Pinapaalis ako sa inuupahang opisina. Anong gagawin? Paano kung subukan ng may-ari na paalisin bago ang deadline na tinukoy sa pag-upa? Ano ang gagawin kung maagang nagpapaalis ang may-ari

Ano ang gagawin kung pinaalis ka ng may-ari

Ang paghahanap at pagrenta ng mga lugar ay isang walang hanggang sakit ng ulo para sa mga negosyante. Kapag matagumpay na nakumpleto ang proseso, masyadong maaga para mag-relax. Ang pinakamatinding problema ay maaaring nasa unahan. Ang mga walang prinsipyong panginoong maylupa ay maaaring hindi inaasahang ilabas ang pinto, harangan ang daan o i-seal ang lugar kasama ang ari-arian na matatagpuan dito. Upang maiwasang mangyari ito, naghanda si Secret, kasama ang mga abogado, ng gabay para sa pakikipag-usap sa mga may-ari ng mga komersyal na lugar.

Teorya
1. Suriin ang kasunduan sa pag-upa

Timofei Yermak, senior partner sa law firm na "Yurlov and Partners":
Ang pagiging tiyak ng mga relasyon sa pag-upa ay ang marami sa kanilang mga aspeto ay hindi direktang kinokontrol ng batas. Maraming mahahalagang probisyon (ang pamamaraan para sa mga pakikipag-ayos sa pagitan ng mga partido, ang pagbabalik ng mga lugar, pagkukumpuni, mga gastos sa pagpapatakbo) ang kailangang ayusin nang direkta sa kasunduan sa pag-upa. Malamang, sa maraming mga isyu, ang kontrata ay maglalaman ng isang posisyon na malinaw na kapaki-pakinabang para sa may-ari, na ginagawang halos walang kapangyarihan ang nangungupahan.

Kung ang karapatan ng nagpapaupa na wakasan ang kontrata nang unilateral ay hindi nakapaloob sa kontrata, ang pagwawakas bago ang petsa ng pag-expire ay maaari lamang maganap sa korte. Kinakailangang tumuon sa Artikulo 619 ng Civil Code ng Russian Federation.

2. Suriin ang Nakasulat na Paunawa ng Pagwawakas
Evgeniy Krasnoperov, abogado sa Juristat
Bago wakasan ang kontrata, obligado ang nagpapaupa na magpadala ng nakasulat na babala tungkol sa pangangailangang tuparin ang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata at tungkol sa intensyon na wakasan ang kontrata.

3. Intindihin kung bakit ka nila pinaalis

Kung ang mga paghahabol ay nauugnay sa mga paglabag sa mga tuntunin ng kontrata ng nangungupahan mismo (halimbawa, paglabag sa mga tuntunin para sa paglilipat ng upa, pinsala sa mga lugar), na nagbibigay sa may-ari ng karapatan na wakasan ang kontrata nang maaga sa korte sa batayan ng Artikulo 619 ng Civil Code o unilaterally waive ito sa labas ng hukuman sa batayan ng mga probisyon ng kontrata mismo, pagkatapos ay dapat itigil ng nangungupahan ang mga nauugnay na paglabag.

4. Makipag-usap sa may-ari
Zhanna Alexandrova, legal na tagapayo ng Pamamagitan:

Sa isang krisis, hindi kumikita ang mga panginoong maylupa kapag nawalan ng mga nangungupahan, dahil walang laman ang malaking bilang ng retail at office space. Samakatuwid, ang anumang tunggalian ay maaaring subukang malutas nang mapayapa. Sa kaso ng utang, posibleng sumang-ayon sa pansamantalang pagbawas sa upa, o sa pagpapaliban, o sa pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng isang security deposit.

5. Magtapos ng bagong kasunduan
Alexander Batalov, CMS real estate at construction practice advisor:

Matapos maalis ang paglabag, ang mga resulta ng mga negosasyon sa may-ari ay dapat na maitala sa isang nakasulat na dokumento (kasunduan, protocol o memorandum). Sa loob nito, kukumpirmahin ng may-ari ng lupa ang kasiyahan ng mga kinakailangan at ang kawalan ng mga paghahabol laban sa nangungupahan bilang mga batayan para sa maagang pagwawakas ng pag-upa.

6. Maghintay ng subpoena at huwag pumunta kahit saan
Andrey Kuzmin, Senior Partner, Titov, Kuzmin & Partners:

Kung hindi posible na maabot ang isang kasunduan, kinakailangang maunawaan na walang espesyal na sugnay sa kontrata, ang may-ari ay walang karapatan na higpitan ang iyong pag-access sa lugar at panatilihin ang iyong ari-arian hanggang sa pagtatapos ng kontrata. Kung sakaling magkaroon ng ganitong mga aksyon, maaari kang makipag-ugnayan sa mga ahensyang nagpapatupad ng batas, gayundin maghain ng paghahabol sa may-ari na humihingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi. Habang pinaghihigpitan ng may-ari ang pag-access sa lugar, ang organisasyon ay hindi maaaring magsagawa ng mga aktibidad, na humahantong sa mga pagkalugi.

Evgeniy Krasnoperov, abogado sa Juristat:

Ang kinakailangan upang wakasan ang kontrata ay maaaring ihain ng may-ari sa korte pagkatapos na tumanggi ang nangungupahan na mag-alok na wakasan ang kontrata o hindi makatanggap ng tugon sa loob ng 30 araw.

7. Ayusin ang mga kinakailangan ng may-ari
Lada Gorelik, Managing Partner ng Moscow Bar Association Gorelik and Partners:
Magpalitan ng mga mensahe at abiso sa pamamagitan ng pagsulat, sa mga paraang itinakda sa kontrata, at sa mga naaangkop na address lamang na tinukoy sa kasunduan. Kung ang mga naturang kundisyon ay hindi pa napagkasunduan nang maaga, makipag-ugnayan sa pamamagitan ng sertipikadong koreo na may pagkilala sa resibo, sa pamamagitan ng koreo o serbisyo ng courier, na may tala na ang paunawa ay naihatid nang maayos sa kinatawan ng may-ari (kahit na ang may-ari ay nakaupo sa silid sa tabi ng ikaw).

Sa anumang kaso ay hindi pumirma sa mga abiso at kumilos nang hindi tumitingin. Halimbawa, ang may-ari ay naghahatid sa iyo ng isang kilos na nagsasaad na nasira mo ang inuupahang lugar, na hindi totoo. Isipin sa kilos na ito na ang dokumento ay ginawa nang wala ang iyong presensya, na ang mga partido ay hindi lumikha ng isang komisyon, na hindi mo pinalala ang lugar, ngunit tinanggap ito sa form na ito at tiyak na hindi sumasang-ayon sa aksyon. Matapos matanggap ang mga naturang aksyon, siguraduhing magpadala ng isang sulat sa may-ari, na naglilista ng lahat ng mga katotohanan na hindi tumutugma sa katotohanan at naging sanhi ng iyong hindi pagkakasundo.

8. Itigil ang pagbabayad
Alexander Batalov, CMS real estate at construction practice advisor:

Sa batayan ng Artikulo 328 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ay may karapatang suspindihin ang pagbabayad ng upa bilang isang counter default.

