वित्तीय स्थिरता अनुपात का विश्लेषण। पूंजीकरण अनुपात

कौन सा बेहतर है: आपके हाथ में एक टाइट या आकाश में एक पाई? लोक ज्ञानहमें एक निश्चित उत्तर देता है। लेकिन क्या वास्तव में इसे जोखिम में डाले बिना उच्च आय प्राप्त करना संभव है? जो जोखिम नहीं लेता वह शैंपेन नहीं पीता! तो फिर, आप एक बीच का रास्ता कैसे खोज सकते हैं और अपने मुफ्त धन संसाधनों का सही ढंग से निवेश कर सकते हैं? पूंजीकरण अनुपात जैसा एक संकेतक इसमें एक संभावित निवेशक की मदद करेगा, क्योंकि यह आपको भविष्य के "क्रेन" के आकार के साथ आज के "तैसा" के आकार की तुलना करने की अनुमति देता है।

अवधारणा के साथ पहला परिचित

यह कोई रहस्य नहीं है कि आज लगभग कोई भी उद्यम न केवल अपने स्वयं के धन का उपयोग करके संचालित होता है, बल्कि उधार ली गई धनराशि का भी उपयोग करता है, इसलिए उसे अतिरिक्त निवेश पूंजी को आकर्षित करने के लाभों को लगातार मापना पड़ता है और नकारात्मक प्रभावनिर्णय लेने की स्वतंत्रता का नुकसान। पूंजीकरण अनुपात दर्शाता है कि कंपनी उधार ली गई धनराशि पर कितनी निर्भर है। स्वाभाविक रूप से, यह संकेतक जितना अधिक होगा, संगठन के लिए जोखिम उतना ही अधिक होगा। इस प्रकार, किसी कंपनी का पूंजीकरण पूंजी निवेश का एक समूह है जो किसी दिए गए उत्पादन सुविधा में किया गया है। जैसा कि आप देख सकते हैं, यह अवधारणा बाजार पूंजीकरण से अपने अर्थ में महत्वपूर्ण रूप से भिन्न है, और इसे नहीं भूलना चाहिए यदि आप पूंजीकरण अनुपात की सही गणना करना चाहते हैं और अपने फंड का सही निवेश करना चाहते हैं।

कुछ बुनियादी अंकगणित

जैसा कि आप जानते हैं, अक्सर किसी भी समस्या को कई तरीकों से हल किया जा सकता है, खासकर अगर वह अर्थशास्त्र के क्षेत्र में हो। लेकिन हम बहुत गहराई तक नहीं जाएंगे और संगठन की देनदारियों में इक्विटी और उधार ली गई धनराशि के अनुपात को निर्धारित करने के लिए केवल सबसे सरल विकल्प पर विचार करेंगे। पूंजीकरण अनुपात की गणना लंबी अवधि की देनदारियों को विभाजित करने के भागफल के रूप में की जाती है, या, अधिक सरलता से, लंबी अवधि की देनदारियों और इक्विटी फंड के योग से उधार ली गई धनराशि। लंबी अवधि के ऋण और क्रेडिट के लिए देनदारियों की राशि जितनी अधिक होगी, लाभ का बड़ा हिस्सा उन्हें चुकाने और उन पर ब्याज का भुगतान करने के लिए जाएगा। एक उच्च पूंजीकरण अनुपात इंगित करता है कि कंपनी आर्थिक रूप से निर्भर है। इसके विपरीत, निम्न स्तर यह संकेतकविचाराधीन संगठन द्वारा एक स्वतंत्र आर्थिक नीति के कार्यान्वयन की संभावना के बारे में बोलता है।

ये चतुर विदेशी शब्द

कभी-कभी आप "पूंजीकरण अनुपात" की अवधारणा की निम्नलिखित परिभाषा सुन सकते हैं: वित्तीय उत्तोलन की गणना के घटकों में से एक। एक और अनूदित शब्द जो शायद ही परिचित हो आम आदमीजिनके पास आर्थिक शिक्षा नहीं है। डिक्शनरी में देखें तो अंग्रेज़ी शब्दउत्तोलन का अनुवाद "उत्तोलन" के रूप में किया जाता है। यह "लीवर" कंपनी के कामकाज के मुख्य संकेतकों को प्रभावित करता है। पूंजीकरण अनुपात का अध्ययन करते समय, इसका विश्लेषण किया जाता है, विशेष रूप से, पूंजी संरचना पर कंपनी द्वारा प्राप्त शुद्ध लाभ की निर्भरता, अर्थात। इक्विटी और ऋण पूंजी का अनुपात। हालांकि, विशेषज्ञों के बीच अभी भी कोई सहमति नहीं है कि उद्यम के सफल संचालन के लिए कौन सा अनुपात सबसे अनुकूल है, इसलिए प्रत्येक मालिक को स्वतंत्र रूप से यह तय करना होगा।

परिभाषा

पूंजीकरण अनुपात(पूंजीकरण अनुपात) एक संकेतक है जो लंबी अवधि के वित्तपोषण के कुल स्रोतों के साथ देय दीर्घकालिक खातों के आकार की तुलना करता है, जिसमें देय दीर्घकालिक खातों के अलावा, संगठन की अपनी पूंजी भी शामिल है। पूंजीकरण अनुपात इक्विटी पूंजी के रूप में अपनी गतिविधियों के लिए संगठन के वित्त पोषण के स्रोत की पर्याप्तता का आकलन करना संभव बनाता है।

पूंजीकरण अनुपात वित्तीय उत्तोलन संकेतकों के समूह में शामिल है - संकेतक जो संगठन के अपने और उधार लिए गए धन के अनुपात को दर्शाते हैं

यह अनुपात आपको उद्यमशीलता के जोखिम का आकलन करने की अनुमति देता है। गुणांक का मूल्य जितना अधिक होगा, संगठन उतना ही उधार ली गई पूंजी पर अपने विकास पर निर्भर होगा, वित्तीय स्थिरता उतनी ही कम होगी। उसी समय, अनुपात का एक उच्च स्तर इक्विटी पर अधिक संभावित रिटर्न (इक्विटी पर उच्च रिटर्न) को इंगित करता है।

गणना सूत्र)

पूंजीकरण अनुपात की गणना लंबी अवधि की देनदारियों के अनुपात के रूप में लंबी अवधि की देनदारियों और संगठन की इक्विटी के योग के रूप में की जाती है:

पूंजीकरण अनुपात = लंबी अवधि की देनदारियां / (दीर्घकालिक देनदारियां + इक्विटी)

पूंजीकरण अनुपात एक कंपनी के वित्तीय उत्तोलन का एक महत्वपूर्ण संकेतक है, जो दीर्घकालिक वित्त पोषण स्रोतों की संरचना को दर्शाता है। इस मामले में, कंपनी के पूंजीकरण (बाजार पूंजीकरण के साथ भ्रमित नहीं होना) को दो सबसे स्थिर देनदारियों - दीर्घकालिक देनदारियों और इक्विटी के संयोजन के रूप में माना जाता है।

सामान्य मूल्य

इस गुणांक का एक स्थापित मानक मूल्य नहीं है, क्योंकि यह दृढ़ता से उद्योग, उद्यम की तकनीक पर निर्भर करता है। हालांकि, निवेशकों के लिए, उधार ली गई पूंजी पर इक्विटी पूंजी की प्रधानता वाले उद्यम अधिक आकर्षक होते हैं। हालाँकि, केवल उपयोग करें स्वयं के स्रोतफंडिंग भी नहीं है सकारात्मक कारक, क्योंकि यह मालिकों के निवेश पर प्रतिफल को कम करता है।

पूंजीकरण अनुपात पर अंग्रेजी भाषा"पूंजीकरण अनुपात" लेख में पढ़ा जा सकता है।

संक्षेप में: पूंजीकरण अनुपात उद्यमशीलता के जोखिम का आकलन करने के लिए एक महत्वपूर्ण पैरामीटर है, जो निवेशकों, मालिकों और कंपनी प्रबंधन के लिए महत्वपूर्ण है। वाणिज्यिक संगठनों के वित्तीय प्रवाह में उनके स्वयं के और उधार ली गई धनराशि होती है। उनका इष्टतम अनुपात बनाने के लिए, पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करना महत्वपूर्ण है, जिसका मानक मूल्य 1-1.5 की सीमा के भीतर सभी उद्योगों के लिए समान है। गणना का आधार बैलेंस शीट (एफ। नंबर 1) की जानकारी है। संकेतक में कमी कंपनी की वित्तीय स्थिति को मजबूत करने का संकेत देती है, और इसकी वृद्धि ऋण वित्तपोषण पर इसकी निर्भरता में वृद्धि को दर्शाती है।

विस्तार से

एक निवेशक या व्यवसाय के स्वामी के लिए उद्यमशीलता के जोखिम के स्तर को निर्धारित करना अत्यंत महत्वपूर्ण है - निवेशित धन से आय में कमी की संभावना। इसे निर्धारित करने के लिए, ऋण और इक्विटी पूंजी के अनुपात का विश्लेषण करने की सिफारिश की जाती है।

पूंजीकरण अनुपात(पूंजीकरण अनुपात - सीआर, सीसी) एक कंपनी की वित्तीय स्थिरता और इसकी दीर्घकालिक शोधन क्षमता का एक वित्तीय संकेतक है, जिसकी गणना इक्विटी (पूंजीकरण) द्वारा कुल देनदारियों को विभाजित करके की जाती है। यह आपको मूल्यांकन करने की अनुमति देता है:

• कंपनी के पास अपने मुख्य व्यवसाय का समर्थन करने के लिए किस हद तक पर्याप्त धन है;
• यह कितनी कुशलता से इक्विटी का आवंटन और उपयोग करता है।

संदर्भ!सीसी वित्तीय उत्तोलन समूह का एक संकेतक है। इसमें शामिल सभी संकेतकों का उद्देश्य इक्विटी और उधार ली गई निधियों के बीच संबंधों की पहचान करना है।

सीआर संकेतक का मूल्य जितना अधिक होगा, कंपनी उतनी ही बड़ी होगी, जो वित्तपोषण के उधार स्रोतों पर निर्भर करती है। नियमित रूप से, उसे अपनी आय का एक हिस्सा ऋणों पर ऋण चुकाने और उन पर ब्याज दरों को कवर करने पर खर्च करना पड़ता है, जो एक उद्यमशीलता जोखिम पैदा करता है। नतीजतन, निवेशक के लाभ का एक हिस्सा उधार ली गई पूंजी की लागत की प्रतिपूर्ति पर खर्च किया जाता है।

संदर्भ!पूंजीकरण अनुपात को अक्सर उत्तोलन कहा जाता है। इसका उपयोग यह अनुमान लगाने के लिए किया जाता है कि कितने रूबल। कंपनी 1 रूबल के लिए उधार ली गई पूंजी को आकर्षित करने में कामयाब रही। हमारी पूंजी।

पूंजीकरण अनुपात की गणना के लिए सूत्र

QC की गणना का आधार कंपनी की बैलेंस शीट की जानकारी है। इसलिए, यह निवेशकों, लेनदारों, भागीदारों, सरकारी एजेंसियों द्वारा डेटा के लिए मूल्यांकन किए जा रहे विषय की ओर मुड़े बिना निर्धारित किया जा सकता है:

• इक्विटी और रिजर्व (लाइन 1300);
• अल्पकालिक देनदारियां (लाइन 1500);
• लंबी अवधि की देनदारियां (पृष्ठ 1400)।

