Obchod so stavebnými objektmi na predaj je najziskovejší a najnákladnejší spomedzi všetkých možných. Ale ak to správne zorganizujete, môže to poskytnúť vysoký a stabilný príjem.
Najprv sa musíte rozhodnúť, čo postavíte na predaj - vidiecke domy, chaty, mestské domy alebo bytové domy. Predpokladá sa, že jednou z najziskovejších oblastí je výstavba chát.
Registrácia spoločnosti
Okrem tejto registrácie je potrebné vstúpiť do špeciálnej samoregulačnej organizácie (SRO). Iba členstvo v takejto organizácii vám umožňuje stavať domy legálne.
Pozemok na stavbu
Výborná investícia je kúpa pozemku na výstavbu chatového mestečka. Po jeho úprave sa jeho cena niekoľkonásobne zvýši. A chatky môžete predávať spolu s pozemkom, čím sa vám len zvýšia zisky. Nákup veľkých plôch je však drahý. Myšlienka kúpy pozemku pre bytový dom vyzerá lacnejšie. Vyžaduje si to oveľa menej a vyplatí sa to oveľa rýchlejšie.
Taktiež k bytovému domu treba napojiť menej komunikácií, jednoduchšie je vymerať pozemok a zamerať ho. Preto sa stavebným firmám viac páči myšlienka výstavby bytových domov.
Samostatnou otázkou je, kde presne pozemok hľadať. Opäť, ak sa bavíme o bytových domoch, je lepšie začať objavovať okrajové časti mesta. Tam je konkurencia oveľa nižšia a nováčikovi v tomto biznise nikto nebude brániť v získaní prvých skúseností. Ale aj na periférii si treba vybrať preplnené miesto obľúbeným smerom. Zvážte miestnu krajinu – ľuďom záleží, aký bude výhľad z ich okna.
Vhodnú stránku si môžete vybrať, ak platíte za služby realitnej kancelárie. Zvyčajne takýto špecialista vie, čo je na trhu, za aké ceny a pomôže vám nájsť správnu možnosť. Pozemok je možné nájsť aj prostredníctvom špeciálnych aukcií, ale toto riešenie si vyžaduje dodatočné finančné náklady.
Prípravné práce
Pred začatím výstavby je potrebné vykonať analýzu pôdy, aby ste presne vedeli, aký základ by sa mal položiť na stavbu domov. Tieto služby poskytuje geodetická služba.
Po jej ukončení je potrebné kontaktovať špecialistov na vytvorenie projektovej dokumentácie. Okrem samotného projektu domov budete potrebovať množstvo súvisiacich povolení, preto je lepšie kontaktovať špecialistov na túto dokumentáciu. S týmto balíkom dokumentov musíte prejsť na schválenie regulačným orgánom.
Vydávajú technické špecifikácie pre všetky potrebné komunikácie: zásobovanie vodou, kanalizácia, elektrické siete atď. Tieto práce by mali vykonávať aj odborníci príslušného profilu.
Budovanie
Teraz sa oplatí hľadať ľudí, ktorí budú realizovať samotnú stavbu. Prenájom stavebnej firmy je nerentabilné – zoberie väčšinu príjmov. Prenajatá brigáda bude stáť menej. Je pravda, že v tomto prípade budete často musieť navštíviť stavenisko a sledovať priebeh prác. Pozor aj na to, že každý stavebník má pracovné povolenie a registráciu, inak vám hrozia poriadne pokuty.
Okrem brigády stavbárov je potrebné najať účtovníkov, právnikov, programátorov, dizajnérov, plánovačov a pod. Je pravda, že keďže ich služby nie sú potrebné neustále, môžete si ich najať na projektové práce alebo tieto služby outsourcovať.
Zariadenia a stroje
Na organizáciu výstavby domov musíte mať nasledujúce vybavenie:
- Osvetlenie: xenónové výbojky s bielym svetlom.
- Na obkladové práce: lešenie, lešenie, debnenie.
- Na prácu s riešeniami: omietkové stanice, pneumatické čerpadlá, miešačky, miešačky betónu a ďalšie zariadenia.
- Ťažká konštrukcia: vrtné súpravy, traktory, buldozéry atď.
