मुझे मेरे किराये के कार्यालय से बाहर निकाला जा रहा है। क्या करें? यदि मकान मालिक किराये के समझौते में बताई गई समय सीमा से पहले बेदखल करने की कोशिश करता है तो क्या होगा? अगर मकान मालिक आपको जल्दी निकाल दे तो क्या करें?

यदि आपका मकान मालिक आपको बाहर निकाल दे तो क्या करें?

उद्यमियों के लिए परिसर ढूँढना और किराये पर लेना एक शाश्वत सिरदर्द है। एक बार प्रक्रिया सफलतापूर्वक पूरी हो जाने के बाद, आराम करना जल्दबाजी होगी। सबसे बुरी समस्याएँ सामने आ सकती हैं। बेईमान मकान मालिक अप्रत्याशित रूप से आपको दरवाजे से बाहर निकाल सकते हैं, प्रवेश रोक सकते हैं, या संपत्ति सहित परिसर को सील कर सकते हैं। ऐसा होने से रोकने के लिए, "सीक्रेट" ने वकीलों के साथ मिलकर वाणिज्यिक परिसरों के मालिकों के साथ संवाद करने के लिए एक गाइड तैयार किया है।

लिखित
1. पट्टा समझौते का अध्ययन करें

टिमोफ़े एर्मक, लॉ फर्म "यूरलोव एंड पार्टनर्स" के वरिष्ठ भागीदार:
किराये के संबंधों की विशिष्टता यह है कि उनके कई पहलू सीधे कानून द्वारा विनियमित नहीं होते हैं। कई महत्वपूर्ण प्रावधान (पार्टियों के बीच निपटान प्रक्रियाएं, परिसर की वापसी, मरम्मत, परिचालन लागत) को सीधे पट्टा समझौते में विनियमित किया जाना है। सबसे अधिक संभावना है, कई मुद्दों पर समझौते में ऐसी स्थिति होगी जो स्पष्ट रूप से मकान मालिक के लिए फायदेमंद होगी, जिससे किरायेदार लगभग शक्तिहीन हो जाएगा।

यदि समझौते को एकतरफा समाप्त करने का पट्टादाता का अधिकार समझौते में शामिल नहीं है, तो अवधि की समाप्ति से पहले समाप्ति केवल अदालत में ही हो सकती है। आपको रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 619 पर ध्यान देना होगा।

2. समाप्ति की लिखित सूचना की जाँच करें
एवगेनी क्रास्नोपेरोव, युरिस्टैट कंपनी के वकील
अनुबंध समाप्त करने से पहले, पट्टेदार को अनुबंध के तहत दायित्वों को पूरा करने की आवश्यकता और अनुबंध समाप्त करने के इरादे के बारे में एक लिखित चेतावनी भेजने की आवश्यकता होती है।

3. समझें कि लोगों को बाहर क्यों निकाला जा रहा है

यदि दावे स्वयं किरायेदार द्वारा अनुबंध की शर्तों के उल्लंघन से संबंधित हैं (उदाहरण के लिए, किराया स्थानांतरित करने की समय सीमा का उल्लंघन, परिसर को नुकसान), तो मकान मालिक को इस आधार पर अदालत में अनुबंध को जल्दी समाप्त करने का अधिकार मिलता है। नागरिक संहिता के अनुच्छेद 619 के अनुसार या अनुबंध के प्रावधानों के आधार पर इसे एकतरफा रूप से अदालत से बाहर कर दिया जाए, तो किरायेदार को संबंधित उल्लंघनों को रोकना होगा।

4. मकान मालिक से बात करें
झन्ना अलेक्जेंड्रोवा, इंटरसेशन की कानूनी सलाहकार:

संकट की स्थिति में, मकान मालिकों के लिए किरायेदारों को खोना लाभदायक नहीं है, क्योंकि बड़ी संख्या में खुदरा और कार्यालय स्थान खाली हैं। इसलिए, किसी भी विवाद को शांतिपूर्वक हल किया जा सकता है। ऋण के मामले में, आप किराये की दर में अस्थायी कमी, या स्थगन, या सुरक्षा जमा के माध्यम से ऋण के भुगतान पर सहमत हो सकते हैं।

5. एक नया समझौता संपन्न करें
अलेक्जेंडर बटालोव, सीएमएस के रियल एस्टेट और निर्माण अभ्यास में सलाहकार:

उल्लंघन को समाप्त करने के बाद, मकान मालिक के साथ बातचीत के परिणामों को एक लिखित दस्तावेज़ (समझौते, प्रोटोकॉल या ज्ञापन) में दर्ज किया जाना चाहिए। इसमें, मकान मालिक पट्टा समझौते की शीघ्र समाप्ति के आधार के रूप में आवश्यकताओं की संतुष्टि और किरायेदार के खिलाफ दावों की अनुपस्थिति की पुष्टि करेगा।

6. सम्मन की प्रतीक्षा करें और कहीं न जाएं
एंड्री कुज़मिन, लॉ फर्म "टिटोव, कुज़मिन एंड पार्टनर्स" के वरिष्ठ भागीदार:

यदि किसी समझौते पर पहुंचना संभव नहीं था, तो आपको यह समझने की आवश्यकता है कि अनुबंध में किसी विशेष शर्त के बिना, मकान मालिक को अनुबंध समाप्त करने से पहले परिसर तक आपकी पहुंच को प्रतिबंधित करने और आपकी संपत्ति को बनाए रखने का अधिकार नहीं है। ऐसी कार्रवाइयों के मामले में, आप कानून प्रवर्तन एजेंसियों से संपर्क कर सकते हैं, साथ ही नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करते हुए मकान मालिक के पास दावा दायर कर सकते हैं। जबकि मकान मालिक परिसर तक पहुंच को प्रतिबंधित करता है, संगठन गतिविधियों को अंजाम नहीं दे सकता है, जिससे नुकसान होता है।

यूरीस्टैट के वकील एवगेनी क्रास्नोपेरोव:

अनुबंध समाप्त करने के प्रस्ताव को किरायेदार द्वारा अस्वीकार करने या 30 दिनों के भीतर प्रतिक्रिया प्राप्त करने में विफलता के बाद ही अनुबंध को समाप्त करने का अनुरोध मकान मालिक द्वारा अदालत में दायर किया जा सकता है।

7. मकान मालिक की आवश्यकताओं को रिकॉर्ड करें
लाडा गोरेलिक, मॉस्को बार एसोसिएशन "गोरेलिक एंड पार्टनर्स" के प्रबंध भागीदार:
संदेशों और सूचनाओं का आदान-प्रदान लिखित रूप में, अनुबंध में निर्दिष्ट तरीकों का उपयोग करके और केवल अनुबंध में निर्दिष्ट उचित पते पर करें। यदि ऐसी शर्तों पर पहले से चर्चा नहीं की गई है, तो मकान मालिक के प्रतिनिधि को नोटिस की उचित डिलीवरी के साथ, अनुरोधित वापसी रसीद के साथ प्रमाणित मेल द्वारा, मेल द्वारा या कूरियर सेवा द्वारा सूचित करें (भले ही मकान मालिक आपके बगल वाले कमरे में बैठा हो) ).