एक महत्वपूर्ण बिंदु!यदि कंपनी की अल्पकालिक देनदारियां (12 महीने तक) कुल ऋण के 5% से कम हैं, तो लीवरेज की गणना करते समय उन्हें ध्यान में नहीं रखा जाता है।

सामान्य शब्दों में, उद्यमशीलता जोखिम के गुणांक का आकलन करने का सूत्र निम्नानुसार दर्शाया जा सकता है:

केके = (डीओ + केओ) / एसके, जहां:

एसके - इक्विटी पूंजी;

केओ - अल्पकालिक देनदारियां;

डीओ - दीर्घकालिक दायित्व।

व्यवहार में पूंजीकरण संकेतक का उपयोग करने की सुविधा के लिए, बैलेंस शीट (नया रूप) की पंक्तियों के माध्यम से इसकी गणना के लिए सूत्र को व्यक्त करना समझ में आता है:

क्यूसी = (पी। 1400 + पी। 1500) / पी। 1300

सरलीकृत रूप में, सूत्र है: सीआर = पी। 1400 / पी। 1300। इस मामले में, यह संगठन की देनदारियों के सबसे स्थिर तत्वों को दर्शाता है।

संकेतक मानक मूल्य

हालांकि, पूंजीकरण अनुपात के आकार से उद्यमों की तुलना करते समय, एक ही उद्योग से संस्थाओं का चयन करना महत्वपूर्ण है, अर्थव्यवस्था के सभी क्षेत्रों के लिए समग्र मानक मूल्य समान है। इसी समय, दो मानक हैं जो राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था की स्थिति के आधार पर लागू होते हैं।

संदर्भ!यदि ऋण और इक्विटी पूंजी का अनुपात 20% से 80% हो जाता है, तो कंपनी को दिवालिया घोषित कर दिया जाता है।

स्थिर अर्थव्यवस्था वाले विश्व के विकसित देश संकट प्रक्रियाओं के प्रभाव के प्रति कम संवेदनशील हैं।

शेष पूंजीकरण अनुपात सूत्र

इसलिए, उनकी कंपनियां ऋण वित्तपोषण का सक्रिय रूप से उपयोग करने का जोखिम उठा सकती हैं। विकासशील देशों में, केवल एक व्यवसाय जो अपने स्वयं के धन के साथ आकर्षित क्रेडिट और ऋण को पूरी तरह से कवर करने में सक्षम है, को विश्वसनीय माना जाएगा।

एक महत्वपूर्ण बिंदु!निवेशक इक्विटी पूंजी की प्रधानता वाले उद्यमों को अत्यधिक महत्व देते हैं, भले ही इक्विटी पर प्रतिफल अधिक हो। हालांकि, यह स्थिति इंगित करती है कि कंपनी अपनी गतिविधियों में बाहर से आकर्षित उधार ली गई धनराशि के कारोबार से होने वाले लाभों का उपयोग नहीं करती है।

गुणांक की गणना के उदाहरण

व्यवहार में पूंजीकरण अनुपात के आकलन पर विचार करने के लिए, गतिविधि के विभिन्न पैमाने के दो उद्यमों के लिए इसकी गणना करना उचित है:

• Transmashholding, मशीन-निर्माण उद्योग में एक बड़ा निगम, जो रेलवे के लिए वैगनों और घटकों का निर्माण करता है;
• एक छोटा पुनर्विक्रेता - मेट्रोपोल कंपनी, जो आपूर्ति करती है निर्माण सामग्रीबिक्री के खुदरा बिंदुओं के लिए।

आउटपुट!व्यापार और रसद कंपनी "मेट्रोपोल" के लिए पूंजीकरण संकेतक की गतिशीलता इंगित करती है कि कंपनी अपनी गतिविधियों में मुख्य रूप से अपने स्वयं के धन पर निर्भर करती है।

यह आर्थिक रूप से स्थिर है, लेकिन ऋण वित्तपोषण की क्षमता का पूरी तरह से उपयोग नहीं करता है, जो आशाजनक विकास का स्रोत बन सकता है। संकेतक की गतिशीलता का विश्लेषण स्थिति में क्रमिक सुधार का संकेत देता है।

आउटपुट! OJSC Transmashholding सक्रिय रूप से ऋण वित्तपोषण को आकर्षित करती है: केवल अपने स्वयं के स्रोतों से महत्वपूर्ण पूंजीगत व्यय को कवर करना मुश्किल है। कंपनी का क्यूसी संकेतक रूस के लिए इष्टतम स्तर से अधिक है, लेकिन वैश्विक मूल्य के भीतर है। हाल के वर्षों में, उधार ली गई धनराशि के हिस्से में कमी आई है और इसके काम के वित्तपोषण में इक्विटी पूंजी की मात्रा में वृद्धि हुई है।

इस तथ्य के बावजूद कि मेट्रोपोल और ट्रैपनस्मैशहोल्डिंग आकार, गतिविधि के दायरे और संचालन के उद्योग में भिन्न हैं, उन्हें पूंजीकरण अनुपात के सामान्य मानकों की विशेषता है।

2015-2017 के लिए उनकी बैलेंस शीट के संकेतकों का विश्लेषण। पता चला है कि वित्तीय स्थितिदोनों संगठन स्थिर हैं। हालांकि, एक बड़ी इंजीनियरिंग कंपनी को ऋण वित्तपोषण के अत्यधिक उपयोग की विशेषता है, और एक छोटी व्यापार और रसद कंपनी - क्रेडिट फंड पर अपर्याप्त ध्यान।

सीआर संकेतक की गणना के लिए एक विस्तृत एल्गोरिथ्म नमूने में प्रस्तुत किया गया है। लागू उपयोग की सुविधा के लिए, एक्सेल स्प्रेडशीट संपादक में गुणांक सूत्र शामिल हैं।

विषय पर प्रश्न और उत्तर

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संबंधित संदर्भ

बैंकिंग में - मौजूदा पूंजी की राशि में वापसी की दर, शेयरों का मुद्दा और उनके पूंजी आधार को बढ़ाने के अन्य तरीके। शेयर बाजार पूंजीकरण एक संकेतक है जो शेयर बाजार में संचालन के पैमाने को दर्शाता है। इसे व्यापारिक प्रतिभूतियों के कुल बाजार मूल्य के रूप में परिभाषित किया गया है।

पूंजीकरण दर

पूंजीकरण दर (पूंजीकरण अनुपात) एक संकेतक है जो किसी परिसंपत्ति के बाजार मूल्य के अनुपात को वर्ष के लिए उसकी शुद्ध आय के अनुपात का वर्णन करता है। संपत्ति के मूल्यांकन में, इस सूचक की गणना निम्नानुसार की जाती है: प्रति वर्ष शुद्ध लाभ अचल संपत्ति का मूल्य। इस प्रकार, पूंजीकरण दर निवेशक को उस आय का प्रतिशत दिखाती है जो उसे इस या उस संपत्ति को खरीदने से प्राप्त होगी। यह सूचक निवेश का आकलन करने के लिए महत्वपूर्ण है, लेकिन रूस में अचल संपत्ति बाजार और देश के अन्य बाजारों पर सांख्यिकीय जानकारी की कमी के कारण इसकी सटीक गणना करना हमेशा संभव नहीं होता है।

यदि संपत्ति से आय बढ़ती है, तो वृद्धि दर को सूत्र में शामिल किया जाता है। यदि आय बढ़ती और गिरती है, तो पूंजीकरण दर के बजाय डीसीएफ पद्धति (डिस्काउंटेड कैश फ्लो) का उपयोग किया जाता है।

पूंजीकरण दरों में कमी बाजार में मंदी या यहां तक ​​कि इसके ठहराव का संकेत दे सकती है। अक्सर इस सूचक का उपयोग अचल संपत्ति बाजार में किया जाता है।

पूंजीकरण अनुपात

पूंजीकरण अनुपात एक संकेतक है जो संगठन के देय दीर्घकालिक खातों के अलावा, लंबी अवधि के वित्तपोषण के कुल स्रोतों के साथ लंबी अवधि के आकार की तुलना करता है। पूंजीकरण अनुपात इक्विटी पूंजी के रूप में अपनी गतिविधियों के लिए संगठन के वित्त पोषण के स्रोत की पर्याप्तता का आकलन करना संभव बनाता है।

पूंजीकरण अनुपात वित्तीय उत्तोलन संकेतकों के समूह में शामिल है - संगठन के अपने और उधार लिए गए धन के अनुपात को दर्शाने वाले संकेतक। यह अनुपात आपको उद्यमशीलता के जोखिम का आकलन करने की अनुमति देता है। गुणांक का मान जितना अधिक होगा, संगठन उतना ही अपने विकास पर निर्भर होगा, वित्तीय स्थिरता उतनी ही कम होगी। उसी समय, अनुपात का एक उच्च स्तर इक्विटी पर अधिक संभावित रिटर्न (उच्च इक्विटी) को इंगित करता है।

गणना सूत्र)

पूंजीकरण अनुपात की गणना लंबी अवधि की देनदारियों के अनुपात के रूप में लंबी अवधि की देनदारियों और संगठन की इक्विटी के योग के रूप में की जाती है:

पूंजीकरण अनुपात = लंबी अवधि की देनदारियां / (दीर्घकालिक देनदारियां + इक्विटी)

पूंजीकरण अनुपात एक कंपनी के वित्तीय उत्तोलन का एक महत्वपूर्ण संकेतक है, जो दीर्घकालिक वित्त पोषण स्रोतों की संरचना को दर्शाता है। इस मामले में, कंपनी के पूंजीकरण (बाजार पूंजीकरण के साथ भ्रमित नहीं होना) को दो सबसे स्थिर देनदारियों - दीर्घकालिक देनदारियों और इक्विटी के संयोजन के रूप में माना जाता है।

सामान्य मूल्य

इस गुणांक का एक स्थापित मानक मूल्य नहीं है, क्योंकि यह दृढ़ता से उद्योग, उद्यम की तकनीक पर निर्भर करता है। हालांकि, निवेशकों के लिए, उधार ली गई पूंजी पर इक्विटी पूंजी की प्रधानता वाले उद्यम अधिक आकर्षक होते हैं। फिर भी, वित्तपोषण के केवल स्वयं के स्रोतों का उपयोग भी एक सकारात्मक कारक नहीं है, क्योंकि यह मालिकों के निवेश पर प्रतिफल को कम करता है।

पूंजीकरण विधि

पूंजीकरण आय (भूमि किराया) की विधि एक भूमि भूखंड के मालिक होने से वार्षिक आय का निर्धारण करने और इसे पूंजीकरण अनुपात से विभाजित करने या पूंजीकरण अवधि से गुणा करने पर आधारित है, अर्थात। कृषि पूंजी की वसूली या पुनरुत्पादन के लिए आवश्यक अवधि।

आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके भूमि मूल्य की गणना निम्न सूत्र पर आधारित है:

भूमि मूल्य = आय / पूंजीकरण अनुपात

बाजार मूल्य मूल्यांकन प्रक्रिया भूमि का भागआय पूंजीकरण पद्धति में निम्नलिखित चरण शामिल हैं::

1. पूंजीकृत आय की राशि का निर्धारण;
2. पूंजीकरण अनुपात का निर्धारण;
3. भूमि भूखंड के बाजार मूल्य का निर्धारण।

चरण 1. पूंजीकृत आय की राशि का निर्धारण। यह अनुशंसा की जाती है कि मूल्यांकन की तारीख के बाद पहले वर्ष के लिए भूमि भूखंड से आय का निर्धारण किया जाए।

भूमि भूखंड के उद्देश्य के आधार पर, निम्नलिखित आय के रूप में कार्य कर सकते हैं:

