Stavebná činnosť na predaj nehnuteľností na predaj je najziskovejšia a najdrahšia zo všetkých. Ak je však správne zorganizovaný, môže poskytnúť vysoký a stabilný príjem.
V prvom rade sa musíte rozhodnúť, čo budete stavať na predaj - vidiecke domy, chaty, mestské domy alebo bytové domy. Verí sa, že jednou z najziskovejších oblastí je výstavba chát.
Registrácia spoločnosti
Okrem tejto registrácie sa musíte stať členom špeciálnej samoregulačnej organizácie (SRO). Iba členstvo v takejto organizácii umožňuje legálne stavať domy.
Stavebný pozemok
Výbornou investíciou je kúpa pozemku na výstavbu chatového mestečka. Potom, čo je upravený, sa jeho cena niekoľkokrát zvýši. A môžete predať chaty spolu s pozemkom, čo len zvýši váš zisk. Nákup veľkých plôch je však drahý. Myšlienka kúpy pozemku pre bytový dom vyzerá rozpočtovejšie. Vyžaduje sa oveľa menej a vyplatí sa oveľa rýchlejšie.
Tiež by malo byť do bytového domu privedených menej komunikácií, je jednoduchšie zmerať pozemok a vysadiť ho. Preto sa stavebným firmám viac páči myšlienka výstavby bytových domov.
Samostatnou otázkou je, kde presne hľadať pôdu. Opäť, ak hovoríme o bytových domoch, je lepšie začať skúmať okrajové časti mesta. Tam je konkurencia výrazne nižšia a nikto nebude obťažovať nováčika v tomto biznise, aby získal prvé skúsenosti. Ale aj na okraji mesta si musíte vybrať preplnené miesto obľúbeným smerom. Zvážte miestnu krajinu - ľuďom záleží na pohľade z okna.
Ak platíte za služby realitnej kancelárie, môžete si vybrať vhodnú stránku. Obvykle si taký špecialista uvedomuje, čo je na trhu, za aké ceny, a pomôže vám nájsť vhodnú možnosť. Stránku nájdete aj prostredníctvom špeciálnych aukcií, ale toto riešenie si vyžaduje ďalšie finančné náklady.
Prípravné práce
Pred začatím stavby je potrebné vykonať analýzu pôdy, aby ste presne vedeli, aký základ by mal byť položený na výstavbu domov. Tieto služby poskytuje geodetická služba.
Po jeho skončení je potrebné kontaktovať špecialistov na zostavenie projektovej dokumentácie. Okrem skutočného projektu domov budete potrebovať veľa súvisiacich povolení, takže je lepšie kontaktovať špecialistov na túto dokumentáciu. S týmto balíkom dokumentov musíte ísť na schválenie regulačným úradom.
Vydávajú technické špecifikácie pre všetku potrebnú komunikáciu: vodovod, kanalizácia, elektrické siete atď. Tieto práce by mali vykonávať aj odborníci príslušného profilu.
Konštrukcia
Teraz stojí za to hľadať ľudí, ktorí budú vykonávať skutočnú stavbu. Najatie stavebnej firmy je nerentabilné - bude to trvať väčšinu príjmu. Najatá brigáda bude lacnejšia. Je pravda, že v tomto prípade budete musieť často navštevovať stavenisko a sledovať priebeh prác. Dávajte si tiež pozor na to, že každý stavebník má pracovné povolenie a povolenie na pobyt, inak vám hrozia vážne pokuty.
Okrem stavebného tímu musíte najať účtovníkov, právnikov, programátorov, projektantov, plánovačov a podobne. Je pravda, že pretože ich služby nie sú neustále potrebné, môžete si ich najať na projektové práce alebo tieto služby outsourcovať.
Zariadenie a technológie
Na organizáciu výstavby domov musíte mať nasledujúce vybavenie:
- Osvetlenie: xenónové žiarovky s bielym svetlom.
- Pre obkladačské práce: lešenia, lešenia, debnenie.
- Na prácu s maltami: omietacie stanice, pneumatické čerpadlá, miešačky, miešačky betónu a ďalšie zariadenia.
- Ťažká konštrukcia: vrtné súpravy, traktory, buldozéry a ďalšie.
