В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:
— предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;
— отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;
— аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.
Срок оплаты должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ:
— указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;
— истечением определенного периода времени, исчисляемого с календарной даты или с момента наступления неизбежного события.
———————————
Примеры формулировки условия:
«Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10.10.2010».
«Арендатор обязуется приступить к внесению арендной платы путем оказания услуг на следующий день после приемки объекта».
«Внесение арендной платы производится в следующие сроки:
— в течение 3 (трех) дней после подписания договора — 40% арендной платы;
— в течение 5(пяти) дней после подписания договора — 60% арендной платы».
———————————
Определение срока внесения арендных платежей нормативными правовыми актами
Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом. При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие договора, которое противоречит нормативному акту, может быть признано судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).
Исходя из п. 1 ст. 168 ГК РФ договор в соответствующей части будет по общему правилу оспоримым, если в законе нет иных последствий, не связанных с его недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.
Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.
Следует учитывать, что к актам, содержащим нормы гражданского права, не относятся, в частности, нормативные правовые акты органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст. 3 ГК РФ). В связи с этим даже если договор аренды или его условия им противоречат, суд не признает такой договор (условие) недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.
Вместе с тем в судебной практике существовала противоположная позиция: договор квалифицировался судом как недействительный.
Определение срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры
Нередко в договоре срок внесения арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету. Например, стороны предусматривают, что оплата аренды производится в течение определенного периода после выставления счета-фактуры, либо указывают, что она осуществляется на основании счета-фактуры и согласовывают срок его выставления.
Однако в отношении срока оплаты такое условие может быть признано противоречащим ст. 190 ГК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 18АП-9425/2011). Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» применительно к сроку окончания действия договора. Она заключается в том, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон. Выставление арендодателем счета-фактуры данным признакам не отвечает. Поэтому не следует определять срок платежа в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. В противном случае он может быть рассчитан по правилам п. 2 ст. 314, абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ.
Кроме того, при согласовании рассматриваемого условия арендатору необходимо учитывать судебную практику, согласно которой он не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендных платежей, если арендодатель не выставил счет-фактуру, поскольку обязанность оплаты аренды не зависит от его выставления. Исходя из положений ст. ст. 606, 614 ГК РФ данная обязанность обусловлена самим фактом пользования арендованным имуществом.
В то же время существует иная позиция: арендатор освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру.
Таким образом, в связи с наличием у арендатора риска оказаться просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, что повлечет взыскание с него штрафных санкций, не рекомендуется согласовывать в договоре условие об определении срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления счета-фактуры. Обеспечить его выставление арендодателем можно иными способами, например включением в договор условия о неустойке.
Если срок внесения арендной платы не согласован
В этом случае установленным считается срок оплаты, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При возникновении спора «сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах» в каждом случае определяются индивидуально.
Однако суд может применить к отношениям сторон правила п. 2 ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательства в разумный срок после его возникновения. В этом случае арендатор будет обязан не только внести арендную плату, но и уплатить неустойку за период просрочки, рассчитанный с учетом ст. 314 ГК РФ.
Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.
В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:
- законодательству;
- уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
- оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.
Предмет договора
Предмет договора аренды - условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.
Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:
- в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).
К числу документов БТИ относятся:
- технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
- поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
- выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.
В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее - постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).
Вопрос: каким образом арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)?
При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.
Пример индивидуализации нежилого помещения в договоре аренды
«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1-18».
Вопрос: как поступить арендатору, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета?
В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.
Чтобы исключить подобные ситуации, арендатор может предложить арендодателю провести собственный осмотр и обмер площади недвижимого имущества. Если фактическая площадь окажется меньше указанной в техническом паспорте БТИ, то это поможет снизить размер уплачиваемой арендной платы. Можно порекомендовать арендатору следующие варианты решения этого вопроса:
1. Предложить арендодателю составить на основании проведенного осмотра (обмена) план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договора аренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным. Однако составить собственные планы (схемы) объекта аренды стороны могут лишь в случае, если договор не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.
2. Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись. Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы. Дело в том, что далеко не всегда удается применить на практике способы, позволяющие минимизировать юридические риски. Даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться не таким уж и большим. Зато арендодатель может вообще передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором.