मूल्यांकन किए गए भूखंड में निवेश के लिए जोखिम प्रीमियम भूमि भूखंड के उपयोग के प्रकार और उसके क्षेत्रीय स्थान के कारण भूमि भूखंड में निवेश से आय अर्जित करने के जोखिम को ध्यान में रखता है।

क्षेत्रीय जोखिम अचल संपत्ति में निवेश करने का जोखिम है, जो कि, सबसे पहले, उस देश के अधिकार क्षेत्र में है जिसमें अपर्याप्त रूप से स्थिर सामाजिक-आर्थिक और राजनीतिक स्थिति के कारण बल की बड़ी संभावना है। दूसरे, क्षेत्र की विशिष्टता को ध्यान में रखा जाता है। इस प्रीमियम की गणना के लिए, मैट्रिक्स विधि का उपयोग किया जा सकता है, जिसका सार "कृषि भूमि का मूल्यांकन" अध्याय में चर्चा की गई है।

कम तरलता प्रीमियम - भूमि बाजार के अविकसितता या अस्थिरता के कारण साइट की बिक्री के दौरान नुकसान की संभावना से जुड़े जोखिम को ध्यान में रखता है। इसकी गणना करने के लिए, अचल संपत्ति बाजार और भूमि बाजार, साथ ही साथ विशिष्ट जोखिम अवधि दोनों पर कीमतों की गतिशीलता का विश्लेषण करना आवश्यक है। सामान्य तौर पर, भूमि बाजार में कीमतों की गतिशीलता एक स्थिर ऊपर की ओर प्रवृत्ति की विशेषता है।

"बाजार में संसाधनों और बैंकिंग परिसंपत्तियों की भारी मांग है," रूसी बैंकों के संघ के अध्यक्ष गारेगिन तोसुनयान कहते हैं, "इन स्थितियों में, बैंक पूंजी बढ़ा सकते हैं और पहले से ही हुए ऋण पोर्टफोलियो के विकास की भरपाई कर सकते हैं। "

नतीजतन, बैंकिंग प्रणाली की कुल पूंजी तिमाही में 945.1 अरब रूबल से बढ़ गई। 1147.6 बिलियन रूबल तक, और संपत्ति - 6663.4 बिलियन रूबल से। 8325.7 बिलियन रूबल तक। सच है, पूंजीगत लाभ का लगभग आधा हिस्सा राज्य के स्वामित्व वाले बैंकों - Sberbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, Bank of मास्को, Rosselkhozbank और रूसी विकास बैंक (कुल मिलाकर लगभग 98 बिलियन रूबल) के साथ-साथ विदेशी पूंजी वाले तीन बैंकों के पास है। : इंटरनेशनल मॉस्को बैंक, राइफेनबैंक और सिटीबैंक (कुल मिलाकर लगभग 11.5 बिलियन रूबल)। लेकिन सामान्य तौर पर, बैंकों को पूंजीकरण की कोई समस्या नहीं होती है।

समेकन में मदद मिली है। इस साल की तीसरी तिमाही में, पूंजी के मामले में 100 सबसे बड़े रूसी बैंकों में बदलाव हुए हैं।

विकास के नेता कई क्रेडिट संस्थानों के विलय के परिणामस्वरूप गठित बैंक थे। नौ महीनों के परिणामों के अनुसार, पूंजी वृद्धि की उच्चतम दर (262%) इन्वेस्ट्सबरबैंक द्वारा दिखाई गई, जिसने फरवरी में रूसी जनरल बैंक का विलय कर दिया। Investsberbank के बोर्ड के पहले डिप्टी चेयरमैन, Konstantin Bogomazov, नोट करते हैं कि अगले साल बैंक Omskpromstroybank और Novorossiysk Promfinservicebank को मर्ज करने का इरादा रखता है और इसका "संकेतकों पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।"

शीर्ष दस बैंकों में, पूंजी वृद्धि में अग्रणी (+ 201%) उरालसिब बैंक था, जिसने सितंबर के अंत में एव्टोबैंकनिकोइल, आईबीजी निकोइल, कुज़बासुगोलबैंक और ब्रांस्क नरोदनी बैंक का विलय कर दिया। 32.8 बिलियन रूबल की पूंजी के साथ। वह चौथे स्थान पर रहा, तिमाही में 11वें स्थान से ऊपर उठा। इसके अलावा, शीर्ष पांच में Sberbank (239.2 बिलियन रूबल), Vneshtorgbank (77.2 बिलियन रूबल), Gazprombank (40.7 बिलियन रूबल) और अंतर्राष्ट्रीय औद्योगिक बैंक (25.6 बिलियन रूबल) शामिल हैं। ... शीर्ष -10 में शामिल बैंकों की कुल पूंजी में 35% की वृद्धि हुई - 494.2 बिलियन रूबल तक।

संपत्ति के मामले में पांचों बैंक इसी तरह बदल गए। सबसे बड़े बैंक एक साल पहले की तुलना में भी अधिक वृद्धि दर दिखा रहे हैं, जब एक "विश्वास के संकट" ने औसत खिलाड़ियों को अपने व्यवसायों को विकसित करने से रोक दिया, मास्को के एक बैंकर को खेद है, जिसने नाम न बताने के लिए कहा। सीईए इंटरफैक्स रैंकिंग के अनुसार, नौ महीनों में सर्बैंक की संपत्ति में 20% की वृद्धि हुई, वेन्शटॉर्गबैंक - 26%, बैंक ऑफ मॉस्को, प्रोमस्ट्रॉयबैंक और रायफेनबैंक - 51% की वृद्धि हुई।

सीईए इंटरफैक्स के सीईओ मिखाइल मातोवनिकोव ने कहा, "सबसे बड़े बैंक तेजी से बढ़ रहे हैं, उनके पास अंतरराष्ट्रीय पूंजी बाजार तक पहुंच है और उधार लेने की लागत को कम कर सकते हैं और साथ ही साथ अधिक लाभदायक प्रकार के उधार पर ध्यान केंद्रित कर सकते हैं।" उनके अनुसार, अब कई बैंक लाभप्रदता के स्तर पर पहुंच गए हैं, जो उन्हें स्वतंत्र रूप से अपने पूंजीकरण को बढ़ाने और शेयरधारकों पर निर्भर न रहने की अनुमति देता है। "यह निवेशकों के लिए एक सकारात्मक संकेत है," विश्लेषक सुनिश्चित हैं।

भ्रामक भलाई। अच्छी लाभप्रदता और पूंजी निर्माण की क्षमता निकट भविष्य में बैंकों के लिए उपयोगी हो सकती है।

वित्त मंत्रालय न्यूनतम अनुमेय पूंजी पर्याप्तता आवश्यकता (जिससे केंद्रीय बैंक लाइसेंस रद्द करने के लिए बाध्य है) को 2% से बढ़ाकर 10% करने का इरादा रखता है। मानक को कड़ा करने के लिए संशोधन राज्य ड्यूमा में हैं।

हाल ही में, सेंट्रल बैंक के पहले डिप्टी चेयरमैन आंद्रेई कोज़लोव ने कहा कि सेंट्रल बैंक ऑफ रूस उस विकल्प का समर्थन करता है जिसके तहत बैंक 8% पर्याप्तता स्तर पर लाइसेंस रद्द करने और 10% के स्तर पर निवारक उपायों को लागू करने के लिए बाध्य है।

हालांकि, इस विषय पर बैंकिंग समुदाय में तीखी बहस हो रही है। सिटीबैंक के उपाध्यक्ष नताल्या निकोलेवा कहते हैं, "सामान्य रूप से संचालित सभी बैंकों का अनुपात 10% से अधिक है, क्यों न सेंट्रल बैंक को दिवालिया होने से बचाने के लिए एक और साधन दिया जाए, इसके लिए स्थिति अनुकूल है।"

गैरेगिन तोसुनयन उससे असहमत हैं। उनकी राय में, बैंकों के पास वित्तीय संसाधनों के लिए अर्थव्यवस्था की जरूरतों को पूरा करने के लिए पर्याप्त पूंजी नहीं है - तीन साल से अधिक के ऋण ऋण पोर्टफोलियो का केवल 11% बनाते हैं।

मिखाइल मातोवनिकोव का मानना ​​है कि पूंजी की बढ़ी हुई आवश्यकता से बैंकों की अपने शेयरधारकों पर निर्भरता बढ़ेगी। "बैंकिंग व्यवसाय की लाभप्रदता कम हो जाएगी," उन्होंने चेतावनी दी, "अपने आप पूंजीकरण बढ़ाने के कम अवसर होंगे।" एक बैंकर शिकायत करता है, “पूंजी की स्थिति की भलाई की धारणा धोखा दे रही है, और अगर इस पृष्ठभूमि के खिलाफ संशोधनों को अपनाया जाता है, तो कई लोगों को अपने व्यवसाय के पैमाने को कम करना होगा। हम पूरे सिस्टम के विकास की ऐसी गतिशीलता नहीं देख सकते हैं, जो अब लंबे समय से है।"

अचल संपत्ति पूंजीकरण

अचल संपत्ति पूंजीकरण, संक्षेप में, अचल संपत्ति का मूल्य है जो इससे प्रभावित होता है कई कारक, उठ सकता है या गिर सकता है। अचल संपत्ति का पूंजीकरण वस्तु के स्थान, तकनीकी स्थिति और कार्यात्मक उद्देश्य जैसी विशेषताओं से काफी प्रभावित होता है।

रियल एस्टेट एक ऐसा उत्पाद है जो अपनी मौलिक प्रकृति और दृढ़ता में दूसरों से अलग है। अपने अस्तित्व के दौरान, अचल संपत्ति धीरे-धीरे खराब हो जाती है। यह मूल्यह्रास का प्रतिशत है जो वस्तु की तकनीकी स्थिति को निर्धारित करता है, और इसलिए सीधे इसके पूंजीकरण को प्रभावित करता है। और यह समझ में आता है, किसी भवन या संरचना के उपभोक्ता गुणों में कमी होती है, वस्तु दी गई परिस्थितियों में संचालन के लिए कम उपयुक्त हो जाती है। तदनुसार, अचल संपत्ति का प्रारंभिक मूल्य घटता है।

पहनने के प्रकार

वस्त्र तीन प्रकार के होते हैं। ये सभी अचल संपत्ति के पूंजीकरण को नकारात्मक रूप से प्रभावित करते हैं। यह शारीरिक टूट-फूट है, अर्थात्। बाहरी वातावरण और मानव शोषण की प्रक्रिया में विभिन्न कारकों के प्रभाव में किसी वस्तु का विनाश।

कार्यात्मक पहनने, यानी। अप्रचलन अधिक उन्नत और एक ही समय में सस्ते एनालॉग्स की उपस्थिति के मामले में इस प्रकार का पहनना संभव है। आर्थिक टूट-फूट। इस स्थिति में, पूंजीकरण समाज में किसी भी सामाजिक-आर्थिक, तकनीकी या राजनीतिक सफलता के कारण गिरता है, जिसके परिणामस्वरूप अद्वितीय अचल संपत्ति वस्तुएं दिखाई देती हैं। अक्सर, अचल संपत्ति की वस्तुएं भौतिक टूट-फूट के परिणामस्वरूप मूल्य खो देती हैं। कार्यात्मक उद्देश्य। निस्संदेह, संपत्ति के प्रकार का उसके पूंजीकरण पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है।

