Domov / Nepremičnine / Pravice do zemljiške parcele pri prodaji nepremičnine, ki se na njej nahaja

552. člen civilnega zakonika določa načelo neločljive povezave med zemljiščem in nepremičninami, ki se na njem nahajajo (odstavek 1). Iz te pravne norme izhaja, da s pogodbo o prodaji stavbe, objekta ali druge nepremičnine kupec hkrati s prenosom lastninske pravice na tej nepremičnini prenese pravice do zemljiške parcele, ki jo zaseda ta nepremičnina, in potrebno za njegovo uporabo.

Podano normo lahko komentiramo takole: nepremičnina sledi usodi zemljišča, pri prodaji pa je treba rešiti vprašanje pravice kupca na zemljišču.

2. in 3. odstavek 552. člena civilnega zakonika določata pravila prodaje za primere, ko:

1. Prodajalec (lastnik) nepremičnine (na primer stanovanjske stavbe, dacha) je hkrati lastnik zemljišča, na katerem se nahaja nepremičnina, ki se prodaja.
2. Prodajalec (lastnik) nepremičnine ni lastnik zemljišča, na katerem se nahaja nepremičnina, ki se prodaja.

V prvem primeru se v skladu z 2. odstavkom 552. člena Civilnega zakonika na kupca prenese lastništvo zemljišča, ki ga zaseda nepremičnina, ki se prodaja in je potrebno za njegovo uporabo, razen če zakon ne določa drugače. Bodite pozorni na zadnji pogoj, k njemu se bomo vrnili kasneje.

V drugem primeru, v skladu s 3. odstavkom 552. člena civilnega zakonika, kupec nepremičnine pridobi pravico do uporabe (na primer zakupa) ustrezne zemljiške parcele, tako kot prodajalec nepremičnine. To pomeni, da če kupec pridobi lastništvo nad objektom na parceli, ki jo je imel prodajalec objekta v najemu, dobi kupec tudi pravico do zakupa zemljišča v višini in pod pogoji, kot jih je imel prodajalec objekta.

Za pozornega bralca bodo zgornje norme civilnega zakonika sprožile številna vprašanja: kaj pomenijo besedne zveze "ki jih zasedajo takšne nepremičnine", "potrebne za njihovo uporabo" itd.? Kako razumeti prenos lastništva parcele, ki jo zasedajo nepremičnine? Ali se v tem primeru oblikuje nova (druga) zemljiška parcela, mimo dolgočasnega postopka registracije državnega katastra? In to ni popoln seznam možnih vprašanj.

Poskusimo odgovoriti vsaj na nekaj možnih vprašanj.

Za začetek se obrnemo na 3. odstavek 129. člena Civilnega zakonika, v skladu s katerim je zemljišče mogoče odtujiti (prodati, podariti itd.) ali na druge načine prenesti z ene osebe na drugo, če je dovoljen njen promet. po zemljiških zakonih. Znano je, da je glavni zakon o zemljišču zemljiški zakonik Ruske federacije. Iz tretjega odstavka 3. člena zemljiškega zakonika izhaja, da "lastninska razmerja v posesti, uporabi in razpolaganju z zemljiškimi parcelami ter v transakcijah z njimi ureja civilno pravo, razen če zemljišče, gozdarstvo, voda ne določajo drugače." zakonodaja ..., posebni zvezni zakoni.«

Iz navedenega izhaja, da imajo v primeru kolizije (protislovja) med normami civilnega in zemljiškega prava v sorodnih pravnih razmerjih norme zemljiškega prava prednost pred normami civilnega prava, kar pomeni, da norme zemljiškega prava veljajo za norme zemljiškega prava. je treba uporabiti.

Zdaj pa poglejmo, kako je predlagano ravnanje v primerih, ki smo jih opisali na začetku strani, v skladu s pravili zemljiškega zakonika. In ali kodeks vsebuje ta pravila? Navsezadnje obstaja klavzula v 2. odstavku 552. člena civilnega zakonika: "... razen če zakon ne določa drugače."

Takšna pravila so v kodeksu. Torej, v skladu s 4. odstavkom 35. člena zemljiškega zakonika (1. odstavek) se odtujitev (prenos lastništva) stavbe, strukture, strukture, ki se nahaja na zemljiški parceli in je v lasti ene osebe, izvede skupaj z zemljiško parcelo. .

Za razliko od 2. odstavka 552. člena civilnega zakonika četrti odstavek 35. člena LC ne vsebuje nobene omembe zemljišča, ki ga zasedajo nepremičnine in je potrebno za njegovo uporabo. Ta pravna norma od prodajalca zahteva, da na kupca prenese lastništvo celotne zemljiške parcele in ne njenega dela.

Zemljiški zakonik vsebuje pravno definicijo zemljiške parcele, ki se razume kot del zemeljskega površja, katerega meje so določene v skladu z zveznimi zakoni (člen 11.1 zemljiškega zakonika), in samo zemljiške parcele, ki so mimo državni katastrski vpis je lahko predmet prodaje in nakupa (odstavek 1, člen 37 LC).

Pravilo 4. odstavka 35. člena zemljiškega zakonika (1. odstavek) v pogovornem jeziku lahko formuliramo tudi takole: »Če želite prodati hišo, morate prodati (prenesti lastništvo) in celotno zemljišče, na katerem je hiša se nahaja skupaj s hišo.” In peti odstavek četrtega odstavka 35. člena ZD vsebuje še eno pravilo. Če ga preoblikujete, bo zvenelo takole: »Ali želite prodati zemljo- je dolžan prodati zgradbe in objekte, ki se nahajajo na njem, skupaj z zemljiščem. Transakcije, ki kršijo ta pravila, so neveljavne (neveljavne) kot v nasprotju z zakonom (168. člen Civilnega zakonika).

Torej, če se pri nakupu ali prodaji soočite s situacijo, ko imata stavba in zemljišče istega lastnika, se morate pri sklepanju posla s temi predmeti ravnati po pravilih zemljiške zakonodaje.

