Priporočljivo je, da se v najemni pogodbi določi rok plačila najemnine. Če stranki nista določili enkratnega, ampak periodičnega plačila najemnine, je treba obdobje dogovoriti za vsako najemno obdobje. Obstajajo naslednji plačilni pogoji:
- akontacija - najemnina se plača pred začetkom ali na začetku trajanja (obdobja) najema;
— odlog — najemnina se plača ob koncu ali po izteku trajanja (obdobja) najema;
- akontacija in doplačilo (končni obračun) - del najemnine se plača pred začetkom najemne dobe (obdobja), del pa po njenem izteku.
Rok plačila mora biti določen v skladu s pravili čl. Umetnost. 190–194 Civilnega zakonika Ruske federacije:
- navedbo določenega koledarskega datuma ali dogodka, ki se mora neizogibno zgoditi;
- poteku določenega časa, izračunanega od koledarskega datuma ali od trenutka neizogibnega dogodka.
———————————
Primeri izjave o pogojih:
"Najemnino plača najemnik najkasneje do 10.10.2010."
"Najemnik se zavezuje, da bo s plačilom najemnine z opravljenimi storitvami nadaljeval naslednji dan po prevzemu predmeta."
»Plačilo najemnine se izvaja v naslednjih terminih:
— v 3 (treh) dneh po podpisu pogodbe — 40 % najemnine;
— v 5 (petih) dneh po podpisu pogodbe — 60 % najemnine”.
———————————
Določitev roka plačila zakupnine z regulativnimi pravnimi akti
Pogoji za plačilo zakupnine za uporabo določenih predmetov zakupa se lahko določijo z normativnim aktom. Pri sklenitvi najemne pogodbe za takšne predmete morajo stranke voditi veljavne zakone, ki vsebujejo norme civilnega prava. Pogoj pogodbe, ki je v nasprotju z normativnim aktom, lahko sodišče razglasi za neveljavno na podlagi čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije. Vendar ta okoliščina ne razveljavi celotne pogodbe (člen 180 Civilnega zakonika Ruske federacije). Zato se pravila, določena s pravnimi akti (člen 4, 421. člen, 422. člen Civilnega zakonika Ruske federacije), uporabljajo za razmerja strank glede časa plačila najemnine.
Na podlagi 1. odstavka čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije je pogodba v ustreznem delu praviloma izpodbojna, če zakon ne vsebuje drugih posledic, ki niso povezane z njeno neveljavnostjo. Zakon lahko določi izjeme od pravila izpodbojnosti. Zlasti na podlagi 2. odstavka čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije je pogoj ničen, če posega v javne interese ali pravice in pravno zaščitene interese tretjih oseb, hkrati pa zakon ne določa, da je izpodbojen ali da obstajajo druge posledice. ki niso povezane z invalidnostjo.
Ta pravila veljajo za pogodbe, sklenjene po 1. septembru 2013 (6. del, 3. člen zveznega zakona št. 100-FZ z dne 7. maja 2013).
Za najemne pogodbe, sklenjene pred tem datumom, čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije, kakor je bil spremenjen pred začetkom veljavnosti zveznega zakona z dne 7. maja 2013 N 100-FZ. Po tem členu so posli, s katerimi so kršene zahteve zakona ali drugega pravnega akta, praviloma nični.
Upoštevati je treba, da akti, ki vsebujejo norme civilnega prava, ne vključujejo zlasti regulativnih pravnih aktov državnih organov sestavnih subjektov Ruske federacije in lokalnih oblasti (3. člen Civilnega zakonika Ruske federacije). V zvezi s tem, tudi če so najemna pogodba ali njeni pogoji v nasprotju z njimi, sodišče takšne pogodbe (pogoja) ne prizna za neveljavno na podlagi čl. 168 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Vendar je v sodni praksi obstajalo nasprotno stališče: sodišče je pogodbo označilo za neveljavno.