9. Alisin ang ari-arian
Timofei Yermak, senior partner sa law firm na "Yurlov and Partners":
Kung sakaling magkaroon ng mga salungatan sa may-ari, ang nangungupahan ay nasa kawalan, dahil maaaring harangan ng may-ari ang pag-access sa lugar at harangan ang ari-arian ng nangungupahan doon. Sa kasong ito, tinutukoy ng may-ari ang mga pamantayan ng batas "sa pagpapanatili" at binibigyang-katwiran ang kanyang mga aksyon na may garantiya ng kabayaran para sa kanyang mga pagkalugi. Malaki ang posibilidad na ang ari-arian ay gaganapin hanggang sa ang iyong hindi pagkakaunawaan ay isinasaalang-alang ng korte, at maaaring mawala pa nang walang bakas. Samakatuwid, kung ang salungatan ay lumipas sa isang bukas na yugto, mas mahusay na agad na kunin ang ari-arian at abisuhan ang may-ari ng pagpapalabas ng lugar, upang hindi "makakuha" sa karagdagang mga pagbabayad sa pag-upa. Kung ang iyong ari-arian ay labag sa batas na pinanatili ng nangungupahan, maaari kang mag-aplay sa mga ahensyang nagpapatupad ng batas na may pahayag ng pagiging arbitraryo o magsampa ng kaso sa korte upang mabawi ang ari-arian mula sa ilegal na pag-aari ng ibang tao.

Mikhail Kolotov, pinuno ng pagsasanay "Land. Real estate. Investments" ng kumpanya ng ENSO:
Kung tinatakan ng may-ari ang lugar, sa kawalan ng mga paglabag, inirerekumenda namin na ligtas mong tanggalin ang mga seal, dahil ang sealing na ito ay walang legal na kahalagahan.

Lada Gorelik, Managing Partner ng Moscow Bar Association Gorelik and Partners:
Sa kaso ng pagharang sa pag-access sa inuupahang lugar (hindi ka pinapasok ng seguridad, binago ang mga kandado, atbp.), siguraduhing tumawag sa pulisya at itala ang katotohanang ito sa protocol. Bilang karagdagan, kinakailangang magpadala ng liham ng paghahabol sa may-ari na nagsasaad na ang halaga ng iyong kagamitan/muwebles/kalakal ay napakalaki na sa sandaling ito ang may-ari ay mananagot para sa kaligtasan ng iyong ari-arian, na, dahil sa ilegal pagtanggi sa pagpasok sa inuupahang lugar , dumaranas ka ng malaking pagkalugi sa ganoon at ganoong halaga at na nilayon mong bawiin ang mga pagkalugi mula sa may-ari sa korte.

Kung na-renew ang iyong pagpasok sa lugar ng inuupahan, huwag itong pasukin nang walang kinatawan ng may-ari. Ito ay kinakailangan upang lumikha ng isang komisyon at magsagawa ng isang imbentaryo ng ari-arian. Kung ang may-ari o ang kanyang mga kinatawan ay tumanggi na lumahok sa gawain ng komisyon o pumirma sa batas ng pag-imbentaryo ng ari-arian, kailangan mong gumawa ng mga tala tungkol dito kasama ang pakikilahok ng mga walang interes na saksi sa kung ano ang nangyayari (hindi mula sa mga empleyado ng iyong kumpanya) o mag-imbita ng isang notaryo para itala ang mga nangyayari. Ito rin ay kanais-nais na magsagawa ng video filming at audio recording ng kung ano ang nangyayari.

10. Pumunta sa korte ang iyong sarili
Alexander Batalov, CMS real estate at construction practice advisor:
Ang nangungupahan ay may karapatang magsampa ng kaso laban sa may-ari upang maalis ang mga paglabag sa mga karapatan ng nangungupahan at mga hadlang sa paggamit ng mga lugar batay sa Artikulo 304 at 305 ng Civil Code ng Russian Federation at upang mabayaran ang mga pagkalugi na dulot nito. sa pamamagitan ng mga paglabag na ito. Ang nakasulat at iba pang ebidensya na nakolekta ng nangungupahan ay dapat isumite sa korte upang patunayan ang mga paghahabol.

Ang pangalawang opsyon ay mag-aplay sa korte na may paghahabol para sa maagang pagwawakas ng kontrata batay sa talata 1 ng Artikulo 620 ng Civil Code. Kung ang nangungupahan ay nagpasya na ganap na lisanin ang lugar, pagkatapos ay dapat mo munang ayusin ang kasalukuyang estado (mas mabuti na may mga larawan) sa anyo ng isang gawa at subukang tiyakin na ang kilos ay nilagdaan ng mga kinatawan ng may-ari. Kasabay nito, ang nangungupahan ay dapat maghanap ng bagong lugar. Ang mga gastos sa pag-iimbak ng ari-arian at paghahanap at pag-upa ng bagong lugar ay maaaring i-claim bilang mga pagkalugi na ibabalik ng may-ari kasabay ng pagwawakas ng pag-upa.

Magsanay
Alexey Gordeychik, managing director ng pangkat ng mga kumpanya na "Gordeychik at mga kasosyo":
Sa nakalipas na ilang taon, ang diskarte ng mga korte at ng mambabatas sa posibilidad ng pagbabawas mula sa mga direktang reseta ng batas, iyon ay, sa tinatawag na "kalayaan ng kontrata", ay nagbago nang malaki. Ngayon ang lahat ay pinahihintulutan na hindi hayagang ipinagbabawal sa ilalim ng banta ng kawalan ng bisa at (o) hindi nauugnay sa pang-aabuso sa karapatan, hindi lumalabag sa mga karapatan ng ibang tao, pati na rin sa pampublikong interes. Gayunpaman, ang pagsasanay na ito ay hindi matatag. Para sa isang precedent na pabor sa iyo, halos palaging makakahanap ka ng isa pa na kabaligtaran sa nilalaman.

Mayroon lamang isang elemento ng pagtukoy. Sa ganitong mga pagtatalo, ang may kakayahang magbigay ng pisikal na kontrol (pag-aari) ng pinagtatalunang bagay ay may kalamangan. Kung maaaring pahirapan ng may-ari ang iyong mga empleyado at bisita na makapasok sa lugar, mas mabuting humanap ng mapayapang paraan palabas, upang mahati ang pinakamaliit na pagkalugi. Kinakailangang gumamit ng mga paraan ng paghaharap, kabilang ang mga legal, sa matinding kaso lamang.

Kung ang lakas ay nasa gilid ng nangungupahan, maaari mong simulan ang pagkalkula ng mga pagpipilian sa pagpapanatili ng mga lugar at sabay-sabay na proteksyon ng hudisyal mula sa mga aksyon ng may-ari. Sa kasong ito, sa anumang kaso ay hindi mo dapat kalimutang maingat na magbayad ng upa sa bahaging iyong kinikilala.

