Odporúča sa, aby v nájomnej zmluve bola uvedená lehota na úhradu lízingových splátok. Ak si zmluvné strany dohodli nie jednorazovú, ale pravidelnú platbu nájomného, musí byť doba prenájmu dohodnutá pre každú dobu nájmu. Existujú nasledujúce platobné podmienky:
- akontácia - nájomné sa platí pred začiatkom alebo na začiatku doby (obdobia) nájmu;
— odklad — nájomné sa platí na konci alebo po skončení doby (obdobia) nájmu;
- akontácia a doplatok (konečné zúčtovanie) - časť nájomného sa platí pred začiatkom doby nájmu (doby), časť po jej skončení.
Termín splatnosti musí byť určený podľa pravidiel čl. čl. 190 - 194 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:
- označenie konkrétneho kalendárneho dátumu alebo udalosti, ktorá musí nevyhnutne nastať;
- uplynutie určitého časového obdobia, počítaného od kalendárneho dátumu alebo od okamihu nevyhnutnej udalosti.
———————————
Príklady podmienok:
"Nájomné platí nájomca najneskôr do 10.10.2010."
"Nájomca sa zaväzuje pristúpiť k úhrade nájomného poskytnutím služieb na druhý deň po prevzatí predmetu."
„Platba nájomného sa uskutočňuje v nasledujúcich podmienkach:
— do 3 (troch) dní po podpise zmluvy — 40 % z nájomného;
— do 5 (piatich) dní po podpise zmluvy — 60 % z nájomného“.
———————————
Stanovenie lehoty na úhradu lízingových splátok regulačnými právnymi aktmi
Podmienky platenia lízingových platieb za užívanie určitých predmetov nájmu môže ustanoviť normatívny akt. Pri dojednávaní nájomnej zmluvy na takéto predmety sa musia zmluvné strany riadiť platnými právnymi predpismi obsahujúcimi normy občianskeho práva. Podmienku dohody, ktorá je v rozpore s normatívnym aktom, môže súd vyhlásiť za neplatnú na základe čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Táto okolnosť však neruší celú zmluvu (článok 180 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Preto sa na vzťahy strán, pokiaľ ide o načasovanie platenia nájomného, vzťahujú pravidlá stanovené právnymi aktmi (odsek 4, článok 421, článok 422 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Na základe odseku 1 čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie bude zmluva v príslušnej časti spravidla neplatná, ak zákon neobsahuje iné dôsledky, ktoré nesúvisia s jej neplatnosťou. Zákon môže ustanoviť výnimky z pravidla zrušenia. Najmä na základe odseku 2 čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je podmienka neplatná, ak zasahuje do verejného záujmu alebo do práv a právom chránených záujmov tretích osôb a zároveň zo zákona nevyplýva, že je vyvrátiteľná alebo že má iné následky. nesúvisia s invaliditou.
Tieto pravidlá sa vzťahujú na zmluvy uzatvorené po 1. septembri 2013 (časť 6, článok 3 federálneho zákona č. 100-FZ zo 7. mája 2013).
Pre nájomné zmluvy uzavreté pred týmto dátumom platí čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v znení pred nadobudnutím účinnosti federálneho zákona zo dňa 07.05.2013 N 100-FZ. Podľa tohto článku sú transakcie, ktoré porušujú požiadavky zákona alebo iného právneho úkonu, spravidla neplatné.
Treba mať na pamäti, že akty obsahujúce normy občianskeho práva nezahŕňajú najmä regulačné právne akty štátnych orgánov zakladajúcich subjektov Ruskej federácie a miestnych samospráv (článok 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto smere, aj keď im nájomná zmluva alebo jej podmienky odporujú, súd takúto zmluvu (podmienku) neuznáva za neplatnú na základe ust. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
V súdnej praxi však existovala opačná pozícia: zmluva bola súdom kvalifikovaná ako neplatná.