Določitev roka plačila lizinga glede na izstavljen račun s strani lizingodajalca
Pogosto je v pogodbi rok za najemnino določen glede na izstavljen račun s strani najemodajalca. To se naredi z namenom, da najemnik prejme račun, saj brez takega dokumenta plačanega DDV ne bo mogel sprejeti v odbitek. Stranki na primer določita, da se plačilo najemnine izvede v določenem roku po izstavitvi računa, ali navedeta, da se izvede na podlagi računa in se dogovorita o datumu njegove izstavitve.
Glede roka plačila pa se lahko ugotovi, da je takšen pogoj v nasprotju s 3. čl. 190 Civilnega zakonika Ruske federacije (Sklep Osemnajstega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 29. septembra 2011 N 18AP-9425/2011). Ta sklep je v skladu s pravnim stališčem predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije, določenim v odstavku 4 informativnega pisma z dne 11. januarja 2002 N 66 "Pregled prakse reševanja sporov v zvezi z najemnino" v glede na datum poteka pogodbe. Je v tem, da je izraz mogoče določiti tako, da navede le tak dogodek, ki se neizogibno mora zgoditi, tj. ni odvisen od volje in dejanj strank. Izdaja računa s strani najemodajalca ne ustreza tem kriterijem. Zato plačilnega roka ne določajte glede na račun, ki ga izda najemodajalec. V nasprotnem primeru se lahko izračuna v skladu s pravili 2. odstavka čl. 314, odst. 2 str.1 čl. 614 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Poleg tega mora najemnik pri dogovoru o obravnavanem pogoju upoštevati sodno prakso, po kateri ni oproščen odgovornosti za zamudo pri plačilu najemnine, če najemodajalec ni izdal računa, saj je obveznost plačila najemnine ni odvisen od njegove izdaje. Na podlagi določil čl. Umetnost. 606, 614 Civilnega zakonika Ruske federacije je ta obveznost posledica samega dejstva uporabe zakupljenega premoženja.
Hkrati obstaja še eno stališče: najemnik je oproščen odgovornosti za zamudo pri plačilu najemnine, če najemodajalec ni izdal računa.
Tako zaradi nevarnosti zamude najemnika pri izpolnitvi obveznosti plačila najemnine, kar bo povzročilo izterjavo kazni od njega, ni priporočljivo, da se v pogodbi določi pogoj za določitev roka plačila najemnine glede na o izstavitvi računa. Najemodajalec jo lahko zagotovi tudi drugače, na primer tako, da v pogodbo vključi klavzulo o kazni.
Če datum plačila najemnine ni dogovorjen
V tem primeru se šteje, da je določen plačilni rok, ki se običajno uporablja pri najemu podobnega premoženja v primerljivih okoliščinah (1. člen 614. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). V primeru spora se "pogoji, ki običajno veljajo za najem podobne nepremičnine v primerljivih okoliščinah" določijo za vsak primer posebej.
Vendar pa lahko sodišče za odnose strank uporabi pravila drugega odstavka 2. 314 Civilnega zakonika Ruske federacije o izpolnitvi obveznosti v razumnem roku po njenem nastanku. V tem primeru bo najemnik dolžan plačati ne le najemnino, ampak tudi kazen za zamudo, izračunano ob upoštevanju čl. 314 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Najemna pogodba je v večini primerov pravzaprav pogodba o pristopu najemnika k najemodajalčevi pogodbi. To se zgodi tako, da najemnik podpiše osnutek pogodbe, ki ga pripravi najemodajalec sam. Če obstaja standardni osnutek pogodbe, potem ostane le, da se dogovorite o predmetu same pogodbe (tj. Navedite, kakšna nepremičnina bo oddana v najem), trajanje najema ter določite tudi višino najemnine in podrobnosti najemnik. Poleg tega se bodo nekateri pogoji razlikovali glede na to, ali je pogodba predmet državne registracije ali ne.