Olga Kosets, Pangulo ng International Public Organization para sa Suporta at Proteksyon ng Maliit at Katamtamang Negosyo "Mga Tao sa Negosyo":
Mayroon akong apat na panuntunan na sinusunod ko kapag nagtatapos ng anumang mga kontrata. Ang una ay basahin ang kasunduan sa pag-upa na ibinigay ng pangalawang partido. Ang pangalawa ay ang magbigay ng sarili mong bersyon ng kontrata o mga pagbabago sa isinumiteng bersyon. Ang ikatlo ay ang pag-coordinate kahit na ang pinakamaliit na detalye, lalo na sa mga tuntunin ng paghihiwalay. Pang-apat - huwag pumirma ng kontrata nang hindi muna kumunsulta sa mga abogado.

Ang pinakamalaking problema sa relasyon ng panginoong maylupa-nangungupahan ay sa mga kulay abong pamamaraan para sa pagbabayad ng mga pagbabayad sa upa at sa mga kontrata "sa mga salita". Kung kailangan mong bahagyang magbayad sa isang sobre, maniwala ka sa akin, kung gayon imposibleng patunayan ang iyong kaso sa korte. Karamihan sa mga sitwasyon ng salungatan ay lumitaw nang eksakto sa algorithm na ito ng mga relasyon.

Mayroon akong ilang halimbawa ng mahihirap na paghihiwalay ng nangungupahan. Sa lahat ng kaso, ako, na tumutukoy sa mga sugnay ng natapos na kontrata, ay kumilos ayon sa nakasulat. Nilabag ng nangungupahan ang mga tuntunin ng buwanang pagbabayad para sa anim na buwan. Ang mga parusa para sa pagkaantala ay tinukoy sa kontrata, ngunit hindi kailanman inilapat. Nagpadala kami ng liham ng paghahabol at inabisuhan na, ayon sa kontrata, obligado ang kumpanya na magbayad ng mga multa. Sa kaso ng patuloy na paglabag sa iskedyul ng pagbabayad, nilayon naming wakasan ang kontrata. Walang tugon sa aming sulat. Bukod dito, pagkaraan ng ilang sandali, ang nangungupahan ay tumigil sa pakikipag-usap at pagsagot sa mga tawag sa telepono. Ang mga pagbabayad ay ganap na huminto.

Sa espasyo ng warehouse, na personal kong pagmamay-ari sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari, mayroong isang malaking halaga ng mga kasangkapan sa cabinet na pag-aari ng nangungupahan. Pagkalipas ng dalawang linggo, sa presensya ng tatlo sa aking mga empleyado, napilitan kaming buksan ang lugar. Gumawa kami ng imbentaryo ng ari-arian ng nangungupahan at isang ulat sa autopsy, nagpadala ng mga kopya sa legal na address ng kumpanya sa pamamagitan ng rehistradong koreo. Nang maglaon, nagkaroon ng malubhang problema sa pananalapi ang kumpanya. Nasa state of litigation na sila sa landlord ng retail space sa katabing shopping center. Sinuri ko ang sitwasyon sa mga tuntunin ng kanyang solvency at napagtanto na ang pinakamurang paraan para sa akin ay ang makipaghiwalay sa kapus-palad na negosyante sa lalong madaling panahon. Hinayaan kong mailabas ang mga kasangkapan.

Ang aking katapatan ay hindi dahil sa isang malawak na kaluluwa, ngunit sa pagkalkula ng pananalapi. Minsan ang paglaban ay dumating sa isang presyo. Mas gusto ko ang paglutas ng salungatan bago ang pagsubok na may hindi kumpletong kasiyahan ng parehong partido. Sa kasong inilarawan ko, ang nangungupahan ay nawalan ng deposito sa halaga ng buwanang rate ayon sa kontrata, at ang aking silid ay nakatayong walang laman nang ilang buwan habang kami ay naghahanap ng bagong kliyente.

Elena Mishina, Pinuno ng Commercial Real Estate sa Est-a-Tet:

Ngayon, sa karamihan ng mga kaso, ang mga kasunduan ay natapos sa pagitan ng nangungupahan at ng may-ari ng mga komersyal na lugar, na kinakailangang itakda ang mga kondisyon para sa pagwawakas ng pag-upa, para lamang maiwasan ang mga sitwasyon ng salungatan sa hinaharap. Hindi ako nakakita ng mga kuwento ng tiktik kapag pinaalis ng mga may-ari ang mga nangungupahan, isinara ang kanilang mga lugar at itinatago ang kanilang ari-arian. Ang antas ng legal na literacy ay tumaas sa mga tao. Bilang isang tuntunin, ang mga kontrata ay nagsasaad na ang may-ari ay may karapatan sa maagang pagwawakas ng kontrata na may abiso ng nangungupahan nang hindi bababa sa isang buwan nang maaga dahil sa paglabag ng nangungupahan sa kontrata o dahil sa pagbabago sa mga personal na kalagayan.

Ang Lihim ng Firm na si Viktor Feshchenko

Biglang iminungkahi ng may-ari ng inuupahang apartment na kolektahin at lisanin mo ang apartment sa lalong madaling panahon, kahit na ang kasunduan sa pag-upa ng apartment ay para sa mas mahabang panahon? Sa anong mga kaso ang may-ari ay hindi maaaring mag-kick out sa inuupahang apartment bago ang napagkasunduang yugto ng panahon?

Mga kaugnay na materyales:

Ang lahat ay nakasalalay sa pagkakaroon ng isang kasunduan sa pag-upa (hiring) o kawalan nito. Kung kasunduan sa pag-upa(renta) ay tama at inilabas, ito ay magiging iyong sandata sa isang pagtatalo sa mga tuntunin ng pag-upa ng isang apartment.

Mga karapatan ng isang nangungupahan:

nakatira sa inuupahang lugar;
magdemanda sa kaso ng hindi pagsunod ng may-ari.

Mga obligasyon ng may-ari ng inuupahang apartment (Artikulo 676):

ilipat sa nangungupahan ang isang libreng lugar ng tirahan sa isang kondisyon na angkop para sa pamumuhay;
magbigay o tiyakin ang pagkakaloob ng mga kinakailangang kagamitan sa nangungupahan para sa isang bayad, tiyakin ang pagkumpuni ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment at mga aparato para sa pagkakaloob ng mga serbisyo ng utility na matatagpuan sa isang gusali ng tirahan.

Walang kontrata

meron kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay hindi napirmahan, at hindi ka kumuha ng resibo para sa renta na binayaran mula sa may-ari, sayang, ang natitira ay lumipat. Kung walang hiring, maaari kang ma-kick out dahil lang sa pagbabago ng mga plano o dahil binaha mo ang isang bulaklak sa isang apartment na inookupahan mo. Sa kasong ito, magiging mahirap na makakuha mula sa korte ng isang desisyon sa iyong paninirahan para sa panahon na napag-usapan kapag lumipat sa isang apartment. Walang dapat idokumento ang katotohanan ng pag-upa ng pabahay at ang mga tuntunin nito, maliban na magbigay ng mas maraming saksi na nakakita kung paano mo inilipat ang upa sa may-ari at sumang-ayon sa mga kondisyon ng paninirahan.

Kung ang may-ari ng inuupahang apartment ay nagbabanta sa korte at iba pang mga parusa, tulad ng pulis, huwag mag-atubili. Ang hukom ay kakampi mo, maliban kung mapatunayan ng may-ari na ikaw ang lumabag sa pag-upa.