Na začiatku je možné ho prenajať, ale pokiaľ možno s možnosťou nákupu, ak plánujete podnikať s viac ako jedným projektom. Ťažké zariadenie sa takmer vždy prenajíma, pretože je dosť drahé. Tiež sa oplatí postupne kupovať opravárenské zariadenie, ak plánujete predávať domy s hotovými opravami.
Konštrukčné materiály
Stavebné materiály pre domácnosti závisia od toho, na akom type bývania sa rozhodnete stavať svoje podnikanie. Pri viacpodlažných budovách sa používajú panely, ktoré vám umožňujú rýchlo postaviť rám budovy. Vyžadujú však dodatočnú izoláciu.
Najkvalitnejším, ale aj najdrahším materiálom je tehla. Náklady na takúto stavbu sú vysoké, predajné ceny sú tenšie výrazne vyššie ako pri panelových domoch, ale po takýchto domoch je veľmi vysoký dopyt.
Chatky sa stavajú rámovými technológiami. Sú relatívne lacné, pôvodné náklady na domy sú nízke, ale dopyt je stále vysoký. Preto sa verí, že výstavba chatových obcí je veľmi výnosným podnikaním.
Aby ste znížili náklady na stavebný materiál, musíte ísť priamo k dodávateľom. To vám ušetrí asi 20% peňazí vyčlenených na nákup surovín. Na kvalite sa však v žiadnom prípade nedá ušetriť.
Výdavky a príjmy
Je ľahké uhádnuť, že podnik si bude vyžadovať značné investície v každej fáze práce: nákup pozemku, príprava projektovej dokumentácie, práca dodávateľov, stavebných materiálov, dokončovacie práce a podobne.
Celkové náklady na prácu, ako aj náklady na meter štvorcový, sa veľmi líšia v závislosti od regiónu Ruska. Napríklad, ak budujete svoje podnikanie v strednom pruhu, potom môžete nastaviť ceny na 20 tisíc rubľov za meter štvorcový, zatiaľ čo vo veľkých mestách - až 40 tisíc rubľov. V priemere po investovaní 2 miliónov rubľov do projektu sa môže predať za 3 milióny rubľov.
Ako rýchlo sa podnik vyplatí, závisí od triedy vašej stavby. Bývanie v ekonomickej triede sa predáva rýchlejšie, ale príjem z neho je nakoniec menší ako z luxusného bývania.
Váš domov je modrým a občas aj snom mnohých rodín. A nikto nemusí podrobne vysvetľovať, prečo je potrubie nerealizovateľné. Všetko to má za následok iba jednu vec - peniaze. Aká záludná látka! Zdá sa, že je to už v rukách, ale vyzeráte - nie sú. Neexistuje žiadny spôsob, ako ušetriť potrebnú sumu! Priemerný občan si bude musieť na dom našetriť až štyridsať rokov, ak nie viac. A naozaj chcem dom, svoj vlastný dom! Čo robiť? Nemôžete predsa vyzbierať celú sumu za nákup dokončeného domu naraz?!
Existuje iba jedna cesta von - postaviť dom vlastnými rukami. Skutočne je to skvelý spôsob, ako ušetriť peniaze. Predpokladajme, že ste vyzbierali určitú čiastku. Nestačí si kúpiť dom, ale zdá sa, že už je našetrený na stavebný materiál. Potom je čas začať konať. Krok za krokom analyzujeme všetky potrebné opatrenia.
Prvým krokom je samozrejme dokumentácia návrhu a odhadu. Nie každý má dostatočné znalosti na vypracovanie projektu a výpočet odhadu. Toto je vec špecialistov a tu nie je potrebné šetriť. Nesprávne vypočítaný projekt môže dokonca viesť k katastrofe. Projekt by mal byť certifikovaný príslušnými úradmi na stavbe. Potom vykonáme geodetické práce. To je opäť záležitosť špecialistov, sami si nevieme rady. Potom by ste mali komunikovať a oplotiť stavenisko.