35. člen Civilnega zakonika določa položaj, ko imata stavba in zemljišče, ki se prodaja, več lastnikov (deljena lastnina). V tem primeru se s prodajo deleža v lastništvu stavbe proda tudi delež v lastništvu zemljišča. Velikost tega deleža mora biti sorazmerna z deležem v lastništvu stavbe.

Zdaj razmislite o situaciji, ko prodajalec nepremičnine ni lastnik zemljišča, na katerem se nahaja. V skladu z normami civilnega prava (odstavek 3 člena 552 civilnega zakonika) v tem primeru kupec nepremičnine pridobi pravico do uporabe (na primer zakupa) ustrezne zemljiške parcele, tako kot prodajalec nepremičnine. posestvo.

Zemljiški zakonik (odstavek 1, člen 35) po definiciji zemljiške parcele, ki jo vsebuje, po našem mnenju pravilneje reproducira to normo. 1. odstavek 35. člena zemljiškega zakonika določa, da prodajalec pridobi pravico do uporabe ne ustrezne zemljiške parcele, temveč pravico do uporabe ustreznega dela zemljiške parcele, ki ga zaseda zgradba, zgradba, struktura in je potrebna za njihovo uporabo na enakih pogojih in v enaki enaki višini kot prejšnji lastnik.

Odtujitev deleža v lastništvu stavbe, gradnje na zemljišču, ki je v lasti več oseb, pomeni odtujitev deleža v lastništvu zemljišča, katerega višina je sorazmerna z deležem v lastništvu stavbe, objekta. , struktura.

vprašanje:Želim pridobiti lastništvo propadajočega objekta (nekdanje skladišče) za naknadno obnovo in organizacijo manjše proizvodnje. Sedanji lastnik ni formaliziral lastninske pravice na zemljišču. Povejte mi, prosim, kako se izogniti pretirani birokraciji in ne zabresti v težave pri sklepanju posla.

Hvala v naprej.

odgovor:

Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini brez pridobitve pravice do zemljišča na njej je običajna situacija, ki jo podrobneje ureja zakon.

Ko postanete lastnik skladišča, ki se nahaja na zemljišču, ki je v lasti druge osebe, imate pravico do trajne uporabe dela zemljišča, ki se nahaja pod to stavbo. To pravilo velja, če v dogovoru z lastnikom zemljišča ne določite drugače (1. člen 271. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, 35. člen Zemljiškega zakonika Ruske federacije).

Posebno pozornost je treba nameniti tem, kakšne pravice (če sploh) ima prodajalec skladišča za to zemljišče. To je pomembno, ker boste pridobili pravico do uporabe ustreznega dela zemljišča pod enakimi pogoji in v enakem obsegu kot prejšnji lastnik nepremičnine.

Če želi lastnik zemljišča, na katerem je vaše skladišče, prodati svoje zemljišče, ga zastaviti itd., to ne bo vplivalo na vaše lastništvo nepremičnine, ker. prenehanje ali sprememba lastninske pravice do zemljiške parcele ni podlaga za prenehanje ali spremembo pravice do uporabe te parcele, ki pripada lastniku nepremičnine (člen 271 2. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). ).

Vi kot polni lastnik skladiščne zgradbe imate kljub dejstvu, da se nahaja na zemljišču nekoga drugega, pravico imeti v lasti, uporabljati in razpolagati s tem skladiščem po lastni presoji, vključno z njegovo obnovo, v kolikor ne nasprotujejo pogojem uporabe spletnega mesta, določenim z zakonom ali pogodbo. Zato morate pred nakupom skladišča poznati status tega zemljišča, njegovega lastnika, prisotnost morebitnih omejitev pri uporabi. Zemljišče je lahko namenjeno kmetijstvu, za obrambne potrebe ipd., kar lahko onemogoči kakršno koli gradnjo industrijskih skladišč.

Nakup in prodaja zemljišča s stavbo: pravila za obdelavo transakcije

Poleg tega se na zemljišču lahko uvedejo prepovedi v obliki aretacije, lahko se ga odda v najem, čemur sledi najem. Posedovanje popolnih podatkov o zemljišču je obvezno pred sklenitvijo pogodbe o prodaji nepremičnine.

Pridobitev nepremičnine na zemljišču pomeni tudi pridobitev prednostne pravice do nakupa ali zakupa zemljišča pod njim pred drugimi osebami, če je zemljišče v državni ali občinski lasti, pa izključno pravico do lastninjenja. (odstavek 3, člen 35 zemljiškega zakonika Ruske federacije).

Obstaja zakonodajna prepoved (4. člen 35. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije) o prodaji stavbe brez zemljišča pod njo, če pripada isti osebi. Tako imate pravico do nakupa skladišča brez zemljišča, dokler trenutni lastnik stavbe ni formaliziral pravic do zemljišča. Nato bo prodaja stavbe možna le sočasno s prodajo zemljišča. Bodite pozorni na to, ali je trenutni lastnik skladišča začel z vpisom pravic na zemljišču in v kateri fazi je ta vpis.

V pogodbi, ki formalizira prenos lastništva skladišča, je obvezna navedba pravne usode zemljišča pod njim. V nasprotnem primeru bo državna registracija vaše lastninske pravice začasno prekinjena.

Območje dela zemljišča, ki ga zaseda skladišče in je potrebno za njegovo uporabo, se določi v skladu s 3. odstavkom čl. 33 zemljiškega zakonika Ruske federacije, in sicer v skladu s posebno vrsto dejavnosti v skladišču in s pravili rabe in razvoja zemljišč, upravljanja zemljišč, urbanističnega načrtovanja in projektne dokumentacije, sprejete za to lokacijo.

Tako ni pomembnih tveganj s pravilno registracijo lastninske pravice do skladišča brez registracije pravic do zemljiške parcele. Vendar pa morate imeti podatke o statusu zemljišča (morda je omejeno ali popolnoma izključeno iz prometa, je v arestu, se nanaša na kmetijska zemljišča itd.).