प्रत्येक भवन या संरचना का एक तकनीकी पासपोर्ट होता है, जो उसके कार्यात्मक उद्देश्य को इंगित करता है। चाहे वह उत्पादन सुविधा हो या प्रशासनिक और आर्थिक सुविधा। अक्सर, अचल संपत्ति के पूंजीकरण को बढ़ाने के लिए, मालिक को भवन या संरचना का उद्देश्य बदलना पड़ता है। इसकी अचल संपत्ति की समय पर पुन: रूपरेखा इसके मालिक को जोखिम कम करने, संभावित किरायेदारों, खरीदारों और निवेशकों के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति के आकर्षण को बढ़ाने की अनुमति देती है। स्थान। एक महत्वपूर्ण कारक जो अचल संपत्ति के पूंजीकरण को निर्धारित करता है। यह स्पष्ट है कि शहर के मध्य भाग में स्थित संपत्ति का पूंजीकरण अधिक होगा।

बाजार पूंजीकरण

बाजार पूंजीकरण। विश्व शेयर बाजारों का पूंजीकरण। किसी विशेष देश में पैमाने की विशेषता है, सबसे पहले, पूंजीकरण के संकेतक, सकल घरेलू उत्पाद में इसकी हिस्सेदारी, शेयरों में व्यापार की मात्रा, नियमित उद्धरण (लिस्टिंग) वाले शेयरों की संख्या।

बाजार पूंजीकरण नियमित रूप से उद्धृत कंपनियों के सभी जारी किए गए शेयरों का कुल बाजार मूल्य है। यह संकेतक स्टॉक एक्सचेंजों में सूचीबद्ध सभी कंपनियों के बाजार मूल्य को प्रदर्शित करता है (किसी कंपनी के बाजार मूल्य को उसके शेयरों की संख्या से बाजार मूल्य के उत्पाद के रूप में परिभाषित किया जाता है जो प्रचलन में हैं)।

वैश्विक इक्विटी बाजारों का पूंजीकरण लगभग 13 गुना बढ़ गया है, जबकि इसी अवधि में कुल सकल घरेलू उत्पाद में 2.5 गुना की वृद्धि हुई है। नतीजतन, दुनिया में सकल घरेलू उत्पाद के लिए पूंजीकरण का अनुपात 23 से बढ़कर 118% हो गया।

पूंजीकरण के स्तर में वृद्धि दो कारकों के कारण हो सकती है: शेयरों के बाजार मूल्य में वृद्धि; निवेशकों की एक विस्तृत श्रृंखला को बिक्री के लिए शेयर जारी करने वाली कंपनियों की कुल संख्या में वृद्धि।

शेयर जारी करने वाली कंपनियों की संख्या में वृद्धि का कारक केवल उन बाजारों में महत्वपूर्ण है जो बन रहे हैं। विकसित बाजारों में, संगठित बाजार में सूचीबद्ध कंपनियों की संख्या काफी स्थिर है। यह समशीतोष्ण गति से बढ़ रहा है। विकसित बाजारों में संख्या 18 से 23 हजार हो गई है। बनने वाले बाजारों में एक पूरी तरह से अलग तस्वीर देखी जाती है: इसी अवधि में, जारीकर्ताओं की संख्या दोगुनी से अधिक - 9 से 20 हजार तक।

विकसित बाजारों का कुल पूंजीकरण का 88% हिस्सा था। विकसित बाजारों की विकास दर विकासशील बाजारों की वृद्धि दर के लिए उच्चतम रही है। एशियाई बाजारों ने एक अपेक्षाकृत ठोस संकट का अनुभव किया है, जिसके नकारात्मक परिणामों को अंतत: दूर नहीं किया जा सका है। कोरिया और मलेशिया का पूंजीकरण लगभग 2/3 घट गया। बनने वाले बाजारों की स्थिति के महत्वपूर्ण रूप से कमजोर होने के कारण, कुल विश्व पूंजीकरण में विकसित बाजारों की हिस्सेदारी बढ़कर 93% हो गई।

विश्व पूंजीकरण में शेर का हिस्सा (67%) केवल तीन देशों - यूएसए, जापान और यूके द्वारा प्रदान किया गया था। सात प्रमुख विकसित बाजारों में विश्व पूंजीकरण का 75% से अधिक हिस्सा है।

20 से अधिक वर्षों के लिए, संयुक्त राज्य अमेरिका पूंजीकरण (विश्व पूंजीकरण के 30 से 55% तक) के मामले में पूर्ण नेता बना हुआ है। फिर भी, एक छोटी अवधि थी जब जापान पूंजीकरण के शीर्ष पर बाहर आया।

कारण थे:

जापान में काल्पनिक पूंजी की सट्टा वृद्धि पर;
- जापानी येन की उच्च दर, जिसने देश के मात्रात्मक संकेतकों को अमेरिकी डॉलर में परिवर्तित करते समय प्रभावित किया (विनिमय दर कारक येन विनिमय दर के दीर्घकालिक विकास की प्रवृत्ति के उलट होने पर एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता रहा)।

डॉलर के संदर्भ में जापान के पूंजीकरण में एक महत्वपूर्ण कमी पूरे देश के गहरे वित्तीय संकट और अमेरिकी डॉलर के मुकाबले येन के मूल्यह्रास दोनों का परिणाम है।

बीसवीं सदी के अंत में विकसित देशों के शेयर बाजारों का उच्च संयोजन। पश्चिमी देशों में उच्च व्यावसायिक गतिविधि का समर्थन करने, वैज्ञानिक और तकनीकी प्रगति को प्रोत्साहित करने, उत्पादन के आधुनिकीकरण और पूंजी की एकाग्रता में भूमिका निभाई। अर्थव्यवस्था के वित्तीय और वास्तविक क्षेत्रों के बीच संबंधों में वृद्धि हुई। उदाहरण के लिए, यूके में, अर्थव्यवस्था में कुल वार्षिक निवेश का 60% उन कंपनियों में निवेश किया गया था जिनकी गतिविधियाँ सूचना प्रौद्योगिकी से संबंधित हैं। साथ ही, निजीकरण की प्रक्रिया काफी तेज हो गई है। वी पश्चिमी यूरोप 675 अरब डॉलर की सरकारी संपत्ति बेची गई।

हालांकि, यह पता चला कि सकारात्मक प्रभाववास्तविक अर्थव्यवस्था पर शेयर बाजार का उच्च संयोजन काफी हद तक अतिरंजित था। नई प्रौद्योगिकी कंपनी में जुटाई गई पूंजी की एक महत्वपूर्ण राशि अनुत्पादक रूप से बर्बाद हो गई थी। उद्यमों का एक महत्वपूर्ण हिस्सा राज्य के नियंत्रण में रहा, और जिनका निजीकरण किया गया था, वे पर्याप्त कुशलता से काम नहीं कर रहे थे। कॉर्पोरेट प्रशासन के मानदंडों और नियमों की अपूर्णता का भी पता चला था। परिणामस्वरूप, कंपनियाँ अपनी प्रति शेयर आय को पर्याप्त रूप से प्रदान करने में असमर्थ रहीं उच्च दरबाजार में। स्टॉक की कीमतों में भारी गिरावट का यह मुख्य कारण था। वह स्थिति जब स्टॉक की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि अर्थव्यवस्था में वास्तविक स्थिति के अनुरूप होना बंद हो जाती है और कंपनियां शेयरों की पर्याप्त लाभप्रदता प्रदान करने में असमर्थ होती हैं, वित्तीय संकट के उद्भव के कारणों में से एक बन सकती हैं।

शेयरों के धारकों के लिए - संस्थागत निवेशक और व्यक्ति - कोटेशन में गिरावट का मतलब उनकी संपत्ति के मूल्य में मामूली गिरावट है। औद्योगिक कंपनियों के लिए, गिरती कोटेशन का अर्थ है पूंजी बाजार से धन आकर्षित करके अपनी स्वयं की निवेश गतिविधि को सीमित करना। स्टॉक की कीमतों में गिरावट के परिणाम वित्तीय और मौद्रिक क्षेत्र पर भी लागू होते हैं।

मासिक पूंजीकरण

आपने अपना पैसा बैंक में ले जाने और जमा करने का फैसला किया होगा ताकि निरंतर मुद्रास्फीति आपकी बचत का इतनी जल्दी उपभोग न करे।

नकद जमा के विवरण के साथ ब्रोशर को देखते हुए, आपको "ब्याज के मासिक पूंजीकरण" शब्द का सामना करना पड़ सकता है।
यह क्या है और इसका मतलब है, यह पूंजीकरण निवेशक के लिए कैसे उपयोगी है?
उत्तर वास्तव में काफी सरल है।
मासिक पूंजीकरण एक जमा राशि से अर्जित ब्याज की मासिक प्रोद्भवन है कुल राशियह बहुत योगदान।
परिभाषा कुछ हद तक खराब हो गई है, इसलिए आइए उदाहरणों की ओर मुड़ें।

पूंजीकरण के बिना:

आप 1000 डॉलर बैंक में 12% सालाना की दर से निवेश करते हैं। कुल मिलाकर, हर महीने आपको राशि का 1% = $ 10 प्राप्त होगा।
ये दस डॉलर सहमत अवधि के भीतर आपके बटुए में आ जाएंगे, जबकि जमा राशि अपरिवर्तित रहती है - एक हजार डॉलर।

अब आइए ब्याज पूंजीकरण के साथ एक उदाहरण देखें।

इस मामले में, आपके योगदान के "काम" से प्राप्त ब्याज आपके वॉलेट में नहीं जाएगा, बल्कि योगदान की कुल राशि में जोड़ा जाएगा।

इस प्रकार, एक महीने के बाद, आपका योगदान $ 1000 नहीं, बल्कि $ 1010 होगा। तदनुसार, यह अब एक महीने पहले की तरह 10 नहीं लाएगा, लेकिन 10.1 $।

और इसलिए हर महीने। ब्याज स्वचालित रूप से जमा राशि की भरपाई करता है, जिससे निवेश से मासिक "रिटर्न" बढ़ता है।

यह सुविधाजनक है या नहीं यह जमाकर्ता पर निर्भर करता है।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण

पूंजी पर वापसी की दर पर पूंजीकरण के मुख्य तरीके प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि और आय पूंजीकरण विधि हैं।

प्रत्येक विशिष्ट मामले में पूंजीकरण पद्धति का चुनाव निम्नलिखित कारकों से प्रभावित होता है::

- संपत्ति का प्रकार;
- वस्तु की प्रभावी आयु और आर्थिक जीवन;
- सूचना की विश्वसनीयता और व्यापकता;
- मूल्यांकन के विषय से आय की विशेषताएं (मूल्य, प्राप्ति की अवधि, परिवर्तन की दर)।

निम्नलिखित पूंजीकरण विधियों का सबसे अधिक उपयोग किया जाता है:

- प्रत्यक्ष पूंजीकरण, जब किसी वस्तु की लागत शुद्ध वार्षिक आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करके निर्धारित की जाती है; - मूल्यांकन के आधार पर सकल किराए की विधि
ई संपत्ति, संभावित या वास्तविक आय और सकल किराये के कारक के मूल्यों को ध्यान में रखते हुए;
- नकदी प्रवाह की विधि - किसी वस्तु का मूल्यांकन, जब नकदी प्रवाह असमान रूप से आता है, संपत्ति के उपयोग से जुड़े जोखिम की डिग्री को ध्यान में रखते हुए, मनमाने ढंग से बदलता है;
- शेष की विधि - संपत्ति का मूल्यांकन, आय सृजन के व्यक्तिगत कारकों के प्रभाव को ध्यान में रखते हुए (शेष विधि के संयोजन में, आप वापसी की दर पर आय के प्रत्यक्ष पूंजीकरण और आय के पूंजीकरण दोनों के तरीकों का उपयोग कर सकते हैं);
- बंधक विधि - - इक्विटी और उधार ली गई पूंजी की लागत के आधार पर संपत्ति का मूल्यांकन।