Teraz môžete začať stavať. Hlavnou časťou fázy spustenia je základ. Dokážete ho vyplniť sami? Ak nie, potom budú opäť potrební špecialisti. Evidujete svoje výdavky? To sa musí urobiť. Mimochodom, žiadne finančné výpočty nebudú úplne presné. Keď začnete stavať, minúte aj tak viac, ako ste plánovali. Inflácia, nech sa mýli! Vzhľadom na to nezačínajte stavbu s peniazmi, ako sa hovorí, od konca do konca. Malá zásoba (alebo ešte lepšie, veľká!) Malo by byť. Malo by sa pamätať na to, že nadácia sa musí „usadiť“ a tento proces bude trvať 3-4 mesiace. Za najlepšiu možnosť pre Rusko sa považuje naliatie základov na jeseň, ale je lepšie začať stavať na jar. Samozrejme, nemusíte sa obťažovať a ak sa čas kráti, základ nemožno naliať obvyklým spôsobom, ale použiť verziu s hromadou skrutiek. Je jednoduchšie ho zostaviť, nie je potrebné čakať, kým sa „usadí“ a na rozdiel od všeobecného presvedčenia nie je nákladovo vôbec drahší.
Keď je základ vyriešený, je načase zdvihnúť múry. Hlavnou otázkou je - z čoho budeme stavať? Tehlový dom? Náklady na tehly sa líšia v závislosti od regiónu a kvality. Zobrať veľmi lacnú tehlu znamená vedome sa prepočítať. Žiaľ, je krátkodobý! Drahá tehla vydrží dlho, ale cena hryzie!
Bežnú tehlu môžete nahradiť pórobetónom. Robí sa to celkom jednoducho, prísady sú lacné, čo znamená, že cena pórobetónu je oveľa nižšia. Okrem toho nepotrebujete veľa cementu a piesku, pretože tieto platne sú umiestnené na špeciálne lepidlo, ktoré obsahuje cement. A toto lepidlo necháva oveľa menej a ľahšie sa s ním pracuje.
Aký je ďalší prínos? Skutočnosť, že veľkosť pórobetónových dosiek je väčšia a širšia ako u bežných tehál. To výrazne urýchľuje proces murovania a steny, v doslovnom zmysle slova, nám rastú priamo pred očami. Pri spoločnej práci môžete postaviť dvojúrovňový dom za týždeň. V tomto zmysle sú škvarové bloky tiež prospešné.
Mnoho ľudí má rád drevené domy. Takýto dom z baru stojí tiež menej ako tehlový, nie každý však vie, ako pracovať s drevom. To sú domy, ktoré sa stavajú najrýchlejšie. Hromada-skrutkový základ, zdvihneme steny z dreva. Na tento účel používame lúč s prierezom 15 x 15 cm. Nie je to veľmi drahé a pre väčšinu našich občanov je to celkom dostupné.
Teraz musíme vyriešiť strechu a podlahu. Izolácia, krokvy, šindle, okná a dvere, strop a podlaha - to všetko dokáže len málokto. Opäť budete musieť zavolať o pomoc špecialistov alebo odborníkov spomedzi vašich priateľov. Mimochodom, je to skvelá úsporná položka. Priatelia za svoju prácu nebudú žiadať veľa peňazí, ba dokonca ani pomôžu s radou. Napríklad vám povedia, že je výhodnejšie použiť na izoláciu minerálnu vlnu, pretože je to lacnejšie.
V skutočnosti boli všetky práce na stavbe domu dokončené. Dokončovanie a interiérový dizajn sa vykonáva, keď sú k dispozícii peniaze. Ale to nie je také dôležité, pretože dom už stojí. Mnoho mojich priateľov postavilo svoje domy vlastnými rukami. Vyzerajú inak. K dispozícii sú tiež umelecké budovy zdobené rôznymi vežičkami a arkýřovými oknami. Existujú jednoduché obdĺžniky bez ozdôb. Jedna vec ich však spája - láska, s ktorou boli tieto domy postavené. Takže stavajte, páni, a nebojte sa ťažkostí!