Bodite pozorni na to, ali je trenutni lastnik skladišča začel registracijo pravic do zemljišča in v kateri fazi je ta registracija, ker. obstaja zakonska prepoved prodaje stavbe brez zemljišča, če pripadata isti osebi.

V pogodbi je navedba pravne usode zemljišča pod njo nujna zahteva organov registracije.

Vodilni odvetnik PRESIDENT CONSULT LLC Z. Brusova

IZBERITE DRUGO TEMO

PRODAJNA POGODBA
zemljišče brez stavb

_____________________ ___ ____________ 201_

gr. RF _________________________________________________, v nadaljevanju "prodajalec", na eni strani in
gr. RF ________________________________________________, v nadaljevanju "kupec", pa sta sklenila to pogodbo, kot sledi:

1. PREDMET POGODBE

1.1. V skladu s to pogodbo prodajalec prenese lastništvo na kupca, kupec pa se zavezuje prevzeti in plačati po ceni, dogovorjeni s to pogodbo, naslednje nepremičnine, v nadaljevanju nepremičnine:
zemljiška parcela s katastrsko številko _______________________ s površino ________ kvadratnih metrov. m., ki se nahaja na naslovu _____________________________________, kategorija zemljišča - ______________________________________, dovoljena raba _________________.
1.2.

Nepremičnina pripada prodajalcu na podlagi naslednjih listin:
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
Pravica prodajalca do nepremičnine je potrjena s potrdilom o državni registraciji pravice z dne ____________. serija ______ št. ________________, ter vpisnik št. _____________________________.
1.3. Na tistem, določenem v klavzuli 1.1. pogodbe Na zemljišču ni nepremičnin, ki so v lasti prodajalca. (Če je po katastrskem potnem listu za zemljišče jasno, da je tam hiša, lahko zavrnejo registracijo), ker. Ločena odtujitev hiše in zemljišča je prepovedana. Morda je vseeno vredno pred registracijo prijaviti hišo po izjavi in ​​nato podariti hišo s parcelo?)
1.4. Prodajalec jamči, da je stanje zemljišča primerno za uporabo v skladu z namenom in dovoljeno rabo.

2. CENA IN POSTOPEK PLAČILA

2.1. Pogodbena cena nepremičnine je ____ (_____________________) rubljev.
2.2. Kupec je nakazal denar za plačilo nepremičnine, prejel pa ga je prodajalec. Dokument o prenosu sredstev je ta pogodba (Opomba * ta klavzula pogodbe je primerna le, če so stranke pogodbe državljani. Gotovinske poravnave med organizacijami v zneskih nad 100.000 rubljev so prepovedane. Če je drugačen sistem poravnave, ta odstavek je treba spremeniti).

3. DRŽAVNA REGISTRACIJA

3.1. Ta pogodba začne veljati in se šteje za sklenjeno od trenutka, ko jo podpišeta stranki.
3.2. Stroški, povezani z državno registracijo lastninskih pravic kupca, se porazdelijo med stranke v skladu z veljavno zakonodajo.
3.3.

Ali lahko kupite hišo brez zemlje?

Do podpisa pogodbe je bila nepremičnina s strani prodajalca prenesena na kupca, pregledana in prevzeta s strani kupca, kupec nima nobenih zahtevkov. Dokument o prenosu nepremičnine je ta pogodba. Akt o prevzemu in prenosu s strani strank ni sestavljen. (V primeru drugačnega sistema prenosa premoženja je treba ta odstavek spremeniti)

4. POSEBNI POGOJI

4.1. Prodajalec jamči, da nepremičnina pred podpisom te pogodbe ni bila nikomur prodana, ni podarjena, ni zastavljena, ni obremenjena s pravicami tretjih oseb, ni v sporu in v arestu (prepovedi).
4.2. Stranki pogodbe potrjujeta, da jima ni odvzeta poslovna sposobnost, nista pod skrbništvom in skrbništvom, da ne trpita za boleznimi, ki bi jima onemogočala razumevanje bistva pogodbe, in da ni nobenih okoliščin, ki bi prisilile k sklenitvi te pogodbe. .

5. KONČNE DOLOČBE

5.1. Pogodba je sestavljena v treh izvodih, ki imajo enako pravno veljavo, od katerih je eden s prodajalcem, drugi - s kupcem, tretji - z organom, ki izvaja državno registracijo pravic na nepremičninah.

NASLOVI IN PODATKI STRANK:

Prodajalec:

Kupec:
Polno ime _____________________________________, datum rojstva ______________________, kraj rojstva ____________, registriran pri: ______________________________, potni list __________ št. _______________, izdan (kdaj) ____________________ s strani _____________________________________________________________________.

PODPISI STRANK:

Prodajalec: __________________________________________________

Kupec: __________________________________________________________

Za moje pravne storitve in storitve mojih kolegov s področja zemljiškega prava si oglejte TUKAJ

Ta vnos je Tatjana objavila v Vzorci pogodb, Pravni izobraževalni program in označila obrazec pogodbe o prodaji in prodaji zemljišča, pogodbo o prodaji in prodaji zemljišča, standardno pogodbo o prodaji in prodaji zemljišča, obrazec pogodbe o prodaji in prodaji zemljišča Skvortsova Tatyana Skvortsova.

Pogodba o prodaji zemljišča brez stavb

Kupoprodajna pogodba za zemljišče brez stavb

Posvetovanja ←

Prodali so mi stavbo brez zemljišča

Zdravo! Uprava mi je z dražbo prodala nestanovanjski objekt brez zemljišča, ker v času dražbe zemljišče ni bilo razmejeno. Potem ko je uprava razmejila zemljišče in mi ga ponudila v odkup. Povejte mi, če mi je bila stavba brez zemljišča "v zraku" prodana upravičeno.

Zdravo! Hvala, ker ste se obrnili na Center za človekove pravice.

V skladu s čl. 273 Civilnega zakonika Ruske federacije, ob prenosu lastništva stavbe ali objekta, ki je pripadal lastniku zemljišča, na katerem se nahaja, pravica do lastništva zemljišča, ki ga zaseda stavba ali objekt, in potrebna za njegovo uporabo prenese na pridobitelja stavbe ali objekta.