Určenie termínu úhrady leasingových splátok v závislosti od vystavenia faktúry prenajímateľom
Často je v zmluve termín vyhotovenia nájomného určený v závislosti od vystavenia faktúry prenajímateľom. Deje sa tak s cieľom zabezpečiť, aby nájomca dostal faktúru, keďže bez takéhoto dokladu nebude môcť prijať zaplatenú DPH na odpočet. Zmluvné strany si napríklad dohodnú, že úhrada nájomného sa uskutoční v určitej lehote po vystavení faktúry, prípadne uvedú, že sa uskutoční na základe faktúry a dohodnú sa na dátume jej vystavenia.
Pokiaľ však ide o lehotu splatnosti, takáto podmienka môže byť v rozpore s čl. 190 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (uznesenie 18. odvolacieho arbitrážneho súdu z 29. septembra 2011 N 18AP-9425/2011). Tento záver je v súlade s právnym postavením Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie, uvedeným v odseku 4 Informačného listu z 11. januára 2002 N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“ v r. v súvislosti s dátumom uplynutia platnosti zmluvy. Spočíva v tom, že pojem možno určiť označením len takej udalosti, ktorá musí nevyhnutne nastať, t.j. nezávisí od vôle a konania strán. Vystavenie faktúry prenajímateľom tieto kritériá nespĺňa. Dobu splatnosti by ste teda nemali určovať v závislosti od faktúry vystavenej prenajímateľom. V opačnom prípade sa môže vypočítať podľa pravidiel odseku 2 čl. 314, ods. 2 s. 1 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Nájomca musí navyše pri dojednaní posudzovanej podmienky prihliadať na súdnu prax, podľa ktorej nie je oslobodený od zodpovednosti za omeškanie s platbou nájomného, ak prenajímateľ nevystavil faktúru, keďže povinnosť platiť nájomné má nezávisí od jeho vydania. Na základe ustanovenia čl. čl. 606, 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, táto povinnosť je spôsobená samotnou skutočnosťou používania prenajatého majetku.
Zároveň je tu aj iná pozícia: nájomca sa zbavuje zodpovednosti za oneskorenú platbu nájomného, ak mu prenajímateľ nevystavil faktúru.
Z dôvodu rizika omeškania nájomcu so splnením povinnosti platiť nájomné, čo bude mať za následok vymáhanie pokút od neho, sa teda neodporúča dohodnúť v zmluve podmienku určenia lehoty úhrady nájomného v závislosti od o vystavení faktúry. Prenajímateľ to môže zabezpečiť aj inak, napríklad uvedením doložky o sankcii do zmluvy.
Ak nie je dohodnutý termín platby nájomného
V tomto prípade sa platobná lehota zvyčajne uplatňovaná pri prenájme podobného majetku za porovnateľných okolností považuje za stanovenú (odsek 1, článok 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V prípade sporu sa „podmienky bežne uplatniteľné na prenájom podobného majetku za porovnateľných okolností“ určia od prípadu k prípadu.
Súd však môže na vzťahy účastníkov použiť pravidlá odseku 2 čl. 314 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o splnení povinnosti v primeranej lehote po jej vzniku. V tomto prípade bude nájomca povinný nielen zaplatiť nájomné, ale aj zaplatiť penále za dobu z omeškania, vypočítané s prihliadnutím na čl. 314 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Nájomná zmluva je vo väčšine prípadov v skutočnosti dohodou o pristúpení nájomcu k zmluve prenajímateľa. Deje sa tak podpísaním návrhu zmluvy nájomcom, ktorý si vypracuje sám prenajímateľ. Ak existuje štandardný návrh zmluvy, ostáva už len dohodnúť samotný predmet zmluvy (t. j. uviesť, aký druh nehnuteľnosti sa bude prenajímať), dobu nájmu a taktiež určiť výšku nájomného a podrobnosti nájomca. Okrem toho sa niektoré podmienky budú líšiť v závislosti od toho, či zmluva podlieha štátnej registrácii alebo nie.
Zároveň v každom konkrétnom prípade môže prenajímateľ na návrh nájomcu zmeniť niektoré podmienky štandardného návrhu zmluvy. Pre nájomcu má zmysel snažiť sa ponúknuť také podmienky, ktoré najlepšie chránia jeho práva a záujmy. Napríklad ponúknuť do zmluvy zahrnutie sankcie v prípade predčasného ukončenia zmluvy na podnet prenajímateľa.