Stavba rodinných domov na predaj je jednou z najlukratívnejších spoločností. Nič však nie je zadarmo, a preto je tento podnik jedným z najdrahších. Okrem toho sú pre každú novú budovu neustále potrebné veľké investície. Ak vás však stále poháňa túžba vytvoriť veľký podnik, stavba domov na predaj sa pre vás môže stať zdrojom značného príjmu. Ako otvoriť stavebnú spoločnosť a čo k tomu potrebujete, vám povieme v tomto článku. Odporúčame vám tiež prečítať si články: a
Ako vybudovať firmu - stavba domov na predaj
Stavba domov na predaj sa môže zdať ako skľučujúca a príliš príťažlivá metóda vytvárania zisku. Ale v skutočnosti to nie je také ťažké. V štádiu registrácie budete okrem štandardného postupu potrebovať ešte jeden - členstvo v SRO. SRO je samoregulačná organizácia, ktorá vám umožní zapojiť sa do stavby. Bez členstva v nej budú vaše budovy nezákonné.
- Zem
- Robotníci
- Technika
- Materiály
Kde získať pozemok pre stavebné firmy?
Na prázdnom pozemku sa nedá len tak stavať, musíte si ho kúpiť. Ak plánujete postaviť chatové mesto, kúpa pozemku môže byť dobrou investíciou. Koniec koncov, po jeho vylepšení bude jeho cena niekoľkonásobne stúpať. Navyše predaj chaty s pozemkom prinesie väčší zisk. Ale zároveň je pre stavbu bytového domu požadovaná plocha pozemku oveľa menšia. Dosť na pozemku, ktorý je úmerný dvom alebo trom chatám. A náklady na pôdu sa vrátia rýchlejšie.
Na začatie stavby budete potrebovať aj prieskum zeme, pozemné merania a komunikácie. Je logické, že pre bytový dom bude táto práca potrebná oveľa menej. Mnoho stavebných spoločností preto radšej začína s výstavbou výškových budov.
Mzdári
Okrem očividného tímu staviteľov bude taká spoločnosť vyžadovať ďalších špecialistov. Ide o plánovačov, dizajnérov, programátorov, právnikov, účtovníkov.
V obchode, akým je stavba domov na predaj, došlo v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi k určitým zmenám. Najímanie stavbárov je dnes oveľa vážnejšie a starostlivejšie. „Hostia susedných krajín“ bez registrácie a pracovného povolenia môžu mať za následok vysokú pokutu.
Pokiaľ ide o právnikov a účtovníkov, ich služby nebudete potrebovať priebežne. Preto, aby sa ušetrilo, bolo by múdrejšie najať prichádzajúceho odborníka alebo túto prácu zadať externe.
Technika a vybavenie
Mnoho začínajúcich firiem používa prenajaté vybavenie. Ale pri prvej príležitosti je lepšie kúpiť zariadenie, je to možné a postupne. Na stavbu rodinných domov budete potrebovať nasledujúce vybavenie:
- Ťažké stavebné stroje
- Zariadenie na prácu s betónom a ďalšie riešenia
- Zariadenie pre obkladačské práce
- Osvetlenie
Ak sa vaša spoločnosť bude zaoberať aj opravami hotových budov, bude potrebné aj zariadenie na opravy.
Ťažké stavebné stroje- je to najpotrebnejšie a najdrahšie zariadenie pre budovy. Patria sem žeriavy, buldozéry, traktory, vrtné súpravy atď. Najčastejšie sa získavajú na leasing.
Zariadenie na prácu s betónom je lacnejší, takže je možné ho ihneď kúpiť. Ide o miešačky betónu, čerpadlá alebo domiešavače betónu, pneumatické čerpadlá, omietaciu stanicu, vedro na malty atď.
Obkladové práce vykonávané pomocou debnenia, lešenia a lešenia. Niekedy sú nahradené konvenčnými žeriavmi, keď je potrebné vykonať prácu na samom vrchole. Na stavbe je potrebné dočasné osvetlenie. Na tento účel sa najčastejšie používajú xenónové žiarovky s bielym svetlom, pretože sú schopné osvetľovať vzdialené objekty.
Stavebné materiály
Materiály pre každý typ domu budú odlišné. Pri viacpodlažných paneloch sa spravidla používajú panely. Vzhľadom na veľkú plochu panelu je taký dom „zostavený“ pomerne rýchlo. Je pravda, že panelové domy vyžadujú dodatočnú izoláciu, inak bude v zime vo vnútri chladno.
Tehla je jedným z najdrahších a najkvalitnejších stavebných materiálov. O tehlové domy je najväčší záujem. Je pravda, že náklady na náklady sú tu oveľa vyššie ako náklady na panely. Preto bude konečná cena bývania vysoká.