Tandaan na kung magtatapos na ang termino ng pag-upa, dapat ipaalam sa iyo ng may-ari ng lupa ang pagtanggi na i-renew ito tatlong buwan nang maaga. Kung ikaw o ang may-ari ay hindi nag-asikaso sa extension at ang bisa nito ay malapit nang matapos, isang kontrobersyal na sitwasyon ang lumitaw, dahil kung ang may-ari ay hindi nagbabala tungkol sa kanyang mga intensyon, tulad ng dapat niyang gawin, mula sa isang legal na pananaw, ang kontrata ay itinuturing na pinalawig (, p. 684) .

ang paggamit ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay responsable siya sa tirahan para sa iba pang mga layunin, o ang kanilang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay.

Sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang nangungupahan ay maaaring bigyan ng panahon upang alisin ang mga paglabag na nagsilbing batayan sa pagwawakas ng kasunduan sa pangungupahan. Kung sa panahong ito ay hindi gagawin ng nangungupahan ang lahat ng kinakailangang hakbang, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari, ay nagpasiya na wakasan ang kasunduan sa pangungupahan.

Ang alikabok ay walang kapararakan. Umaasa ako na magkakaroon ka ng lahat ng legal na batayan upang patunayan na ito ay katarantaduhan. Siyempre, kailangan mong tingnan ang lahat ng iyong mga dokumento at hindi ka makakapagbigay ng payo sa absentia, dahil ang doktor ay hindi rin magpapayo sa pagliban. Kaya sa ngayon, nag-iisip lang ng malakas...

Kaya't subukan nating malaman ito ...

Napakahalagang maunawaan kung ano ang iyong kontrata.

Para sa akin, mas malamang na magkaroon ka ng kasunduan sa "rental of residential premises" (Kabanata 35 ng Civil Code ng Russian Federation), at hindi sa lahat ng residential real estate lease agreement (renta ng residential premises).

Kung ang isang mamamayan-may-ari (hindi isang legal na entity) ng pabahay ay naglipat ng pabahay sa iyo (bilang isang mamamayan-indibidwal) para gamitin ("renta"), kung gayon kahit paano mo tawagin ang kasunduang ito, ito ay magiging isang "renta ng tirahan. premises” at ito ay kinokontrol sa mga pamantayan ng Kabanata 35 ng Civil Code ng Russian Federation, at karamihan sa mga pamantayang ito ay magiging wasto kahit na ang mga tuntunin ng kontrata ay sumasalungat sa kanila.

Ang isang residential lease agreement ay kapag ang landlord ay isang legal na entity, kung gayon ito ay talagang isang lease agreement, hindi isang lease.

Sa sandaling mayroon kang kontrata sa pagtatrabaho, maraming mahahalagang konklusyon ang sumusunod mula rito.

1). Walang kinakailangang pagpaparehistro ng estado ng kontrata ng pagtatrabaho, kahit man lang ay lagdaan sa loob ng limang taon(ito ang pinakamataas na termino, sa pamamagitan ng paraan! At kung ang termino ng pagtatrabaho ay hindi tinukoy, kung gayon ito ay katumbas ng 5 taon !!! Art. 683). Ito ay isang residential lease agreement lamang para sa isang panahon ng higit sa isang taon ay napapailalim sa rehistrasyon ng estado sa teritoryal na departamento ng Rosreestr.

2). Ang may-ari ("may-ari ng lupa") ay maaaring wakasan ang kontrata sa pamamagitan lamang ng korte!!! Ang kasunduan sa pag-upa ay naiiba sa kasunduan sa pag-upa dahil ang nangungupahan ng isang apartment para sa upa ay maaaring wakasan ang kasunduan sa pamamagitan lamang ng korte, at anumang mga kondisyon para sa pagtatapos ng pag-upa ay maaaring itakda sa kasunduan sa pag-upa ... Tingnan ang Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.

Samakatuwid, kung mayroon kang isang pag-upa, hayaan ang may-ari na pumunta muna sa korte, at kung ang hukuman ay nagpasya na kinakailangan upang wakasan ang pag-upa dahil sa alikabok, pagkatapos ... at pagkatapos hayaan mo pa rin ang korte na magpasya sa iyong pagpapaalis sa "rented" na lugar... (tingnan ang artikulo 688 ng Civil Code).

Sa pangkalahatan, isinasama ko sa iyo ang lahat ng mga pamantayan ng Civil Code sa pagkuha - basahin ito, mayroong maraming mga kagiliw-giliw na bagay. Ang kontrata ng pagtatrabaho, sa prinsipyo, ay higit na pabor sa iyo (pabor sa nangungupahan) kaysa sa pabor sa may-ari ng apartment ... :) Sana ay magagalak ka sa kasaganaan ng iyong mga legal na pagkakataon.

3). Hindi kinakailangan ang notarization ng kontrata, kung mayroong nakasulat na kontrata - lahat ay nasa order. Bukod dito, nang walang desisyon ng korte (mas tiyak, walang writ of execution para sa desisyon ng korte na ito) Hindi ka maaaring ma-kick out sa apartment sa prinsipyo! Mamuhay nang payapa nang higit pa, kung ikaw ay pinalayas - tumawag sa pulisya at ipakita ang kontrata. Sa korte ka lang mapapaalis!!!

Totoo, tandaan na kung nakatira ka doon nang higit sa 90 araw, dapat mayroon kang pansamantalang pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan... Kung hindi, lumalabag ka rin ... Maaari kang lumabas ng ganito - umalis ka sa isang lugar tuwing 85 araw (panatilihin ang iyong mga tiket :), pagkatapos ay walang tuluy-tuloy na paninirahan ng 90 araw. Ang isang katanungan ay maaari ring lumitaw tungkol sa pagpaparehistro ... Ngunit ito ay mga trifle - sa anumang kaso, na may isang kasunduan sa pag-upa ("lease"), mayroon kang karapatang manirahan sa isang apartment.

4). At upang ang "may-ari ng lupa" ay hindi muling suriin ang alikabok, humingi ng paliwanag mula sa kanya - sa anong batayan siya pumunta sa apartment upang suriin ito? Nakasaad ba sa kontrata ang karapatang ito? Hindi? Well, huwag mo siyang hayaan! Siya ay kusang-loob na pansamantalang tinalikuran ang kanyang karapatang gamitin ang kanyang apartment (limitado ang kanyang karapatang gamitin), ganap na inilipat ang karapatang ito na gamitin sa iyo para sa panahon ng upa. Ngayon WALA NA SYA KARAPATAN NA GAMITIN ANG KANYANG APARTMENT! Naku, maganda sana kung naiintindihan ito nang husto ng lokal na opisyal ng pulisya ng distrito ... Ngunit sa legal na paraan, alamin at gamitin ito! Tawagan ang opisyal ng pulisya ng distrito at hayaan siyang protektahan ka mula sa bastos na may-ari. Kung ang opisyal ng pulisya ng distrito ay nagtatanggol, kung gayon siya ay bihasa sa batas sibil ... Sa pangkalahatan, makipag-usap sa opisyal ng pulisya ng distrito, ipaliwanag sa kanya ang lahat, magpakita ng mga sanggunian sa batas - kailangan din nilang sanayin upang sila ay marunong bumasa at sumulat. ! :)

Ang mga salungatan ay madalas na lumitaw sa pagitan ng mga may-ari ng negosyo at mga may-ari ng mga lugar, bilang isang resulta kung saan maaaring hilingin ng may-ari na lisanin ang lugar. Ang salarin ng sitwasyong ito ay maaaring ang nangungupahan at ang may-ari mismo.