किसी भी परिस्थिति में बिना देखे नोटिस पर हस्ताक्षर न करें और कार्य न करें। उदाहरण के लिए, मकान मालिक आपके लिए एक रिपोर्ट लाता है जिसमें कहा गया है कि आपने किराए के परिसर को खराब कर दिया है, जो सच नहीं है। इस अधिनियम में प्रतिबिंबित करें कि दस्तावेज़ आपकी उपस्थिति के बिना तैयार किया गया था, कि पार्टियों ने कोई आयोग नहीं बनाया था, कि आपने परिसर को खराब नहीं किया था, लेकिन इसे बिल्कुल इसी रूप में स्वीकार किया था और अधिनियम से स्पष्ट रूप से असहमत थे। ऐसे कृत्यों को प्राप्त करने के बाद, मकान मालिक को उन सभी तथ्यों को सूचीबद्ध करते हुए एक पत्र भेजना सुनिश्चित करें जो वास्तविकता के अनुरूप नहीं हैं और जो आपकी असहमति का कारण बने।

8. भुगतान करना बंद करो
अलेक्जेंडर बटालोव, सीएमएस के रियल एस्टेट और निर्माण अभ्यास में सलाहकार:

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 के आधार पर, किरायेदार को दायित्वों को पूरा करने में विफलता के रूप में किराए के भुगतान को निलंबित करने का अधिकार है।

9. संपत्ति हटाओ
टिमोफ़े एर्मक, लॉ फर्म "यूरलोव एंड पार्टनर्स" के वरिष्ठ भागीदार:
मकान मालिक के साथ संघर्ष की स्थिति में, किरायेदार को नुकसान होता है, क्योंकि मालिक परिसर तक पहुंच बंद कर सकता है और किरायेदार की संपत्ति को वहां रोक सकता है। पट्टादाता "प्रतिधारण पर" कानून के प्रावधानों को संदर्भित करता है और अपने नुकसान के लिए मुआवजे की गारंटी के साथ अपने कार्यों को उचित ठहराता है। इस बात की बहुत अधिक संभावना है कि जब तक आपके विवाद पर अदालत द्वारा विचार नहीं किया जाता तब तक संपत्ति अपने पास रखी रहेगी, और शायद बिना किसी निशान के गायब भी हो जाएगी। इसलिए, यदि संघर्ष खुले चरण में प्रवेश कर गया है, तो संपत्ति को तुरंत हटा देना और परिसर की रिक्ति के मालिक को सूचित करना बेहतर है, ताकि अतिरिक्त किराये के भुगतान के अधीन न हों। यदि आपकी संपत्ति किरायेदार द्वारा अवैध रूप से रखी गई है, तो आप मनमानेपन के बयान के साथ कानून प्रवर्तन एजेंसियों से संपर्क कर सकते हैं या किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली के लिए मुकदमा दायर कर सकते हैं।

मिखाइल कोलोतोव, भूमि के प्रमुख। रियल एस्टेट। ENSO में निवेश अभ्यास:
यदि मकान मालिक ने परिसर को सील कर दिया है, यदि कोई उल्लंघन नहीं है, तो हम अनुशंसा करते हैं कि आप सील को सुरक्षित रूप से हटा दें, क्योंकि इस सीलिंग का कोई कानूनी महत्व नहीं है।

लाडा गोरेलिक, मॉस्को बार एसोसिएशन "गोरेलिक एंड पार्टनर्स" के प्रबंध भागीदार:
यदि किराए के परिसर तक पहुंच अवरुद्ध है (सुरक्षा आपको अंदर नहीं जाने देगी, ताले बदल दिए गए हैं, आदि), तो पुलिस को कॉल करना और प्रोटोकॉल में इस तथ्य को दर्ज करना सुनिश्चित करें। इसके अलावा, मकान मालिक को एक दावा पत्र भेजना आवश्यक है, जिसमें कहा गया है कि आपके उपकरण/फर्नीचर/सामान की कीमत इतनी है कि मकान मालिक वर्तमान में आपकी संपत्ति की सुरक्षा के लिए जिम्मेदार होगा, जिसके कारण किराए के परिसर में प्रवेश से अवैध इनकार, आप इतनी मात्रा में महत्वपूर्ण नुकसान उठा रहे हैं और आप अदालत में मकान मालिक से नुकसान की वसूली करने का इरादा रखते हैं।

यदि आपको अपनी किराये की संपत्ति तक पहुंच की अनुमति दी गई है, तो मालिक के प्रतिनिधियों के बिना प्रवेश न करें। एक आयोग बनाना और संपत्ति की एक सूची बनाना आवश्यक है। यदि मकान मालिक या उसके प्रतिनिधि आयोग के काम में भाग लेने या संपत्ति सूची अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से इनकार करते हैं, तो आपको जो कुछ हो रहा है उसके प्रति उदासीन गवाहों की भागीदारी के साथ इस बारे में नोट्स बनाने की आवश्यकता है (आपकी कंपनी के कर्मचारियों में से नहीं) या आमंत्रित करें जो हो रहा है उसे रिकॉर्ड करने के लिए नोटरी। जो कुछ हो रहा है उसका वीडियो और ऑडियो रिकॉर्ड करना भी उचित है।

10. स्वयं अदालत जाएं
अलेक्जेंडर बटालोव, सीएमएस के रियल एस्टेट और निर्माण अभ्यास में सलाहकार:
किरायेदार को रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 304 और 305 के आधार पर किरायेदार के अधिकारों के उल्लंघन और परिसर के उपयोग में बाधाओं को खत्म करने और इससे होने वाले नुकसान की भरपाई के लिए मकान मालिक के खिलाफ मुकदमा दायर करने का अधिकार है। ये उल्लंघन. दावे को प्रमाणित करने के लिए किरायेदार द्वारा एकत्र किए गए लिखित और अन्य साक्ष्य अदालत में प्रस्तुत किए जाने चाहिए।

दूसरा विकल्प नागरिक संहिता के अनुच्छेद 620 के पैराग्राफ 1 के आधार पर अनुबंध की शीघ्र समाप्ति के दावे के साथ अदालत जाना है। यदि किरायेदार परिसर को पूरी तरह से खाली करने का निर्णय लेता है, तो सबसे पहले वर्तमान स्थिति को एक अधिनियम के रूप में दर्ज किया जाना चाहिए (अधिमानतः फोटो संलग्न के साथ) और यह सुनिश्चित करने का प्रयास करें कि अधिनियम पर मकान मालिक के प्रतिनिधियों द्वारा हस्ताक्षर किए गए हैं। उसी समय, किरायेदार को नए परिसर की तलाश करनी चाहिए। संपत्ति के भंडारण और नए परिसर की खोज और किराए पर लेने के खर्च को पट्टा समझौते की समाप्ति के साथ-साथ पट्टेदार द्वारा मुआवजे के अधीन नुकसान के रूप में दावा किया जा सकता है।

अभ्यास
एलेक्सी गोर्डेचिक, गोर्डेचिक और पार्टनर्स समूह की कंपनियों के प्रबंधक:
पिछले कुछ वर्षों में, कानून के प्रत्यक्ष प्रावधानों, यानी तथाकथित "अनुबंध की स्वतंत्रता" को कम करने की संभावना के प्रति अदालतों और विधायक के दृष्टिकोण में काफी बदलाव आया है। अब हर उस चीज़ की अनुमति है जो अमान्यता के खतरे के तहत सीधे तौर पर निषिद्ध नहीं है और (या) कानून के दुरुपयोग से जुड़ी नहीं है, अन्य व्यक्तियों के अधिकारों के साथ-साथ सार्वजनिक हितों का उल्लंघन नहीं करती है। हालाँकि, इस संबंध में अभ्यास स्थिर नहीं है। अपने पक्ष में एक मिसाल के लिए, आप लगभग हमेशा दूसरी, सामग्री में विपरीत, पा सकते हैं।

केवल एक ही परिभाषित घटक है। ऐसे विवादों में जो विवादित वस्तु पर भौतिक नियंत्रण (कब्जा) सुनिश्चित करने में सक्षम होता है उसे फायदा होता है। यदि मकान मालिक आपके कर्मचारियों और आगंतुकों के लिए परिसर तक पहुंचना मुश्किल बना सकता है, तो शांतिपूर्ण रास्ता तलाशना और कम से कम संभावित नुकसान के साथ अलग होना बेहतर है। आपको केवल चरम मामलों में ही कानूनी तरीकों सहित टकराव के तरीकों का सहारा लेना चाहिए।

