorá bola dojednaná pri sťahovaní do bytu. Skutočnosť prenájmu bytu a jeho podmienky nič nedokladá, okrem poskytnutia viacerých svedkov, ktorí videli, ako ste previedli nájomné na vlastníka a dohodli podmienky pobytu.
Ak sa majiteľ prenajatého bytu vyhráža súdom a inými trestami, napríklad políciou, kľudne. Sudca bude na vašej strane, pokiaľ prenajímateľ nedokáže, že ste to boli vy, kto porušil nájomnú zmluvu.
Majte na pamäti, že ak sa doba nájmu blíži ku koncu, prenajímateľ vám odmietnutie predĺženia musí oznámiť tri mesiace vopred. Ak ste sa o predĺženie nestarali vy ani vlastník a jeho platnosť sa blíži ku koncu, nastáva kontroverzná situácia, pretože ak prenajímateľ neupozornil na svoje zámery, ako by mal, z právneho hľadiska sa zmluva považuje za rozšírený (, s. 684) .
Súdnym rozhodnutím môže byť nájomcovi poskytnutá lehota na odstránenie priestupkov, ktoré boli základom pre ukončenie nájomnej zmluvy. Ak počas tejto doby nájomca neurobí všetky potrebné opatrenia, súd na opakovanú výzvu prenajímateľa rozhodne o ukončení nájomnej zmluvy.
Prach je nezmysel. Dúfam, že budete mať všetky právne dôvody, aby ste dokázali, že je to nezmysel. Samozrejme, musíte si pozrieť všetky svoje dokumenty a nemôžete radiť v neprítomnosti, pretože lekár tiež neporadí v neprítomnosti. Takže zatiaľ len premýšľajte nahlas...
Tak skúsme na to prísť...
Je veľmi dôležité pochopiť, aká je vaša zmluva.
Zdá sa mi, že je pravdepodobnejšie, že máte zmluvu o „prenájme obytných priestorov“ (kapitola 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), a vôbec nie zmluvu o prenájme obytných nehnuteľností (prenájom obytných priestorov).
Ak jeden občan-vlastník (nie právnická osoba) bytov previedol na Vás (ako občana-fyzickú osobu) bývanie do užívania („prenájom“), tak bez ohľadu na to, ako túto zmluvu nazvete, pôjde o „prenájom bytov priestory“ a bude sa riadiť normami kapitoly 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, pričom väčšina týchto noriem bude platná aj vtedy, ak im budú zmluvné podmienky v rozpore.
Zmluva o prenájme bytu je vtedy, keď je prenajímateľom právnická osoba, vtedy ide skutočne o nájomnú zmluvu, nie o nájom.
Hneď ako máte uzatvorenú pracovnú zmluvu, vyplýva z toho niekoľko dôležitých záverov.
1). Nie je potrebná žiadna štátna registrácia pracovnej zmluvy, podpíšte ju aspoň na päť rokov(toto je mimochodom maximálna doba! A ak nie je určená doba zamestnania, tak sa rovná 5 rokom!!! čl. 683). Ide len o nájomnú zmluvu na bývanie na dobu dlhšiu ako jeden rok podlieha štátnej registrácii na územnom oddelení Rosreestr.
2). Prenajímateľ ("prenajímateľ") môže zmluvu vypovedať len súdnou cestou!!! Nájomná zmluva sa líši od nájomnej zmluvy tým, že nájomca nájomného bytu môže zmluvu vypovedať len súdnou cestou, pričom prípadné podmienky skončenia nájmu môžu byť predpísané v nájomnej zmluve ... Pozri čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Preto ak máte nájomnú zmluvu, tak nech sa prenajímateľ najprv obráti na súd a ak súd rozhodne, že je potrebné nájomnú zmluvu ukončiť z dôvodu prašnosti, tak ... a potom o tvojom vysťahovaní z "prenajatých" priestorov nech ešte rozhodne súd... (pozri článok 688 Občianskeho zákonníka).
Vo všeobecnosti vám prikladám všetky normy Občianskeho zákonníka o zamestnávaní - prečítajte si to, je tam veľa zaujímavých vecí. Pracovná zmluva je v zásade viac vo váš prospech (v prospech nájomcu) ako v prospech vlastníka bytu ... :) Dúfam, že sa budete radovať z množstva svojich zákonných možností.