V prípade chatových domov sa dnes široko používajú rámové technológie. Náklady na výstavbu takýchto domov sú relatívne nízke.
Záver
Na otvorenie vlastnej stavebnej spoločnosti je najlepšie začať na okraji mesta. Vzhľadom na vysokú ziskovosť a vek tohto podnikania je konkurencia tu pôsobivá. Ale napriek tomu vždy existujú nové a nové organizácie-vývojári, ktorí nájdu spôsoby, ako sa dostať von a sebavedomo existovať bok po boku so „starodávnymi“.
Obchodné nápady: služby bez investícií! So ziskom 30 000 rubľov! Agropodnikanie: ziskové oblasti, náklady na 7 výnosných aktivít + užitočné tipy! Rizikové investície: koncept, 7 funkcií, 6 zaujímavých faktov a podrobné pokyny na investovanie + TOP 7 najlepších fondov v Rusku!
Zistite, či máte dostatok finančných prostriedkov, schopnosť zobrať si pôžičku na nezávislý štart alebo potrebujete prilákať investorov. Ak už máte finančné prostriedky, môžete si vytvoriť individuálneho podnikateľa; na prilákanie veľkého množstva zvonku bude najlepšou voľbou organizácia LLC.
Študujte dopyt po nehnuteľnostiach vo vašom okolí. V závislosti od toho by ste si mali zvoliť smer činnosti: stavbu mestských domov, predajných chát alebo drevených domov na zákazku.
Pri zostavovaní podnikateľského plánu by ste mali vziať do úvahy sezónnosť, priemerné náklady na bývanie vo vašej oblasti a kúpyschopnosť obyvateľstva. Dopyt po bytovej výstavbe je veľmi vysoký, je však lepšie začať s úzkou špecializáciou a vybrať si najobľúbenejšie možnosti, ktoré vám umožnia dosiahnuť návratnosť v čo najkratšom čase.
Hlavné riziká
Konkurencia v stavebníctve je vysoká. Začiatočník si musí vybrať úzku špecializáciu a ponúknuť zákazníkom najvyššiu možnú úroveň služieb. Vašou výhodou je schopnosť sústrediť sa na maličkosti. Veľké stavebné spoločnosti nemajú takú príležitosť kvôli zvláštnostiam riadiacej organizácie.
Sezónna závislosť. Všetky fázy výstavby chaty je možné vykonať na jar av lete. So správnou organizáciou práce a dostupnosťou dostatočných finančných prostriedkov na úplné zabezpečenie stavby na kľúč môžete začať predávať dom na jeseň. Ak tieto podmienky nie sú splnené, riziko zmrazenia stavby do budúcej sezóny je veľmi vysoké. Než začnete, uistite sa, že máte všetko, čo potrebujete na dokončenie projektu do plánovaného dátumu.
Poloha
Kancelária spoločnosti sa musí nachádzať v centrálnej alebo obchodnej štvrti mesta. Tu budete organizovať stretnutia s klientmi a partnermi. V centrálnej kancelárii budú pracovať aj projektanti, účtovníci, manažéri klientov a dodávateľov.
Miestnosť na skladovanie zariadení a výrobu montovaných drevených domov by mala byť umiestnená v priemyselnej oblasti alebo na okraji mesta. Vhodné sú výrobné a skladovacie zariadenia. Dôležitým bodom je pohodlná dopravná križovatka a schopnosť priniesť komunikáciu potrebnú pre aktivitu.
Ak sa špecializujete na výstavbu chát alebo mestských domov a ich následný predaj, pridáva sa otázka nájdenia miesta na výstavbu. Preskúmajte plány rozvoja mesta. Je nerentabilné stavať domy v odľahlej dedine bez modernej infraštruktúry a pohodlného dopravného spojenia. Hľadajte voľné pozemky v preplnených oblastiach s komunikáciou a v tesnej blízkosti škôl, obchodov, zdravotníckych zariadení a ďalšej infraštruktúry.
Uzavrite zmluvu s realitnou kanceláriou, ktorá vám poskytne informácie o priemerných nákladoch na bývanie v každej z oblastí. Po výbere zaujímavých miest si objednajte analýzu pôdy z geodetickej služby.