Hkrati lahko najemodajalec v vsakem posameznem primeru na predlog najemnika spremeni nekatere pogoje standardnega osnutka pogodbe. Smiselno je, da najemnik poskuša ponuditi tiste pogoje, ki najbolj varujejo njegove pravice in interese. Na primer, ponuditi vključitev kazni v pogodbo v primeru predčasne odpovedi pogodbe na pobudo najemodajalca.
V vsakem primeru mora odvetnik najemnika pri sestavljanju najemne pogodbe preveriti, ali je besedilo pogodbe v skladu z:
- legalizacija;
- že sklenjeni dogovori z najemodajalcem;
- optimalna, z vidika najemnika, porazdelitev pravic in obveznosti med strankama.
Predmet pogodbe
Predmet najemne pogodbe je pogoj o nepremičnini, ki se prenese na najemnika v začasno posest in uporabo ali v začasno uporabo (predmet najema). Če teh podatkov v pogodbi ni, se pogoj o predmetu zakupa šteje za nedoslednega, sama pogodba pa se šteje za nesklenjeno (3. člen 607. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Zato je treba v izogib priznanju najemne pogodbe kot nesklenjene nepremičnino, ki je predmet najemne pogodbe, v pogodbi dovolj popolno individualizirati.
Možna je individualizacija nepremičnine glede na podatke, ki jih vsebuje:
- v dokumentih o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi;
- v dokumentih tehničnega računovodstva nepremičnin (dokumenti ZTI).
Dokumenti ZTI vključujejo:
- tehnični ali katastrski potni list nepremičnine (izvlečki iz teh potnih listov);
- tloris nepremičnine in pojasnila k načrtu;
- izpisek iz registra objektov urbanizma.
Če je najemna pogodba dolgoročna in je predmet državne registracije, je treba predložiti dokumente, ki vsebujejo grafični in (ali) besedilni opis nepremičnine. Praviloma so to dokumenti organov tehničnega popisa nepremičnin. Če takšni dokumenti niso na voljo najemodajalcu, jih je mogoče naročiti in prejeti v teritorialnem uradu ZTI na lokaciji predmeta najema.
Hkrati, če je bila pravica do nepremičnine predhodno registrirana pri najemodajalcu, predložitev katastrskega potnega lista za najeti predmet ni potrebna. Stranke lahko predložijo drug dokument, ki vsebuje grafični in (ali) besedilni opis nepremičnine, ki se daje v najem (na primer grafični načrt predmeta najema, ki ga potrdijo stranke). V takih primerih zavrnitev registracije najemne pogodbe ni dovoljena (9. člen Sklepa plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 17. novembra 2011 št. 73 »O nekaterih vprašanjih v praksi uporabe pravil Civilnega zakonika Ruske federacije o najemni pogodbi" (kakor je bil spremenjen s sklepom plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 17. novembra 2011) 25. januarja 2013 št. 13); v nadaljnjem besedilu - sklep št. 73, kakor je bil spremenjen s sklepom plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije št. 13).
Vprašanje: kako mora najemnik v najemni pogodbi individualizirati takšno nepremičnino kot nestanovanjski prostor v stavbi (soba, pisarna itd.)?
Pri najemu prostorov je treba upoštevati, da dokumenti o državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi vsebujejo podatke o sami stavbi, v kateri se nahajajo prostori. Zato so pri najemu prostorov še posebej pomembni dokumenti tehničnega popisa nepremičnin, ki vsebujejo podatke, vključno s številom nadstropij, površino, prostori, ki se nahajajo v nadstropjih, in njihovo površino.
Primer individualizacije nestanovanjskih prostorov v najemni pogodbi
»Najemodajalec daje v najem, najemnik pa za plačilo sprejme v začasno posest in uporabo nepremičnine (nestanovanjske prostore), v nadaljnjem besedilu »prostori«, ki so v lasti najemodajalca v skladu s potrdilom o državni registraciji pravic. z dne ________ št. ___________, kot je navedeno v Enotnem državnem registru pravic do nepremičnin in transakcij z njimi, je bil vpisan vpis št. _________________ s površino 100 kvadratnih metrov. m (sto kvadratnih metrov), ki se nahaja v stavbi na naslovu: Moskva, st. Kremlevskaya, 10, drugo nadstropje, soba I, sobe št. 1-18.