यदि बल किरायेदार के पक्ष में है, तो आप परिसर को बनाए रखने के लिए विकल्पों की गणना करना शुरू कर सकते हैं और साथ ही मालिक के कार्यों से कानूनी सुरक्षा भी प्राप्त कर सकते हैं। इस मामले में, किसी भी स्थिति में आपको अपने पहचाने जाने वाले हिस्से में सावधानीपूर्वक किराया चुकाना नहीं भूलना चाहिए।

ओल्गा कोसेट्स, छोटे और मध्यम व्यवसायों के समर्थन और संरक्षण के लिए अंतर सरकारी संगठन "व्यावसायिक लोगों" के अध्यक्ष:
मेरे पास चार नियम हैं जो कोई भी अनुबंध समाप्त करते समय मेरा मार्गदर्शन करते हैं। सबसे पहले दूसरे पक्ष द्वारा प्रदान किए गए पट्टा समझौते को पढ़ना है। दूसरा, अनुबंध का अपना संस्करण या प्रस्तुत संस्करण में संशोधन प्रदान करना है। तीसरा, छोटी-छोटी बातों पर भी सहमत हों, विशेषकर अलगाव के संबंध में। चौथा, वकीलों से परामर्श किए बिना कभी भी किसी समझौते पर हस्ताक्षर न करें।

मकान मालिक-किरायेदार रिश्ते में सबसे बड़ी समस्या संदिग्ध किराया भुगतान योजनाएं और मौखिक समझौते हैं। यदि आपसे एक लिफाफे में आंशिक भुगतान करने के लिए कहा जाता है, तो मेरा विश्वास करें, बाद में अदालत में अपना मामला साबित करना असंभव होगा। अधिकांश संघर्ष स्थितियाँ रिश्तों के इसी एल्गोरिथम के साथ उत्पन्न होती हैं।

मेरे पास किरायेदारों के साथ कठिन ब्रेकअप के कई उदाहरण हैं। सभी मामलों में, संपन्न समझौते की धाराओं का जिक्र करते हुए, मैंने लिखित रूप में कार्य किया। किरायेदार ने छह महीने तक मासिक भुगतान की शर्तों का उल्लंघन किया। देर से भुगतान के लिए दंड अनुबंध में निर्दिष्ट किया गया था, लेकिन कभी लागू नहीं किया गया था। हमने दावा पत्र भेजा और सूचित किया कि अनुबंध के अनुसार, कंपनी जुर्माना देने के लिए बाध्य होगी। यदि भुगतान अनुसूची का उल्लंघन जारी रहता है, तो हम समझौते को समाप्त करने का इरादा रखते हैं। हमारे पत्र पर कोई प्रतिक्रिया नहीं हुई. इसके अलावा, कुछ समय बाद किरायेदार ने बातचीत करना और फोन कॉल का जवाब देना बंद कर दिया। भुगतान बिल्कुल बंद हो गया।

गोदाम की जगह, जिस पर मेरा निजी स्वामित्व था, वहां किरायेदार का बड़ी मात्रा में कैबिनेट फर्नीचर था। दो सप्ताह बाद, मेरे तीन कर्मचारियों की उपस्थिति में, हमें परिसर खोलने के लिए मजबूर होना पड़ा। हमने किरायेदार की संपत्ति की एक सूची और एक प्रारंभिक रिपोर्ट संकलित की, और पंजीकृत मेल द्वारा कंपनी के कानूनी पते पर प्रतियां भेजीं। जैसा कि बाद में पता चला, कंपनी को गंभीर वित्तीय समस्याएँ थीं। वे पहले से ही पड़ोसी शॉपिंग सेंटर में खुदरा स्थान के मकान मालिक के साथ कानूनी लड़ाई में थे। मैंने उसकी सॉल्वेंसी के आधार पर स्थिति का विश्लेषण किया और महसूस किया कि मेरे लिए सबसे सस्ता तरीका भावी उद्यमी से जल्द से जल्द अलग होना था। मैंने फर्नीचर निकालने की इजाजत दे दी.

मेरी निष्ठा व्यापक आत्मा के कारण नहीं, बल्कि वित्तीय गणनाओं के प्रति है। कभी-कभी प्रतिरोध की कीमत चुकानी पड़ती है। मैं दोनों पक्षों की अधूरी संतुष्टि के साथ संघर्ष के पूर्व-परीक्षण समाधान को प्राथमिकता देता हूँ। मेरे द्वारा वर्णित मामले में, किरायेदार ने अनुबंध के अनुसार मासिक किराए की राशि में जमा राशि खो दी, और जब हम एक नए ग्राहक की तलाश कर रहे थे तो मेरा परिसर कई महीनों तक खाली रहा।

ऐलेना मिशिना, एस्ट-ए-टेट में वाणिज्यिक रियल एस्टेट विभाग की प्रमुख:

आज, ज्यादातर मामलों में, किरायेदार और वाणिज्यिक परिसर के मालिक के बीच समझौते संपन्न होते हैं, जो भविष्य में संघर्ष की स्थितियों से बचने के लिए, पट्टा संबंध को समाप्त करने के लिए शर्तों को निर्धारित करते हैं। मैंने लंबे समय से ऐसी जासूसी कहानियाँ नहीं देखी हैं जब मालिक किरायेदारों को बाहर निकाल देते हैं, उनके परिसर को बंद कर देते हैं और उनकी संपत्ति अपने पास रख लेते हैं। लोगों में कानूनी साक्षरता का स्तर बढ़ा है. एक नियम के रूप में, अनुबंध यह निर्धारित करता है कि मालिक को किरायेदार को कम से कम एक महीने पहले सूचित करके अनुबंध को शीघ्र समाप्त करने का अधिकार है।किरायेदार द्वारा अनुबंध का उल्लंघन या व्यक्तिगत परिस्थितियों में परिवर्तन के कारण।

विक्टर फ़ेशचेंको की कंपनी का रहस्य

एक किराए के अपार्टमेंट के मालिक ने अचानक सुझाव दिया कि आप जल्द से जल्द अपना सामान समेट लें और अपार्टमेंट खाली कर दें, हालाँकि अपार्टमेंट किराए पर देने का समझौता लंबी अवधि के लिए था? किन मामलों में मालिक सहमत अवधि से पहले किराए के अपार्टमेंट को बेदखल नहीं कर सकता है?

कोई सहमति नहीं

खाओ आवासीय पट्टा समझौताहस्ताक्षर नहीं किया गया था, और आपने अपार्टमेंट के मालिक से भुगतान किए गए किराए की रसीद नहीं ली थी, अफसोस, जो कुछ बचा है वह बाहर जाना है। नौकरी पर रखे बिना, आपको सिर्फ इसलिए बाहर निकाला जा सकता है क्योंकि योजनाएँ बदल गई हैं या आपने जिस अपार्टमेंट पर कब्जा किया था उसमें एक फूल में जरूरत से ज्यादा पानी भर दिया था। इस मामले में, अदालत से उस अवधि के लिए आपके निवास पर निर्णय प्राप्त करना मुश्किल होगा जिस पर अपार्टमेंट में जाने पर सहमति हुई थी। किसी घर को किराये पर देने के तथ्य और उसकी शर्तों का दस्तावेजीकरण करने के लिए और अधिक गवाह उपलब्ध कराने के अलावा कुछ भी नहीं है, जिन्होंने देखा कि आपने मालिक को किराया कैसे सौंपा और रहने की स्थिति पर सहमति व्यक्त की।

यदि किराए के अपार्टमेंट का मालिक अदालत और पुलिस जैसी अन्य सज़ाओं की धमकी देता है, तो बेझिझक ऐसा करें। न्यायाधीश आपके पक्ष में होगा जब तक कि मकान मालिक यह साबित नहीं कर देता कि आपने ही पट्टा समझौते का उल्लंघन किया है।

ध्यान रखें कि यदि पट्टे की अवधि समाप्त हो रही है, तो मकान मालिक को इसे नवीनीकृत करने से इनकार करने के बारे में आपको तीन महीने पहले सूचित करना होगा। यदि न तो आपने और न ही मालिक ने विस्तार पर ध्यान दिया और इसकी वैधता अवधि समाप्त होने वाली है, तो एक विवादास्पद स्थिति उत्पन्न होती है क्योंकि यदि अपार्टमेंट के मालिक ने अपने इरादों के बारे में चेतावनी नहीं दी, जैसा कि उसे कानूनी दृष्टिकोण से करना चाहिए था। अनुबंध को विस्तारित माना जाता है (, पृष्ठ 684) .