पूंजीकरण की एक विशिष्ट विधि का चुनाव अपेक्षित आय की प्रकृति और गुणवत्ता से निर्धारित होता है।

रूस में आर्थिक और राजनीतिक अस्थिरता की वर्तमान परिस्थितियों में, विश्वसनीय पूर्वानुमान बनाने की जटिलता के कारण, प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है, जिसमें नकदी प्रवाह के इस तरह के गहन विश्लेषण की आवश्यकता नहीं होती है, जैसा कि वापसी की दर पर पूंजीकरण के साथ होता है।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण संपत्ति का मूल्यांकन है, जबकि इसके उपयोग, निरंतर आय, कोई प्रारंभिक निवेश के लिए स्थिर परिस्थितियों को बनाए रखते हुए, पूंजी पर वापसी और पूंजी पर वापसी को ध्यान में रखते हुए।

पूंजीकरण दर की गणना आमतौर पर संपत्ति के एनालॉग्स के बारे में बाजार की जानकारी के विश्लेषण के आधार पर की जाती है, जिसका मूल्यांकन शुद्ध वार्षिक आय को समकक्ष के बिक्री मूल्य से विभाजित करके किया जाता है।

पिछले अध्याय में चर्चा की गई प्रत्यक्ष पूंजीकरण आय दृष्टिकोण का मूल सूत्र आमतौर पर निम्नलिखित रूप में लागू होता है:

जहां पीवी संपत्ति का वर्तमान मूल्य है,
एनओआई मूल्यांकन तिथि के बाद पहले वर्ष के लिए अपेक्षित शुद्ध परिचालन आय है,
एल कुल पूंजीकरण दर है।

1 वर्ष के लिए सामान्यीकृत शुद्ध परिचालन आय, जो कई वर्षों में औसत आय द्वारा प्राप्त की जाती है, का उपयोग एनओआई के रूप में किया जा सकता है।

पूंजीकरण दर डीडी उन जोखिमों को दर्शाता है जिनसे परिसंपत्ति में निवेशित धन उजागर होता है। पूंजीकरण दर की गणना के तरीकों का चयन उन विशिष्ट स्थितियों के आधार पर किया जाता है जिनमें मूल्यांकित वस्तु संचालित होती है: तुलनीय वस्तुओं, स्रोतों और वित्तपोषण लेनदेन की शर्तों के नमूने के आधार पर लेनदेन की आय और कीमतों की जानकारी, सही पूर्वानुमान की संभावना पूर्वानुमान अवधि के अंत में वस्तु का मूल्य।

सकल किराया गुणक का उपयोग करके प्रत्यक्ष पूंजीकरण संभव

सकल किराये का कारक (आरएम) किसी विशेष प्रकार की संपत्ति की संभावित या वास्तविक सकल आय के लिए बाजार मूल्य का औसत अनुपात है।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति को लागू करने के लिए बुनियादी शर्तें:

- आय की प्राप्ति की अवधि अनंत हो जाती है;
- आय की राशि स्थिर है;
- सुविधा का उपयोग करने की शर्तें स्थिर हैं;
- प्रारंभिक निवेश को ध्यान में नहीं रखा जाता है;
- पूंजी पर वापसी और पूंजी पर वापसी दोनों को ध्यान में रखा जाता है।

प्रत्यक्ष पूंजीकरण में, ऐसे मॉडल का उपयोग किया जाता है जो मूल्यांकित वस्तु के एनालॉग्स की आय और बिक्री कीमतों के बीच संबंधों के विश्लेषण के आधार पर प्राप्त कुल पूंजीकरण दर से विशिष्ट शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करके अचल संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करने पर आधारित होते हैं। . यहां कुछ प्रत्यक्ष पूंजीकरण मॉडल के कुछ उदाहरण दिए गए हैं।

इक्विटी की लागत = नकदी प्रवाह इक्विटी पर वापसी की दर

प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि के लाभ:

- गणना की सादगी;
- मान्यताओं की एक छोटी संख्या;
- बाजार की स्थिति का प्रतिबिंब;
- एक स्थिर, कम जोखिम वाली अचल संपत्ति वस्तु (एक किरायेदार और लंबी अवधि के पट्टे के साथ इमारत) के लिए अच्छे परिणाम प्राप्त करना।

विधि के उपयोग में पर्याप्त आसानी के साथ, किसी को बाजार विश्लेषण की जटिलता और तुलनात्मक वस्तुओं के बीच अंतर के लिए समायोजन करने की आवश्यकता को ध्यान में रखना चाहिए। यदि बाजार लेनदेन के बारे में कोई जानकारी नहीं है, सुविधा निर्माणाधीन या पुनर्निर्माण के अधीन है, या यदि सुविधा को गंभीर क्षति हुई है, तो इस पद्धति का उपयोग नहीं किया जाना चाहिए।

भविष्य की आय को अचल संपत्ति से उसके वर्तमान मूल्य में परिवर्तित करते समय पूंजीकरण दर लागू की जाती है।

पूंजीकरण दर की गणना करने के लिए, बिक्री तुलना विधि, ऋण कवरेज अनुपात विधि, निवेश समूह विधि, वास्तविक सकल आय अनुपात विधि और शेष विधि का उपयोग किया जाता है।

ऋण कवरेज अनुपात पद्धति का उपयोग करके गणना के लिए डेटा आसानी से उपलब्ध है, लेकिन यह विधि उन मामलों में पूंजीकरण दर का अनुमान प्रदान करती है जहां बाजार डेटा पर्याप्त विश्वसनीय नहीं है। इसलिए, कवरेज अनुपात पद्धति का उपयोग केवल सुधारात्मक के रूप में किया जाता है।

भूमि के लिए पूंजीकरण दर की गणना भूमि के कारण होने वाली आय और भूमि के मूल्य के अनुपात के रूप में की जाती है। सुधार के लिए पूंजीकरण दर सुधारों की लागत में सुधार के कारण होने वाली आय के अनुपात से निर्धारित होती है।

इसी तरह लागू करें:

- भूमि के लिए शेष की विधि - जब भवन का मूल्य पर्याप्त रूप से निर्धारित किया जा सकता है;
- इक्विटी पूंजी के लिए शेष राशि की विधि - यदि बंधक ऋण की अवधि और ऋण की चुकौती के लिए वार्षिक भुगतान का आकार निर्धारित करना संभव है;
- उधार ली गई पूंजी के लिए शेष की विधि - जब इक्विटी पूंजी की लागत ज्ञात हो।

सामान्य तौर पर, प्रत्यक्ष पूंजीकरण गणना के लिए तुलनीय बिक्री डेटा की आवश्यकता होती है। रिटर्न की दर पर आय का पूंजीकरण बाजार के आंकड़ों पर कम निर्भर है, लेकिन इस पद्धति को वास्तविक अपेक्षाओं और प्राथमिकताओं को प्रतिबिंबित करना चाहिए। संभावित ख़रीदारसमान वस्तुएं।

गज़प्रोम का पूंजीकरण

हाल के महीनों में एक्सचेंज ट्रेडिंग ने रूस की सबसे बड़ी कंपनियों में से एक में बढ़ती समस्या को दिखाया है। यह पता चला कि गज़प्रोम का वास्तविक पूंजीकरण तेजी से गिर गया और एक सौ बिलियन डॉलर से भी कम पर रुक गया। ऐसा पिछले चार साल में पहली बार हुआ है। रूसी गैस पाइपलाइन पहले से घोषित लक्ष्य से पीछे हट गई है, जो इस वर्ष व्यावहारिक रूप से अप्राप्य हो गया है - 2-3 वर्षों में गज़प्रोम के पूंजीकरण को $ 1 ट्रिलियन तक लाने के लिए।

क्यों एक ट्रिलियन अभी भी अप्राप्य है

इसमें कोई शक नहीं कि कंपनी अभी दुनिया की सबसे महंगी कंपनी नहीं बनेगी। पांच साल पहले, एलेक्सी मिलर ने कहा था कि जिस चिंता के वह बोर्ड के अध्यक्ष हैं, वह सात वर्षों में एक ट्रिलियन के लायक हो जाएगी। उस समय, गज़प्रोम का पूंजीकरण 360 बिलियन तक पहुंच गया, और कुछ भी गिरावट का पूर्वाभास नहीं हुआ। लेकिन आज, कंपनी के शेयर पहले की तुलना में तेजी से गिर रहे हैं - मिलर की जोरदार घोषणा के बाद से तीन गुना से अधिक।

कंपनी के शेयर, जिनमें से प्रत्येक की कीमत 2008 की पहली छमाही में (मई में - अधिकतम कीमत) 360 रूबल थी, मई 2013 में प्रति यूनिट 110 रूबल के करीब आ गया? विशेषज्ञों का मानना ​​​​है कि गज़प्रोम के पूंजीकरण को मुख्य झटका उसी 2008 में दिया गया था। तब पहली बार निगम की प्रतिभूतियों का मूल्य आज तक गिर गया था। यह वित्तीय संकट के कारण ऊर्जा की कीमतों में गिरावट के लिए जिम्मेदार ठहराया गया था।

संकट सफलतापूर्वक बीत चुका है, लेकिन 2011 के वसंत में, प्रतिभूतियों के मूल्य को 234 रूबल तक बढ़ाने के बाद, विपरीत प्रक्रिया शुरू हुई, और गिरावट एक स्थिर प्रवृत्ति में बदल गई। इस प्रक्रिया के परिणामस्वरूप, इस वर्ष गज़प्रोम का पूंजीकरण 15% और गिर गया। इस पृष्ठभूमि में, वित्तीय विश्लेषक 2015-16 तक ट्रिलियन डॉलर की उम्मीदों को साहसिक और कुछ हद तक शानदार मानते हैं।

विशेषज्ञ समस्या के बारे में क्या सोचते हैं

उनका मानना ​​है कि आने वाले वर्षों में प्रतिभूतियों के मूल्य को दस या अधिक बार बढ़ाना संभव नहीं होगा। इसके लिए कोई आंतरिक संसाधन और प्रभावी लीवर नहीं हैं। स्वाभाविक रूप से, बाजार में कंपनी का कुछ कम आंकलन भी है, जैसा कि अधिकांश रूसी जारीकर्ताओं के मामले में होता है, हालांकि, यह स्पष्ट रूप से कई बार गज़प्रोम के पूंजीकरण के पुनर्मूल्यांकन के लिए पर्याप्त नहीं है। एक गुणात्मक सफलता, नवाचारों और प्रौद्योगिकियों की शुरूआत की आवश्यकता है।

एक प्रकार जिसमें निगम की प्रतिभूतियां बढ़ सकती हैं, शायद, एक बड़ा अधिग्रहण या उनमें से एक श्रृंखला होगी (कुछ ऐसा जैसे कि रोसनेफ्ट द्वारा टीएनके-बीपी का अधिग्रहण)। हालांकि, विश्व स्तर पर महत्वपूर्ण तकनीकी सफलता के बिना, यह स्थिति को प्रभावित नहीं करेगा। वास्तविक विकास के लिए, कई बार बिक्री का विस्तार करना, लाभप्रदता और प्रबंधन प्रणाली पर काम करना आवश्यक है।

विशेषज्ञों का मानना ​​​​है कि गजप्रोम को राजस्व में एक ट्रिलियन के स्तर तक पूंजीकरण करने के लिए स्पष्ट रूप से पर्याप्त नहीं है, जो वास्तव में लाता है। काल्पनिक विकास हासिल करना संभव नहीं होगा, उदाहरण के लिए, ऐप्पल के मामले में, क्योंकि यह वास्तविक क्षेत्र से एक निगम है। इसलिए, अगले कुछ वर्षों में उज्ज्वल संभावनाओं पर भरोसा करने का कोई मतलब नहीं है।