Vprašanje: kaj naj stori najemnik, če dejanska površina prostorov ne ustreza tehničnim računovodskim podatkom?
V nekaterih primerih dejanska površina prostorov morda ne ustreza podatkom tehničnega računovodstva. Na primer, če je v prostoru potekala rekonstrukcija ali prenova, vendar se to ni odrazilo v tehničnih računovodskih dokumentih. V tem primeru se lahko najemnik sooči z določenimi tveganji. Na primer, če je dejanska površina prostorov manjša od tiste, ki je navedena v tehničnih računovodskih dokumentih, bo moral najemnik plačati presežno površino prostorov, ki je ne more uporabljati.
Za izključitev takšnih situacij lahko najemnik najemodajalcu ponudi lasten ogled in izmero površine nepremičnine. Če se izkaže, da je dejanska površina manjša od tiste, ki je navedena v tehničnem potnem listu ZTI, bo to pomagalo zmanjšati znesek plačane najemnine. Najemniku lahko priporočimo naslednje možnosti za rešitev te težave:
1. Predlagati najemodajalcu, da na podlagi opravljenega ogleda (menjave) izdela načrt (shemo) nepremičnine, ki se oddaja v najem. Načrti predmeta najema, ki jih izdelata stranki, so sestavni del najemne pogodbe in jih morata podpisati obe stranki najemne pogodbe. V nasprotnem primeru bodo težave pri dokazovanju dejstva soglasja volje strank pogodbe v zvezi s predmetom najema, v zvezi s katerim se lahko pogodba prizna kot nesklenjena. Vendar lahko stranke izdelajo lastne načrte (sheme) predmeta najema le, če pogodba ni predmet državne registracije. Dejstvo je, da je za registracijo pogodbe potrebno pridobiti dokumente od ZTI z datumom njihove izdaje najkasneje eno leto pred prijavo pri organu za registracijo.
2. Ponudite najemodajalcu, da zaprosi organe tehničnega inventarja, da izvedejo novo raziskavo in izdajo tehnične knjigovodske listine, ki vsebujejo ažurne podatke o lastnostih nepremičnine. Ta postopek bo trajal nekaj časa. Če pa je pogodba predmet registracije, potem takih dokumentov ni mogoče opustiti. Navsezadnje so obstoječi dokumenti že zastareli in vsebujejo nezanesljive informacije, zato je za registracijo pogodbe potrebno pridobiti dokumente iz ZTI z datumom njihove izdaje najpozneje eno leto, preden se obrnete na organ za registracijo. preden se obrnete na najemodajalca s predlogom za merjenje površine najetega predmeta, je najemnik vredno izračunati vse prednosti in slabosti. Dejstvo je, da še zdaleč ni vedno mogoče uporabiti metod, ki omogočajo zmanjšanje pravnih tveganj. Tudi če je neskladje mogoče ugotoviti, morda ni tako veliko. Lahko pa si lastnik celo premisli, da bi sklenil najemno pogodbo s tako natančnim najemnikom.
Vprašanje: kaj naj stori najemnik, če se podatki o nepremičnini po potrdilu o lastništvu in po dokumentih ZTI ne ujemajo?
V nekaterih primerih se številke stavbe, v kateri se nahajajo najeti prostori, ne ujemajo glede na potrdilo o lastništvu in dokumente ZTI (na primer glede na potrdilo - d. 10, glede na dokumente ZTI - d. 10). /1).
V tem primeru mora najemnik od najemodajalca zahtevati, da slednji od organov tehničnega popisa nepremičnin zahteva ustrezno potrdilo, ki potrjuje dejansko sovpadanje različnih naslovov glede na dokumente tehničnega računovodstva in državne registracije.