Na podlagi čl. 271 Civilnega zakonika Ruske federacije ima lastnik stavbe, objekta ali druge nepremičnine, ki se nahaja na zemljišču, ki je v lasti druge osebe, pravico do uporabe zemljišča, ki ga je taka oseba zagotovila za to lastnino.

35. člen zemljiškega zakonika Ruske federacije določa, da ko se lastništvo zgradbe, zgradbe, ki se nahaja na tujem zemljišču, prenese na drugo osebo, ta pridobi pravico do uporabe ustreznega dela zemljiške parcele, ki jo zaseda stavba, zgradba. in potrebni za njihovo uporabo, pod enakimi pogoji in v enakem obsegu kot prejšnji lastnik. Prepovedano je odtujiti zemljiško parcelo brez stavbe ali strukture, ki se nahaja na njej, če pripada eni osebi.

Tako zakonodaja predvideva možnost razlastitve objekta brez razlastitve zemljišča, nasprotno pa prepoveduje.

V skladu s čl. 37 zemljiškega zakonika Ruske federacije so lahko predmet prodaje in nakupa le zemljišča, ki so opravila državni katastrski vpis.

Odsotnost mejnega načrta in posledično odsotnost katastrskega vpisa nakazuje, da ta zemljiška parcela nima individualno opredeljenih lastnosti in ne more biti predmet civilnega prometa.

V zvezi z navedenim je lastninska pravica na zemljišču in možnost opravljanja transakcij v zvezi z zemljiščem nastala šele po njenem vpisu v katastrski register.

Trenutno v skladu s čl. 39.3, 39.20 Zemljiškega zakonika Ruske federacije Imate izključno pravico, da brez ponudbe pridobite zemljišče v lastništvo ali najem kot lastnik zgradb, objektov, ki se nahajajo na takem zemljišču.

Pri nakupu nestanovanjske stavbe, hiše ali druge nepremičnine je treba upoštevati, da v skladu s členom 552 Civilnega zakonika Ruske federacije pri prodaji stavbe, hiše ali druge nepremičnine kupcu hkrati z prenos lastništva takšnih nepremičnin, pravic do zemljišča, ki ga zasedajo te nepremičnine in je potrebno za njegovo uporabo.

Treba je opozoriti, da zemljiško pravo prepoveduje prodajo zemljiške parcele brez stavb, objektov, ki se nahajajo na njejče pripadajo isti osebi. Prodaja stavbe, objekta, objekti, ki se nahajajo na zemljišču in pripadajo eni osebi, razen v primerih, ki so navedeni v njej, proizvedeno skupaj z zemljo.

Prodajne pogodbe predmeti nepremičnine, katerih volja strank je usmerjena v odtujitev stavbe, zgradbe, strukture brez ustrezne zemljiške parcele ali odtujitev zemljiške parcele brez nepremičnin, ki se na njej nahajajo, če zemljiška parcela in predmeti, ki se nahajajo na njej, pripadajo eni osebi po lastninski pravici, so ničvredno.

To je kupoprodajna pogodba nepremičnine mora nujno vsebovati pogoji za pridobitev pravice na zemljiščuče se prodaja zgradba, objekt, drug nepremičninski objekt, ki se nahaja na takem zemljišču. Če gre za prodaja zemljišča, prodajna pogodba mora vsebovati pogoj nakup nepremičnine ki se nahaja na zemljišču.

pri pravni skrbni pregled nepremičnin(zemljišča, zgradbe, prostorov, hiš itd.) pred sklenitvijo prodajne pogodbe potrebno je vizualno pregledati zemljišče glede prisotnosti kakršnih koli nepremičninskih predmetov na njem, poleg tega pa se je treba seznaniti z katastrski potni listi v zvezi z nepremičninami predmeti izpiski iz USRR v zvezi z zemljiščem in nepremičninami, če je mogoče - z arhivskimi dokumenti.

Če je prodajalec nepremičnine lastnik zemljišča

Kadar je prodajalec lastnik zemljišča, na katerem se nahaja nepremičnina, ki se prodaja, kupec prenese lastništvo zemljišča ki jih ta nepremičnina zaseda in je potrebna za njeno uporabo, če zakon ne določa drugače.

Iz tega pravila je izjeme:

• Prodaja dela stavbe, nastanejo strukture, ki jih v naravi ni mogoče razlikovati skupaj z delom zemljišča, in ne s celotno zemljiško parcelo;
• prodaja zgradbe, zgradba, ki se nahaja na zemljišče, umaknjeno iz prometa;
• Prodaja zgradbe, ki nahaja na zemljišču pod pogoji služnost. Na podlagi služnosti se na zemljišču nahajajo linearni objekti, komunikacijske naprave, posebni obvestilni znaki in zaščitne strukture, ki ne posegajo v dovoljeno uporabo zemljišča.

Če prodajalec naredi prodaja deleža v lastništvu na nestanovanjski stavbi, hiši, drugem nepremičninskem objektu, nato pa skupaj s prodajo tega deleža oz. odtujitev deleža v lastninski pravici na zemljišču na kateri je taka nestanovanjska stavba, hiša, druga nepremičnina.

Če je prodajalec lastnik del nestanovanjske stavbe, zgradbe ali prostore, torej prodaja takšnega dela nestanovanjske stavbe, objekta ali prostorov se proizvajajo z hkratna prodaja deleža v lastništvu zemljišča kjer se nahajajo ustrezne nepremičnine.