स्थिति के विकास के संस्करण

अविश्वसनीय परिदृश्यों को ध्यान में रखते हुए, नाटकीय परिवर्तन संभव हैं। उदाहरण के लिए, डॉलर अचानक कई गुना कम हो जाएगा, सभी उपभोक्ता विशेष रूप से रूस से ऊर्जा संसाधनों की आपूर्ति करना चाहेंगे, और उनकी लागत कई गुना बढ़ जाएगी। लेकिन हम यथार्थवादी हैं, इसलिए हम समझते हैं कि गजप्रोम के पूंजीकरण में इस तरह की औपचारिक वृद्धि की भी संभावना नहीं है। ऐसे में भी डॉलर में गिरावट अर्थव्यवस्था के लिए झटका होगी, ऊर्जा की मांग में कमी और शेयर बाजार में समग्र रूप से गिरावट।

लेकिन गज़प्रोम के पूंजीकरण के आसपास की वास्तविक स्थिति बहुत तनावपूर्ण है। चिंता अतिरिक्त बिक्री हासिल करने के बजाय मौजूदा बाजार को भी खो सकती है। स्वतंत्र विशेषज्ञों के अनुसार, यह मूल्य निर्धारण के मुद्दे पर नेतृत्व की अदूरदर्शी नीति के साथ-साथ विश्व अर्थव्यवस्था में नवीनतम रुझानों और रुझानों को स्वीकार करने की अनिच्छा के कारण है। हम पहले से ही देख सकते हैं कि यह प्रतिभूतियों के वर्तमान मूल्य को कैसे प्रभावित करता है - दुखद प्रवृत्ति जारी है।

परोक्ष रूप से, इस स्थिति के कारण बेरेंट्स सी (श्टोकमैन क्षेत्र) में उत्पादन विकसित करने के असफल प्रयास हो सकते हैं। यहां से चिंता की योजना के मुताबिक अमेरिका को गैस की आपूर्ति शुरू हो जानी चाहिए थी, लेकिन ऐसा नहीं हुआ. यूरोप में, वे कंपनी के साथ महंगे अनुबंधों से बचने की कोशिश कर रहे हैं, स्थानीय अर्थशास्त्रियों ने गणना की है कि वे रूसियों को सालाना लगभग 150 अरब डॉलर का भुगतान करते हैं। अब यूरोपीय उपभोक्ता हाजिर बाजार में "खरीदारी" करना पसंद करते हैं, ऐसे लेनदेन का हिस्सा सालाना बढ़कर 40% हो जाता है।

एक और समस्या न केवल आर्थिक दृष्टि से गज़प्रोम का इंतजार कर सकती है, बल्कि इसकी छवि को भी नुकसान पहुंचा सकती है। यह एकाधिकार व्यापार से संबंधित यूरोपीय संघ के कानूनों के उल्लंघन के लिए यूरोपीय आयोग द्वारा एक जांच है। एक दोषसिद्धि पर (यदि जारी किया जाता है), तो संस्था पर € 15 बिलियन तक का जुर्माना लगाया जा सकता है। यह कंपनी प्रबंधन के पुराने तरीकों से उपजा है।

पतला पूंजीकरण

पतला पूंजीकरण कई देशों में संयुक्त स्टॉक कंपनियों के लिए कर कानून और विशेष कानून के लिए एक शब्द है; अंतरराष्ट्रीय कर योजना अवधि।

1) कर कानूनों और विशेष कानून अधिनियमों में (संयुक्त स्टॉक कंपनियों, बैंकिंग कानून, बीमा कानून, निवेश निधि और निवेश कंपनियों पर कानून) में, इस शब्द का अर्थ आमतौर पर ऐसी स्थिति से होता है जब ऋण और भुगतान की गई शेयर पूंजी का अनुपात अधिक हो जाता है स्थापित मानक। यदि ऐसी विसंगति को विधायी कृत्यों या पर्यवेक्षी प्राधिकरण के संकल्प (निर्णय) में स्थापित समय सीमा के भीतर समाप्त नहीं किया जाता है, तो कंपनी के अधीन हो सकता है विभिन्न प्रकारप्रतिबंध (जुर्माना, पंजीकरण रद्द करना या विशेष लाइसेंस, अधिमान्य कर की स्थिति का निरसन)। कर कानून के अधिनियम ऐसे नियम स्थापित कर सकते हैं जिनके अनुसार, ऐसी विसंगतियों की स्थिति में, कंपनी और (या) उसके शेयरधारक कुछ कर कटौती का उपयोग करने के अधिकार से वंचित या सीमित हैं। ऐसी कंपनियां दोहरे कर संधियों द्वारा प्रदान की गई छूट के लिए पात्र नहीं हो सकती हैं।

2) कर नियोजन में, पतले पूंजीकरण को एक कर परिहार विधि के रूप में समझा जाता है, जिसके अनुसार किसी उद्यम या संगठन (संयुक्त स्टॉक कंपनी, कंपनी के साथ वित्त पोषण) सीमित दायित्व) में निवेश करके नहीं किया जाता है अधिकृत पूंजी, लेकिन ऋण प्रदान करके। इस तथ्य के कारण कि दोहरे कराधान से बचने के लिए राष्ट्रीय कर कानून और संधियां अक्सर लाभांश की तुलना में ब्याज पर कर रोकने के लिए अधिक अनुकूल स्थितियां स्थापित करती हैं, यह अभ्यास आपको रोक एजेंट द्वारा रोके गए कर की राशि में कमी प्राप्त करने की अनुमति देता है।

कर देनदारियों को कम करने के लिए पतले पूंजीकरण का उपयोग करने की संभावना को रोकने या कम करने के लिए, कर कानून और दोहरे कराधान संधियों में अक्सर ऐसे कर-विरोधी उपाय शामिल होते हैं:

"लाभांश" शब्द की व्यापक व्याख्या;
"ब्याज" शब्द की प्रतिबंधात्मक व्याख्याएं;
संबंधित पक्षों के बीच संपन्न लेनदेन में कर कटौती और कर लाभ के आवेदन पर विभिन्न प्रकार की छूट और प्रतिबंध;
केंद्रीय बैंकों की दर से अधिक भुगतान किए गए ब्याज की राशि की कटौती पर प्रतिबंध और प्रतिबंध।

IFA जिनेवा कांग्रेस में पतले पूंजीकरण के आवेदन के अंतर्राष्ट्रीय पहलुओं पर विचार किया गया था। (CAHIERS de droit वित्तीय अंतर्राष्ट्रीय। वॉल्यूम LXXXIb)।

पीछे | |

सिद्धांत रूप में, वर्तमान आय के लिए पूंजीकरण अनुपात को प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से निम्नलिखित कारकों को ध्यान में रखना चाहिए:

1. जोखिम मुक्त, तरल निवेश के लिए मुआवजा।

2. जोखिम मुआवजा।

3. कम तरलता के लिए मुआवजा।

4. निवेश प्रबंधन मुआवजा।

5. संपत्ति मूल्यों में अनुमानित वृद्धि या कमी के लिए समायोजन

पूंजीकरण अनुपात (दर) निर्धारित करने की कई विधियाँ हैं:

1. बाजार निचोड़ विधि;

2. संचयी निर्माण की विधि (योग);

3. उधार और इक्विटी पूंजी के जुड़े निवेश की विधि;

4. भूमि और भवनों के संबद्ध निवेश की विधि;

5. पूंजीगत लागतों की प्रतिपूर्ति को ध्यान में रखते हुए पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करने की विधि।

6. एलवुड विधि (ऋण और इक्विटी पूंजी के पूंजीकरण की विधि)।

1. बाजार निचोड़ विधि।

प्रतिस्पर्धी और मुक्त बाजारों में एकत्रित तुलनीय बिक्री डेटा का उपयोग करके किसी भी संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करने का यह सबसे सरल, तेज़ और सबसे सटीक तरीका है। बिक्री उनकी विशेषताओं (निवेश प्रेरणा, सामाजिक और कानूनी स्थिति, शोधन क्षमता, वित्तपोषण के तरीके, आदि) और अचल संपत्ति की उपयोगिता के संदर्भ में समान हैं। आय दृष्टिकोण के ढांचे के भीतर, पूंजीकरण दर (आर) की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:

वी एक अनुरूप वस्तु की लागत है;

I - मूल्यांकित वस्तु का CHOD।

2. संचयी निर्माण की विधि (योग की विधि)।

पूंजीकरण दर निर्धारित करने की यह विधि इसे इसके घटक भागों में विभाजित करती है। पूंजीकरण दर के दो मुख्य घटक हैं: ब्याज दर और पूंजी वसूली (वापसी) दर।

ब्याज दर कई घटकों में विभाजित है:

1. जोखिम मुक्त दर।

2. अतिरिक्त जोखिम पर दांव।

3. कम तरलता के लिए मुआवजा।

4. निवेश प्रबंधन के लिए मुआवजा।

5. संपत्ति मूल्यों में अनुमानित वृद्धि या कमी के लिए समायोजन।

जोखिम मुक्त दर। जोखिम-मुक्त दर का उपयोग आधार दर के रूप में किया जाता है, जिसमें शेष ब्याज दर घटक जोड़े जाते हैं। जोखिम-मुक्त दर निर्धारित करने के लिए, आप जोखिम-मुक्त लेनदेन और घरेलू दोनों के लिए औसत यूरोपीय संकेतकों का उपयोग कर सकते हैं। यूरोपीय औसत संकेतकों का उपयोग करने के मामले में, किसी दिए गए देश में निवेश के लिए जोखिम प्रीमियम, तथाकथित देश जोखिम, जोखिम-मुक्त दर में जोड़ा जाता है। जोखिम मुक्त दर समय कारक (निवेश अवधि) को ध्यान में रखते हुए निवेशित पूंजी के लिए न्यूनतम मुआवजा निर्धारित करती है।

अतिरिक्त जोखिम दर। सरकारी प्रतिभूतियों में निवेश को छोड़कर सभी निवेशों में जोखिम का स्तर अधिक होता है, जो मूल्यांकन की जा रही संपत्ति की विशेषताओं पर निर्भर करता है। जोखिम जितना अधिक होगा, निवेशक को किसी भी निवेश परियोजना के जोखिम को लेने के लिए ब्याज दर उतनी ही अधिक होनी चाहिए।

कम तरलता के लिए मुआवजा। तरलता से पता चलता है कि अचल संपत्ति को कितनी जल्दी नकदी में बदला जा सकता है। उदाहरण के लिए, स्टॉक और अन्य प्रतिभूतियों की तुलना में रियल एस्टेट कम तरल है। जब संपत्ति बेची जाती है या दिवालिएपन की स्थिति में एक नया किरायेदार खोजने के लिए या मौजूदा किरायेदार को पट्टे पर देने से इनकार करने के लिए लंबी अवधि के संचालन के लिए इलिक्विडिटी संशोधन एक प्रकार का संशोधन है।

निवेश प्रबंधन मुआवजा। जितने अधिक जोखिम भरे और जटिल निवेश होते हैं, उतने ही अधिक सक्षम प्रबंधन की उन्हें आवश्यकता होती है।