Najprv sa dá prenajať, najlepšie však s právom kúpy, ak plánujete podnikať na viacerých projektoch. Ťažká technika sa takmer vždy prenajíma, keďže je dosť drahá. Postupné nakupovanie vybavenia na rekonštrukciu sa oplatí aj vtedy, ak plánujete predávať domy s hotovou rekonštrukciou.
Konštrukčné materiály
Stavebné materiály pre domy závisia od toho, na akom type bývania sa rozhodnete postaviť svoje podnikanie. Pre viacpodlažné budovy sa používajú panely, ktoré vám umožňujú rýchlo postaviť rám budovy. Ale vyžadujú dodatočnú izoláciu.
Tehla je považovaná za najkvalitnejší, ale aj najdrahší materiál. Náklady na takúto výstavbu sú vysoké, predajné ceny sú oveľa vyššie ako ceny panelov, no po takýchto domoch je veľmi vysoký dopyt.
Chaty sú postavené rámovou technológiou. Sú relatívne lacné, náklady na domy sú nízke, ale dopyt je neustále vysoký. To je dôvod, prečo sa verí, že výstavba chatových obcí je veľmi výnosný obchod.
Ak chcete znížiť náklady na stavebné materiály, musíte ísť priamo k dodávateľom. To vám umožní ušetriť asi 20% peňazí pridelených na nákup surovín. Na kvalite však v žiadnom prípade nemôžete ušetriť.
Výdavky a príjmy
Je ľahké uhádnuť, že podnikanie si bude vyžadovať značné investície v každej fáze prác: nákup pozemku, návrh projektovej dokumentácie, práca dodávateľov, stavebné materiály, dokončovacie práce atď.
Celkové náklady na prácu, ako aj náklady na meter štvorcový, sú veľmi odlišné v závislosti od regiónu Ruska. Napríklad, ak budujete svoje podnikanie v strednom pruhu, potom môžete nastaviť ceny 20 000 rubľov za meter štvorcový, zatiaľ čo vo veľkých mestách - až 40 000 rubľov. V priemere po investovaní 2 miliónov rubľov do projektu ho môžete predať za 3 milióny rubľov.
Ako rýchlo sa podnikanie vyplatí, závisí od triedy vašej stavby. Bývanie v ekonomickej triede sa predáva rýchlejšie, no v konečnom dôsledku je príjem z neho menší ako z elitného bývania.
Vlastné bývanie je modrým a niekedy nesplniteľným snom mnohých rodín. A nikto nemusí dopodrobna vysvetľovať, prečo asi nerealizovateľné. Všetko sa točí okolo jednej veci – peňazí. To je ošemetná vec! Zdá sa, že je už v rukách, ale pozeráte - nie sú tam. No, neexistuje spôsob, ako ušetriť požadovanú sumu! Priemerný občan si bude musieť šetriť na dom štyridsať rokov, ak nie viac. A naozaj chcem dom, svoj vlastný dom! Čo robiť? Nemôžete predsa zozbierať celú sumu za kúpu hotového domu naraz?!
Existuje len jedna cesta von - postaviť dom vlastnými rukami. Je to naozaj skvelý spôsob, ako ušetriť peniaze. Predpokladajme, že ste nazbierali určitú sumu. Nebude to stačiť na kúpu domu, ale zdá sa, že sa už nahromadil na stavebné materiály. Potom je čas začať konať. Krok za krokom analyzujeme všetky potrebné akcie.
Prvým krokom je samozrejme projektová a odhadová dokumentácia. Nie každý má dostatočné znalosti na vypracovanie projektu a výpočet odhadov. Toto je vec špecialistov a tu sa neoplatí šetriť. Zle vypočítaný projekt môže dokonca viesť ku katastrofe. Projekt by mal byť certifikovaný príslušnými úradmi na stavenisku. Ďalej vykonávame geodetické práce. Toto je opäť záležitosť špecialistov, sami to nezvládneme. Potom by ste mali vykonávať komunikáciu a nezabudnite oplotiť stavenisko.