किरायेदार या अन्य नागरिकों द्वारा जिनके कार्यों के लिए वह जिम्मेदार है, अन्य उद्देश्यों के लिए आवासीय परिसर का उपयोग, या पड़ोसियों के अधिकारों और हितों का व्यवस्थित उल्लंघन।

अदालत के फैसले से, किरायेदार को उन उल्लंघनों को खत्म करने के लिए एक अवधि दी जा सकती है जो आवासीय पट्टा समझौते को समाप्त करने के आधार के रूप में कार्य करते हैं। यदि इस अवधि के दौरान किरायेदार सभी आवश्यक उपाय नहीं करता है, तो मकान मालिक द्वारा बार-बार आवेदन करने पर अदालत किराये के समझौते को समाप्त करने का निर्णय लेती है।

निस्संदेह, धूल बकवास है। मुझे आशा है कि आपके पास यह साबित करने के लिए सभी कानूनी आधार होंगे कि यह मूर्खता है। बेशक, आपको अपने सभी दस्तावेज़ देखने होंगे और आप अनुपस्थिति में सलाह नहीं दे सकते, क्योंकि डॉक्टर भी अनुपस्थिति में सलाह नहीं देगा। तो अभी के लिए बस ज़ोर से सोच रहा हूँ...

तो आइये जानने की कोशिश करते हैं...

यह समझना बहुत महत्वपूर्ण है कि आपके पास किस प्रकार का अनुबंध है।

मुझे ऐसा लगता है कि आपके पास "आवासीय परिसर की किरायेदारी" समझौता (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अध्याय 35) है, न कि आवासीय अचल संपत्ति (आवासीय परिसर का पट्टा) के लिए किराये का समझौता।

यदि आवास के एक नागरिक-मालिक (कानूनी इकाई नहीं) ने आपको (एक नागरिक-व्यक्ति के रूप में) उपयोग ("किराया") के लिए आवास हस्तांतरित किया है, तो चाहे आप इस समझौते को कुछ भी कहें, यह "आवासीय किरायेदारी" होगा परिसर" समझौता और इसे रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 35 के मानदंडों द्वारा विनियमित किया जाएगा, और इनमें से अधिकांश मानदंड लागू होंगे, भले ही अनुबंध की शर्तें उनके विपरीत हों।

आवासीय पट्टा समझौता तब होता है जब पट्टादाता एक कानूनी इकाई होता है, तो यह वास्तव में एक किराये का समझौता होता है, किराये का समझौता नहीं।

एक बार जब आप किरायेदारी समझौता कर लेते हैं, तो कई महत्वपूर्ण निष्कर्ष निकलते हैं।

1). किराये के समझौते के किसी राज्य पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है, कम से कम पांच साल तक(वैसे, यह अधिकतम अवधि है! और यदि किराये की अवधि निर्दिष्ट नहीं है, तो यह 5 वर्ष के बराबर है!!! कला. 683)। यह केवल एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए एक आवासीय पट्टा समझौता है जो रोसेरेस्टर के क्षेत्रीय विभाग में राज्य पंजीकरण के अधीन है।

2). मकान मालिक ("पट्टादाता") केवल अदालत के माध्यम से अनुबंध समाप्त कर सकता है!!! एक किरायेदारी समझौता एक पट्टा समझौते से भिन्न होता है जिसमें एक अपार्टमेंट किराए पर लेने वाला व्यक्ति केवल अदालत के माध्यम से समझौते को समाप्त कर सकता है, और पट्टे की समाप्ति के लिए कोई भी शर्त पट्टा समझौते में निर्दिष्ट की जा सकती है... कला देखें। 687 रूसी संघ का नागरिक संहिता।

इसलिए, यदि आपके पास किराये का समझौता है, तो पहले मकान मालिक को अदालत में जाने दें, और यदि अदालत यह निर्णय लेती है कि धूल के कारण किराये का समझौता समाप्त किया जाना चाहिए, तो... और फिर अदालत को "किराए के" परिसर से आपके निष्कासन पर निर्णय लेने दें... (नागरिक संहिता का अनुच्छेद 688 देखें)।

सामान्य तौर पर, मैं आपके लिए नौकरी पर रखने पर नागरिक संहिता के सभी नियम संलग्न कर रहा हूं - इसे पढ़ें, वहां बहुत सारी दिलचस्प चीजें हैं। किराये का समझौता, सैद्धांतिक रूप से, अपार्टमेंट मालिक के पक्ष की तुलना में आपके पक्ष में (किरायेदार के पक्ष में) अधिक है... :) मुझे आशा है कि आप अपने कानूनी अवसरों की प्रचुरता का आनंद लेंगे।

3). यदि कोई लिखित अनुबंध है तो अनुबंध के नोटरीकरण की आवश्यकता नहीं है - सब कुछ क्रम में है. इसके अलावा, अदालत के फैसले के बिना (अधिक सटीक रूप से, इस अदालत के फैसले के निष्पादन की रिट के बिना) सैद्धांतिक रूप से आपको अपार्टमेंट से बाहर निकालना असंभव है!!! अपने जीवन में शांति से आगे बढ़ें; यदि वे तुम्हें बाहर निकालते हैं, तो पुलिस को बुलाएँ और उन्हें अनुबंध दिखाएँ। आपको केवल अदालतों के माध्यम से ही बेदखल किया जा सकता है!!!

हालाँकि, ध्यान रखें कि यदि आप वहां 90 दिनों से अधिक समय तक रहते हैं, तो आपके पास रहने के स्थान पर अस्थायी पंजीकरण होना चाहिए... नहीं तो आप भी उल्लंघन कर रहे हैं... आप इससे इस तरह बच सकते हैं - आप हर 85 दिन में एक बार कहीं जाते हैं (अपने टिकट अपने पास रखें :), फिर 90 दिन तक लगातार रुकना नहीं है। पंजीकरण का सवाल भी उठ सकता है... लेकिन ये छोटी-छोटी बातें हैं - किसी भी मामले में, किराये के समझौते ("पट्टे") के साथ आपको अपार्टमेंट में रहने का अधिकार है।

4). और ताकि "मकान मालिक" दोबारा धूल की जांच न करे, उससे स्पष्टीकरण की मांग करें - वह किस आधार पर अपार्टमेंट में इसकी जांच करने आता है? क्या अनुबंध में यह उसका अधिकार बताया गया है? नहीं? खैर, उसे अंदर मत आने दो! उसने स्वेच्छा से अस्थायी रूप से अपने अपार्टमेंट का उपयोग करने का अधिकार त्याग दिया (उपयोग करने का उसका अधिकार सीमित कर दिया), किराये की अवधि के लिए उपयोग के इस अधिकार को पूरी तरह से आपको स्थानांतरित कर दिया। अब उसे अपने अपार्टमेंट का उपयोग करने का कोई अधिकार नहीं है!काश, स्थानीय पुलिस अधिकारी इस बात को अच्छी तरह समझ लेते तो अच्छा होता... लेकिन कानूनी तौर पर ऐसा है, इसे जानें और इसका इस्तेमाल करें! स्थानीय पुलिस अधिकारी को बुलाएँ और उसे अहंकारी मालिक से आपकी रक्षा करने दें। यदि जिला पुलिस अधिकारी इसका बचाव करता है, तो इसका मतलब है कि वह नागरिक कानून में पारंगत है... सामान्य तौर पर, जिला पुलिस अधिकारी से बात करें, उसे सब कुछ समझाएं, उसे कानून के संबंध दिखाएं - उन्हें भी प्रशिक्षित करने की आवश्यकता है ताकि वे साक्षर हैं! :)

व्यवसाय मालिकों और परिसर मालिकों के बीच अक्सर टकराव उत्पन्न होता है, जिसके परिणामस्वरूप मालिक परिसर खाली करने की मांग कर सकता है। इस स्थिति में दोषी या तो किरायेदार या स्वयं मकान मालिक हो सकता है।

यदि आप खुद को इस स्थिति में पाते हैं, तो यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करने वाले की परवाह किए बिना, उद्यमी बेहतर स्थिति में है और अदालत का फैसला आने तक "बेदखली" में कम से कम देरी पर भरोसा कर सकता है। .