V každom prípade musí právnik nájomcu pri zostavovaní nájomnej zmluvy skontrolovať, či je text zmluvy v súlade s:
- legislatíva;
- už uzavreté dohody s prenajímateľom;
- optimálne, z pohľadu nájomcu, rozdelenie práv a povinností medzi zmluvné strany.
Predmet zmluvy
Predmetom nájomnej zmluvy je podmienka na nehnuteľnosť, ktorá sa prevádza na nájomcu do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania (predmet nájmu). Ak v zmluve nie sú tieto údaje, stav predmetu, ktorý sa má prenajať, sa považuje za nekonzistentný a samotná zmluva sa považuje za neuzatvorenú (článok 3 článku 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Preto, aby nedošlo k uznaniu nájomnej zmluvy ako neuzatvorenej, je potrebné v zmluve dostatočne úplne individualizovať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom nájomnej zmluvy.
Nehnuteľnosť je možné individualizovať podľa informácií obsiahnutých v:
- v dokumentoch štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi;
- v dokladoch technického účtovníctva nehnuteľností (doklady ZINZ).
Dokumenty ZINZ zahŕňajú:
- technický alebo katastrálny pas nehnuteľnosti (výpisy z takýchto pasov);
- pôdorys nehnuteľnosti a vysvetlivky k plánu;
- výpis z evidencie urbanistických objektov.
Ak je nájomná zmluva dlhodobá a podlieha štátnej registrácii, potom je potrebné predložiť doklady obsahujúce grafický a (alebo) textový popis nehnuteľnosti. Spravidla ide o doklady orgánov technického súpisu nehnuteľných predmetov. Ak takéto dokumenty nemá prenajímateľ k dispozícii, je možné si ich objednať a prevziať na územnom pracovisku ZINZ v mieste predmetu nájmu.
Zároveň, ak bolo právo k nehnuteľnosti predtým zapísané u prenajímateľa, predloženie katastrálneho pasu k predmetu nájmu sa nevyžaduje. Zmluvné strany môžu predložiť iný dokument, ktorý obsahuje grafický a (alebo) textový popis prenajímanej nehnuteľnosti (napr. zmluvnými stranami overený grafický plán predmetu nájmu). V takýchto prípadoch nie je prípustné odmietnutie registrácie nájomnej zmluvy (bod 9 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ (v znení uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011) 25. januára 2013 č. 13), ďalej - uznesenie č. 73 v znení uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č.
Otázka: ako si musí nájomca v nájomnej zmluve individualizovať nehnuteľnosť ako nebytový priestor nachádzajúci sa v dome (izba, kancelária a pod.)?
Pri prenájme priestorov je potrebné vziať do úvahy, že dokumenty o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi obsahujú informácie o samotnej budove, v ktorej sa priestory nachádzajú. Preto pri prenájme priestorov majú osobitný význam doklady technického súpisu nehnuteľností, ktoré obsahujú informácie o počte podlaží, podlahovej ploche, priestoroch nachádzajúcich sa na podlažiach a ich výmere.
Príklad individualizácie nebytových priestorov v nájomnej zmluve
„Prenajímateľ prenajíma a nájomca za odplatu preberá do dočasnej držby a užívania nehnuteľnosť (nebytový priestor), ďalej len „Priestor“, vo vlastníctve prenajímateľa v súlade s osvedčením o štátnom zápise práv. zo dňa ________ č. ___________, ako je uvedené v Jednotnom v štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a obchodov s nimi, bol vykonaný zápis registračného č. _________________, o výmere 100 m2. m (sto metrov štvorcových), ktorý sa nachádza v budove na adrese: Moskva, ul. Kremlevskaya, 10, druhé poschodie, izba I, izby č. 1-18.
Otázka: Čo by mal nájomca urobiť, ak skutočná plocha priestorov nezodpovedá technickým účtovným údajom?