Teraz môžete začať stavať. Hlavnou časťou počiatočnej fázy je základ. Dokážete si ho vyplniť sami? Ak nie, potom budú opäť potrební špecialisti. Zapisujete si výdavky? Toto sa musí urobiť bez problémov. Mimochodom, žiadne finančné výpočty nebudú úplne presné. Napriek tomu utraťte viac, ako sa plánovalo, začatie výstavby. Inflácia do čerta! Vzhľadom k tomu, nezačínajte výstavbu, majú peniaze, ako sa hovorí, chrbtom k sebe. Malá rezerva (a ešte lepšie veľká!) by mala byť. Malo by sa pamätať na to, že nadácia sa musí „usadiť“ a tento proces bude trvať 3-4 mesiace. Najlepšia možnosť pre Rusko sa považuje za nalievanie základov na jeseň, ale je lepšie začať stavať na jar. Samozrejme, nemusíte sa motať, a ak sa vám kráti čas, nemôžete základ naplniť obvyklým spôsobom, ale použite verziu so skrutkou. Jednoduchšie sa montuje, nemusíte čakať, kým sa „usadí“ a na rozdiel od všeobecného presvedčenia nie je vôbec drahšie.
Keď je základ vyriešený, je čas zdvihnúť steny. Hlavná otázka je, z čoho budeme stavať? Tehlový dom? Cena tehly sa líši v závislosti od regiónu a kvality. Zobrať si veľmi lacnú tehlu znamená vedome prepočítať. Bolestne, má krátke trvanie! Drahá tehla vydrží dlho, ale cena uhryzne!
Bežnú tehlu môžete nahradiť pórobetónom. Robí sa to celkom jednoducho, prísady sú lacné, čo znamená, že cena pórobetónu je oveľa nižšia. Okrem toho nebude potrebné veľa cementu a piesku, pretože tieto dosky sú umiestnené na špeciálnom lepidle, ktoré obsahuje cement. A toto lepidlo zanecháva oveľa menej a ľahšie sa s ním pracuje.
Aký je ďalší prínos? Skutočnosť, že veľkosť pórobetónových dosiek je väčšia a širšia ako bežné tehly. To značne urýchli proces kladenia a steny v doslovnom zmysle slova rastú priamo pred našimi očami. Spoločnou prácou môžete postaviť dvojpodlažný dom za týždeň. V tomto zmysle sú škvárové bloky tiež prospešné.
Mnoho ľudí má rád drevené domy. Takýto dom z dreva je tiež lacnejší ako murovaný, nie každý však vie, ako pracovať s drevom. Tieto domy sa stavajú najrýchlejšie. Pilótový základ, steny zdvíhame z dreva. Na tento účel používame tyč s rozmermi 15 x 15 cm, ktorá nie je veľmi drahá a je cenovo dostupná pre väčšinu našich občanov.
Teraz musíte urobiť strechu a podlahu. Izolácia, krokvy, obklady, okenné a dverné otvory, strop a podlaha – aj toto všetko dokáže málokto. Opäť si budete musieť zavolať na pomoc špecialistov alebo odborníkov z radov priateľov. Mimochodom, ide o veľkú úsporu. Kamaráti si za prácu nebudú pýtať veľa peňazí a pomôžu aj radou. Napríklad vám povedia, že na izoláciu je výhodnejšie použiť minerálnu vlnu, pretože je lacnejšia.
V skutočnosti sú všetky práce na stavbe domu dokončené. Jemná povrchová úprava a interiérový dizajn sa vykonáva tak, ako prídu peniaze. To ale nie je až také dôležité, pretože dom už stojí. Mnohí z mojich priateľov si postavili domy vlastnými rukami. Vyzerajú inak. Existujú tiež fantastické budovy zdobené rôznymi vežičkami a arkiermi. Existujú jednoduché obdĺžniky bez ozdôb. Jedno ich však spája – láska, s ktorou boli tieto domy postavené. Takže stavajte, páni, a nebojte sa ťažkostí!