3). Notárske overenie zmluvy nie je potrebné, ak existuje písomná zmluva - všetko je v poriadku. Navyše bez súdneho rozhodnutia (presnejšie bez exekučného titulu na toto súdne rozhodnutie) V zásade vás nemožno vyhodiť z bytu! Žite svoj život v pokoji ďalej, ak vás vyhodia - zavolajte políciu a ukážte zmluvu. Vyhostiť vás možno len súdnou cestou!!!
Pravda, majte na pamäti, že ak tam žijete viac ako 90 dní, musíte mať dočasnú registráciu v mieste bydliska... Inak porušuješ aj ... Vystúpiť môžeš aj takto - každých 85 dní niekam odídeš (lístky si nechaj :), potom tam nie je súvislý pobyt 90 dní. Otazka moze vyvstat aj ohladom prihlasenia ... Ale to su malichernosti - kazdopadne pri najomnej ("najomnej") zmluve mas pravo byvat v byte.
štyri). A aby "prenajímateľ" ešte raz nekontroloval prach, dožadujte sa od neho vysvetlenie - na základe čoho to príde do bytu skontrolovať? Je toto právo uvedené v zmluve? nie? No nedovoľte mu to! Dobrovoľne sa dočasne vzdal svojho užívacieho práva k bytu (obmedzil jeho užívacie právo), pričom toto užívacie právo na dobu nájmu úplne previedol na Vás. Teraz NEMÁ PRÁVO UŽÍVAŤ SVOJ BYT! Aha, to by bolo fajn, keby tomu miestny okresný policajt dobre rozumel... Ale zákonite je to tak, poznajte a používajte! Zavolajte okresného policajta, nech vás ochráni pred drzým majiteľom. Ak okresný policajt obhajuje, tak sa orientuje v občianskom práve... Vo všeobecnosti sa s okresným policajtom porozprávajte, všetko mu vysvetlite, ukážte odkazy na zákon - treba ich aj vyškoliť, aby boli gramotní. ! :)
Medzi majiteľmi podnikov a vlastníkmi priestorov často dochádza ku konfliktom, v dôsledku ktorých môže vlastník požadovať uvoľnenie priestorov. Vinníkom tejto situácie môže byť ako nájomca, tak aj samotný prenajímateľ.
Ak sa ocitnete v tejto situácii, je dôležité si uvedomiť, že bez ohľadu na to, kto porušil zmluvné podmienky, podnikateľ je na tom lepšie a môže rátať minimálne s odkladom „vysťahovania“ do doručenia rozhodnutia súdu.
Leonid Titov, právny poradca advokátskej kancelárie Alta Via, hovorí, ako sa v takejto situácii zachovať.
Ako sa chrániť pred vysťahovaním?
Bohužiaľ nie je možné úplne vylúčiť možnosť vysťahovania. Ale dobre napísaná nájomná zmluva minimalizuje riziko predčasnej straty práva na užívanie priestorov. Cieľom každej zmluvy by malo byť vytvorenie primeraného systému bŕzd a protiváh, ktorý obmedzí obe strany pred zneužitím.
V zmluve je žiaduce jasne uviesť tieto podmienky:
- postup pri zmene nájomného s cieľom znížiť riziko konfliktu z dôvodu nesúhlasu s výškou platieb;
- postup pri výmene právne významných správ (napríklad dohodnutie prestavby, podnájmu a pod.), aby sa vlastník alebo nájomca v budúcnosti nemohol odvolávať na to, že nejaké oznámenie nebolo doručené včas alebo nebolo doručené vôbec ;
- prípady, kedy má vlastník právo jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu. Je možné mu založiť bezpodmienečné právo na takúto výpoveď, ale zároveň zabezpečiť zaplatenie náhrady nájomcovi;
- je možné ustanoviť zákaz vypovedania zmluvy zo strany nájomcu jednostranne a ustanoviť sankciu za porušenie tejto podmienky;
- primeranú lehotu, počas ktorej musí nájomca opustiť priestory v prípade predčasného ukončenia zmluvy.