Če je prodajalec nepremičnine najemnik zemljišča

Nepremičnina za prodajo ki se nahaja na zemljišču, ki ni v lasti prodajalca, je dovoljeno brez soglasja lastnika zemljišča, če to ni v nasprotju s pogoji uporabo take strani, določeno z zakonom oz pogodba najem zemljišča.

dirigiranje pravna revizija nepremičnin pred zaključkom kupoprodajni posli nujno je, da preberete pogoje. Od pogojev najemne pogodbe mogoče razbrati, ali je za prodajo nepremičnine potrebno soglasje lastnika zemljišča, poleg tega pa številna sodišča menijo, da veljajo pogoji predhodno sklenjene najemne pogodbe s prejšnjim najemnikom zemljišča. razmerje med novim lastnikom nepremičnine in lastnikom zemljišča. Oziroma pravni pregled najemne pogodbe bo identificiral morebitna tveganja, ki lahko izhajajo iz takšne najemne pogodbe.

Kdaj prodajalec nestanovanjske stavbe, druge nepremičnine na zemljišču je najemnik takega zemljišča, kupcu nepremičnine od trenutka vpisa prenosa lastninske pravice(včasih sodišča menijo, da bo od trenutka dejanskega prenosa lastnine) taka nepremičnina prenesena zakupna pravica zemljišča ne glede na to, ali je najemna pogodba med kupcem in lastnikom zemljišča sklenjena. Od tega trenutka bo tudi dolžnost plačevanja zemljiške najemnine v skladu z najemno pogodbo.

Odsotnost zapornik pogodbe o zakupu zemljišča med novim lastnikom nepremičnine in lastnikom zemljišča novega lastnika nepremičnine ne oprosti plačila najemnine, v tem primeru lahko lastnik zemljišča izterjati znesek obračunano najemnina od dneva prenosa lastninske pravice na nepremičnini (dejanski prenos) z novega lastnika nepremičnine kot neupravičena obogatitev.

Če ima prodajalec nepremičnine zemljiško parcelo na pravici trajne trajne uporabe.

V skladu s pojasnili plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča "O nekaterih vprašanjih, povezanih z uporabo zemljiške zakonodaje", določenimi v Odloku z dne 24. marca 2005 N 11, če se nepremičnina nahaja na zemljiški parceli v lasti prodajalca na pravici trajne (trajne) uporabe in novemu lastniku nepremičnine na takšni pravici ni mogoče zagotoviti zemljišča, slednjemu kot osebi, ki pravica trajne (večne) uporabe zemljišča je bila prenesena v povezavi z pridobitev zgradbe, strukture, strukture mora formalizirati svojo pravico do zemlje do sklenitev najemne pogodbe ali nakup zemljišča v nepremičnini.

Če je novi lastnik nepremičnine noče podpisati pogodbe o najemu zemljišča oz registracija lastništva zemljišča po prenosu nanj pravice trajne (neomejene) uporabe zemljišča, nato od njega kot neupravičeno obogatitev lahko pobrati pristojbino za dejansko uporabo zemljišča od trenutka prenosa lastništva ustreznih nepremičnin na takem zemljišču.

Odgovornost za uporabo zemljiške parcele brez registracije pravic do zemljiške parcele

Opozoriti je treba, da člen 7.1. Zakonik o upravnih prekrških Ruske federacije, ki je veljal do 20. marca 2015, je predvideval možnost privedbe do odgovornosti za uporaba zemljišča brez registracije na predpisan način dokumenti na tla. Za pravne osebe je globa znašala od deset tisoč do dvajset tisoč rubljev, sodišča pa so se pogosto postavila na stran regulativnih organov v primerih, ko lastnik zemljišča izognil ponovni registraciji svojih pravic do zemljišča.

OD 20. maj 2015Člen 7.1 Zakonika o upravnih prekrških Ruske federacije je naveden v novi izdaji in zdaj določa odgovornost za uporabo zemljišča oseba, ki nima ki jih določa zakonodaja Ruske federacije pravice do zemlje. Višina odgovornosti po tem členu močno narasla,

Če je bila prej objektivna stran kaznivega dejanja uporaba zemljiške parcele brez ustrezno izdanih lastninskih dokumentov za zemljišče, zdaj govorimo o uporabi zemljiške parcele s strani osebe, ki nima pravic do zemljiške parcele, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije.

vprašanje o tem, ali bi bilo zakonito izterjati kazen za člen 7.1. Zakonik o upravnih prekrških kot je bil spremenjen od 20. marca 2015, v primerih, ko pravice do zemljiške parcele so bile prenesene zaradi neposredne navedbe zakona, vendar niso bile formalizirane pravočasno, bodo v prihodnje odločala sodišča.

Predkupna pravica

Pri nakupu zemljišča to si je treba zapomniti lastnik nestanovanjske stavbe, hiše, druge nepremičnine ki se nahaja tujem zemljišču, ima predkupna pravica nakup ali najem zemljišča, na katerem se nahaja tak objekt (odstavek 3 člena 35 LC RF).

dirigiranje pravni zemljiška revizija prej kupoprodajni posel nepremičnine zagotoviti je treba, da je lastnik zemljišča, na katerem se nahaja nepremičnina, ki je v lasti druge osebe v skladu s členom 250 Civilnega zakonika Ruske federacije, pisno obvestil o svoji nameri prodati zemljo zunanji osebi z navedbo cene in drugih pogojev transakcije za nakup in prodajo zemljišča. Če je lastnik nepremičnine na takem zemljišču zavrniti nakup zemlje v enem mesecu, prodajalec ima pravico prodati zemljiško parcelo kateri koli osebi.

Pri prodaji zemljišča z prednostna pravica nakupa, ima lastnik nepremičnine na takem zemljišču pravico v treh mesecih tožiti prenos pravic in obveznosti kupca nanj po sklenjenem dogovoru.

Te okoliščine je treba upoštevati v primerih, ko to nameravate kupiti zemljo ali nepremičnina, ki se nahaja na zemljišču.