Výstavba domov na predaj je jedným z najziskovejších podnikov. Nič ale nie je zadarmo, a preto je tento biznis jeden z najnákladnejších. Okrem toho sú neustále potrebné veľké investície do každej novej budovy. Ak vás však stále ženie túžba vytvoriť veľký biznis, výstavba domov na predaj môže byť pre vás zdrojom nemalého príjmu. Ako otvoriť stavebnú spoločnosť a čo je na to potrebné, povieme v tomto článku. Odporúčame vám prečítať si aj články:
Ako vybudovať firmu – stavba domov na predaj
Stavba domov na predaj sa môže zdať ako komplikovaný a ďalekosiahly spôsob dosiahnutia zisku. Ale v skutočnosti to nie je také zložité. V štádiu registrácie budete okrem štandardného postupu potrebovať ešte jeden – členstvo v SRO. SRO je samoregulačná organizácia, ktorá vám umožní zapojiť sa do výstavby. Bez členstva budú vaše budovy nelegálne.
- Pôda
- zamestnancov
- Technika
- materiálov
Kde získať pozemok na výstavbu?
Len tak stavať na prázdnom pozemku nepôjde, treba si ho kúpiť. Ak plánujete stavať chatové mestečko, kúpa pozemku môže byť dobrou investíciou. Po jeho vylepšení totiž jeho cena niekoľkonásobne stúpne. Navyše predaj chaty s pozemkom prinesie väčší zisk. Zároveň je však potrebná plocha na výstavbu bytového domu oveľa menšia. Dostatok pozemku, úmerný dvom alebo trom chatám. A náklady na pozemok sa splatia rýchlejšie.
Na začatie výstavby sa bude vyžadovať aj geodézia, meranie pôdy a komunikácie. Je logické, že pre bytový dom bude táto práca potrebná oveľa menej. Preto mnohé stavebné firmy radšej začnú s výstavbou výškových budov.
Námezdníčky
Okrem zrejmého tímu staviteľov bude takáto spoločnosť vyžadovať ďalších špecialistov. Sú to plánovači, dizajnéri, programátori, právnici, účtovníci.
V biznise, akým je výstavba domov na predaj, došlo v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi k určitým zmenám. Dnes je prístup k najímaniu staviteľov oveľa serióznejší a svedomitejší. „Návštevníci susedných krajín“ bez povolenia na pobyt a pracovného povolenia môžu mať za následok vysokú pokutu.
Čo sa týka právnikov a účtovníkov, ich služby nebudete potrebovať priebežne. Preto, aby ste ušetrili peniaze, bolo by rozumnejšie najať si prichádzajúcich špecialistov alebo túto prácu zadať externe.
Stroje a zariadenia
Mnoho začínajúcich spoločností využíva prenajaté zariadenia. Ale pri prvej príležitosti je lepšie kúpiť vybavenie a je to možné postupne. Na stavbu domu budete potrebovať nasledujúce vybavenie:
- Ťažké stavebné stroje
- Zariadenia na prácu s betónom a inými maltami
- Obkladové vybavenie
- Osvetlenie
Ak sa vaša spoločnosť bude venovať aj opravám hotových budov, budete potrebovať aj vybavenie na opravy.
Ťažké stavebné stroje- Toto je najpotrebnejšie a najdrahšie vybavenie budov. Patria sem žeriavy, buldozéry, traktory, vrtné súpravy atď. Najčastejšie sa kupujú na leasing.
Betónové vybavenie je lacnejsi, takze si ho mozes hned kupit. Ide o miešačky betónu, čerpadlá alebo miešačky betónu, pneumatické čerpadlá, omietaciu stanicu, vedro na roztoky atď.
Obkladové práce realizované pomocou debnenia, lešenia a lešenia. Niekedy sú nahradené konvenčnými žeriavmi, keď je potrebné vykonať prácu na samom vrchole. Na stavenisku je potrebné dočasné osvetlenie. Na to sa najčastejšie používajú xenónové výbojky s bielym svetlom, ktoré sú schopné osvetliť vzdialené predmety.
Konštrukčné materiály
Materiály pre každý typ domu budú odlišné. Pri viacpodlažných budovách sa zvyčajne používajú panely. Vzhľadom na veľkú panelovú plochu je takýto dom „zmontovaný“ pomerne rýchlo. Je pravda, že panelové domy vyžadujú dodatočnú izoláciu, inak bude v zime vo vnútri chladno.
Tehla je jedným z najdrahších a najkvalitnejších stavebných materiálov. Najväčší dopyt sú murované domy. Je pravda, že náklady na výdavky sú tu oveľa vyššie ako náklady na panelové. Od toho bude výsledná cena bývania vysoká.