Ako sa zachovať, aby ste predišli možným konfliktom?
K tomu je potrebné dôsledne dodržiavať zmluvný vzťah, dodržiavať požiadavky prenajímateľa na užívanie priestorov. S prenajímateľom koordinovať (a ak dohoda nie je v zmluve upravená, oznámiť zámer vykonať) niektoré úkony s predmetom nájmu, napr.
- podnájom;
- prestavba alebo inštalácia neoddeliteľných vylepšení;
- zmena dekoratívneho vzhľadu vstupnej skupiny;
- montáž reklamných konštrukcií na fasáde budovy alebo pri vchode.
V tomto prípade by ste v žiadnom prípade nemali vždy pokračovať o prenajímateľovi. Ak má prenajímateľ požiadavky, ktoré nie sú upravené zmluvou, je potrebné mu to jemne písomne oznámiť s odvolaním sa na nájomnú zmluvu.
Čo robiť, ak vlastník už oznámil svoj úmysel ukončiť nájomnú zmluvu?
V prvom rade musí nájomca pochopiť motiváciu prenajímateľa. Môže to byť buď reakcia na neférové konanie nájomcu (oneskorené nájomné, nekoordinovaná prestavba a pod.), alebo komerčný záujem prenajímateľa, napr.
- získanie lepšej ponuky od tretej strany;
- bluf zameraný na zvýšenie nájomného počas rokovaní;
- nesúlad medzi plánovaným príjmom z prenájmu priestorov skutočného stavu;
- prudká zmena situácie na realitnom trhu a pod.
V niektorých prípadoch je možné pri rokovaniach dosiahnuť výhodnejšie podmienky, inde je lepšie dohodnúť sa na predčasnom ukončení alebo zvýšení nájomného. Vždy môžete vymyslieť plán ústupu, začnite hľadať iný priestor na prenájom. Hlavnou vecou nie je okamžite začať konflikt s prenajímateľom a nedopustiť sa neuvážených akcií.
Ako viesť predsúdne rokovania?
Akákoľvek nájomná zmluva zvyčajne obsahuje formuláciu: „Zmluvné strany sa budú snažiť vyriešiť akúkoľvek konfliktnú situáciu rokovaním...“. Táto formulácia vlastne zaväzuje vlastníka a nájomcu, aby pred súdnou cestou dodržali reklamačný poriadok na vyriešenie konfliktu. Obyčajne ani jedna zo strán nemá záujem o súdne spory, keďže sú veľmi nákladné a často nedosahujú želaný výsledok.
Pri vyjednávaní musíte jasne definovať svoju pozíciu. Zároveň je nevyhnutné ponúknuť rôzne možnosti riešenia sporu a dosiahnutia požadovaného výsledku. Cieľom vyjednávania je v každom prípade vyhnúť sa súdnym sporom a napriek tomu dosiahnuť zamýšľaný výsledok.
V akom prípade je lepšie opustiť prenajaté priestory bez ďalšieho konfliktu?
Existujú prípady, kedy je lepšie opustiť priestory bez ďalších otázok:
- nájomca sám porušil nájomnú zmluvu;
- prenajímateľ ponúka výhodnú kompenzáciu za ukončenie zmluvy;
- nájomca má náhradnú miestnosť na ďalšiu prácu;
- pri rokovaniach došlo ku kompromisu, prenajímateľ súhlasí so splnením niekoľkých podmienok alebo „odpustí“ nájomcovi porušenia.
Ako previesť obývaný priestor na majiteľa, ktorý ho odmietne prijať?
Problémy často nastávajú, keď sa už zmluvné strany dohodli na predčasnom vrátení priestorov z nájmu s ich priamym prevodom na základe akceptačného listu. Pri prevode priestorov je nájomca povinný dohodnúť s prenajímateľom termín prevodu a uviesť priestory do stavu, ktorý bol dohodnutý pri uzavretí zmluvy.
Ak vlastník odmietne prevziať priestory z dôvodu, s ktorým nesúhlasí nájomca, je potrebné:
- jednostranne podpísať akt prijatia a prevodu;
- pokúste sa zachytiť proces prenosu na fotografiu alebo video;
- zaslať kľúče a jednostranne podpísaný úkon prenajímateľovi poštou na adresu uvedenú v zmluve.