Obdobje najema nestanovanjskih prostorov ne velja za obvezne pogoje pri sestavi pogodbe in ni zakonsko urejeno.
Opredelitev pojma trajanja najema nepremičnine je v Civilnem zakoniku Ruske federacije. Po čl. 190 je rok v besedilu pogodbe lahko naveden kot koledarski datum ali kot sklicevanje na časovno obdobje. Obdobje uporabe predmeta se lahko izračuna v mesecih, letih, pa tudi v dnevih in urah.
Poleg tega je mogoče navesti pojav dogodka v primeru njegove neizogibnosti. Tudi v tem primeru se bo pogodba štela za nujno.
Če besedilo pogodbe vsebuje sklicevanje na nastop dogodka, ki ni neizogiben, se šteje, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas, saj rok v tem primeru ni dogovorjen. Na primer, pogodba velja do začetka rekonstrukcije objekta ali do likvidacije pravne osebe.
Trajanje pogodbe določita stranki in je dodatni pogoj.
Glede na trajanje veljavnosti torej ločimo tri vrste najemnih pogodb:
- Kratkoročna pogodba (velja manj kot eno koledarsko leto)
- Dolgoročna pogodba (velja eno leto ali več)
- Pogodba za nedoločen čas (točen čas veljavnosti ni naveden)
Kratkoročna najemna pogodba za nestanovanjske prostore
Najemna pogodba za poslovne (nestanovanjske) prostore, sklenjena za obdobje, krajše od enega koledarskega leta, se šteje za kratkoročno.
Kratkoročne najemne pogodbe za nestanovanjske prostore, objekte, zemljišča in druge nepremičnine niso predmet obvezne državne registracije.
Tako se pogosto uporablja kratkoročna oblika pogodbe za poenostavitev postopka sklenitve posla. Številni najemniki in najemodajalci (večinoma posamezniki ali mala podjetja) se izogibajo registraciji najemne pogodbe, ker ne želijo izgubljati časa s predložitvijo dokumentov in plačilom državnih dajatev.
Najemna pogodba za nestanovanjske prostore
Upoštevajte, da če pogodbo skleneta stranki na primer 1. dan v mesecu in velja do 30. (31.) dne prejšnjega meseca naslednjega leta, se v tem primeru upošteva obdobje veljavnosti. enako eno leto, pogodba pa je predmet državne registracije.
Tako je pri sestavljanju kratkoročne pogodbe za obdobje, krajše od enega leta, treba navesti končni datum, ki ustreza predzadnjemu dnevu v mesecu.
Najemna pogodba, sklenjena za obdobje, krajše od enega leta, vendar predvideva samodejno podaljšanje, če obeh strank ne nasprotujeta, prav tako ni predmet registracije.
Ob koncu pogodbe se lahko podaljša za enako obdobje (manj kot eno leto), medtem ko državna registracija ni potrebna.
V skladu z odstavkom 10 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije N 59 lahko stranki zagotovita samodejno podaljšanje pogodbe po izteku za isto obdobje, če udeleženci ne nasprotujejo. posla, v tem primeru tudi ni treba prijaviti pogodbe.
Dolgoročna najemna pogodba za nestanovanjske prostore
Najemna pogodba, sklenjena za obdobje enega leta ali več, se šteje za dolgoročno.
V skladu z 2. odstavkom čl. 651 Civilnega zakonika Ruske federacije, obdobje veljavnosti pogodbe o zaposlitvi, ki se začne 1. dan v mesecu tega leta in konča 30. (ali 31.) dan prejšnjega meseca naslednjega leta, velja za eno leto (točka 3 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije N 66).
Najem nestanovanjskih nepremičnin, objektov, prostorov in zemljišč za obdobje, daljše od enega leta, je predmet obvezne državne registracije v skladu z 2. odstavkom čl. 651 Civilnega zakonika Ruske federacije.