Pre chatové budovy sa dnes široko používajú rámové technológie. Náklady na výstavbu takýchto domov sú relatívne nízke.
Záver
Ak chcete otvoriť svoju stavebnú spoločnosť, je najlepšie začať na okraji mesta. Vzhľadom na vysokú ziskovosť a vek tohto podnikania je konkurencia pôsobivá. Ale napriek tomu vždy existujú nové a nové vývojárske organizácie, ktoré nachádzajú spôsoby, ako sa presadiť a sebavedome existovať bok po boku so „starými firmami“.
Podnikateľské nápady: služby bez investícií! So ziskom 30 000 rubľov! Agrobiznis: ziskové smery, náklady na 7 ziskových činností + užitočné tipy! Rizikové investície: koncept, 7 funkcií, 6 zaujímavých faktov a podrobné pokyny na investovanie + TOP-7 najlepších fondov v Rusku!
Zistite, či máte dostatok finančných prostriedkov, schopnosť vziať si pôžičku, aby ste mohli začať sami, alebo či potrebujete prilákať investorov. Ak už máte finančné prostriedky, môžete si vytvoriť samostatného podnikateľa; na prilákanie veľkého množstva zvonku bude najlepšou voľbou organizácia LLC.
Preštudujte si dopyt po nehnuteľnostiach vo vašej oblasti. V závislosti od toho by ste si mali zvoliť smer činnosti: výstavba mestských domov, chát na predaj alebo drevených domov na objednávku.
Pri zostavovaní podnikateľského plánu treba brať do úvahy sezónnosť, priemerné náklady na bývanie vo vašej oblasti a kúpnu silu obyvateľstva. Dopyt po bytovej výstavbe je veľmi vysoký, ale je lepšie začať s úzkou špecializáciou a vybrať si najobľúbenejšie možnosti, ktoré vám umožnia dosiahnuť návratnosť v čo najkratšom čase.
Hlavné riziká
Stavebný priemysel je vysoko konkurenčný. Začiatočník si musí zvoliť úzku špecializáciu a ponúknuť zákazníkom najvyššiu úroveň služieb. Vašou výhodou je schopnosť sústrediť sa na maličkosti. Veľké stavebné spoločnosti takúto možnosť nemajú kvôli zvláštnostiam riadiacej organizácie.
V závislosti od sezóny. Všetky etapy výstavby chát je možné realizovať na jar av lete. Pri správnej organizácii práce a dostupnosti dostatočných finančných prostriedkov na zabezpečenie stavby na kľúč v plnom rozsahu môžete svoj dom začať predávať už na jeseň. Ak tieto podmienky nie sú splnené, riziko zamrznutia stavby až do ďalšej sezóny je veľmi vysoké. Pred začatím prác sa uistite, že máte všetko potrebné na doručenie predmetu do plánovaného termínu.
Miesto
Kancelária spoločnosti sa musí nachádzať v centrálnej alebo obchodnej štvrti mesta. Tu budete mať stretnutia s klientmi a partnermi. V centrále budú pracovať aj dizajnéri, účtovníci, manažéri zákazníkov a dodávateľov.
Zariadenie na skladovanie zariadení a výrobu montovaných drevených domov by sa malo nachádzať v priemyselnej oblasti alebo na okraji mesta. Vhodné do výrobných a skladových priestorov. Dôležitým bodom je pohodlná dopravná výmena a schopnosť priniesť komunikáciu potrebnú pre činnosť.
Ak sa špecializujete na výstavbu chát alebo viladomov a ich následný predaj, pridáva sa otázka hľadania miesta na stavbu. Preskúmajte plány rozvoja mesta. Je nerentabilné stavať domy v odľahlej dedine, ktorá nemá modernú infraštruktúru a pohodlnú dopravu. Hľadajte voľné miesta v preplnenej oblasti, s komunikáciami av tesnej blízkosti škôl, obchodov, zdravotníckych zariadení a iných infraštruktúrnych zariadení.
Podpíšte zmluvu s maklérom, ktorý vám poskytne informácie o priemerných nákladoch na bývanie v každej z oblastí. Po výbere zaujímavých lokalít si objednajte pôdny rozbor u geodetickej služby.