Tieto úkony ďalej preukážu včasné vrátenie priestorov, ktoré sa stanú základom pre neúčtovanie ďalšieho nájomného.
Čo robiť, ak prenajímateľ bráni prístupu do priestorov, napríklad vymenil zámky?
Takéto situácie sa vyskytujú často a vo väčšine prípadov majú dobré dôvody. Ak sa tak stane, súd je s najväčšou pravdepodobnosťou nevyhnutný, takže sa musíte pokúsiť získať prístup do priestorov.
Postup závisí od dôvodov, no v každom prípade je potrebné vypracovať reklamáciu obsahujúcu jasné požiadavky a návrhy prenajímateľovi, ako napr.
- uviesť podmienky, ktoré musí nájomca splniť, aby sa mu vrátil prístup do priestorov;
- uviesť možnosť vymáhania strát / sankcií za nevyužívanie priestorov na určený účel;
- navrhnúť spôsob riešenia konfliktu.
Najčastejšie majiteľ blokuje prístup do priestorov z dôvodu hrubého porušenia povinností nájomcu zo zmluvy. A všetky prípady, kedy má na to prenajímateľ právo, musia byť uvedené v zmluve. Ak takéto podmienky neobsahuje, potom je postup prenajímateľa nezákonný a možno ho napadnúť.
Ako sa pripraviť na súdny spor s majiteľom?
Ak počas rokovaní nebolo možné dosiahnuť porozumenie, v prípade súdneho sporu je potrebné zhromaždiť dokumenty preukazujúce, že nájomca dodržiava podmienky zmluvy.
Zvyčajne to vyzerá nejako takto:
- dokumenty potvrdzujúce koordináciu určitých akcií s priestormi;
- doklady potvrdzujúce včasnú platbu (ak v čase konfliktu existoval dlh, odporúča sa ho splatiť);
- dokumenty obsahujúce informácie o predsúdnych rokovaniach (nároky, oznámenia atď.);
- doklady potvrdzujúce pokusy o vrátenie obývaných priestorov prenajímateľovi.
Najdôležitejším dokumentom na napadnutie stanoviska prenajímateľa je predbežná skúška, ktorá potvrdí alebo vyvráti sporné body. Tieto dokumenty potvrdzujú dobré úmysly nájomcu a umožňujú súdu preukázať jeho záujem na vyriešení konfliktu.
Ak mi v dôsledku konania vlastníka vzniknú straty, môžem to dokázať a dostať náhradu?
Áno, je to možné. K tomu je potrebné v zmluve jasne stanoviť, v ktorých prípadoch má nájomca nárok na náhradu strát. Okrem toho si môžete nastaviť maximálnu výšku strát, ktoré je prenajímateľ povinný v určitých prípadoch nahradiť.
Ak takéto podmienky v zmluve nie sú, je dosť ťažké preukázať výšku škody. Aby sme však mali šancu na pozitívny výsledok, je potrebné podrobne evidovať všetky vzniknuté straty, skutočné aj ušlé zisky.
Hľadanie a prenájom priestorov je pre podnikateľov večná bolesť hlavy. Keď je proces úspešne dokončený, je príliš skoro na relaxáciu. Najhoršie problémy môžu byť pred nami. Bezohľadní prenajímatelia môžu nečakane uhasiť dvere, zablokovať prístup alebo zapečatiť priestory spolu s nehnuteľnosťami, ktoré sa v nich nachádzajú. Aby sa tak nestalo, pripravil Sekret spolu s právnikmi návod na komunikáciu s majiteľmi obchodných priestorov.
teória
1. Preskúmajte nájomnú zmluvu
Špecifikom nájomných vzťahov je, že mnohé z ich aspektov nie sú priamo upravené zákonom. Mnohé dôležité ustanovenia (postup pri vysporiadaní medzi zmluvnými stranami, vrátenie priestorov, opravy, prevádzkové náklady) je potrebné vyriešiť priamo v nájomnej zmluve. S najväčšou pravdepodobnosťou bude zmluva v mnohých otázkach obsahovať pozíciu, ktorá je pre prenajímateľa zjavne výhodná, vďaka čomu je nájomca takmer bezmocný.