Zariadenie
Nestojí za to kupovať drahé stavebné vybavenie. V závislosti od projektu si v každej fáze práce môžete prenajať potrebné vybavenie s personálom spoločností špecializujúcich sa na poskytovanie takýchto služieb. Kúpte si len tie nástroje a vybavenie, ktoré sú pre vašu prácu trvalé potrebné.
Ak plánujete predaj hotových drevených domov, situácia je iná. Ťažobný tím by mal byť vybavený motorovými pílami a iným náradím na ťažbu dreva. Prostriedky na prepravu dreva na miesto montáže je možné prenajať si. Montáž, ktorá sa najlepšie vykonáva v zime, sa vykonáva aj pomocou reťazových píl, elektrických hoblíkov a štandardnej sady stolárskych nástrojov. Na prácu potrebujete malú elektráreň. Približné náklady na sadu zariadení na prácu jednej brigády sú 50-60 tisíc rubľov.
Personál
Na stavbu rámových domov je potrebné v lete najať tím drevorubačov (5 osôb). Montáž musí vykonať aj 5-6 kvalifikovaných technikov, ktorých majiteľ spoločnosti zamestnáva na plný úväzok.
Na trvalé zamestnanie v spoločnosti špecializujúcej sa na výstavbu domov na kľúč stačí niekoľko ľudí:
Supervízor.
- Majster.
- manažér.
- účtovník.
Všetci ostatní zamestnanci môžu byť prijatí na základe zmluvy, v závislosti od stupňa práce.
Vyhľadajte spoločnosti a tímy s úzkou špecializáciou:
Dizajn.
- Výkop.
- Montáž stien.
- Interné práce.
- Umiestnenie napájacieho zdroja a komunikácie.
- Dodávka vody.
- Dokončovacie práce.
- Terénne úpravy.
Pre každý z bodov je veľa návrhov. Po výbere najlepších možností z hľadiska nákladov na služby, kvality a načasovania práce môžete s každým z týchto tímov alebo firiem ďalej uzavrieť dohodu o spolupráci na výstavbe nasledujúcich zariadení.
Dokumenty a licencie
Na nízkopodlažnú výstavbu nepotrebujete získať licenciu a stať sa členom SRO. Stačí, keď sa vlastník spoločnosti zaregistruje na daňovom úrade ako samostatný podnikateľ alebo LLC a zvolí si pohodlný druh zdanenia.
Ak máte stálych zamestnancov, musíte zaregistrovať spoločnosť v službe zamestnanosti a sociálneho poistenia. Stavebné povolenia vydávajú miestne úrady. Pri navrhovaní objektu sa musíte s architektonickým úradom a protipožiarnou službou dohodnúť na všetkých nuansách.
Odplata
Veľa závisí od priemerných nákladov na bývanie v konkrétnom regióne. V priemere sú náklady na výstavbu malého domu pre jednu rodinu za predpokladu spolupráce s veľkoobchodníkmi so stavebným materiálom a správnou organizáciou práce asi 2 milióny rubľov. Predajná hodnota takýchto domov sa pohybuje okolo 3 miliónov rubľov. Počas jednej sezóny na stavbe jedného domu môžete zarobiť 1 milión rubľov.
Ziskovosť stavby hotových drevených domov dosahuje 30-40%. Pri správnej organizácii činností spoločnosti je realistické dosiahnuť návratnosť za rok a pol.
Marketing
Hlavnou podmienkou úspechu je kvalita, komplexné služby a rýchlosť práce.
Zhrnutie
Domová výstavba je veľmi výnosná. Po vypracovaní skutočného podnikateľského plánu a výbere najžiadanejšieho smeru môžete prilákať investorov a dosiahnuť návratnosť do 1-2 rokov.
Výstavba nízkopodlažných domov na predaj pred niekoľkými rokmi bola pomerne výnosná činnosť s nízkymi rizikami a pomerne dobrou ziskovosťou. Chatové osady okolo veľkých miest a regionálnych centier vznikali jedna za druhou. Malé stavebné firmy nevyšli nazmar, pretože rozdiel medzi cenou za 1 meter štvorcový hotového bývania a tým, čo bolo investované do stavby budov (marža), bol dosť vysoký a „vstup“ do podnikania si to nevyžadoval veľa zdrojov.