Vybavenie
Nákup drahého stavebného vybavenia sa neoplatí. V závislosti od projektu v každej fáze práce si môžete prenajať potrebné vybavenie s personálom od spoločností špecializujúcich sa na poskytovanie takýchto služieb. Nakupujte len také náradie a vybavenie, ktoré je pre vašu prácu vždy nevyhnutné.
Ak plánujete predať hotové drevodomy, situácia je iná. Družstvo drevorubačov musí byť vybavené motorovými pílami a ďalším vybavením na ťažbu dreva. Prostriedky na prepravu dreva na miesto montáže je možné prenajať. Montáž, ktorá sa najlepšie vykonáva v zime, sa vykonáva aj pomocou motorových píl, elektrických hoblíkov a štandardnej sady stolárskeho náradia. Ak chcete pracovať, potrebujete mini-elektráreň. Približné náklady na sadu zariadení pre prácu jedného tímu sú 50 - 60 tisíc rubľov.
Personál
Na stavbu rámových domov je potrebné v lete najať tím drevorubačov (5 osôb). Montáž musí vykonávať aj 5-6 kvalifikovaných odborníkov, ktorých si majiteľ firmy najíma na plný úväzok.
Na trvalú prácu vo firme špecializovanej na výstavbu rodinných domov na kľúč stačí pár ľudí:
Dozorca.
- Predák.
- manažér.
- účtovník.
Všetci ostatní zamestnanci môžu byť zapojení na základe zmluvy v závislosti od štádia práce.
Hľadajte firmy a tímy s úzkou špecializáciou:
Dizajn.
- Výkop.
- Budovanie stien.
- Interná práca.
- Pokládka napájania a komunikácie.
- Dodávka vody.
- Dokončovacie práce.
- Terénne úpravy.
Pre každú z položiek je veľa návrhov. Po výbere najlepších možností, pokiaľ ide o náklady na služby, kvalitu a načasovanie práce, môžete ďalej uzavrieť dohody o spolupráci s každým z týchto tímov alebo firiem na výstavbu nasledujúcich zariadení.
Dokumenty a licencie
Na nízkopodlažnú výstavbu nepotrebujete získať licenciu a stať sa členom SRO. Stačí, aby majiteľ spoločnosti zaregistroval samostatného podnikateľa alebo LLC na daňovom úrade a zvolil si vhodný typ zdanenia.
Ak máte stálych zamestnancov, musíte zaregistrovať spoločnosť na úrade práce a sociálnej poisťovne. Stavebné povolenia vydávajú miestne úrady. Pri navrhovaní objektu musíte koordinovať všetky nuansy s architektonickou kanceláriou a požiarnou bezpečnostnou službou.
Odplata
Veľa závisí od priemerných nákladov na bývanie v konkrétnom regióne. V priemere sú náklady na výstavbu malého domu pre jednu rodinu, za predpokladu spolupráce s veľkoobchodníkmi so stavebnými materiálmi a správnej organizácie práce, asi 2 milióny rubľov. Predajná cena takýchto domov sa pohybuje okolo 3 miliónov rubľov. Počas jednej sezóny môžete na výstavbe jedného domu zarobiť 1 milión rubľov.
Ziskovosť výstavby hotových drevených domov dosahuje 30-40%. Pri správnej organizácii činnosti spoločnosti je reálne dosiahnuť návratnosť za rok a pol.
marketing
Hlavnou podmienkou úspechu je kvalita, komplexný servis a rýchlosť práce.
Zhrnutie
Podnikanie v oblasti výstavby domov je vysoko ziskové. Vypracovaním skutočného podnikateľského plánu a výberom najobľúbenejšieho smeru môžete prilákať investorov a dosiahnuť návratnosť do 1-2 rokov.
Výstavba nízkopodlažných budov na predaj pred niekoľkými rokmi bola pomerne výnosným podnikaním s nízkymi rizikami a pomerne dobrou ziskovosťou. Chatové osady v okolí veľkých miest a regionálnych centier vznikali jedna za druhou. Malé stavebné firmy nezostali pozadu, pretože rozdiel medzi cenou za 1 meter štvorcový hotového bývania a tým, čo sa investovalo do výstavby budov (marža), bol dosť vysoký a „vstup“ do podnikania si nevyžadoval toľko prostriedkov. .