Ak nie je v zmluve obsiahnuté právo prenajímateľa zmluvu jednostranne vypovedať, výpoveď pred uplynutím lehoty sa môže uskutočniť len na súde. Je potrebné zamerať sa na článok 619 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
2. Skontrolujte Písomné oznámenie o ukončení
Pred ukončením zmluvy je prenajímateľ povinný zaslať písomné upozornenie o potrebe plnenia záväzkov zo zmluvy a o úmysle zmluvu vypovedať.
3. Pochopte, prečo vás vyhodia
Ak sa nároky týkajú porušenia zmluvných podmienok samotným nájomcom (napríklad porušenie podmienok prevodu nájomného, poškodenie priestorov), dáva prenajímateľovi právo predčasne ukončiť zmluvu na súde na na základe článku 619 Občianskeho zákonníka alebo sa ho jednostranne mimosúdne vzdať na základe ustanovení samotnej zmluvy, potom musí nájomca príslušné porušovanie zastaviť.
4. Porozprávajte sa s prenajímateľom
Žanna Alexandrová
Právny poradca na príhovor
V kríze nie sú prenajímatelia rentabilní, aby stratili nájomníkov, pretože veľké množstvo maloobchodných a kancelárskych priestorov je prázdnych. Preto sa každý konflikt možno pokúsiť vyriešiť mierovou cestou. V prípade dlhu je možné dohodnúť sa na dočasnom znížení nájomného, prípadne na odklade, prípadne na úhrade dlhu prostredníctvom zábezpeky.
5. Uzavrieť novú dohodu
Po odstránení priestupku by mali byť výsledky rokovaní s prenajímateľom zaznamenané v písomnom dokumente (dohoda, protokol alebo memorandum). Prenajímateľ v ňom potvrdí splnenie požiadaviek a absenciu nárokov voči nájomcovi ako dôvod na predčasné ukončenie nájmu.
6. Počkajte na predvolanie a nikam nechoďte
Andrej Kuzmin
Senior Partner v advokátskej kancelárii Titov, Kuzmin & Partners
Ak nebolo možné sa dohodnúť, je potrebné pochopiť, že bez osobitnej klauzuly v zmluve prenajímateľ nemá právo obmedziť vám prístup do priestorov a ponechať si váš majetok až do ukončenia zmluvy. V prípade takéhoto konania sa môžete obrátiť na orgány činné v trestnom konaní, ako aj podať žiadosť prenajímateľovi o náhradu škody. Zatiaľ čo prenajímateľ obmedzuje prístup do priestorov, organizácia nemôže vykonávať činnosti, čo vedie k stratám.
Jevgenij Krasnoperov
Právnik v Jurystat
Požiadavku na vypovedanie zmluvy môže prenajímateľ podať na súd až po tom, čo nájomca odmietne ponuku na vypovedanie zmluvy alebo nedostane odpoveď do 30 dní.
7. Upravte požiadavky prenajímateľa
Správy a oznámenia si vymieňajte písomne, spôsobmi stanovenými v zmluve a len na príslušných adresách uvedených v zmluve. Ak takéto podmienky neboli vopred dohodnuté, komunikujte doporučenou poštou s potvrdením o prevzatí, poštou alebo kuriérskou službou s poznámkou, že oznámenie bolo riadne doručené zástupcovi prenajímateľa (aj keď prenajímateľ sedí v miestnosti vedľa vy).
Oznámenia a úkony v žiadnom prípade nepodpisujte bez nahliadnutia. Prenajímateľ vám napríklad prinesie akt o tom, že ste znehodnotili prenajaté priestory, čo nie je pravda. Zohľadnite v tomto akte, že dokument bol vypracovaný bez vašej prítomnosti, že strany nevytvorili províziu, že ste nezhoršili priestory, ale prijali ste ho v tejto forme a kategoricky nesúhlasíte s aktom. Po prijatí takýchto úkonov nezabudnite poslať prenajímateľovi list, v ktorom sú uvedené všetky skutočnosti, ktoré nezodpovedajú skutočnosti a spôsobili váš nesúhlas.