Mihajlovski Jurij Iosifovič(23.06.2013 ob 09:15:20)

Dober večer! Geodetsko merjenje in je zakonito, tržne cene zemljišč v najbližjih predmestjih pa v zadnjih letih težko imenujemo nizke. Bili so primeri, ko ima hiša enega lastnika, zemljišče, na katerem stoji, pa drugega. Obrniti se morate na deželni odbor Khimki. Zemljišče skorajda ni nikogaršnje, a nelegalnega objekta je mogoče zavezati k rušenju na lastne stroške. Ugotoviti morate, ali za hišo sploh obstajajo dokumenti, komu po dokumentih pripada. Seznam dokumentov, potrebnih za pridobitev pravice do: 1. Kopija osebnega dokumenta prosilca (prosilcev), ki je posameznik, ali identitete zastopnika posameznika ali .2. Kopija potrdila o državni registraciji posameznika kot samostojnega podjetnika (za samostojne podjetnike), kopija potrdila o državni registraciji pravne osebe (za pravne osebe) ali izpisek iz državnih registrov o pravni osebi ali samostojni podjetnik posameznik, ki je vlagatelj vloge za pridobitev pravice do zemljiške parcele.3. Kopija listine, ki potrjuje pravice (pooblastila) zastopnika fizične ali pravne osebe, če vlogo vloži zastopnik prijavitelja (prosilcev).4. Če so na pridobljenem zemljišču zgradbe, objekti, objekti - izpisek iz Enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njimi (v nadaljnjem besedilu - USRR) o pravicah do stavbe, objekta, objekta, ki se nahaja na pridobljenem zemljišču. parcela, ali: 4.1. obvestilo o odsotnosti v Enotnem državnem registru zahtevanih informacij o registriranih pravicah do navedenih zgradb, objektov, objektov 4.2. kopije dokumentov, ki potrjujejo (ustanovijo) pravice do takšne zgradbe, strukture, strukture, če je pravica do takšne zgradbe, strukture, strukture v skladu z zakonodajo Ruske federacije priznana kot nastala ne glede na njeno registracijo v USRR. .5. Izvleček iz USRR o pravicah do pridobljene zemljiške parcele ali: 5.1. obvestilo o odsotnosti v USRR zahtevanih informacij o registriranih pravicah do navedene zemljiške parcele 5.2. kopije dokumentov, ki potrjujejo (ugotavljajo) pravice do pridobljene zemljiške parcele, če je pravica do te zemljiške parcele v skladu z zakonodajo Ruske federacije priznana kot nastala ne glede na njeno registracijo v USRR.6. Katastrski potni list zemljiške parcele ali katastrski izvleček zemljiške parcele, če je bila vložena vloga za pridobitev pravic na tej zemljiški parceli za ponovno registracijo pravic na njej. 7. Kopija dokumenta, ki potrjuje okoliščine, ki dajejo pravico do pridobitve zemljiške parcele, vključno s posebnimi pogoji, za trajno (trajno) uporabo, za brezplačno uporabo za določen čas, za lastništvo ali za najem pod pogoji, ki jih določa zemljiška zakonodaja , če ta okoliščina ne izhaja iz dokumentov, navedenih v odstavkih 1 do 6 tega seznama. 8. Sporočilo vlagatelja (vlagateljev), ki vsebuje seznam vseh stavb, objektov, objektov, ki se nahajajo na zemljiški parceli, v zvezi s katero se pridobijo pravice, z navedbo (če jih vlagatelj ima) njihovih katastrskih (inventarnih) številk in naslova. znamenitosti.

LLC je lastnik stavbe in zemljišča pod njo. Ali lahko lastniki kupijo stavbo brez zemljišča?

Praviloma je nemogoče kupiti stavbo brez zemljišča, ker zakon prepoveduje ločeno odtujitev stavbe in zemljišča, če oba nepremičninska objekta pripadata eni osebi (odstavek 4 člena 35 Zemljiškega zakonika Ruske federacije).

Zakon opredeljuje pravno načelo enotnosti usode zemljiških parcel in predmetov, ki so z njimi trdno povezani. V skladu s tem načelom vsi predmeti, ki so močno povezani z zemljiškimi parcelami, sledijo usodi zemljiških parcel, razen v primerih, določenih z zveznimi zakoni (podčlen 5, prvi odstavek, 1. člen Zemljiškega zakonika Ruske federacije).

11. člen sklepa plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 24. marca 2005 št. 11).

Utemeljitev za to stališče je navedena spodaj v gradivu "Systems Lawyer"

Kako rešiti vprašanje pravic do zemljiške parcele pri prodaji stavbe (strukture)

Prvič, že med sklenitvijo posla je pomembno prepričati kupca, da ne bo imel težav z nadaljnjim delovanjem ne le same stavbe, temveč tudi zemljišča, na katerem se nahaja. Kupec ne bi smel imeti nobenih vprašanj in ne bi smel dobiti vtisa, da se bo soočil z neverjetnimi težavami, povezanimi s preknjižbo zemljišča. V nasprotnem primeru lahko zavrne nakup stavbe.

Drugič, zakon prodajalcu stavbe nalaga številne obveznosti v zvezi s pravicami do zemljišča. Če sta stavba in zemljišče pod njo v lasti ene osebe, se lahko prodata le skupaj, sicer se transakcija šteje za neveljavno. Če prodajalec stavbe uporablja zemljišče v zakupu, mora najemodajalca obvestiti o prenosu pravice na novega lastnika stavbe.

Status zemljišča

Pri prodaji zemljiške parcele je prodajalec dolžan kupcu zagotoviti razpoložljive informacije o obremenitvah zemljiške parcele in omejitvah njene uporabe (1. člen 37. člena Zemljiškega zakonika Ruske federacije).

Za primere, ko se prodaja le stavba (zaradi dejstva, da ima prodajalec stavbe zemljišče pod njo v zakupu), zakon ne določa takšne obvezne zahteve. Vendar pa lahko kupec stavbe zahteva predložitev takšnih informacij kot pogoj nakupne transakcije. To je posledica dejstva, da je izjemno pomembno, da se kupec stavbe zaveda možnosti nadaljnje uporabe zemljišča.

Najlažji način, da prodajalec zagotovi takšne informacije, je predložitev izvlečka iz USRR, ki bo vseboval podatke o prisotnosti ali odsotnosti omejitev in bremen na zemljišču.