Teraz sa situácia zmenila. S ľútosťou možno povedať, že výstavba nízkopodlažných domov na predaj nie je príliš vhodnou oblasťou práce na vstup do obchodu. Aj keď má podnikateľ dobrý počiatočný kapitál, bude ťažké začať stavať.
Veľké obchodné aukcie
Každý dom začína pozemkom, na ktorom bude postavený. A práve v tejto fáze sa začínajúcim podnikateľom, ktorí si už v mysli vymysleli plány o chatových osadách, ktoré postavili, dočká prvého sklamania.
Voľný pozemok pre individuálnu bytovú výstavbu (individuálna bytová výstavba) je takmer vždy obecným majetkom (vo vlastníctve úradu primátora alebo regionálnej správy), ktorý sa úrady pokúšajú predať alebo prenajať za čo najvýhodnejších podmienok pre seba. Ako sa to stane:
- Územnoplánovací plán, ktorý je v každom väčšom sídlisku, si na takýto rozvoj pozemky vopred rezervuje. Dokument sa spravidla aktualizuje raz za päť rokov.
- Na právo na rozvoj stránky je vyhlásená aukcia alebo súťaž. Čo môžu úrady „chcieť“? Vždy - pôsobivé množstvo peňazí. Aj v provinciách táto suma niekedy presahuje 100 miliónov rubľov na dve až tri desiatky hektárov. A stránka vo väčšine prípadov nebude vašim vlastníctvom. Len na prenájom.
Hotovosť nie je všetko, čo by úradníci z správy majetku mesta, územia alebo regiónu mohli chcieť. Prax posledných rokov ukazuje, že zmluva stanovuje výstavbu „všetkej potrebnej infraštruktúry“. To je, pozornosť: materské školy pre určitý počet miest, poliklinika alebo FAP, vnútroštvrťové cesty, inžinierske siete - elektrina, voda, kanalizácia, plyn, ak to stanovuje plán rozvoja. Aj jeden projekt na rozvoj takéhoto územia stojí veľa peňazí.
Logika úradov je jasná. Za zabezpečenie infraštruktúry pre nové okresy sú zodpovedné obce, ktoré však nemajú peniaze. Hľadajú preto mimorozpočtové zdroje financovania. Nedodržanie týchto podmienok zmluvy hrozí stratou nájomného práva, aj keď na pozemkoch už sú domy vo vysokej miere pripravenosti.
Ďalšou bežnou podmienkou tendrov na rozvoj nových území sú požiadavky na samotného developera. Môže to byť obchodná povesť (už existujúce skúsenosti s realizáciou takýchto projektov), výška schváleného kapitálu, dostupnosť certifikovaných špecialistov a milión ďalších podmienok. Vyhlásenie takejto aukcie nájdete sami na webovej stránke federálneho vládneho obstarávania alebo v jej regionálnom analóge. Uisťujeme vás, že vám bude veľa jasné.
Takže napriek tomu, že ministerstvo výstavby tvrdí, že nízkopodlažná výstavba je vhodná pre malé a stredné podniky, prax ukazuje opak. Vytváranie komplexov je veľký podnik s veľkými príjmami a cesta pre začiatočníkov tam stále nie je k dispozícii.
Nenechajte sa však odradiť. Môžete skúsiť iný, menší obchodný model.
Súkromný sektor, schátrané domy
Najrealistickejším spôsobom, ktorý vám umožní otestovať svoje skúsenosti v stavebnom priemysle a zarobiť finančné prostriedky na realizáciu veľkých projektov, je kúpiť chátrajúce domy v súkromnom sektore vášho mesta, zbúrať toto bývanie a postaviť na jeho mieste nové moderné domy.
To neznamená, že je to jednoduchá cesta - v tejto oblasti môžete čeliť mnohým ťažkostiam. Čakajú vo fáze kúpy pozemku so schátralým domom, vypracovania projektu a jeho schválenia v administratíve, napojenia na inžinierske siete. Buďte pripravení potrebovať kvalifikovaného právnika na zvládnutie tejto byrokratickej časti. Je dôležité si uvedomiť, že od kúpy chátrajúceho domu do začatia výstavby nového nízkopodlažného bývania prejde veľa času - od niekoľkých mesiacov do roka alebo viac. To znamená, že peniaze budú investované a nič na oplátku. Potrebujeme solídnu finančnú rezervu.