V tem primeru začne pogodba veljati od trenutka, ko je zaključen postopek registracije, katerega rezultat je žig na izvirnem izvodu dokumenta in vpis v arhiv pristojnega organa (2. odstavek 651. Civilni zakonik Ruske federacije, informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 1. junija 2000 št. 53).
Postopek registracije pogodbe traja 18 dni po predložitvi celotnega sklopa dokumentov teritorialnim organom Zvezne službe za državno registracijo, kataster in kartografijo.
V skladu s civilnim zakonikom Ruske federacije, če najemnik s soglasjem najemodajalca še naprej uporablja prostore po izteku obdobja, določenega v pogodbi, se pogodba šteje za podaljšano za nedoločen čas pod enakimi pogoji. .
V primeru, da dolgoročna najemna pogodba za nestanovanjsko nepremičnino (ali njen del) ni registrirana, se šteje, da ni sklenjena in ne stopi v veljavo.
Mimogrede! Morda vam bo v pomoč:
Postopek registracije najemne pogodbe za nestanovanjske prostore
Če se ena od strank transakcije izogne državni registraciji, ima druga stranka pravico vložiti tožbo z zahtevkom za obveznost registracije dokumenta (odstavek 7 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije zveze N 59).
Zdi se le, da je v najemnih pogodbah vse preprosto in jasno. Te pogodbe so samo na prvi pogled preučene in obvladane, kot Evropa. V njih je vredno vključiti napačno besedilo - in prava afriška džungla se začne.
Povišanje najemnine ob obvestilu...
Tradicionalno velja, da je privzeti najemodajalec v boljšem položaju kot najemnik.
Vzemimo za primer pravico najemodajalca do zvišanja najemnine. Civilni zakonik Ruske federacije izrecno določa, da se lahko znesek najemnine spremeni po dogovoru strank v rokih, določenih s pogodbo, vendar ne več kot enkrat letno (3. člen 614. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Ruska federacija).
Ker gre za dispozitivno pravilo, torej za pravilo, ki omogoča, da se stranki sami odločita, kako bosta ravnali v dani situaciji, lahko pogodba vsebuje pravilo, da ima najemodajalec pravico enostransko spremeniti najemnino. Za to pa je treba jasno navesti, kako se taka sprememba izvede.
Najbolj primerno je določiti, da »najemodajalec pisno obvesti najemnika o spremembi najemnine. Pogoji najemne pogodbe se štejejo za spremenjene od trenutka prejema obvestila.
In če postopek za enostransko spremembo najemnine ni predviden v pogodbi, se drugačen postopek za spremembo pogodbe, to je ne po dogovoru strank, šteje za nevzpostavljenega in vse spremembe so možne le po dogovoru strank ( 1. odstavek 450. člena, 1. odstavek 452. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Tako preprosto obvestilo najemodajalca o povišanju najemnine za najemnika ni zavezujoče.
Če je pogodba registrirana in je predpisan postopek spremembe najemnine ob priglasitvi, potem to ni dovolj. Tu velja splošno pravilo, da je sporazum o spremembi pogodbe sklenjen v enaki obliki kot sama pogodba (1. člen 452. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Tako je pogodba predmet tudi državne registracije (3. člen 433. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
Hkrati, če poskušate organom Rosreestra predložiti obvestilo najemodajalca za registracijo, je malo verjetno, da bo to razumljeno in registracijo tega dokumenta bo treba zahtevati na sodišču. In ves ta čas višine najemnine ne bo mogoče spreminjati.
Če pogodba ni predmet državne registracije, bo dovolj, da se v sami pogodbi predpiše postopek obveščanja o postopku spremembe najemnine s strani najemodajalca.