लॉ फर्म अल्टा विया के कानूनी सलाहकार लियोनिद टिटोव बताते हैं कि ऐसी स्थिति में कैसे व्यवहार करना चाहिए।

खुद को निष्कासन से कैसे बचाएं?

दुर्भाग्य से, निष्कासन की संभावना को पूरी तरह समाप्त करना संभव नहीं होगा। लेकिन एक अच्छी तरह से तैयार किया गया पट्टा समझौता परिसर के उपयोग के अधिकार के शीघ्र नुकसान के जोखिम को कम करता है। किसी भी संधि का लक्ष्य नियंत्रण और संतुलन की एक पर्याप्त प्रणाली विकसित करना होना चाहिए जो दोनों पक्षों को दुरुपयोग से रोक सके।

अनुबंध में निम्नलिखित शर्तों को स्पष्ट रूप से बताना उचित है:

भुगतान की राशि से असहमति के कारण संघर्ष के जोखिम को कम करने के लिए किराया बदलने की प्रक्रिया;
कानूनी रूप से महत्वपूर्ण संदेशों के आदान-प्रदान की प्रक्रिया (उदाहरण के लिए, पुनर्विकास, उपपट्टे आदि की मंजूरी), ताकि भविष्य में मालिक या किरायेदार इस तथ्य का उल्लेख न कर सकें कि कोई नोटिस देर से प्राप्त हुआ था या बिल्कुल प्राप्त नहीं हुआ था;
ऐसे मामले जब मालिक को पट्टा समझौते को एकतरफा समाप्त करने का अधिकार है। उसके लिए ऐसी समाप्ति का बिना शर्त अधिकार स्थापित करना संभव है, लेकिन साथ ही किरायेदार को मुआवजे का भुगतान भी प्रदान करना संभव है;
किरायेदार पर एकतरफा अनुबंध समाप्त करने पर प्रतिबंध लगाना और इस शर्त के उल्लंघन के लिए दंड का प्रावधान करना संभव है;
एक उचित अवधि जिसके भीतर किरायेदार को अनुबंध की शीघ्र समाप्ति पर परिसर छोड़ना होगा।

संभावित संघर्ष से बचने के लिए कैसा व्यवहार करें?

ऐसा करने के लिए, संविदात्मक संबंध का सख्ती से पालन करना और परिसर के उपयोग के लिए मकान मालिक की आवश्यकताओं का अनुपालन करना आवश्यक है। उदाहरण के लिए, पट्टे के विषय के साथ कुछ कार्यों के लिए पट्टादाता से सहमत हों (और यदि अनुबंध में सहमति प्रदान नहीं की गई है, तो प्रदर्शन करने के इरादे के बारे में सूचित करें):

उपपट्टा;
पुनर्विकास या स्थायी सुधारों की स्थापना;
प्रवेश समूह की सजावटी उपस्थिति बदलना;
भवन के अग्रभाग पर या प्रवेश द्वार पर विज्ञापन संरचनाओं की स्थापना।

साथ ही, किसी भी स्थिति में आपको हमेशा मकान मालिक के आदेश का पालन नहीं करना चाहिए। यदि मकान मालिक ऐसी मांग करता है जो अनुबंध में प्रदान नहीं की गई है, तो आपको पट्टा समझौते का हवाला देते हुए सावधानीपूर्वक उसे लिखित रूप में यह बताना होगा।

यदि मालिक ने पहले ही पट्टा समाप्त करने के अपने इरादे की घोषणा कर दी है तो क्या करें?

सबसे पहले, किरायेदार को मकान मालिक की प्रेरणा को समझना चाहिए। यह या तो किरायेदार के बेईमान कार्यों (विलंबित किराया, असंगठित पुनर्विकास, आदि) या मकान मालिक के व्यावसायिक हित की प्रतिक्रिया हो सकती है, उदाहरण के लिए:

किसी तीसरे पक्ष से बेहतर प्रस्ताव प्राप्त करना;
बातचीत के दौरान किराया बढ़ाने का झांसा दिया गया;
परिसर को किराए पर देने से नियोजित आय और वास्तविक स्थिति के बीच विसंगति;
अचल संपत्ति बाजार आदि में स्थिति में तेज बदलाव।

कुछ मामलों में, बातचीत के दौरान अधिक अनुकूल परिस्थितियाँ प्राप्त करना संभव है, दूसरों में शीघ्र समाप्ति या बढ़े हुए किराये के भुगतान पर सहमत होना बेहतर है। आप हमेशा एकांतवास की योजना बना सकते हैं और किराए के लिए दूसरे कमरे की तलाश शुरू कर सकते हैं। मुख्य बात यह है कि मकान मालिक के साथ तुरंत झगड़ा शुरू न करें और जल्दबाजी में कार्रवाई न करें।

परीक्षण-पूर्व वार्ताओं को सही ढंग से कैसे संचालित करें?

किसी भी पट्टा समझौते में आमतौर पर यह शब्द शामिल होता है: "पार्टियाँ बातचीत के माध्यम से किसी भी संघर्ष की स्थिति को हल करने का प्रयास करेंगी..."। यह शब्द वास्तव में मालिक और किरायेदार को अदालत में जाने से पहले संघर्ष को हल करने के लिए दावा प्रक्रिया का पालन करने के लिए बाध्य करता है। आमतौर पर, किसी भी पक्ष को मुकदमेबाजी में दिलचस्पी नहीं होती है, क्योंकि यह बहुत महंगा है और अक्सर वांछित परिणाम प्राप्त नहीं करता है।

बातचीत करते समय, आपको अपनी स्थिति स्पष्ट रूप से परिभाषित करनी चाहिए। इस मामले में, विवाद को सुलझाने और वांछित परिणाम प्राप्त करने के लिए विभिन्न विकल्पों की पेशकश करना अनिवार्य है। किसी भी मामले में बातचीत का लक्ष्य मुकदमेबाजी से बचना और फिर भी इच्छित परिणाम प्राप्त करना है।

किस मामले में अतिरिक्त संघर्ष के बिना किराए के परिसर को छोड़ना बेहतर है?

ऐसे मामले हैं जब बिना किसी प्रश्न के परिसर छोड़ना बेहतर होता है:

किरायेदार ने स्वयं पट्टा समझौते का उल्लंघन किया;
मकान मालिक अनुबंध की समाप्ति के लिए अनुकूल मुआवजे की पेशकश करता है;
किरायेदार के पास आगे के काम के लिए वैकल्पिक परिसर है;
बातचीत के दौरान, एक समझौता हुआ; मकान मालिक कई शर्तों को पूरा करने या किरायेदार के उल्लंघनों को "माफ" करने के लिए सहमत है।

कब्जे वाले परिसर को उस मालिक को ठीक से कैसे हस्तांतरित किया जाए जो इसे स्वीकार करने से इनकार करता है?