8. Prestaňte platiť
Na základe článku 328 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca právo pozastaviť platbu nájomného ako protiplnenie.
9. Odstráňte majetok
Timofey Yermak
Senior partner advokátskej kancelárie "Yurlov and Partners"
V prípade konfliktov s prenajímateľom je nájomca v nevýhode, keďže majiteľ môže zablokovať prístup do priestorov a zablokovať tam nájomcovu nehnuteľnosť. Prenajímateľ sa zároveň odvoláva na normy zákona „o vydržaní“ a svoje konanie odôvodňuje zárukou náhrady za svoje straty. Je vysoká pravdepodobnosť, že nehnuteľnosť bude držaná, kým váš spor nepreskúma súd, a možno dokonca zmizne bez stopy. Preto, ak sa konflikt presunul do otvorenej fázy, je lepšie okamžite odstrániť nehnuteľnosť a informovať majiteľa o uvoľnení priestorov, aby sa „nedostali“ ďalšie platby za prenájom. Ak je váš majetok zadržiavaný nájomcom nezákonne, môžete sa obrátiť na orgány činné v trestnom konaní s vyhlásením o svojvôli alebo podať žalobu na súd s cieľom získať späť majetok z nezákonnej držby niekoho iného.
Michail Kolotov
Vedúci oddelenia Land.Real Estate.Investičná prax v ENSO
Láďa Gorelík
Riadiaci partner Moskovskej advokátskej komory Gorelik and Partners
V prípade zablokovania vstupu do prenajatých priestorov (ochrana Vás nevpustí, vymenené zámky a pod.) určite privolajte políciu a túto skutočnosť zapíšte do protokolu. Okrem toho je potrebné zaslať prenajímateľovi reklamačný list, v ktorom uvediete, že náklady na vaše zariadenie/nábytok/tovar sú také vysoké, že v súčasnosti bude za bezpečnosť vášho majetku zodpovedný prenajímateľ, ktorý z dôvodu nezákonného odmietnutie vstupu do prenajatých priestorov , utrpíte značné straty v takej a takej výške a že straty mienite vymáhať od prenajímateľa súdnou cestou.
Ak bol váš vstup do priestorov prenájmu obnovený, nevstupujte do nich bez zástupcov majiteľa. Je potrebné vytvoriť komisiu a vykonať inventarizáciu majetku. Ak sa prenajímateľ alebo jeho zástupcovia odmietnu zúčastniť na práci komisie alebo podpísať akt inventarizácie majetku, musíte o tom urobiť zápisnicu za účasti nezainteresovaných svedkov diania (nie z radov zamestnancov vašej spoločnosti) alebo pozvať notára zaznamenať, čo sa deje. Je tiež žiaduce vykonávať video natáčanie a zvukový záznam toho, čo sa deje.
10. Choďte na súd sami
Alexander Batalov
CMS poradca v oblasti nehnuteľností a stavebnej praxe
Nájomca má právo podať na prenajímateľa žalobu na odstránenie porušení nájomných práv a prekážok v užívaní priestorov na základe článkov 304 a 305 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a na náhradu strát spôsobených tieto porušenia. Písomné a iné dôkazy zhromaždené nájomcom musia byť predložené súdu na preukázanie nárokov.
Druhou možnosťou je obrátiť sa na súd so žiadosťou o predčasné ukončenie zmluvy na základe § 620 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V prípade, že sa nájomca rozhodne priestory úplne vypratať, je potrebné najskôr zafixovať aktuálny stav (najlepšie fotografiami) formou aktu a pokúsiť sa zabezpečiť, aby bol akt podpísaný zástupcami prenajímateľa. Zároveň by si mal nájomca hľadať nové priestory. Náklady na uskladnenie nehnuteľnosti a nájdenie a prenájom nových priestorov si môže prenajímateľ uplatniť ako stratu pri ukončení nájmu.
Cvičte
Alexey Gordeychik
Výkonný riaditeľ skupiny spoločností Gordeichik and Partners
V priebehu posledných rokov sa výrazne zmenil prístup súdov a zákonodarcu k možnosti odchýliť sa od priamych predpisov zákona, teda od takzvanej „zmluvnej slobody“. Teraz je dovolené všetko, čo nie je pod hrozbou neplatnosti výslovne zakázané a (alebo) nie je spojené so zneužitím práva, neporušuje práva iných osôb, ako aj verejné záujmy. Táto prax však nie je stabilná. Pre jeden precedens vo váš prospech môžete takmer vždy nájsť iný, ktorý je obsahom opačný.