पूंजी प्रतिपूर्ति दर। निवेश की गई पूंजी को वापस करने के लिए आवश्यक वर्षों की संख्या से विभाजित एक के बराबर मूल्य उस समय अंतराल पर आधारित होता है, जिसके दौरान विशिष्ट निवेशक का अनुमान है कि मूल्य की जा रही संपत्ति में निवेश की गई पूंजी वापस आ जाएगी।

इस पद्धति के लिए कुल पूंजीकरण अनुपात की गणना संचयी ब्याज दर और पूंजी वापसी दर को जोड़कर की जाती है।

3. इक्विटी और ऋण पूंजी के संबद्ध निवेश की विधि।

चूंकि अधिकांश अचल संपत्ति संपत्तियां ऋण और इक्विटी पूंजी का उपयोग करके खरीदी जाती हैं, कुल पूंजीकरण दर निवेश के दोनों हिस्सों के लिए आय के लिए बाजार की आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए।

निवेश = ऋण पूंजी + इक्विटी पूंजी।

उधार ली गई धनराशि पर पूंजीकरण दर को बंधक स्थिरांक कहा जाता है और इसकी गणना निम्नानुसार की जाती है:

Rz = वार्षिक सेवा भुगतान। ऋण/बंधक ऋण मूलधन

यदि ऋण अधिक बार चुकाया जाता है, तो आर की गणना ऋण सेवा भुगतान को उनकी आवृत्ति (माह, तिमाही) से गुणा करके और फिर बंधक ऋण की कुल राशि से विभाजित करके की जाती है।

बंधक स्थिरांक ब्याज दर, ऋण परिशोधन की आवृत्ति और ऋण की शर्तों का एक कार्य है। जब ऋण की शर्तें ज्ञात हों, तो बंधक स्थिरांक को वित्तीय तालिकाओं से निर्धारित किया जा सकता है: यह ब्याज दर और पुनर्भुगतान निधि के अनुपात का योग होगा। इक्विटी निवेशक भी व्यवस्थित नकद आय उत्पन्न करना चाहता है।

इक्विटी पर रिटर्न को कैपिटलाइज़ करने के लिए इस्तेमाल की जाने वाली दर को इक्विटी पर कैपिटलाइज़ेशन रेट (Rc) कहा जाता है और इसे निम्नानुसार निर्धारित किया जाता है:

आरसी = करों से पहले नकद प्राप्तियां / निवेशित इक्विटी

आरसी न केवल पूंजी पर वापसी की दर है, बल्कि पूंजी पर वापसी की दर और निवेश की गई पूंजी पर वापसी की दर को जोड़ती है।

कुल पूंजीकरण दर (आर) को ऋणदाता के लिए एक निश्चित स्तर के बंधक स्थिरांक और निवेशक की इक्विटी पूंजी के लिए आय के प्रवाह को पूरा करना चाहिए। यह निवेश के भीतर ऋण और इक्विटी पूंजी के आकार के अनुपात में इसके घटकों को तौलकर निर्धारित किया जाता है। उधार ली गई पूंजी की राशि और निवेश निधि के मूल्य के अनुपात को क्रेडिट शेयर कहा जाता है। अचल संपत्ति में कुल निवेश में क्रेडिट (ऋण) का हिस्सा बराबर है:

Mcred. = ऋण राशि / निवेश लागत

तब इक्विटी पूंजी का हिस्सा है: Msob। = 1 - Mcred., जहां कुल पूंजी को 1 के रूप में लिया जाता है।

जब बंधक स्थिरांक (R3) और इक्विटी पर प्रतिफल की पूंजीकरण दर ज्ञात हो, तो कुल पूंजीकरण दर इसके बराबर होगी:

आर = आरजेड एक्स एमकेआर। + आरसी (1-एमसीआर)।

बाजार के आंकड़ों का विश्लेषण करके बंधक ऋणों के लिए विशिष्ट नियम और शर्तें प्राप्त की जा सकती हैं। इक्विटी पूंजीकरण दरें तुलनीय बिक्री डेटा से ली गई हैं।

उदाहरण। संपत्ति का मूल्य निर्धारित करें, जिसकी खरीद के लिए आप वार्षिक भुगतान (वार्षिक ऋण सेवा भुगतान - 133880) के साथ 20 वर्षों के लिए 12% प्रति वर्ष की दर से 1,000,000 की राशि में ऋण प्राप्त कर सकते हैं। संपत्ति के स्वामित्व की 8 साल की अवधि के बाद 1,200,000 के लिए बेचने की उम्मीद है एनपीआर 180,000 है और निवेशक को इक्विटी पर 14% रिटर्न प्राप्त करने की उम्मीद है।

समाधान। बंधक निवेश विश्लेषण के मूल सूत्र के अनुसार:

वी = पीवी [(180000 - 133880), 8 साल 14%] + पीवी [(120000 - 829295), 8 साल 14%] + 100000 = 213944 + 129953 + 130000 = 1343897।

4. ऋण और इक्विटी पूंजी के पूंजीकरण की संशोधित विधि (एलवुड विधि)। ऐसा माना जाता है कि बंधी हुई निवेश पद्धति के कुछ नुकसान हैं, क्योंकि यह नियोजित निवेश अवधि की लंबाई, या इस अवधि के दौरान संपत्ति के मूल्य में कमी या वृद्धि को ध्यान में नहीं रखता है। 1959 में, मूल्यांकन संस्थान (आईएजी) के एक सदस्य एल.वी. एलवुड ने इन कारकों को पहले से ही बंधी निवेश पद्धति में शामिल कारकों से जोड़ा और एक सूत्र प्रस्तावित किया जिसका उपयोग कुल पूंजीकरण दर का परीक्षण या गणना करने के लिए किया जा सकता है। इसके अलावा, उसकी पद्धति के उपयोग को सरल बनाने के लिए तालिकाओं का विकास किया गया है।

कुल पूंजीकरण दर की गणना के लिए एलवुड का सूत्र इस प्रकार है:

R = Rс - кр / Dep - ऐप (SFF),

आर कुल पूंजीकरण दर है;

आरसी - इक्विटी पर वापसी की दर - निवेश पर वास्तविक रिटर्न का प्रतिनिधित्व करती है जो एक विशिष्ट निवेशक स्वामित्व की अवधि में प्राप्त करने की अपेक्षा करता है। इसमें नुकसान या मुख्य रूप से बिक्री से लाभ शामिल है (चूंकि अधिकांश निवेशक अधिग्रहीत संपत्ति को खरीदे जाने की तुलना में अधिक कीमत पर बेचने की योजना बनाते हैं)। इक्विटी पर रिटर्न की दर की गणना बाजार के आंकड़ों के आधार पर की जाती है और यह मूल्यांकन के विशेष विषय की बारीकियों पर निर्भर करता है।

кр - लागत के लिए बंधक ऋण के आकार का अनुपात (कुल पूंजी में क्रेडिट हिस्सा);

- बंधक अनुपात;

विवरण - पूर्वानुमान अवधि के लिए संपत्ति के मूल्य में कमी;

गिरफ्तारी - पूर्वानुमान अवधि के लिए संपत्ति के मूल्य में वृद्धि;

SFF पूर्वानुमान धारण अवधि के लिए Y दर पर परिपक्वता निधि अनुपात है।

बंधक अनुपात की गणना सूत्र का उपयोग करके की जा सकती है:

सी = वाई + पी (एसएफएफ) - रुपये,

जहां पी बंधक ऋण का हिस्सा है जिसे पूर्वानुमान अवधि के दौरान परिशोधन (चुकौती) किया जाएगा;

रुपये - बंधक स्थिर।

बंधक अनुपात को एलवुड की तालिकाओं में स्वयं गणना किए बिना पाया जा सकता है।

उदाहरण। मान लीजिए कि आप निम्न डेटा के आधार पर किसी संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना चाहते हैं:

समाधान। एलवुड की विधि के अनुसार, पूंजीकरण दर बराबर होगी:

आर = / 1 + 0 = 0.12173।

इसलिए, संपत्ति का मूल्य V = 50,000 / 0.12179 = 410745 है।

5. भूमि और भवनों के संबद्ध निवेश की विधि।

इस पद्धति का सार संपूर्ण संपत्ति परिसर के प्रत्येक संरचनात्मक तत्व के लिए भारित पूंजीकरण दर निर्धारित करना है - भूमि और उस पर खड़ी संरचना। पूंजीकरण दरों का वजन समग्र रूप से संपत्ति परिसर के मूल्य में घटकों के शेयरों के आकार के आधार पर किया जाता है। कुल पूंजीकरण दर की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:

आर = एसजेड एक्स केजेड + एसजेड एक्स केजेडडी,

- संपत्ति परिसर के कुल हिस्से के प्रतिशत के रूप में भूमि की लागत;

- भूमि के लिए पूंजीकरण दर;

Сzd - कुल संपत्ति परिसर के प्रतिशत के रूप में भवन की लागत;

Kzd भवन के लिए पूंजीकरण दर है।

6. पूंजीकरण अनुपात में पूंजी लागत वसूली के लिए लेखांकन

जैसा कि पहले चर्चा की गई है, अचल संपत्ति के लिए पूंजीकरण अनुपात में पूंजी पर वापसी और पूंजी पर वापसी शामिल है। कैपिटल रिटर्न वह मुआवजा है जो किसी निवेशक को पैसे के मूल्य के लिए भुगतान किया जाना चाहिए, किसी विशेष निवेश से जुड़े समय, जोखिम और अन्य कारकों को ध्यान में रखते हुए। पूंजीगत आय को रिटर्न भी कहा जाता है। पूंजी वापसी का अर्थ है प्रारंभिक निवेश का पुनर्भुगतान। पूंजी पर प्रतिफल को पूंजी प्रतिफल कहते हैं।

निवेश पर आय प्रवाह, जिसकी प्राप्ति अनिश्चित अवधि में समान मात्रा में होने की भविष्यवाणी की जाती है, और यह भी, यदि निवेश की गई पूंजी की लागत में परिवर्तन की भविष्यवाणी नहीं की जाती है, तो ब्याज (छूट) दर पर पूंजीकृत किया जा सकता है।

इस मामले में, निवेश लागत की प्रतिपूर्ति परिसंपत्ति के पुनर्विक्रय के समय होती है। आय की पूरी धारा निवेश पर आय है।

यदि किसी परिसंपत्ति के मूल्य में परिवर्तन (हानि या वृद्धि) की भविष्यवाणी की जाती है, तो पूंजी प्रतिपूर्ति के पूंजीकरण अनुपात को ध्यान में रखना आवश्यक हो जाता है। निवेशित पूंजी को पुनर्प्राप्त करने के तीन तरीके हैं:

· सीधे पूंजी वापसी (रिंग विधि) - समाप्त संपत्तियों के लिए;

· प्रतिपूर्ति निधि के लिए पूंजी पर वापसी और निवेश पर वापसी की दर (इनवुड विधि) या वार्षिकी विधि - निरंतर आय प्रवाह उत्पन्न करने वाली संपत्तियों का आकलन करने के लिए;

अत्यधिक लाभदायक संपत्तियों के लिए मुआवजा निधि और जोखिम मुक्त ब्याज दर (होस्कोल्ड की विधि) के तहत पूंजी पर वापसी।

1. सीधा पूंजी वापसी (रिंग विधि)। रिंग विधि मानती है कि मूलधन की प्रतिपूर्ति समान किश्तों में वार्षिक रूप से की जाती है। सीधी-रेखा पूंजी चुकौती के साथ, वार्षिक कुल भुगतान कम हो जाते हैं। यह इंगित करता है कि सीधी रेखा पूंजीकरण घटती आय धाराओं के अनुरूप है और समान आय धाराओं पर लागू नहीं है क्योंकि उनके मूल्यांकन को कम करके आंका जाता है। वार्षिक रिटर्न दर की गणना संपत्ति के मूल्य के 100% को शेष जीवन से विभाजित करके की जाती है:

Ry निवेश पर प्रतिफल की दर है;

n - शेष आर्थिक जीवन।

उदाहरण। 12% प्रति वर्ष की दर से 4 वर्ष की अवधि के लिए $1000 की राशि में ऋण जारी किया गया था। निवेश के लिए शुरू में निवेश की गई पूंजी के मुआवजे की राशि निर्धारित करें।

समाधान। यह देखते हुए कि ऋण 4 साल की अवधि के लिए जारी किया गया था, सीधी रेखा पूंजीकरण अनुपात 25% (100%: 4 = 25%) होगा। प्रत्येक वर्ष, निवेश की गई प्रारंभिक पूंजी का 25% ($1000/4 = $250) और निवेश पर 12% की प्रतिपूर्ति की जाती है। नतीजतन, कुल पूंजीकरण अनुपात आर = 25% + 12% = 37% होगा।

$1000 का 250 + 12% = 120	$750 का 250 + 12% = 90	$500 का 250 + 12% = 60	250 डॉलर का 250 + 12% = 30

2. प्रतिपूर्ति की निधि पर पूंजी की वापसी और निवेश पर प्रतिफल की दर (इनवुड विधि)। निवेश पर वापसी की दर के रूप में अवयवपूंजीकरण अनुपात निवेश के लिए समान ब्याज दर पर क्षतिपूर्ति निधि के कारक के बराबर है:

आर = राय + एसएफएफ (एन, वाई),

एसएफएफ - मुआवजा निधि का कारक;

Y = Ry निवेश पर प्रतिफल की दर है।

कुल आय स्ट्रीम का हिस्सा एनपीवी है, जबकि शेष आय स्ट्रीम पूंजी प्रतिपूर्ति या रिटर्न प्रदान करती है। पूंजी के 100% नुकसान की स्थिति में, आय का पूंजी प्रतिपूर्ति हिस्सा, ब्याज दर पर पुनर्निवेशित, मूल मूलधन तक बढ़ जाएगा: इस प्रकार एक पूर्ण पूंजी वसूली होती है।

उदाहरण। 2,000 डॉलर की राशि में 5 साल की अवधि के लिए 10% प्रति वर्ष की दर से ऋण जारी किया गया था। इसे पूरी तरह से चुकाया जा सकता है, जो $ 527.6 के बराबर वार्षिक भुगतान (परिशोधन योगदान के आधार पर) के अधीन है। समान रूप से वार्षिकी पूंजीकरण बनाएँ।

समाधान। बैंक की सालाना आय 200 डॉलर होगी। पहले वर्ष में मूलधन वापसी $527.6 - $2000 का 10% = $327.6 होगा। दूसरे वर्ष में: $ 527.6 - 10% ($ 2000 - $ 327.6) = $ 360.36। आय की गणना अगले 3 वर्षों के लिए इसी तरह की जाती है। गणना परिणाम तालिका में दिखाए गए हैं:

3. प्रतिपूर्ति निधि और जोखिम मुक्त ब्याज दर (होस्कोल्ड की विधि) के लिए पूंजी पर वापसी। कुछ मामलों में, प्रारंभिक निवेश से उत्पन्न प्रतिफल की दर कुछ अधिक होती है। साथ ही, यह असंभव हो जाता है कि पुनर्निवेश उसी दर पर किया जाएगा जैसा कि प्रारंभिक निवेश के लिए किया गया था। इसलिए, पुनर्निवेशित धन के लिए, यह माना जाता है कि आय जोखिम मुक्त ब्याज दर पर प्राप्त होगी:

आर = राय + एसएफएफ (एन, वाईबी),

वाईबी - जोखिम मुक्त ब्याज दर।

उदाहरण। निवेश परियोजना 5 वर्षों के लिए पूंजी पर वार्षिक 10% रिटर्न मानती है। पहले वर्ष के लिए, राजस्व $ 554 होने की उम्मीद है। निवेश पर प्रतिफल को केवल 6% की दर से सुरक्षित रूप से पुनर्निवेश किया जा सकता है। आय की लागत निर्धारित करें।

समाधान। तालिका "चक्रवृद्धि ब्याज के 6 कार्य" के अनुसार, 10% पर मुआवजा निधि का पांच साल का कारक 0.1773964 है। पूंजीकरण अनुपात R = 0.1 + 0.1773964 के बराबर होगा? 0.277. यदि पहले वर्ष के लिए अपेक्षित आय $ 554 है, तो आय की लागत V = CHOD / R = 554 / 0.277 = $ 2000 है।

एनपीआर और पूंजीकरण अनुपात की गणना के बाद, संपत्ति के मूल्य की गणना उनके आधार पर की जाती है। पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करके मूल्यांकन प्रक्रिया के मुख्य चरण:

1) अपने सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग में संपत्ति द्वारा उत्पन्न आय के रूप में अपेक्षित वार्षिक (या औसत वार्षिक) आय का निर्धारण;

2) तुलनीय बिक्री पर प्रतिस्पर्धी और मुक्त बाजारों पर एकत्रित आंकड़ों के आधार पर पूंजीकरण दर की गणना;

3) एनपीआर को पूंजीकरण अनुपात से विभाजित करके शुद्ध परिचालन आय और पूंजीकरण अनुपात के आधार पर अचल संपत्ति वस्तु के मूल्य का निर्धारण:

उदाहरण। मूल्यांकन की वस्तु पर निम्नलिखित डेटा के आधार पर वस्तु की लागत निर्धारित करें:

1) एलडीपीई = 160,000 यूएसडी

2) ऋण - एलडीपीई का 5%

3) परिचालन व्यय - एलडीपीई का 45%

4) उद्योग में औसत पूंजीकरण अनुपात 0.10 है।

समाधान। 1) ऋण 160,000 = 8,000 अमरीकी डालर के 5% के बराबर हैं।

2) डीवीडी = 160000 - 8000 = 152000 यूएसडी

3) परिचालन व्यय 160,000 का 45% = 72,000 USD

4) सीएचओडी = डीवीडी - परिचालन लागत = 152,000 - 72,000 = 80,000 यूएसडी

5) लागत वी = आई / आर = 80,000 / 0.10 = 800,000 अमरीकी डालर

एक नियम के रूप में, पूंजीकरण अनुपात का उपयोग उन मामलों में किया जाता है जहां शुद्ध आय को सीधे किसी विशिष्ट वस्तु के मूल्य में परिवर्तित करना आवश्यक होता है। यदि इसकी गणना करना आवश्यक है, तो निम्नलिखित कारकों को ध्यान में रखा जाता है:

किसी वस्तु के संचालन से बनाया और प्राप्त किया गया;

इस वस्तु को खरीदने के लिए उपयोग किए जाने वाले फंड। एक संकेतक जो इन दो मापदंडों के बीच संबंध को दर्शाता है, उसे आर्थिक साहित्य में भी कहा जाता है, सामान्य पूंजीकरण अनुपात शब्द का प्रयोग किया जाता है। इस मामले में, विचाराधीन गुणांक की गणना में भाग लेने वाला मान एक विशिष्ट अवधि के लिए लिया जाता है, सबसे अधिक बार एक वर्ष के लिए।

सामान्य पूंजीकरण अनुपात शुद्ध आय के मापदंडों, जिनकी गणना वर्ष के लिए की जाती है, और इस विशेष वस्तु के बाजार मूल्य के बीच बातचीत को प्रदर्शित करता है। मामले में जब इस गुणांक को अधिक व्यापक रूप से माना जाता है, तो यह बाजार में इस उद्यम के अनुमानित मूल्य के संबंध में उद्यम की आय के अनुपात को पर्याप्त रूप से पर्याप्त रूप से दर्शाता है। इस प्रकार, यह पता चला है कि यह गुणांक इस वस्तु में निवेश किए गए धन की पेबैक अवधि की अवधि के विपरीत आनुपातिक है। मीट्रिक रूप से, यह शुद्ध आय के प्रतिशत का प्रतिनिधित्व करता है, जिसकी गणना वर्ष के लिए औसत के रूप में की जाती है, जो उन निवेशों द्वारा लाया जाता है जो किसी दिए गए ऑब्जेक्ट में निवेश के रूप में उपयोग किए जाते हैं।

इस मूल्य के अलावा, पूंजीकरण अनुपात का उपयोग उद्यम के बहुत सटीक वित्तीय प्रदर्शन और इसकी वित्तीय स्थिरता के रूप में किया जा सकता है। इस संदर्भ में, यह अनुपात वित्त पोषण के सभी स्रोतों से राशियों के सामान्यीकृत संकेतकों को देय खातों की राशि के अनुपात को दर्शाता है। इस मामले में, वे शामिल हैं और यह अनुपात उद्यम में पूंजी की मात्रा का सही आकलन करना और इक्विटी पूंजी के रूप में किसी भी गतिविधि को वित्तपोषित करने के लिए इसकी पर्याप्तता या अपर्याप्तता को स्थापित करना संभव बनाता है।

इस अर्थ में, यह अनुपात वित्तीय उत्तोलन के तथाकथित संकेतकों की सूची में शामिल है, जो कि उधार ली गई धनराशि और उद्यम की इक्विटी पूंजी के बीच के अनुपात को दर्शाता है। यह आर्थिक जोखिम की डिग्री के संकेतक के रूप में भी कार्य करता है: कब बड़े मूल्यगुणांक मौजूद है उच्च डिग्रीउधार ली गई धनराशि पर किसी उद्यम या कंपनी की निर्भरता, और एक स्वाभाविक परिणाम के रूप में - बाजार की ताकतों की चुनौतियों का सामना करने के लिए कम वित्तीय स्थिरता। और, तदनुसार, इसके विपरीत, गुणांक जितना बड़ा होगा, इक्विटी पूंजी पर प्रतिफल उतना ही अधिक होगा, और बाजार में वित्तीय स्थिरता उतनी ही अधिक होगी। इस मामले में, पूंजीकरण अनुपात की गणना कंपनी की दीर्घकालिक देनदारियों की राशि को इक्विटी पूंजी और दीर्घकालिक देनदारियों की राशि से विभाजित करने के भागफल के रूप में की जाती है।

एक तत्व के रूप में, पूंजीकरण अनुपात उन स्रोतों की संरचना को भी दर्शाता है जो इसके दीर्घकालिक वित्तपोषण के कारकों के रूप में कार्य कर सकते हैं। इस मामले में, कंपनी के पूंजीकरण को बाजार पूंजीकरण से अलग किया जाना चाहिए, यहां यह उच्च स्थिरता के साथ दो देनदारियों के योग के रूप में कार्य करता है - दीर्घकालिक देनदारियां और इक्विटी।

गुणांक का सामान्य मान किसी भी मानक अधिनियम या अन्य निर्देश पद्धति द्वारा स्थापित नहीं किया जाता है, क्योंकि बड़ी संख्या में अनिश्चित और यादृच्छिक कारकों के कारण ऐसा करना व्यावहारिक रूप से असंभव है जो गुणांक के मूल्य को प्रभावित करते हैं। लेकिन जैसा कि अभ्यास से पता चलता है, निवेशक उन उद्यमों और संगठनों में अधिक रुचि रखते हैं जिनकी इक्विटी पूंजी उधार ली गई धनराशि से अधिक होती है। हालांकि, इस अवलोकन को पूर्ण नहीं किया जाना चाहिए, क्योंकि केवल इक्विटी पूंजी का उपयोग मालिकों के निवेश से लाभ को काफी कम कर सकता है।