Če je pogodba sklenjena za obdobje, krajše od enega leta, je smiselno določiti pogoj za indeksacijo fiksnega zneska najemnine po obvestilu najemodajalca, v primeru spremembe stroškov komunalnih storitev, inflacije. in drugi posebni kazalniki. To je zakonito, saj v tem primeru ne govorimo o spremembi najemnine, temveč o izračunu zneska na podlagi mehanizma, določenega v pogodbi (odstavek 11 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 11.01.02 št. 66).
...in na sodišču
Liberalno usmerjeni najemodajalci pogosto v pogodbo vključijo pogoj za spremembo najemnine po dogovoru strank – v primeru določenih okoliščin (običajno naraščajoče inflacije).
Ta pogoj je videti veliko manj oster kot enostransko zvišanje najemnine in to ustreza najemnikom.
Najemodajalci pa menijo, da bo tudi v primeru, če najemnik zavrne ponudbo za sklenitev pogodbe o zvišanju najemnine zaradi naraščajoče inflacije, možno zvišanje najemnine doseči na sodišču (2. alineja 2. odst. 450. čl.). Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da se pogodba lahko spremeni na zahtevo ene od strank v primerih, ki jih določa pogodba).
Vendar pa vključitev v najemno pogodbo pogoja, da se najemnina lahko spremeni po dogovoru strank zaradi določenih okoliščin, ne pomeni, da se stranki v nobenem primeru in brezpogojno strinjata s sklenitvijo sporazumov o spremembi ustreznih pogojev pogodbe.
To pomeni, da je takšno pogodbo mogoče skleniti brez kakršne koli prisile, popolnoma prostovoljno, zavrnitev najemnika, da sklene pogodbo, pa najemodajalcu ne daje pravice zahtevati spremembo pogodbe na sodišču (Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 13. aprila 2010 št. 1074/10).
Da bi bil pogoj za zvišanje najemnine v primeru povišane inflacije izpolnjen tudi v primeru, da najemnik takšne pogodbe noče podpisati, mora biti v pogodbi določeno:
"najemnina se lahko spremeni" (namesto "se lahko spremeni");
»če najemnik noče skleniti pogodbe, se spor o spremembi najemnine preda sodišču ali pa se pogodba predčasno odpove.«
Mimogrede, nesprejemljivo je, da se v najemno pogodbo vključi pogoj o pravici najemodajalca, da spremeni najemnino več kot enkrat letno. Civilni zakonik Ruske federacije neposredno in brezpogojno določa, da je sprememba višine najemnine možna največ enkrat letno (3. člen 614. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Tudi če je v pogodbi določeno drugače, bo tak pogoj ničen (odločba Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 21. februarja 2011 št. VAC-9525/10).
Če obstaja zamuda pri najemnini
Če pride do zamud pri plačilu najemnine, je civiliziran način za rešitev težave ta, da greste na sodišče za deložacijo in izterjavo dolga. V praksi se za spodbujanje dolžnika k plačilu dolga uporabljajo tudi drugi načini, in sicer se blokira dostop do najetega prostora in v njem zadrži preostalo premoženje najemnika.
Recimo takoj, da če v najemni pogodbi ni ustreznega pogoja, se bodo takšna dejanja najemodajalca štela za nezakonita.
Ker je glavna dolžnost najemodajalca dati nepremičnino v uporabo najemniku, je oviranje dostopa kršitev glavne dolžnosti najemodajalca.
Pravica pridržati stvar lahko nastane pri upniku le v primeru, ko je bila sporna stvar v njegovi posesti na pravni podlagi. Možnost zadrževanja ne more biti posledica zasega stvari proti volji lastnika, kot je navedeno v odstavku 14 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 11.01.02 št. 66.
Informativno pismo opisuje situacijo, ko je bila nepremičnina najemnika v lasti najemodajalca po volji najemnika samega: ta je to nepremičnino zapustil po izteku najemne pogodbe. V tem primeru sodišče prizna zadržanje kot zakonito.
Tako je edini primer, ko je zastavna pravica lahko priznana kot zakonita, ta, da najemnik po izteku najemne pogodbe prostovoljno prepusti svojo lastnino v posest najemodajalcu.