अक्सर समस्याएँ तब उत्पन्न होती हैं जब पार्टियाँ पहले से ही पट्टे से परिसर की शीघ्र वापसी पर सहमत हो चुकी होती हैं, जब इसे सीधे स्वीकृति प्रमाण पत्र के तहत स्थानांतरित किया जाता है। परिसर को स्थानांतरित करते समय, किरायेदार को स्थानांतरण के दिन मकान मालिक के साथ सहमत होना होगा और परिसर को उस स्थिति में लाना होगा जिस पर अनुबंध समाप्त करते समय सहमति हुई थी।

यदि मालिक किसी ऐसे कारण से परिसर लेने से इंकार कर देता है जिससे किरायेदार सहमत नहीं है, तो यह आवश्यक है:

स्थानांतरण और स्वीकृति प्रमाणपत्र पर एकतरफा हस्ताक्षर करें;
स्थानांतरण प्रक्रिया को फोटो या वीडियो पर कैद करने का प्रयास करें;
चाबियाँ और एकतरफा हस्ताक्षरित विलेख मकान मालिक को अनुबंध में निर्दिष्ट पते पर मेल द्वारा भेजा जाना चाहिए।

इन कार्रवाइयों से भविष्य में परिसर की समय पर वापसी को साबित करना संभव हो जाएगा, जो अतिरिक्त किराया न लेने का आधार बन जाएगा।

यदि मकान मालिक परिसर में प्रवेश को रोकता है, उदाहरण के लिए, ताले बदलकर, तो मुझे क्या करना चाहिए?

ऐसी स्थितियाँ अक्सर उत्पन्न होती हैं और, अधिकांशतः, अच्छे कारण होते हैं। यदि ऐसा होता है, तो मुकदमा अपरिहार्य है, इसलिए आपको परिसर तक पहुंच प्राप्त करने का प्रयास करना चाहिए।

प्रक्रिया कारणों पर निर्भर करती है, लेकिन किसी भी मामले में मकान मालिक के लिए स्पष्ट मांगों और प्रस्तावों वाला दावा तैयार करना आवश्यक है, जैसे:

उन शर्तों को इंगित करें जिन्हें किरायेदार द्वारा परिसर तक पहुंच पुनः प्राप्त करने के लिए पूरा किया जाना चाहिए;
अपने इच्छित उद्देश्य के लिए परिसर का उपयोग करने में विफलता के लिए हर्जाना/जुर्माना वसूलने की संभावना का संकेत दें;
संघर्ष को हल करने का एक तरीका सुझाएं।

अधिकतर, किरायेदार द्वारा अनुबंध के तहत अपने दायित्वों के घोर उल्लंघन के कारण मालिक परिसर तक पहुंच को अवरुद्ध कर देता है। और सभी मामलों में जब पट्टेदार को ऐसा करने का अधिकार है तो उसे अनुबंध में दर्शाया जाना चाहिए। यदि इसमें ऐसी शर्तें नहीं हैं, तो मकान मालिक के कार्य अवैध हैं और उन्हें चुनौती दी जा सकती है।

मालिक के साथ मुकदमे की तैयारी कैसे करें?

यदि बातचीत के दौरान किसी समझौते पर पहुंचना संभव नहीं था, तो मुकदमे की स्थिति में, आपको समझौते की शर्तों के साथ किरायेदार के अनुपालन को साबित करने वाले दस्तावेज़ एकत्र करने की आवश्यकता है।

यह आमतौर पर कुछ इस तरह दिखता है:

परिसर के साथ कुछ कार्यों के अनुमोदन की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़;
समय पर भुगतान की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ (यदि संघर्ष के समय कोई ऋण था, तो इसे चुकाने की अनुशंसा की जाती है);
परीक्षण-पूर्व बातचीत (दावे, सूचनाएं, आदि) के बारे में जानकारी वाले दस्तावेज़;
कब्जे वाले परिसर को मकान मालिक को वापस करने के प्रयासों की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़।

मकान मालिक की स्थिति को चुनौती देने के लिए सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज एक पूर्व-परीक्षण परीक्षा है जो विवादास्पद मुद्दों की पुष्टि या खंडन करती है। ये दस्तावेज़ किरायेदार के अच्छे इरादों की पुष्टि करते हैं और अदालत को संघर्ष को सुलझाने में उसकी रुचि साबित करने की अनुमति देते हैं।

यदि मालिक के कार्यों के परिणामस्वरूप मुझे नुकसान होता है, तो क्या मैं इसे साबित कर सकता हूं और मुआवजा प्राप्त कर सकता हूं?

हाँ, यह संभव है। ऐसा करने के लिए, अनुबंध में स्पष्ट रूप से बताना आवश्यक है कि किन मामलों में किरायेदार को नुकसान के मुआवजे का अधिकार है। इसके अलावा, नुकसान की मात्रा पर एक सीमा स्थापित करना संभव है जिसकी भरपाई कुछ मामलों में पट्टेदार को करने के लिए बाध्य है।

यदि अनुबंध में ऐसी शर्तें नहीं हैं, तो क्षति की मात्रा साबित करना काफी मुश्किल है। लेकिन सकारात्मक परिणाम का मौका पाने के लिए, वास्तविक और खोए हुए मुनाफे दोनों, हुए सभी नुकसानों को विस्तार से रिकॉर्ड करना आवश्यक है।

उद्यमियों के लिए परिसर ढूँढना और किराये पर लेना एक शाश्वत सिरदर्द है। एक बार प्रक्रिया सफलतापूर्वक पूरी हो जाने के बाद, आराम करना जल्दबाजी होगी। सबसे बुरी समस्याएँ सामने आ सकती हैं। बेईमान मकान मालिक अप्रत्याशित रूप से आपको दरवाजे से बाहर निकाल सकते हैं, प्रवेश रोक सकते हैं, या संपत्ति सहित परिसर को सील कर सकते हैं। ऐसा होने से रोकने के लिए, सीक्रेट ने वकीलों के साथ मिलकर व्यावसायिक परिसरों के मालिकों के साथ संवाद करने के लिए एक गाइड तैयार किया है।

लिखित

1. पट्टा समझौते का अध्ययन करें

किराये के संबंधों की विशिष्टता यह है कि उनके कई पहलू सीधे कानून द्वारा विनियमित नहीं होते हैं। कई महत्वपूर्ण प्रावधान (पार्टियों के बीच निपटान प्रक्रियाएं, परिसर की वापसी, मरम्मत, परिचालन लागत) को सीधे पट्टा समझौते में विनियमित किया जाना है। सबसे अधिक संभावना है, कई मुद्दों पर समझौते में ऐसी स्थिति होगी जो स्पष्ट रूप से मकान मालिक के लिए फायदेमंद होगी, जिससे किरायेदार लगभग शक्तिहीन हो जाएगा।

2. समाप्ति की लिखित सूचना की जाँच करें

अनुबंध समाप्त करने से पहले, पट्टेदार को अनुबंध के तहत दायित्वों को पूरा करने की आवश्यकता और अनुबंध समाप्त करने के इरादे के बारे में एक लिखित चेतावनी भेजने की आवश्यकता होती है।

3. समझें कि लोगों को बाहर क्यों निकाला जा रहा है

यदि दावे स्वयं किरायेदार द्वारा अनुबंध की शर्तों के उल्लंघन से संबंधित हैं (उदाहरण के लिए, किराया स्थानांतरित करने की समय सीमा का उल्लंघन, परिसर को नुकसान), तो मकान मालिक को इस आधार पर अदालत में अनुबंध को जल्दी समाप्त करने का अधिकार मिलता है। नागरिक संहिता के अनुच्छेद 619 के अनुसार या अनुबंध के प्रावधानों के आधार पर इसे एकतरफा रूप से अदालत से बाहर कर दिया जाए, तो किरायेदार को संबंधित उल्लंघनों को रोकना होगा।

4. मकान मालिक से बात करें

झन्ना अलेक्जेंड्रोवा

इंटरसेशन में कानूनी सलाहकार

संकट की स्थिति में, मकान मालिकों के लिए किरायेदारों को खोना लाभदायक नहीं है, क्योंकि बड़ी संख्या में खुदरा और कार्यालय स्थान खाली हैं। इसलिए, किसी भी विवाद को शांतिपूर्वक हल किया जा सकता है। ऋण के मामले में, आप किराये की दर में अस्थायी कमी, या स्थगन, या सुरक्षा जमा के माध्यम से ऋण के भुगतान पर सहमत हो सकते हैं।