Kung makikita mo ang iyong sarili sa sitwasyong ito, mahalagang tandaan na hindi alintana kung sino ang lumabag sa mga tuntunin ng kontrata, ang negosyante ay nasa isang mas mahusay na posisyon at maaaring umasa sa hindi bababa sa isang pagkaantala sa "pagpapaalis" hanggang sa matanggap ang isang desisyon ng korte.

Si Leonid Titov, legal na tagapayo sa law firm na Alta Via, ay nagsasabi kung paano kumilos sa ganoong sitwasyon.

Paano protektahan ang iyong sarili mula sa pagpapaalis?

Sa kasamaang palad, imposibleng ganap na maalis ang posibilidad ng pagpapaalis. Ngunit ang isang mahusay na nakasulat na kasunduan sa pag-upa ay nagpapaliit sa panganib ng maagang pagkawala ng karapatang gamitin ang lugar. Ang layunin ng anumang kasunduan ay dapat na bumuo ng isang sapat na sistema ng mga tseke at balanse na maglilimita sa parehong partido mula sa pang-aabuso.

Ito ay kanais-nais na malinaw na ipahiwatig ang mga sumusunod na kondisyon sa kontrata:

ang pamamaraan para sa pagbabago ng upa upang mabawasan ang panganib ng salungatan dahil sa hindi pagkakasundo sa halaga ng mga pagbabayad;
ang pamamaraan para sa pagpapalitan ng mga legal na makabuluhang mensahe (halimbawa, pagsang-ayon sa muling pagpapaunlad, subletting, at iba pa), upang sa hinaharap ang may-ari o nangungupahan ay hindi maaaring sumangguni sa katotohanan na ang anumang abiso ay hindi natanggap sa oras o hindi natanggap sa lahat. ;
mga kaso kung ang may-ari ay may karapatan na unilaterally na wakasan ang kasunduan sa pag-upa. Posibleng magtatag para sa kanya ng isang walang kondisyong karapatan sa naturang pagwawakas, ngunit sa parehong oras ay nagbibigay para sa pagbabayad ng kabayaran sa nangungupahan;
posibleng magtatag ng pagbabawal sa pagwawakas ng kontrata ng nangungupahan nang unilaterally at magbigay ng multa para sa paglabag sa kundisyong ito;
isang makatwirang panahon kung saan ang nangungupahan ay dapat umalis sa lugar sa kaso ng maagang pagwawakas ng kontrata.

Paano kumilos upang maiwasan ang posibleng salungatan?

Upang gawin ito, kinakailangan na mahigpit na sundin ang kontraktwal na relasyon, sumunod sa mga kinakailangan ng may-ari para sa paggamit ng lugar. Makipag-ugnayan sa may-ari ng lupa (at kung ang kasunduan ay hindi ibinigay ng kasunduan, abisuhan ang intensyon na gawin) ang ilang mga aksyon na may paksa ng pag-upa, halimbawa:

sublease;
muling pagpapaunlad o pag-install ng hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti;
pagbabago ng pandekorasyon na hitsura ng pangkat ng pasukan;
pag-install ng mga istruktura ng advertising sa harapan ng gusali o sa pasukan.

Sa kasong ito, sa anumang kaso ay hindi ka dapat magpatuloy tungkol sa panginoong maylupa. Kung ang may-ari ay gumawa ng mga kahilingan na hindi ibinigay para sa kontrata, ito ay kinakailangan upang maselang ipahiwatig ito sa kanya sa pamamagitan ng sulat, na tumutukoy sa kasunduan sa pag-upa.

Ano ang gagawin kung inihayag na ng may-ari ang kanyang intensyon na wakasan ang pag-upa?

Una sa lahat, dapat maunawaan ng nangungupahan ang motibasyon ng may-ari. Ito ay maaaring maging reaksyon sa mga hindi patas na aksyon ng nangungupahan (naantalang upa, hindi naayos na muling pagpapaunlad, at iba pa), o sa komersyal na interes ng may-ari, halimbawa:

pagtanggap ng mas magandang alok mula sa isang third party;
isang bluff na naglalayong taasan ang upa sa panahon ng negosasyon;
pagkakaiba sa pagitan ng nakaplanong kita mula sa pag-upa ng lugar ng totoong sitwasyon;
isang matalim na pagbabago sa sitwasyon sa real estate market at iba pa.

Sa ilang mga kaso, sa panahon ng mga negosasyon posible na makamit ang mas kanais-nais na mga kondisyon, sa iba ay mas mahusay na sumang-ayon sa maagang pagwawakas o pagtaas sa mga pagbabayad sa pag-upa. Maaari kang palaging mag-isip ng isang retreat plan, magsimulang maghanap ng ibang lugar na mauupahan. Ang pangunahing bagay ay hindi agad magsimula ng isang salungatan sa may-ari at hindi gumawa ng mga padalus-dalos na aksyon.

Paano magsagawa ng pre-trial negotiations?

Ang anumang kasunduan sa pag-upa ay karaniwang naglalaman ng mga salita: "Susubukan ng mga partido na lutasin ang anumang sitwasyon ng salungatan sa pamamagitan ng mga negosasyon ...". Ang mga salitang ito ay aktwal na nag-oobliga sa may-ari at nangungupahan na sumunod sa pamamaraan ng paghahabol para sa paglutas ng salungatan bago pumunta sa korte. Karaniwan, walang partido ang interesado sa paglilitis, dahil ito ay napakamahal at kadalasan ay hindi nakakamit ang ninanais na resulta.

Kapag nakikipag-ayos, kailangan mong malinaw na tukuyin ang iyong posisyon. Kasabay nito, kinakailangan na mag-alok ng iba't ibang mga pagpipilian para sa paglutas ng hindi pagkakaunawaan at pagkuha ng nais na resulta. Ang layunin ng negosasyon sa anumang kaso ay upang maiwasan ang paglilitis at makamit pa rin ang inaasahang resulta.

Sa anong kaso mas mahusay na umalis sa inuupahang lugar nang walang karagdagang salungatan?

Mayroong mga kaso kung kailan mas mahusay na umalis sa lugar nang walang karagdagang mga katanungan:

ang nangungupahan mismo ay lumabag sa kasunduan sa pag-upa;
nag-aalok ang may-ari ng paborableng kabayaran para sa pagwawakas ng kontrata;
ang nangungupahan ay may alternatibong silid para sa karagdagang trabaho;
sa panahon ng mga negosasyon, naabot ang isang kompromiso, sumang-ayon ang may-ari na tuparin ang ilang mga kundisyon o "patawarin" ang nangungupahan para sa mga paglabag.