Teraz sa situácia zmenila. S poľutovaním možno konštatovať, že výstavba nízkopodlažných budov na predaj nie je príliš vhodnou náplňou práce pre vstup do komercie. Aj keď má podnikateľ dobrý počiatočný kapitál, bude ťažké začať stavať.
Aukcie pre veľký obchod
Každý dom začína pozemkom, na ktorom bude postavený. A práve v tejto fáze budú začínajúci podnikatelia, ktorí už majú v hlave vymyslené plány na chatové dedinky, ktoré postavili, prvýkrát sklamaní.
Voľný pozemok pre IZHS (individuálnu bytovú výstavbu) je takmer vždy majetkom obce (vo vlastníctve starostu alebo regionálnej správy), ktorý sa orgány snažia predať alebo prenajať za najvýhodnejších podmienok. Ako sa to stane:
- Územný plán, ktorý je na každom veľkom sídlisku, vopred rezervuje pozemky na takúto zástavbu. Dokument sa aktualizuje spravidla raz za päť rokov.
- O právo postaviť pozemok sa vyhlasuje aukcia alebo súťaž. Čo môžu úrady „chcať“? Vždy pôsobivé množstvo peňazí. Dokonca aj v provinciách táto suma niekedy presahuje 100 miliónov rubľov za dva alebo tri desiatky hektárov. A pozemok vo väčšine prípadov nepôjde do vášho majetku. Iba prenájom.
Hotovosť nie je všetko, čo si úradníci zo správy majetku správy mesta, kraja či kraja môžu želať. Prax posledných rokov ukazuje, že v zmluve je predpísaná výstavba „všetkej potrebnej infraštruktúry“. Toto, pozor: materské školy pre určitý počet miest, poliklinika alebo FAP, vnútroštvrťové komunikácie, inžinierske siete - elektrina, voda, kanalizácia, plyn, ak to stanovuje plán rozvoja. Aj jeden projekt na rozvoj takéhoto územia stojí nemalé peniaze.
Logika úradov je jasná. Zabezpečovanie infraštruktúry pre nové oblasti je v kompetencii samospráv, tie však nemajú peniaze. Hľadajú teda mimorozpočtové zdroje financovania. Pri nedodržaní týchto zmluvných podmienok hrozí strata nájomného práva, aj keď na pozemkoch sú už domy vo vysokom stupni pripravenosti.
Ďalšou bežnou podmienkou tendrov na rozvoj nových území sú požiadavky na samotnú developerskú spoločnosť. Môže to byť obchodná povesť (už existujúce skúsenosti s realizáciou takýchto projektov), veľkosť schváleného kapitálu, dostupnosť certifikovaných špecialistov a milión ďalších podmienok. Oznámenie o takejto aukcii nájdete sami na federálnej webovej stránke verejného obstarávania alebo jej regionálnej obdobe. Uisťujeme vás, že veľa pochopíte.
Takže napriek tomu, že ministerstvo výstavby tvrdí, že nízkopodlažná výstavba je vhodná pre malých a stredných podnikateľov, prax ukazuje opak. Vytváranie komplexov je veľký biznis s veľkými príjmami a cesta pre začiatočníkov je tam stále rezervovaná.
Nemali by ste však zúfať. Môžete skúsiť iný, menší obchodný model.
Súkromný sektor, schátrané domy
Najrealistickejším spôsobom, ktorý vám umožní otestovať si svoje skúsenosti v stavebníctve a zarobiť prostriedky na realizáciu veľkých projektov, je kúpiť schátrané domy v súkromnom sektore vášho mesta, toto bývanie zbúrať a na jeho mieste postaviť nové moderné domy.
To neznamená, že je to jednoduchá cesta - v tejto oblasti sa môžete stretnúť s mnohými ťažkosťami. Čaká ich v štádiu kúpy pozemku s chátrajúcim domom, vypracovanie projektu a schválenie v správe, napojenie na inžinierske siete. Pripravte sa na to, že budete potrebovať kvalifikovaného právnika, ktorý sa tejto byrokratickej časti ujme. Je dôležité si uvedomiť, že od kúpy chátrajúceho domu po začatie výstavby nového nízkopodlažného bývania uplynie pomerne veľa času - od niekoľkých mesiacov až po rok alebo viac. To znamená, že peniaze budú investované, ale nič na oplátku. Potrebujeme solídnu finančnú rezervu.