5. एक नया समझौता संपन्न करें

उल्लंघन को समाप्त करने के बाद, मकान मालिक के साथ बातचीत के परिणामों को एक लिखित दस्तावेज़ (समझौते, प्रोटोकॉल या ज्ञापन) में दर्ज किया जाना चाहिए। इसमें, मकान मालिक पट्टा समझौते की शीघ्र समाप्ति के आधार के रूप में आवश्यकताओं की संतुष्टि और किरायेदार के खिलाफ दावों की अनुपस्थिति की पुष्टि करेगा।

6. सम्मन की प्रतीक्षा करें और कहीं न जाएं

एंड्री कुज़मिन

लॉ फर्म "टिटोव, कुज़मिन एंड पार्टनर्स" के वरिष्ठ भागीदार

यदि किसी समझौते पर पहुंचना संभव नहीं था, तो आपको यह समझने की आवश्यकता है कि अनुबंध में किसी विशेष शर्त के बिना, मकान मालिक को अनुबंध समाप्त करने से पहले परिसर तक आपकी पहुंच को प्रतिबंधित करने और आपकी संपत्ति को बनाए रखने का अधिकार नहीं है। ऐसी कार्रवाइयों के मामले में, आप कानून प्रवर्तन एजेंसियों से संपर्क कर सकते हैं, साथ ही नुकसान के लिए मुआवजे की मांग करते हुए मकान मालिक के पास दावा दायर कर सकते हैं। जबकि मकान मालिक परिसर तक पहुंच को प्रतिबंधित करता है, संगठन गतिविधियों को अंजाम नहीं दे सकता है, जिससे नुकसान होता है।

एवगेनी क्रास्नोपेरोव

ज्यूरिस्टैट में वकील

अनुबंध समाप्त करने के प्रस्ताव को किरायेदार द्वारा अस्वीकार करने या 30 दिनों के भीतर प्रतिक्रिया प्राप्त करने में विफलता के बाद ही अनुबंध को समाप्त करने का अनुरोध मकान मालिक द्वारा अदालत में दायर किया जा सकता है।

7. मकान मालिक की आवश्यकताओं को रिकॉर्ड करें

संदेशों और सूचनाओं का आदान-प्रदान लिखित रूप में, अनुबंध में निर्दिष्ट तरीकों का उपयोग करके और केवल अनुबंध में निर्दिष्ट उचित पते पर करें। यदि ऐसी शर्तों पर पहले से चर्चा नहीं की गई है, तो मकान मालिक के प्रतिनिधि को नोटिस की उचित डिलीवरी के साथ, अनुरोधित वापसी रसीद के साथ प्रमाणित मेल द्वारा, मेल द्वारा या कूरियर सेवा द्वारा सूचित करें (भले ही मकान मालिक आपके बगल वाले कमरे में बैठा हो) ).

किसी भी परिस्थिति में बिना देखे नोटिस पर हस्ताक्षर न करें और कार्य न करें। उदाहरण के लिए, मकान मालिक आपके लिए एक रिपोर्ट लाता है जिसमें कहा गया है कि आपने किराए के परिसर को खराब कर दिया है, जो सच नहीं है। इस अधिनियम में प्रतिबिंबित करें कि दस्तावेज़ आपकी उपस्थिति के बिना तैयार किया गया था, कि पार्टियों ने कोई आयोग नहीं बनाया था, कि आपने परिसर को खराब नहीं किया था, लेकिन इसे बिल्कुल इसी रूप में स्वीकार किया था और अधिनियम से स्पष्ट रूप से असहमत थे। ऐसे कृत्यों को प्राप्त करने के बाद, मकान मालिक को उन सभी तथ्यों को सूचीबद्ध करते हुए एक पत्र भेजना सुनिश्चित करें जो वास्तविकता के अनुरूप नहीं हैं और जो आपकी असहमति का कारण बने।

8. भुगतान करना बंद करो

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 के आधार पर, किरायेदार को दायित्वों को पूरा करने में विफलता के रूप में किराए के भुगतान को निलंबित करने का अधिकार है।

9. संपत्ति हटाओ

टिमोफ़े एर्मक

लॉ फर्म "यूरलोव एंड पार्टनर्स" के वरिष्ठ भागीदार

मकान मालिक के साथ संघर्ष की स्थिति में, किरायेदार को नुकसान होता है, क्योंकि मालिक परिसर तक पहुंच बंद कर सकता है और किरायेदार की संपत्ति को वहां रोक सकता है। पट्टादाता "प्रतिधारण पर" कानून के प्रावधानों को संदर्भित करता है और अपने नुकसान के लिए मुआवजे की गारंटी के साथ अपने कार्यों को उचित ठहराता है। इस बात की बहुत अधिक संभावना है कि जब तक आपके विवाद पर अदालत द्वारा विचार नहीं किया जाता तब तक संपत्ति अपने पास रखी रहेगी, और शायद बिना किसी निशान के गायब भी हो जाएगी। इसलिए, यदि संघर्ष खुले चरण में प्रवेश कर गया है, तो संपत्ति को तुरंत हटा देना और परिसर की रिक्ति के मालिक को सूचित करना बेहतर है, ताकि अतिरिक्त किराये के भुगतान में "फंसें" न जाएं। यदि आपकी संपत्ति किरायेदार द्वारा अवैध रूप से रखी गई है, तो आप मनमानेपन के बयान के साथ कानून प्रवर्तन एजेंसियों से संपर्क कर सकते हैं या किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली के लिए मुकदमा दायर कर सकते हैं।

मिखाइल कोलोतोव

कंपनी "ENSO" के अभ्यास प्रमुख "भूमि। रियल एस्टेट। निवेश"

लाडा गोरेलिक

मॉस्को बार एसोसिएशन "गोरेलिक एंड पार्टनर्स" के प्रबंध भागीदार

यदि किराए के परिसर तक पहुंच अवरुद्ध है (सुरक्षा आपको अंदर नहीं जाने देगी, ताले बदल दिए गए हैं, आदि), तो पुलिस को कॉल करना और प्रोटोकॉल में इस तथ्य को दर्ज करना सुनिश्चित करें। इसके अलावा, मकान मालिक को एक दावा पत्र भेजना आवश्यक है, जिसमें कहा गया है कि आपके उपकरण/फर्नीचर/सामान की कीमत इतनी है कि मकान मालिक वर्तमान में आपकी संपत्ति की सुरक्षा के लिए जिम्मेदार होगा, जिसके कारण किराए के परिसर में प्रवेश से अवैध इनकार, आप इतनी मात्रा में महत्वपूर्ण नुकसान उठा रहे हैं और आप अदालत में मकान मालिक से नुकसान की वसूली करने का इरादा रखते हैं।

यदि आपको अपनी किराये की संपत्ति तक पहुंच की अनुमति दी गई है, तो मालिक के प्रतिनिधियों के बिना प्रवेश न करें। एक आयोग बनाना और संपत्ति की एक सूची बनाना आवश्यक है। यदि मकान मालिक या उसके प्रतिनिधि आयोग के काम में भाग लेने या संपत्ति सूची अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से इनकार करते हैं, तो आपको जो कुछ हो रहा है उसके प्रति उदासीन गवाहों की भागीदारी के साथ इस बारे में नोट्स बनाने की आवश्यकता है (आपकी कंपनी के कर्मचारियों में से नहीं) या आमंत्रित करें जो हो रहा है उसे रिकॉर्ड करने के लिए नोटरी। जो कुछ हो रहा है उसका वीडियो और ऑडियो रिकॉर्ड करना भी उचित है।