Paano ilipat ang inookupahang lugar sa may-ari na tumangging tanggapin ito?

Kadalasan ang mga problema ay lumitaw kapag ang mga partido ay sumang-ayon na sa maagang pagbabalik ng lugar mula sa pag-upa, kasama ang direktang paglipat nito sa ilalim ng sertipiko ng pagtanggap. Kapag inilipat ang lugar, ang nangungupahan ay dapat sumang-ayon sa may-ari sa petsa ng paglipat at dalhin ang lugar sa kondisyon na napagkasunduan sa pagtatapos ng kontrata.

Kung ang may-ari ay tumangging tanggapin ang lugar para sa isang kadahilanan na hindi sumang-ayon ang nangungupahan, ito ay kinakailangan:

unilaterally lagdaan ang akto ng pagtanggap at paglipat;
subukang makuha ang proseso ng paglipat sa isang larawan o video;
ipadala ang mga susi at ang unilaterally signed act sa lessor sa pamamagitan ng koreo sa address na tinukoy sa kontrata.

Ang mga pagkilos na ito ay higit na magpapatunay sa napapanahong pagbabalik ng mga lugar, na magiging batayan para sa hindi paniningil ng karagdagang upa.

Ano ang gagawin kung pinipigilan ng may-ari ang pag-access sa lugar, halimbawa, binago ang mga kandado?

Ang ganitong mga sitwasyon ay madalas na nangyayari at, sa karamihan ng mga kaso, ay may magagandang dahilan. Kung mangyari ito, malamang na hindi maiiwasan ang hukuman, kaya kailangan mong subukang makakuha ng access sa lugar.

Ang pamamaraan ay depende sa mga dahilan, ngunit sa anumang kaso, ito ay kinakailangan upang maghanda ng isang paghahabol na naglalaman ng malinaw na mga kinakailangan at mga panukala sa may-ari, tulad ng:

ipahiwatig ang mga kondisyon na dapat matugunan ng nangungupahan upang maibalik ang access sa lugar;
ipahiwatig ang posibilidad na mabawi ang mga pagkalugi / parusa para sa hindi paggamit ng lugar para sa kanilang nilalayon na layunin;
magmungkahi ng paraan upang malutas ang tunggalian.

Kadalasan, hinaharangan ng may-ari ang pag-access sa lugar dahil sa isang matinding paglabag ng nangungupahan sa kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata. At lahat ng kaso kung saan ang may-ari ng lupa ay may karapatang gawin ito ay dapat na tinukoy sa kontrata. Kung hindi ito naglalaman ng mga ganitong kondisyon, ang mga aksyon ng may-ari ay ilegal at maaaring hamunin.

Paano maghanda para sa isang kaso sa isang may-ari?

Kung sa panahon ng mga negosasyon ay hindi posible na maabot ang isang pag-unawa, sa kaso ng isang kaso, kinakailangan upang mangolekta ng mga dokumento na nagpapatunay na ang nangungupahan ay sumunod sa mga tuntunin ng kontrata.

Karaniwan itong mukhang ganito:

mga dokumento na nagpapatunay sa koordinasyon ng ilang mga aksyon sa lugar;
mga dokumento na nagpapatunay sa napapanahong pagbabayad (kung sa oras ng salungatan ay may utang, inirerekumenda na bayaran ito);
mga dokumentong naglalaman ng impormasyon sa mga negosasyon bago ang pagsubok (mga claim, abiso, at iba pa);
mga dokumentong nagpapatunay sa mga pagtatangka na ibalik ang inookupahang lugar sa may-ari.

Ang pinakamahalagang dokumento para sa paghamon sa posisyon ng panginoong maylupa ay isang pagsusuri bago ang pagsubok, pagkumpirma o pagtanggi sa mga kontrobersyal na punto. Kinukumpirma ng mga dokumentong ito ang mabuting hangarin ng nangungupahan at pinapayagan ang korte na patunayan ang kanyang interes sa paglutas ng salungatan.

Kung, bilang resulta ng mga aksyon ng may-ari, nalugi ako, maaari ko bang patunayan ito at makatanggap ng kabayaran?

Oo, posible. Upang gawin ito, kinakailangan na malinaw na ayusin sa kontrata kung saan ang nangungupahan ay may karapatan sa kabayaran para sa mga pagkalugi. Bilang karagdagan, maaari mong itakda ang maximum na halaga ng mga pagkalugi na obligadong bayaran ng nagpapaupa sa ilang mga kaso.

Kung walang ganitong mga kondisyon sa kontrata, medyo mahirap patunayan ang halaga ng mga pinsala. Ngunit upang magkaroon ng pagkakataon para sa isang positibong resulta, kinakailangang itala nang detalyado ang lahat ng mga pagkalugi na natamo, parehong tunay at nawalang kita.

Ang paghahanap at pagrenta ng mga lugar ay isang walang hanggang sakit ng ulo para sa mga negosyante. Kapag matagumpay na nakumpleto ang proseso, masyadong maaga para mag-relax. Ang pinakamatinding problema ay maaaring nasa unahan. Ang mga walang prinsipyong panginoong maylupa ay maaaring hindi inaasahang ilabas ang pinto, harangan ang daan o i-seal ang lugar kasama ang ari-arian na matatagpuan dito. Upang maiwasang mangyari ito, si Sekret, kasama ang mga abogado, ay naghanda ng gabay para sa pakikipag-usap sa mga may-ari ng mga komersyal na lugar.

Teorya

1. Suriin ang kasunduan sa pag-upa

Ang pagiging tiyak ng mga relasyon sa pag-upa ay ang marami sa kanilang mga aspeto ay hindi direktang kinokontrol ng batas. Maraming mahahalagang probisyon (ang pamamaraan para sa mga pakikipag-ayos sa pagitan ng mga partido, ang pagbabalik ng mga lugar, pagkukumpuni, mga gastos sa pagpapatakbo) ang kailangang ayusin nang direkta sa kasunduan sa pag-upa. Malamang, sa maraming mga isyu, ang kontrata ay maglalaman ng isang posisyon na malinaw na kapaki-pakinabang para sa may-ari, na ginagawang halos walang kapangyarihan ang nangungupahan.

2. Suriin ang Nakasulat na Paunawa ng Pagwawakas

Bago wakasan ang kontrata, obligado ang nagpapaupa na magpadala ng nakasulat na babala tungkol sa pangangailangang tuparin ang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata at tungkol sa intensyon na wakasan ang kontrata.

3. Intindihin kung bakit ka nila pinaalis

Kung ang mga paghahabol ay nauugnay sa mga paglabag sa mga tuntunin ng kontrata ng nangungupahan mismo (halimbawa, paglabag sa mga tuntunin para sa paglilipat ng upa, pinsala sa mga lugar), na nagbibigay sa may-ari ng karapatan na wakasan ang kontrata nang maaga sa korte sa batayan ng Artikulo 619 ng Civil Code o unilaterally waive ito sa labas ng hukuman sa batayan ng mga probisyon ng kontrata mismo, pagkatapos ay dapat itigil ng nangungupahan ang mga nauugnay na paglabag.