V niektorých prípadoch skutočná plocha priestorov nemusí zodpovedať údajom technického účtovníctva. Napríklad, ak v miestnosti prebehla rekonštrukcia alebo prestavba, ktorá sa však nepremietla do technických účtovných dokladov. V tomto prípade môže nájomca čeliť určitým rizikám. Napríklad, ak je skutočná plocha priestorov menšia ako plocha uvedená v technických účtovných dokladoch, nájomca bude musieť zaplatiť za nadmernú plochu priestorov, ktorú nemôže použiť.
Na vylúčenie takýchto situácií môže nájomca ponúknuť prenajímateľovi vykonanie vlastnej obhliadky a merania plochy nehnuteľnosti. Ak sa ukáže, že skutočná plocha je menšia ako plocha uvedená v technickom pase ZINZ, pomôže to znížiť výšku zaplateného nájomného. Nájomcovi môžeme odporučiť nasledujúce možnosti riešenia tohto problému:
1. Navrhnúť prenajímateľovi, aby na základe vykonanej obhliadky (zámeny) vypracoval plán (schému) nehnuteľnosti, ktorá sa má prenajímať. Plány predmetu nájmu vypracované zmluvnými stranami budú neoddeliteľnou prílohou nájomnej zmluvy a musia byť podpísané oboma zmluvnými stranami nájomnej zmluvy. V opačnom prípade nastanú ťažkosti pri preukazovaní skutočnosti súhlasu vôle zmluvných strán vo vzťahu k predmetu nájmu, v súvislosti s ktorým môže byť zmluva uznaná za neuzatvorenú. Zmluvné strany si však môžu vypracovať vlastné plány (schémy) predmetu nájmu iba vtedy, ak zmluva nepodlieha štátnej registrácii. Faktom je, že na registráciu zmluvy je potrebné získať dokumenty od ZINZ s dátumom ich vydania najneskôr jeden rok pred podaním žiadosti na registračný orgán.
2. Ponúknuť prenajímateľovi, aby požiadal orgány technickej inventarizácie o vykonanie nového prieskumu a vystavenie technických účtovných dokladov obsahujúcich aktuálne informácie o vlastnostiach nehnuteľnosti. Tento postup si vyžiada čas. Ak však zmluva podlieha registrácii, nie je možné od takýchto dokumentov upustiť. Existujúce dokumenty sú totiž už neaktuálne a obsahujú nedôveryhodné informácie a na registráciu zmluvy je potrebné získať dokumenty od ZINZ s dátumom ich vydania najneskôr rok pred kontaktovaním registrujúceho orgánu. pred kontaktovaním prenajímateľa s návrhom na meranie plochy predmetu nájmu sa nájomcovi oplatí spočítať všetky pre a proti. Faktom je, že nie vždy je možné uviesť do praxe metódy, ktoré umožňujú minimalizovať právne riziká. Aj keď sa podarí identifikovať nezrovnalosť, nemusí byť až taká veľká. Ale prenajímateľ si môže dokonca rozmyslieť, že s takýmto precíznym nájomníkom uzavrie nájomnú zmluvu.
Otázka: čo má robiť nájomca, ak sa údaje o nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva a podľa dokladov ZINZ nezhodujú?
V niektorých prípadoch sa čísla budovy, v ktorej sa nachádzajú prenajaté priestory, nezhodujú podľa listu vlastníctva a dokladov ZINZ (napríklad podľa osvedčenia - d. 10, podľa dokladov ZINZ - d. 10 /1).
V tomto prípade musí nájomca požadovať od prenajímateľa, aby si od orgánov technického inventára nehnuteľností vyžiadal príslušné osvedčenie potvrdzujúce skutočnú zhodu rôznych adries podľa dokumentov technického účtovníctva a štátnej registrácie.
Doba nájmu nebytových priestorov sa nevzťahuje na povinné podmienky pri uzatváraní zmluvy a nie je upravená zákonom.
Definícia pojmu doba prenájmu majetku je obsiahnutá v Občianskom zákonníku Ruskej federácie. Podľa čl. 190 termín v texte zmluvy môže byť uvedený ako kalendárny dátum alebo ako odkaz na časové obdobie. Dobu používania objektu možno počítať v mesiacoch, rokoch, ako aj dňoch a hodinách.