10. स्वयं अदालत जाएं

अलेक्जेंडर बटालोव

सीएमएस के रियल एस्टेट और निर्माण अभ्यास के सलाहकार

किरायेदार को रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 304 और 305 के आधार पर किरायेदार के अधिकारों के उल्लंघन और परिसर के उपयोग में बाधाओं को खत्म करने और इससे होने वाले नुकसान की भरपाई के लिए मकान मालिक के खिलाफ मुकदमा दायर करने का अधिकार है। ये उल्लंघन. दावे को प्रमाणित करने के लिए किरायेदार द्वारा एकत्र किए गए लिखित और अन्य साक्ष्य अदालत में प्रस्तुत किए जाने चाहिए।

दूसरा विकल्प नागरिक संहिता के अनुच्छेद 620 के पैराग्राफ 1 के आधार पर अनुबंध की शीघ्र समाप्ति के दावे के साथ अदालत जाना है। यदि किरायेदार परिसर को पूरी तरह से खाली करने का निर्णय लेता है, तो सबसे पहले वर्तमान स्थिति को एक अधिनियम के रूप में दर्ज किया जाना चाहिए (अधिमानतः फोटो संलग्न के साथ) और यह सुनिश्चित करने का प्रयास करें कि अधिनियम पर मकान मालिक के प्रतिनिधियों द्वारा हस्ताक्षर किए गए हैं। उसी समय, किरायेदार को नए परिसर की तलाश करनी चाहिए। संपत्ति के भंडारण और नए परिसर की खोज और किराए पर लेने के खर्च को पट्टा समझौते की समाप्ति के साथ-साथ पट्टेदार द्वारा मुआवजे के अधीन नुकसान के रूप में दावा किया जा सकता है।

अभ्यास

एलेक्सी गोर्डेचिक

गोर्डेचिक और पार्टनर्स समूह की कंपनियों के प्रबंधक

पिछले कुछ वर्षों में, कानून के प्रत्यक्ष प्रावधानों, यानी तथाकथित "अनुबंध की स्वतंत्रता" को कम करने की संभावना के प्रति अदालतों और विधायक के दृष्टिकोण में काफी बदलाव आया है। अब हर उस चीज़ की अनुमति है जो अमान्यता के खतरे के तहत सीधे तौर पर निषिद्ध नहीं है और (या) कानून के दुरुपयोग से जुड़ी नहीं है, अन्य व्यक्तियों के अधिकारों के साथ-साथ सार्वजनिक हितों का उल्लंघन नहीं करती है। हालाँकि, इस संबंध में अभ्यास स्थिर नहीं है। अपने पक्ष में एक मिसाल के लिए, आप लगभग हमेशा दूसरी, सामग्री में विपरीत, पा सकते हैं।

केवल एक ही परिभाषित घटक है। ऐसे विवादों में जो विवादित वस्तु पर भौतिक नियंत्रण (कब्जा) सुनिश्चित करने में सक्षम होता है उसे फायदा होता है। यदि मकान मालिक आपके कर्मचारियों और आगंतुकों के लिए परिसर तक पहुंचना मुश्किल बना सकता है, तो शांतिपूर्ण रास्ता तलाशना और कम से कम संभावित नुकसान के साथ अलग होना बेहतर है। आपको केवल चरम मामलों में ही कानूनी तरीकों सहित टकराव के तरीकों का सहारा लेना चाहिए।

यदि बल किरायेदार के पक्ष में है, तो आप परिसर को बनाए रखने के लिए विकल्पों की गणना करना शुरू कर सकते हैं और साथ ही मालिक के कार्यों से कानूनी सुरक्षा भी प्राप्त कर सकते हैं। इस मामले में, किसी भी स्थिति में आपको अपने पहचाने जाने वाले हिस्से में सावधानीपूर्वक किराया चुकाना नहीं भूलना चाहिए।

ओल्गा कोसेट्स

छोटे और मध्यम व्यवसायों के समर्थन और संरक्षण के लिए अंतर्राष्ट्रीय संगठन के अध्यक्ष "व्यावसायिक लोग"

मेरे पास चार नियम हैं जो कोई भी अनुबंध समाप्त करते समय मेरा मार्गदर्शन करते हैं। सबसे पहले दूसरे पक्ष द्वारा प्रदान किए गए पट्टा समझौते को पढ़ना है। दूसरा, अनुबंध का अपना संस्करण या प्रस्तुत संस्करण में संशोधन प्रदान करना है। तीसरा, छोटी-छोटी बातों पर भी सहमत हों, विशेषकर अलगाव के संबंध में। चौथा, वकीलों से परामर्श किए बिना कभी भी किसी समझौते पर हस्ताक्षर न करें।

मकान मालिक-किरायेदार रिश्ते में सबसे बड़ी समस्या किराए के भुगतान और "मौखिक" समझौतों की ग्रे योजनाओं में है। यदि आपसे एक लिफाफे में आंशिक भुगतान करने के लिए कहा जाता है, तो मेरा विश्वास करें, बाद में अदालत में अपना मामला साबित करना असंभव होगा। अधिकांश संघर्ष स्थितियाँ रिश्तों के इसी एल्गोरिथम के साथ उत्पन्न होती हैं। मेरे पास किरायेदारों के साथ कठिन ब्रेकअप के कई उदाहरण हैं। सभी मामलों में, संपन्न समझौते की धाराओं का जिक्र करते हुए, मैंने लिखित रूप में कार्य किया। किरायेदार ने छह महीने तक मासिक भुगतान की शर्तों का उल्लंघन किया। देर से भुगतान के लिए दंड अनुबंध में निर्दिष्ट किया गया था, लेकिन कभी लागू नहीं किया गया था। हमने दावा पत्र भेजा और सूचित किया कि अनुबंध के अनुसार, कंपनी जुर्माना देने के लिए बाध्य होगी। यदि भुगतान अनुसूची का उल्लंघन जारी रहता है, तो हम समझौते को समाप्त करने का इरादा रखते हैं। हमारे पत्र पर कोई प्रतिक्रिया नहीं हुई. इसके अलावा, कुछ समय बाद किरायेदार ने बातचीत करना और फोन कॉल का जवाब देना बंद कर दिया। भुगतान बिल्कुल बंद हो गया।

गोदाम की जगह, जिस पर मेरा निजी स्वामित्व था, वहां किरायेदार का बड़ी मात्रा में कैबिनेट फर्नीचर था। दो सप्ताह बाद, मेरे तीन कर्मचारियों की उपस्थिति में, हमें परिसर खोलने के लिए मजबूर होना पड़ा। हमने किरायेदार की संपत्ति की एक सूची और एक प्रारंभिक रिपोर्ट संकलित की, और पंजीकृत मेल द्वारा कंपनी के कानूनी पते पर प्रतियां भेजीं। जैसा कि बाद में पता चला, कंपनी को गंभीर वित्तीय समस्याएँ थीं। वे पहले से ही पड़ोसी शॉपिंग सेंटर में खुदरा स्थान के मकान मालिक के साथ कानूनी लड़ाई में थे। मैंने उसकी सॉल्वेंसी के आधार पर स्थिति का विश्लेषण किया और महसूस किया कि मेरे लिए सबसे सस्ता तरीका भावी उद्यमी से जल्द से जल्द अलग होना था। मैंने फर्नीचर निकालने की इजाजत दे दी.

मेरी निष्ठा व्यापक आत्मा के कारण नहीं, बल्कि वित्तीय गणनाओं के प्रति है। कभी-कभी प्रतिरोध की कीमत चुकानी पड़ती है। मैं दोनों पक्षों की अधूरी संतुष्टि के साथ संघर्ष के पूर्व-परीक्षण समाधान को प्राथमिकता देता हूँ। मेरे द्वारा वर्णित मामले में, किरायेदार ने अनुबंध के अनुसार मासिक किराए की राशि में जमा राशि खो दी, और जब हम एक नए ग्राहक की तलाश कर रहे थे तो मेरा परिसर कई महीनों तक खाली रहा।