Nebudeme popisovať samotný postup stavby, ako ani počítať výšku investícií. Náklady a technológia stavby tehlového a rámového domu sa dramaticky líšia. Tieto investície však budete musieť zahrnúť aj do odhadu.
Po dokončení práce musíte legitimizovať „ovocie“ svojho úsilia v regulačných úradoch. Tejto témy sa nebudeme vôbec dotýkať, pretože je veľmi rozsiahla a zaslúži si celú sériu článkov. Delegujte tieto problémy svojmu už uvedenému náborovému špecialistovi.
Až keď budú všetky dokumenty pripravené, môžete začať predávať a tu všetko závisí od trhu. Počas výstavby môžu ceny tohto druhu nehnuteľností stúpať alebo naopak o niečo klesať. Kúpna sila (a teda aj aktivita) klienta je zvýšiť alebo naopak znížiť. Je to riziko a musíte byť na to pripravení.
Môžeme vás však trochu upokojiť: podľa expertov nehnuteľnosti od legislatívneho schválenia súkromného majetku v Rusku v post-sovietskom období boli a sú jedným z najspoľahlivejších spôsobov investovania kapitálu a prakticky sa nezhroutili z ceny. . Preto sa majetok predá bezpodmienečne, skôr alebo neskôr.
Výhody a nevýhody
Sumarizujeme nevýhody stavby domov na predaj ako hlavného druhu podnikania:
- Veľké množstvo počiatočných investícií a investícií do diela.
- Dlhá doba návratnosti projektu - 2-3 roky.
- Zložitý postup pri získavaní stavebného povolenia a kolaudácii objektu.
- Riziká súvisiace so stavom realitného trhu a kúpyschopnosťou klientov.
Kľúčové výhody stavby domov na predaj:
- Príležitosť získať skúsenosti a obchodnú povesť a vyskúšať si rozsiahle projekty pre rozvoj územia v budúcnosti.
- Získanie spoľahlivého a likvidného majetku.
- Nízke riziko straty vložených finančných prostriedkov (za predpokladu, že stavba bola vykonaná v súlade so všetkými právnymi normami).
Vstup z druhej strany
Ak vás predsa len posunie vpred smäd po podnikaní, a konkrétne potreba stavby domov, začnite jednoducho. Na ich prekonanie sú potrebné ťažkosti a úskalia, inak nie ste podnikateľ. Stavebná spoločnosť, ktorá nepredáva, ale stavia domy pre konkrétnych klientov podľa svojich projektov na svojich lokalitách, riskuje oveľa menej. Po dokončení stavby nie je potrebné investovať do pôdy alebo schátraného bývania, komunikovať s úradníkmi a prenajať si dom. Toto je klientova vlastná bolesť hlavy.
Dobre odvedená práca vytvorí povesť a čo je dôležité, poskytne kapitál na prechod na novú úroveň. Okrem toho spoločnosť „vybuduje svalovú hmotu“ v podobe potrebných výrobných zariadení (vybavenie, nástroje a špeciálne vybavenie), tímu špecialistov - od technológov a majstrov, až po spoľahlivé a profesionálne tímy pracovníkov. V tejto fáze bude možné získať prepojenia v správach, architektonických oddeleniach a regulačných orgánoch, čo umožní efektívnejšie riešiť mnohé otázky súvisiace s výstavbou. A to stojí veľa.
Podľa názoru odborníkov je takýto vstup do podnikania prijateľný pre začínajúcich podnikateľov, ktorí sa chcú pripojiť k stavebnému priemyslu a nakoniec sa stať hlavnými hráčmi. A my sme s nimi úplne solidárni.
Nezabudnite, že cesta k veľkému cieľu pozostáva z mnohých malých krokov. Ísť na to. Ktovie, možno sa dnes malá založená stavebná spoločnosť stane za niekoľko rokov významným hráčom v tomto odvetví a postaví nielen chatové osady na predmestí, ale aj obytné výškové bloky v regionálnych centrách.