Existuje len jeden definujúci prvok. V takýchto sporoch má výhodu ten, kto je schopný zabezpečiť fyzickú kontrolu (držbu) sporného predmetu. Ak môže prenajímateľ sťažiť vašim zamestnancom a návštevníkom vstup do priestorov, je lepšie hľadať pokojné východisko, aby ste sa rozišli s čo najmenšími stratami. K metódam konfrontácie, vrátane právnych, je potrebné uchýliť sa len v extrémnych prípadoch.
Ak je sila na strane nájomcu, môžete začať počítať možnosti so zachovaním priestorov a súčasnou súdnou ochranou pred konaním vlastníka. V tomto prípade v žiadnom prípade nezabúdajte na dôkladné zaplatenie nájomného v časti, ktorú uznávate.
Oľga Kosetsová
Prezident Medzinárodnej verejnej organizácie na podporu a ochranu malých a stredných podnikov „Podnikatelia“
Mám štyri pravidlá, ktorými sa riadim pri uzatváraní akýchkoľvek zmlúv. Prvým je prečítať si nájomnú zmluvu poskytnutú druhou stranou. Druhým je poskytnutie vlastnej verzie zmluvy alebo dodatkov k predloženej verzii. Tretím je zladiť aj tie najmenšie detaily, najmä čo sa týka rozchodu. Po štvrté – nikdy nepodpisujte zmluvu bez predchádzajúcej konzultácie s právnikmi.
Najväčším problémom vo vzťahoch medzi prenajímateľom a nájomcom sú sivé schémy platieb nájomného a ústne dohody. Ak ste povinní čiastočne zaplatiť v obálke, verte mi, potom nebude možné dokázať váš prípad na súde. Väčšina konfliktných situácií vzniká práve s týmto algoritmom vzťahov. Mám niekoľko príkladov ťažkých rozchodov nájomníkov. Vo všetkých prípadoch som, odvolávajúc sa na klauzuly uzatvorenej zmluvy, postupoval podľa napísaného. Nájomca porušil podmienky mesačnej splátky počas šiestich mesiacov. Sankcie za omeškanie boli uvedené v zmluve, no nikdy sa neuplatnili. Poslali sme reklamačný list a oznámili, že podľa zmluvy bude spoločnosť povinná zaplatiť penále. V prípade pokračujúceho porušovania splátkového kalendára máme v úmysle zmluvu ukončiť. Na náš list neprišla žiadna odpoveď. Navyše nájomca po čase prestal komunikovať a odpovedať na telefonáty. Platby sa úplne zastavili.
V skladových priestoroch, ktoré osobne vlastním z vlastníckeho práva, sa nachádzalo veľké množstvo skriňového nábytku patriaceho nájomcovi. O dva týždne neskôr, v prítomnosti troch mojich zamestnancov, sme boli nútení tieto priestory otvoriť. Spravili sme inventúru majetku nájomcu a pitevnú správu, kópie sme zaslali doporučene na adresu sídla spoločnosti. Ako sa neskôr ukázalo, spoločnosť mala vážne finančné problémy. Boli už v súdnom spore s prenajímateľom obchodných priestorov v susednom obchodnom centre. Analyzoval som situáciu z hľadiska jeho platobnej schopnosti a uvedomil som si, že pre mňa je najlacnejší spôsob, ako sa s nešťastným podnikateľom čo najskôr rozísť. Dovolila som vyniesť nábytok.
Moja lojalita nie je spôsobená širokou dušou, ale finančnou vypočítavosťou. Niekedy odpor niečo stojí. Preferujem predsúdne riešenie konfliktov s neúplnou spokojnosťou oboch strán. V prípade, ktorý som opísal, nájomca prišiel o zálohu vo výške mesačnej sadzby podľa zmluvy a moja izba stála niekoľko mesiacov prázdna, kým sme hľadali nového klienta.