Kupca stavbe praviloma zanimajo informacije o:

• kdo je lastnik zemljišča;
• kakšne omejitve in obremenitve so vzpostavljene v zvezi z lokacijo (na primer, lahko gre za služnost v korist tretje osebe);
• v katero kategorijo sodi spletno mesto in kakšna dovoljena uporaba je zanj določena.

Lahko se izkaže, da ni vnosa v USRR v zvezi s spletno stranjo zaradi dejstva, da državna registracija pravice ni bila izvedena v skladu z zveznim zakonom z dne 21. julija 1997 št. 122-ФЗ »O državi Evidentiranje pravic na nepremičninah in prometa z njimi« (v nadaljnjem besedilu: Zakon o vpisu pravic). V tem primeru je pomembno pomiriti kupca in mu razložiti: razlog je, da so pravice do te strani nastale pred začetkom veljavnosti zakona o registraciji. Zakon pravi, da so takšne pravice priznane kot pravno veljavne tudi v odsotnosti njihove državne registracije. Državna registracija takšnih pravic se izvede na zahtevo njihovih lastnikov (1. člen 6. člena zakona o registraciji).

V tem primeru se dokumenti v zvezi s kupoprodajno transakcijo in dokumenti, ki potrjujejo pravice prodajalca, predložijo za državno registracijo hkrati. V skladu s tem se izvedeta vsaj dve registracijski akciji. Prvič, državna registracija pravice prodajalca, ki je nastala prej (2. člen 6. člena zakona o registraciji). Naslednji korak je vpis prenosa lastninske pravice (s prodajalca na kupca) in po potrebi vpis same prodajne pogodbe.

Pozor! Zgoraj opisana shema se običajno uporablja v praksi. Vendar lahko Rosreestr iz enega ali drugega razloga prodajalcu zavrne registracijo predhodno nastale lastninske pravice.

Na primer, Rosreestr lahko meni, da poleg vloge za registracijo predhodno nastale lastninske pravice ni predložen dokument, ki potrjuje nastanek te pravice pri prodajalcu. Kasneje je seveda mogoče na sodišču odločitev Rosreestra priznati kot nezakonito, vendar bo to trajalo (odlok Zvezne protimonopolne službe moskovskega okrožja z dne 22. marca 2012 v zadevi št. A41-11608 / 11) .

V primeru takšne zavrnitve Rosreestr ne bo registriral prenosa lastništva na kupca.

Če v skladu s pogoji pogodbe prodajalec prejme plačilo šele po državni registraciji prenosa lastništva, bo zavrnitev Rosreestra dolgo časa odložila trenutek prejema plačila.

Poleg tega lahko nedokončani dokumenti za nepremičnine na začetku opozorijo kupca in postanejo predmet pogajanj. Kupec lahko vztraja pri znižanju cene, kar pojasnjuje s povečanim tveganjem.

Zato je morda priporočljivo, da prodajalec predknjiži že obstoječo pravico.

Da, in mnogi kupci sami postavijo prodajalcu pogoj, da se najprej (pred nakupno-prodajno transakcijo) prijavi na Rosreestr z vlogo za registracijo predhodno nastale lastninske pravice in prejme potrdilo, ki potrjuje njegovo pravico.

Poleg tega je smiselno kupcu pojasniti, da odsotnost vpisa o parceli v USRR pomeni tudi, da v zvezi s to parcelo niso bila ugotovljena nobena bremena. V nasprotnem primeru bi bil vpis o parceli vpisan v USRR ob vpisu ustreznega bremena.

Pravica do uporabe zemljišča pri prodaji stavbe

Praviloma velja, da če stavba in parcela pod njo pripadata različnim osebam, jo ​​ima lastnik stavbe pravico prodati, ne da bi vprašal za soglasje lastnika te parcele, če to ni v nasprotju s pogoji uporabe. taka parcela, določena z zakonom ali sporazumom (2. odstavek 271. člena, 3. odstavek 552. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pri prodaji stavbe pridobi kupec pravico do uporabe zadevne zemljiške parcele pod enakimi pogoji, kot jo je uporabljal prodajalec stavbe.

Kaj naj naredi prodajalec stavbe, če je zemljišče v njegovem najemu?

Edina odgovornost prodajalca stavbe je, da najemodajalca obvesti o prodaji. Dejstvo je, da v tem primeru velja splošno pravilo: najemnik zemljišča lahko svojo pravico do najema prenese na tretjo osebo (vključno s kupcem stavbe) brez soglasja najemodajalca, ob upoštevanju obvestila (člen 5, 22. člen Zemljiškega zakonika Ruske federacije, 15. člen resolucije plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 24. marca 2005 št. 11 "O nekaterih vprašanjih, povezanih z uporabo zemljiške zakonodaje"; v nadaljevanju - Resolucija št. 11). Prodajalec (najemnik) je tisti, ki mora poslati obvestilo in to v razumnem roku. Če prodajalec tega ne stori, lahko najemodajalec zahteva nadomestilo za povzročeno škodo (2. odstavek, 16. člen sklepa št. 11).

Zakon v takem primeru ne zahteva ponovnega vpisa najemne pravice na novega lastnika stavbe. Smiselno pa je, da prodajalec objekta z najemodajalcem sklene pogodbo o odpovedi najemne pogodbe in vanjo evidentira neobstoj terjatev.

Končno se lahko zgodi, da pride do konfliktne situacije med kupcem objekta in lastnikom zemljišča, kupec pa poskuša v ta konflikt vplesti prodajalca objekta. V taki situaciji mora prodajalec objekta razumeti, da zoper njega ni mogoče uveljavljati nobenih tožb. In odvetniku kupca stavbe lahko svetujemo, da se v sporu z najemodajalcem sklicuje na 15. odstavek Resolucije št. 11. Pravi, da že od trenutka državne registracije prenosa lastništva stavbe njen kupec pridobi pravico do uporabe tistega dela zemljišča, ki je potreben za uporabo tega objekta. V tem primeru mora biti možnost obvestila navedena v sami najemni pogodbi.