Вопрос: как поступить арендатору, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают?
В отдельных случаях номера здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение, по свидетельству о собственности и документам БТИ не совпадают (например, по свидетельству - д. 10, по документам БТИ - д. 10/1).
В этом случае арендатору нужно потребовать от арендодателя, чтобы последний запросил соответствующую справку в органах технической инвентаризации недвижимого имущества, подтверждающую фактическое совпадение различных адресов по документам технического учета и государственной регистрации.
Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.
Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.
Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.
Если в тексте договора содержится ссылка на наступление события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или до ликвидации юридического лица.
Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.
Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:
- Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
- Долгосрочный договор (действует год и более)
- Бессрочный договор (точный период действия не указан)
Краткосрочный договор аренды нежилого помещения
Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.
Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.
Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.
Договор аренды нежилого помещения
Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации.
Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.
Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.
По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.
Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.
Долгосрочный договор найма нежилого помещения
Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.
В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).
Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.
В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.
Кстати! Вам может быть полезно:
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения
Если от прохождения государственной регистрации уклоняется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа. Стоит включить в них некорректную формулировку - и начинаются настоящие африканские джунгли.
Увеличение арендной платы по уведомлению...
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.
Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.
Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».
И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.
В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.
В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
...и в судебном порядке
Либерально настроенные арендодатели часто включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон - при возникновении определённых обстоятельств (как правило, росте инфляции).
Это условие выглядит куда менее жёстко, чем повышение арендной платы в одностороннем порядке, и это устраивает арендаторов.
Арендодатели же в свою очередь полагают, что даже если арендатор и откажется от предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции, то можно будет добиться повышения арендной платы в судебном порядке (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть изменён по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором).
Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, ещё не означает, что стороны в любом случае и безусловно согласны заключать соглашения об изменении соответствующих условий договора.
То есть такое соглашение может быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно, и отказ арендатора от заключения соглашения не даёт права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).
Для того чтобы условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции было выполнено и при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуется, чтобы в договоре было указано:
«арендная плата подлежит изменению» (а не «может быть изменена»);
«при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передаётся на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно».
К слову, недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год. Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10).
Если возник долг по арендной плате
При возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора.
Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.
Поскольку основная обязанность арендодателя - предоставить имущество в пользование арендатора, то препятствие в доступе - это нарушение главной обязанности арендодателя.
Право же на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника, на что указано в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66.
В информационном письме описана ситуация, когда имущество, принадлежащее арендатору, оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора: он оставил это имущество по истечении срока аренды. В таком случае удержание признано судом законным.
Таким образом, единственным случаем, когда удержание может быть признано законным, является добровольное оставление арендатором своего имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.
К слову, в договоре аренды стоит оговорить конкретный срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора. Также можно включить в договор условие об обязанности арендодателя в случае, если арендатор не вывозит вовремя своё имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определённого срока, а потом вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны, причём расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.
Захват имущества арендатора во время действия договора аренды суд сочтёт неправомерным, т. е. не порождающим права удержания.
Следует чётко оговорить право арендодателя в период действия договора:
прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате;
удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности.
Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.
При этом надо помнить о том, что у арендодателя нет права потребовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом. Поэтому принимать меры по перекрытию доступа в помещение и по удержанию представляется целесообразным лишь при крупном долге, иначе суммы неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение будут выше суммы накопившегося долга.
Перекрытие доступа в арендуемое помещение и удержание оставшегося в нём имущества арендатора можно усилить установлением в договоре права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при возникновении задолженности свыше определённого размера, что позволит своевременно расторгнуть договор, даже если перекрытие доступа не дало желаемого результата.
Кто отвечает за нарушение правил пожарной безопасности
Поскольку ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), то на практике между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто за что отвечает.
Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 10, 38 Правил пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03, утв. приказом МЧС России от 18.06.03 № 313).
Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему расписать конкретный объём обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности, что позволит чётко установить ответственное лицо.
ВАЖНО:
Простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без каких-то конкретных причин в договор включить можно, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 5782/08).
В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.
Алиса ВЕРНИК, юрист