4. Makipag-usap sa may-ari

Zhanna Alexandrova

Legal na Tagapayo ng Pamamagitan

Sa isang krisis, hindi kumikita ang mga panginoong maylupa kapag nawalan ng mga nangungupahan, dahil walang laman ang malaking bilang ng retail at office space. Samakatuwid, ang anumang tunggalian ay maaaring subukang malutas nang mapayapa. Sa kaso ng utang, posibleng sumang-ayon sa pansamantalang pagbawas sa upa, o sa pagpapaliban, o sa pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng isang security deposit.

5. Magtapos ng bagong kasunduan

Matapos maalis ang paglabag, ang mga resulta ng mga negosasyon sa may-ari ay dapat na maitala sa isang nakasulat na dokumento (kasunduan, protocol o memorandum). Sa loob nito, kukumpirmahin ng may-ari ng lupa ang kasiyahan ng mga kinakailangan at ang kawalan ng mga paghahabol laban sa nangungupahan bilang mga batayan para sa maagang pagwawakas ng pag-upa.

6. Maghintay ng subpoena at huwag pumunta kahit saan

Andrey Kuzmin

Senior Partner sa Titov, Kuzmin & Partners law firm

Kung hindi posible na maabot ang isang kasunduan, kinakailangang maunawaan na walang espesyal na sugnay sa kontrata, ang may-ari ay walang karapatan na higpitan ang iyong pag-access sa lugar at panatilihin ang iyong ari-arian hanggang sa pagtatapos ng kontrata. Kung sakaling magkaroon ng ganitong mga aksyon, maaari kang makipag-ugnayan sa mga ahensyang nagpapatupad ng batas, gayundin maghain ng paghahabol sa may-ari na humihingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi. Habang pinaghihigpitan ng may-ari ang pag-access sa lugar, ang organisasyon ay hindi maaaring magsagawa ng mga aktibidad, na humahantong sa mga pagkalugi.

Evgeny Krasnoperov

Abogado sa Jurystat

Ang kinakailangan upang wakasan ang kontrata ay maaaring ihain ng may-ari sa korte pagkatapos na tumanggi ang nangungupahan na mag-alok na wakasan ang kontrata o hindi makatanggap ng tugon sa loob ng 30 araw.

7. Ayusin ang mga kinakailangan ng may-ari

Magpalitan ng mga mensahe at abiso sa pamamagitan ng pagsulat, sa mga paraang itinakda sa kontrata, at sa mga naaangkop na address lamang na tinukoy sa kasunduan. Kung ang mga naturang kundisyon ay hindi pa napagkasunduan nang maaga, makipag-ugnayan sa pamamagitan ng sertipikadong koreo na may pagkilala sa resibo, sa pamamagitan ng koreo o serbisyo ng courier, na may tala na ang paunawa ay naihatid nang maayos sa kinatawan ng may-ari (kahit na ang may-ari ay nakaupo sa silid sa tabi ng ikaw).

Sa anumang kaso ay hindi pumirma sa mga abiso at kumilos nang hindi tumitingin. Halimbawa, ang may-ari ay naghahatid sa iyo ng isang kilos na nagsasaad na nasira mo ang inuupahang lugar, na hindi totoo. Isipin sa kilos na ito na ang dokumento ay ginawa nang wala ang iyong presensya, na ang mga partido ay hindi lumikha ng isang komisyon, na hindi mo pinalala ang lugar, ngunit tinanggap ito sa form na ito at tiyak na hindi sumasang-ayon sa aksyon. Matapos matanggap ang mga naturang aksyon, siguraduhing magpadala ng isang sulat sa may-ari, na naglilista ng lahat ng mga katotohanan na hindi tumutugma sa katotohanan at naging sanhi ng iyong hindi pagkakasundo.

8. Itigil ang pagbabayad

Sa batayan ng Artikulo 328 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ay may karapatang suspindihin ang pagbabayad ng upa bilang isang counter default.

9. Alisin ang ari-arian

Timofey Yermak

Senior partner ng law firm na "Yurlov and Partners"

Kung sakaling magkaroon ng mga salungatan sa may-ari, ang nangungupahan ay nasa kawalan, dahil maaaring harangan ng may-ari ang pag-access sa lugar at harangan ang ari-arian ng nangungupahan doon. Kasabay nito, tinutukoy ng may-ari ang mga pamantayan ng batas "sa pagpapanatili" at binibigyang-katwiran ang kanyang mga aksyon na may garantiya ng kabayaran para sa kanyang mga pagkalugi. Malaki ang posibilidad na ang ari-arian ay gaganapin hanggang sa ang iyong hindi pagkakaunawaan ay isinasaalang-alang ng korte, at maaaring mawala pa nang walang bakas. Samakatuwid, kung ang salungatan ay lumipas sa isang bukas na yugto, mas mahusay na mabilis na alisin ang ari-arian at abisuhan ang may-ari ng paglisan ng lugar, upang hindi "makakuha" sa karagdagang mga pagbabayad sa pag-upa. Kung ang iyong ari-arian ay labag sa batas na pinanatili ng nangungupahan, maaari kang mag-aplay sa mga ahensyang nagpapatupad ng batas na may pahayag ng pagiging arbitraryo o magsampa ng kaso sa korte upang mabawi ang ari-arian mula sa ilegal na pag-aari ng ibang tao.

Mikhail Kolotov

Pinuno ng Lupa.Real Estate.Pagsasanay sa pamumuhunan sa ENSO

Lada Gorelik

Managing Partner ng Moscow Bar Association Gorelik and Partners

Sa kaso ng pagharang sa pag-access sa inuupahang lugar (hindi ka pinapasok ng seguridad, binago ang mga kandado, atbp.), siguraduhing tumawag sa pulisya at itala ang katotohanang ito sa protocol. Bilang karagdagan, kinakailangang magpadala ng liham ng paghahabol sa may-ari na nagsasaad na ang halaga ng iyong kagamitan/muwebles/kalakal ay napakalaki na sa sandaling ito ang may-ari ay mananagot para sa kaligtasan ng iyong ari-arian, na, dahil sa ilegal pagtanggi sa pagpasok sa inuupahang lugar , dumaranas ka ng malaking pagkalugi sa ganoon at ganoong halaga at na nilayon mong bawiin ang mga pagkalugi mula sa may-ari sa korte.

Kung na-renew ang iyong pagpasok sa lugar ng inuupahan, huwag itong pasukin nang walang kinatawan ng may-ari. Ito ay kinakailangan upang lumikha ng isang komisyon at magsagawa ng isang imbentaryo ng ari-arian. Kung ang may-ari o ang kanyang mga kinatawan ay tumanggi na lumahok sa gawain ng komisyon o pumirma sa batas ng pag-imbentaryo ng ari-arian, kailangan mong gumawa ng mga tala tungkol dito kasama ang pakikilahok ng mga walang interes na saksi sa kung ano ang nangyayari (hindi mula sa mga empleyado ng iyong kumpanya) o mag-imbita ng isang notaryo para itala ang mga nangyayari. Ito rin ay kanais-nais na magsagawa ng video filming at audio recording ng kung ano ang nangyayari.