Tako po prenosu lastništva objekta avtomatsko pride do prenosa najemne pravice. Prodajalec odstopa od obveznosti najema zemljišča pod objektom. Tudi če kupec ne zahteva ponovnega vpisa najemne pravice, se šteje, da prej sklenjena najemna pogodba še naprej ureja razmerja za uporabo zemljišča s strani novega najemnika, to je kupca stavbe ( Resolucija predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 27. oktobra 2009 št. 8611/09).

Kaj naj stori prodajalec stavbe, če je bila zemljiška parcela z njim na pravici trajne (neomejene) uporabe

Če je prodajalec stavbe državno (občinsko) podjetje, državna ustanova, državni organ ali lokalna samouprava, potem je najverjetneje zemljišče pod stavbo pri prodajalcu na pravici trajne (neomejene) uporabe. V nekaterih primerih se lahko izkaže, da je prodajalec, ki je komercialna organizacija, spletno mesto uporabljal ravno na takšni pravici.

Zakon prodajalcu stavbe ne nalaga posebnih obveznosti zaradi dejstva, da je imel zemljiško parcelo na pravici trajne (neomejene) uporabe. V tem primeru mora kupec stavbe (če kot taka deluje gospodarska organizacija ali samostojni podjetnik) ponovno registrirati to pravico - in sicer formalizirati svojo pravico do zemljišča s sklenitvijo najemne pogodbe ali pridobiti lastništvo v na način, ki ga določa 2. odstavek 3. člena Zveznega zakona št. 25. oktober 2001 št. 137-FZ "O uveljavitvi zemljiškega zakonika Ruske federacije". Takšna razlaga je podana v 3. odstavku 13. odstavka Resolucije št. 11.

Primer iz prakse: sodišče je ugodilo zahtevam novega lastnika stavbe in razglasilo neukrepanje državnih organov za ponovni vpis dokumentov za zemljiško parcelo za nezakonito

Leta 2003 je LLC "T." kupili komplekse treh parkirišč od enotnega podjetja. Prenos lastništva je bil vpisan leta 2004. Po tem LLC "T." večkrat pritožil na lokalno vlado glede vprašanja ponovne registracije pravice do trajne (neomejene) uporabe zemljišča za lastništvo v skladu z zveznim zakonom z dne 25. oktobra 2001 št. 137-FZ »O uveljavitvi Zemljiški zakonik Ruske federacije". Vendar odločitev o ponovnem vpisu zemljišča v lastništvo ali o zavrnitvi ponovnega vknjižbe ni bila sprejeta, osnutek kupoprodajne pogodbe ni bil poslan podjetju.

LLC "T." vložil tožbo, s katero je zahteval priznanje neukrepanja kot nezakonitega in obveznost zagotoviti zemljišče v last tožnika.

Zakon prepoveduje ločeno odtujitev stavbe in zemljišča, če oba nepremičninska objekta pripadata eni osebi (4. člen 35. člena Zemljiškega zakonika Ruske federacije).

»Zato so posli, pri katerih je volja strank usmerjena v odtujitev stavbe, objekta, objekta brez ustrezne zemljiške parcele ali odtujitev zemljiške parcele brez nepremičnin, ki se na njej nahajajo, če zemljiška parcela in predmeti ki se nahajajo na njem, pripadajo eni osebi po lastniški pravici, so neveljavni« ( 11. člen sklepa št. 11).

To pravilo ne velja le, če:

• odtujen je del stavbe, ki ga ni mogoče dodeliti v naravi skupaj z delom zemljišča;
• stavba, ki se nahaja na zemljišču, umaknjenem iz prometa v skladu z zemljiškim zakonikom Ruske federacije, je odtujena;
• odtuji se objekt, ki se nahaja na zemljiški parceli na podlagi služnosti.

Te izjeme so navedene v odstavku 4 *

Pri prodaji deleža v lastništvu stavbe (strukture) ali odtujitvi njenega dela je prodajalec dolžan prodati tudi delež v lastništvu zemljišča, na katerem je stavba (struktura). Takšna obveznost je določena v četrtem odstavku 35. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije.

Prodajalec stavbe mora to pravilo upoštevati v fazi pogajanj o pogojih transakcije. Tudi če bi kupec sam privolil v nakup samo stavbe brez parcele pod njo (ker ni pripravljen plačati tudi zemljišča), bo tak posel še vedno neveljaven. Stranki ne bosta mogli vknjižiti prenosa lastninske pravice, kar pomeni, da tudi prodajalec ne bo mogel prejeti plačila (oziroma bo moral tako plačilo vrniti neuspešnemu kupcu).

Primer iz prakse: vpis prenosa lastninske pravice na stavbi je zavrnjen, ker stranki nista predložili listin o prenosu lastninske pravice na zemljišču, ki je tako kot stavba last prodajalca. Sodišče je dejanja Rosreestra priznalo kot zakonite *

Mestno podjetje (prodajalec) in podjetje (kupec) sta Rosreestru predložila vlogo in paket dokumentov za državno registracijo prenosa pravic in lastništva nestanovanjske stavbe. Hkrati stranki Rosreestru nista predložili dokumentov za državno registracijo prenosa pravice do zemljišča pod pridobljeno stavbo. Rosreestr je zavrnil registracijo pogodbe in prenos lastništva, saj so vlagatelji kršili zahtevo četrtega odstavka 35. člena zemljiškega zakonika Ruske federacije.

Stranke so zavrnitev izpodbijale na sodišču, vendar je sodišče priznalo odločitev Rosreestra kot zakonito in pojasnilo:

„Odstavek 4 člena 35 zemljiškega zakonika Ruske federacije določa, da se odtujitev stavbe, strukture, strukture, ki se nahaja na zemljiški parceli in je v lasti ene osebe, izvede skupaj z zemljiško parcelo.

V skladu s prvim odstavkom 13. člena zakona o registraciji državna registracija vključuje pravni pregled dokumentov in preverjanje zakonitosti transakcije.