Mimogrede, v najemni pogodbi je vredno določiti določeno obdobje, v katerem je najemnik dolžan zapustiti prostore po odpovedi pogodbe. V pogodbo je možno vključiti tudi pogoj o obveznosti najemodajalca, če najemnik svoje lastnine ne odnese pravočasno iz prostorov, zagotovi njeno varnost le za določen čas, nato pa jo odnese sam, opraviti popis premoženja s sodelovanjem predstavnika neodvisne osebe, stroške hrambe in odvoza premoženja pa lahko naložite najemniku.
Rubež najemnikovega premoženja v času veljavnosti najemne pogodbe bo sodišče štelo za protipravnega, torej za neutemeljenega pridržno pravico.
Pravica najemodajalca v času trajanja pogodbe mora biti jasno določena:
prekiniti najemniku dostop do prostorov v primeru zamude pri plačilu najemnine;
zadrži najemnikovo lastnino, ki ostane tam, dokler dolg ni poplačan.
Če so ti pogoji določeni v pogodbi, potem bo v primeru sodnega spora sodišče verjetno stopilo na stran najemodajalca.
Hkrati je treba spomniti, da najemodajalec nima pravice zahtevati najemnine za obdobje, ko je bil najemnik prikrajšan za uporabo najete nepremičnine. Zato se zdi primerno sprejeti ukrepe za onemogočanje dostopa do prostorov in njegovo zadržanje le v primeru velikega dolga, sicer bo znesek neplačane najemnine za čas, ko je najemniku prekinjen dostop do prostorov, višji od zneska nakopičenega dolga.
Blokiranje dostopa do najetih prostorov in zadrževanje najemnikovega premoženja, ki ostane v njem, je mogoče okrepiti tako, da se v pogodbi določi pravica najemodajalca, da v primeru dolga, ki presega določen znesek, enostransko prekine pogodbo, kar bo omogočilo pravočasno prekinitev pogodbe, tudi če blokiranje dostopa ni dalo želenega rezultata.
Kdo je odgovoren za kršitev pravil požarne varnosti
Ker so tako lastniki nepremičnine kot osebe, pooblaščene za lastništvo, uporabo ali razpolaganje z nepremičnino, vključno z najemniki, odgovorni za kršitev zahtev požarne varnosti (člen 38 Zveznega zakona z dne 21. decembra 1994 št. 69-FZ "O požarni varnosti" ), potem v praksi pogosto prihaja do sporov med lastniki in najemniki, kdo je za kaj odgovoren.
Lastniki morajo zagotoviti pravočasno izpolnjevanje požarnovarnostnih zahtev, odredb, sklepov in drugih zakonskih zahtev državnih požarnih inšpektorjev, najemniki pa požarnovarnostne zahteve standardov za tovrstne objekte (10., 38. člen Pravilnika o požarni varnosti v Ruska federacija PPB 01-03, odobrena Odredba Ministrstva za izredne razmere Rusije z dne 18. junija 2003 št. 313).
Zato je potrebno v pogodbi ali v aneksu k njej opisati konkreten obseg obveznosti najemnika in najemodajalca na področju požarne varnosti, s čimer bo mogoče jasno identificirati odgovorno osebo.
POMEMBNO:
Preprosto obvestilo najemodajalca o povišanju najemnine za najemnika ni zavezujoče.
Pravica najemodajalca do predčasne enostranske odpovedi pogodbe brez posebnih razlogov je lahko vključena v pogodbo, kot je izrecno navedlo Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije (Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 09.09.08 št. 5782/08).
V nekaterih primerih (na primer, če govorimo o prodajnih prostorih) sploh ni treba zamenjati ključavnic, nastaviti varovanje itd. Dovolj je, da v pogodbo vključite pogoj o pravici najemodajalca, da se obrne odklop elektrike v primeru dolga za najemnino.
Alisa VERNIK, odvetnica