Samotný postup výstavby nebudeme popisovať, rovnako ako kalkulovať výšku investícií. Náklady a technológia výstavby tehlového a rámového domu sa dramaticky líšia. Do odhadu ale budete musieť započítať aj tieto investície.
Po dokončení práce musíte legalizovať „ovocie“ vášho úsilia v regulačných orgánoch. Tejto témy sa vôbec nebudeme dotýkať, keďže je veľmi rozsiahla a hodná celej série článkov. Delegujte tieto problémy na svojho špecialistu, ktorého najímanie už bolo spomenuté.
Až keď sú všetky dokumenty pripravené, môžete začať predávať a tu všetko závisí od trhu. Počas výstavby môžu ceny nehnuteľností tohto druhu rásť, alebo naopak o niečo klesať. Kúpna sila (a teda aj aktivita) klienta – rásť alebo naopak klesať. Je to riziko a musíte sa naň pripraviť.
Môžeme však trochu upokojiť: podľa odborníkov od momentu legislatívneho schválenia súkromného vlastníctva v Rusku v postsovietskom období nehnuteľnosti boli a sú jedným z najspoľahlivejších prostriedkov na investovanie kapitálu a prakticky sa nezrútili. v cene. Preto sa aktívum skôr či neskôr nevyhnutne predá.
Klady a zápory
Zhrnieme nevýhody výstavby domov na predaj ako hlavného typu podnikania:
- Veľké množstvo počiatočných investícií a investícií do výkonu práce.
- Dlhá návratnosť projektu je 2-3 roky.
- Komplexná procedúra získania stavebného povolenia a uvedenia zariadenia do prevádzky.
- Riziká spojené so stavom realitného trhu a kúpyschopnosťou zákazníkov.
Hlavné výhody výstavby rodinných domov na predaj:
- Príležitosť získať skúsenosti a obchodné meno a vyskúšať si v budúcnosti veľké developerské projekty.
- Získanie spoľahlivého a likvidného majetku.
- Nízke riziká straty investovaných prostriedkov (za predpokladu, že stavba bola realizovaná v súlade so všetkými zákonnými normami).
Vchod z druhej strany
Ak vás smäd po podnikaní, a konkrétne potreba stavať domy, posúva vpred, začnite jednoducho. Na ich prekonanie sú potrebné ťažkosti a úskalia, inak nie ste podnikateľ. Stavebná organizácia, ktorá nepredáva, ale na svojich stránkach stavia domy pre konkrétnych klientov podľa ich projektov, riskuje oveľa menej. Netreba investovať do pozemkov alebo schátraných bytov, komunikovať s úradníkmi, prenajímať dom po dokončení stavby. Toto je klientova bolesť hlavy.
Kvalitná práca vytvorí reputáciu a čo je dôležité, poskytne kapitál na posun na novú úroveň. Okrem toho spoločnosti „narastú svaly“ v podobe potrebných výrobných zariadení (zariadenia, nástroje a špeciálne vybavenie), tímu špecialistov - od technológov a majstrov až po spoľahlivé a profesionálne tímy pracovníkov. V tejto fáze bude možné získať prepojenia v administratívach, architektonických oddeleniach a regulačných orgánoch, čo umožní efektívnejšie riešiť mnohé otázky súvisiace s výstavbou. A to stojí za to.
Podľa odborníkov je takýto vstup do biznisu prijateľný pre začínajúcich podnikateľov, ktorí sa chcú zapojiť do stavebníctva a časom sa stať významnými hráčmi. A my sme s nimi úplne solidárni.
Pamätajte, že cesta k veľkému cieľu pozostáva z mnohých malých krokov. Pokračuj. Ktovie, možno sa dnes založená malá stavebná firma stane o pár rokov významným hráčom v tomto odvetví a postaví nielen chatové dedinky na predmestiach, ale aj obytné výškové bloky v regionálnych centrách.