10. Pumunta sa korte ang iyong sarili

Alexander Batalov

CMS real estate at construction practice adviser

Ang nangungupahan ay may karapatang magsampa ng kaso laban sa may-ari upang maalis ang mga paglabag sa mga karapatan ng nangungupahan at mga hadlang sa paggamit ng mga lugar batay sa Artikulo 304 at 305 ng Civil Code ng Russian Federation at upang mabayaran ang mga pagkalugi na dulot nito. sa pamamagitan ng mga paglabag na ito. Ang nakasulat at iba pang ebidensya na nakolekta ng nangungupahan ay dapat isumite sa korte upang patunayan ang mga paghahabol.

Ang pangalawang opsyon ay mag-aplay sa korte na may paghahabol para sa maagang pagwawakas ng kontrata batay sa talata 1 ng Artikulo 620 ng Civil Code. Kung ang nangungupahan ay nagpasya na ganap na lisanin ang lugar, pagkatapos ay dapat mo munang ayusin ang kasalukuyang estado (mas mabuti na may mga larawan) sa anyo ng isang gawa at subukang tiyakin na ang kilos ay nilagdaan ng mga kinatawan ng may-ari. Kasabay nito, ang nangungupahan ay dapat maghanap ng bagong lugar. Ang mga gastos sa pag-iimbak ng ari-arian at paghahanap at pag-upa ng bagong lugar ay maaaring i-claim bilang mga pagkalugi na ibabalik ng may-ari kasabay ng pagwawakas ng pag-upa.

Magsanay

Alexey Gordeychik

Managing Director ng pangkat ng mga kumpanya ng Gordeichik and Partners

Sa nakalipas na ilang taon, ang diskarte ng mga korte at ng mambabatas sa posibilidad ng pagbabawas mula sa mga direktang reseta ng batas, iyon ay, sa tinatawag na "kalayaan ng kontrata", ay nagbago nang malaki. Ngayon ang lahat ay pinahihintulutan na hindi hayagang ipinagbabawal sa ilalim ng banta ng kawalan ng bisa at (o) hindi nauugnay sa pang-aabuso sa karapatan, hindi lumalabag sa mga karapatan ng ibang tao, pati na rin sa pampublikong interes. Gayunpaman, ang pagsasanay na ito ay hindi matatag. Para sa isang precedent na pabor sa iyo, halos palaging makakahanap ka ng isa pa na kabaligtaran sa nilalaman.

Mayroon lamang isang elemento ng pagtukoy. Sa ganitong mga pagtatalo, ang may kakayahang magbigay ng pisikal na kontrol (pag-aari) ng pinagtatalunang bagay ay may kalamangan. Kung maaaring pahirapan ng may-ari ang iyong mga empleyado at bisita na makapasok sa lugar, mas mabuting humanap ng mapayapang paraan palabas, upang mahati ang pinakamaliit na pagkalugi. Kinakailangang gumamit ng mga paraan ng paghaharap, kabilang ang mga legal, sa matinding kaso lamang.

Kung ang lakas ay nasa gilid ng nangungupahan, maaari mong simulan ang pagkalkula ng mga pagpipilian sa pagpapanatili ng mga lugar at sabay-sabay na proteksyon ng hudisyal mula sa mga aksyon ng may-ari. Sa kasong ito, sa anumang kaso ay hindi mo dapat kalimutang maingat na magbayad ng upa sa bahaging iyong kinikilala.

Olga Kosets

Presidente ng International Public Organization para sa Suporta at Proteksyon ng Maliit at Katamtamang Negosyo "Mga Tao sa Negosyo"

Mayroon akong apat na panuntunan na sinusunod ko kapag nagtatapos ng anumang mga kontrata. Ang una ay basahin ang kasunduan sa pag-upa na ibinigay ng pangalawang partido. Ang pangalawa ay ang magbigay ng sarili mong bersyon ng kontrata o mga pagbabago sa isinumiteng bersyon. Ang ikatlo ay ang pag-coordinate kahit na ang pinakamaliit na detalye, lalo na sa mga tuntunin ng paghihiwalay. Pang-apat - huwag pumirma ng kontrata nang hindi muna kumunsulta sa mga abogado.

Ang pinakamalaking problema sa relasyon ng may-ari at nangungupahan ay ang mga gray na pamamaraan ng pagbabayad ng upa at mga verbal na kasunduan. Kung kailangan mong bahagyang magbayad sa isang sobre, maniwala ka sa akin, kung gayon imposibleng patunayan ang iyong kaso sa korte. Karamihan sa mga sitwasyon ng salungatan ay lumitaw nang eksakto sa algorithm na ito ng mga relasyon. Mayroon akong ilang halimbawa ng mahihirap na paghihiwalay ng nangungupahan. Sa lahat ng kaso, ako, na tumutukoy sa mga sugnay ng natapos na kontrata, ay kumilos ayon sa nakasulat. Nilabag ng nangungupahan ang mga tuntunin ng buwanang pagbabayad para sa anim na buwan. Ang mga parusa para sa pagkaantala ay tinukoy sa kontrata, ngunit hindi kailanman inilapat. Nagpadala kami ng liham ng paghahabol at inabisuhan na, ayon sa kontrata, obligado ang kumpanya na magbayad ng mga multa. Sa kaso ng patuloy na paglabag sa iskedyul ng pagbabayad, nilayon naming wakasan ang kontrata. Walang tugon sa aming sulat. Bukod dito, pagkaraan ng ilang sandali, ang nangungupahan ay tumigil sa pakikipag-usap at pagsagot sa mga tawag sa telepono. Ang mga pagbabayad ay ganap na huminto.

Sa espasyo ng warehouse, na personal kong pagmamay-ari sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari, mayroong isang malaking halaga ng mga kasangkapan sa cabinet na pag-aari ng nangungupahan. Pagkalipas ng dalawang linggo, sa presensya ng tatlo sa aking mga empleyado, napilitan kaming buksan ang lugar. Gumawa kami ng imbentaryo ng ari-arian ng nangungupahan at isang ulat sa autopsy, nagpadala ng mga kopya sa legal na address ng kumpanya sa pamamagitan ng rehistradong koreo. Nang maglaon, nagkaroon ng malubhang problema sa pananalapi ang kumpanya. Nasa state of litigation na sila sa landlord ng retail space sa katabing shopping center. Sinuri ko ang sitwasyon sa mga tuntunin ng kanyang solvency at napagtanto na ang pinakamurang paraan para sa akin ay ang makipaghiwalay sa kapus-palad na negosyante sa lalong madaling panahon. Hinayaan kong mailabas ang mga kasangkapan.

Ang aking katapatan ay hindi dahil sa isang malawak na kaluluwa, ngunit sa pagkalkula ng pananalapi. Minsan ang paglaban ay dumating sa isang presyo. Mas gusto ko ang paglutas ng salungatan bago ang pagsubok na may hindi kumpletong kasiyahan ng parehong partido. Sa kasong inilarawan ko, ang nangungupahan ay nawalan ng deposito sa halaga ng buwanang rate ayon sa kontrata, at ang aking silid ay nakatayong walang laman nang ilang buwan habang kami ay naghahanap ng bagong kliyente.