Okrem toho je možné označiť výskyt udalosti v prípade jej nevyhnutnosti. V tomto prípade sa zmluva bude tiež považovať za urgentnú.
Ak text zmluvy obsahuje odkaz na výskyt udalosti, ktorá nie je nevyhnutná, potom sa zmluva považuje za uzavretú, pretože lehota v tomto prípade nie je dohodnutá. Napríklad zmluva platí do začatia rekonštrukcie zariadenia alebo do likvidácie právnickej osoby.
Doba trvania zmluvy je určená zmluvnými stranami a je dodatočnou podmienkou.
Z hľadiska doby platnosti teda existujú tri typy nájomných zmlúv:
- Krátkodobá zmluva (platná menej ako jeden kalendárny rok)
- Dlhodobá zmluva (platná na rok alebo viac)
- zmluva na dobu neurčitú (presná doba platnosti nie je uvedená)
Zmluva o krátkodobom prenájme nebytových priestorov
Zmluva o nájme obchodných (nebytových) priestorov uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden kalendárny rok sa považuje za krátkodobú.
Zmluvy o krátkodobom prenájme nebytových priestorov, stavieb, pozemkov a iných nehnuteľností nepodliehajú povinnej štátnej registrácii.
Často sa teda používa krátkodobá forma zmluvy na zjednodušenie procesu uzatvárania obchodu. Mnohí nájomcovia a prenajímatelia (najmä jednotlivci alebo malé spoločnosti) majú tendenciu vyhýbať sa registrácii nájomnej zmluvy kvôli neochote strácať čas predkladaním dokumentov a platením štátnych poplatkov.
Nájomná zmluva na nebytové priestory
Upozorňujeme, že ak je dohoda uzatvorená zmluvnými stranami napríklad k 1. dňu v mesiaci a je platná do 30. (31.) dňa predchádzajúceho mesiaca nasledujúceho roka, potom sa v tomto prípade za dobu platnosti považuje rovná jednému roku a dohoda podlieha štátnej registrácii.
Pri uzatváraní krátkodobej zmluvy na dobu kratšiu ako jeden rok je teda potrebné uviesť dátum ukončenia zodpovedajúci predposlednému dňu v mesiaci.
Nájomná zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, ktorá však stanovuje automatické obnovenie v prípade, že obe strany nevznesú námietky, tiež nepodlieha registrácii.
Po skončení zmluvy je možné ju predĺžiť na rovnaké obdobie (menej ako rok), pričom sa nevyžaduje štátna registrácia.
Podľa odseku 10 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie N 59 zmluvné strany môžu zabezpečiť automatické predĺženie zmluvy po jej uplynutí na rovnakú dobu, ak nie sú námietky zo strany účastníkov v transakcie, v tomto prípade tiež nie je potrebné registrovať zmluvu.
Zmluva o dlhodobom prenájme nebytových priestorov
Za dlhodobú sa považuje nájomná zmluva uzatvorená na dobu jedného roka a viac.
Podľa odseku 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, doba platnosti pracovnej zmluvy, ktorá začína 1. dňom mesiaca tohto roka a končí 30. (alebo 31.) dňom predchádzajúceho mesiaca nasledujúceho roka, sa považuje za rovný jeden rok (odsek 3 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie N 66).
Prenájom nebytových nehnuteľností, stavieb, priestorov a pozemkov na obdobie dlhšie ako jeden rok podlieha povinnej štátnej registrácii v súlade s odsekom 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
V tomto prípade zmluva nadobúda platnosť okamihom ukončenia registračného konania, ktorého výsledkom je pečiatka na originálnej kópii dokumentu a záznam v archíve príslušného orgánu (odsek 2 článku 651 zákona č. Občiansky zákonník Ruskej federácie, informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 1. júna 2000 č. 53).
Proces registrácie zmluvy trvá 18 dní po predložení kompletného súboru dokumentov územným orgánom Federálnej služby pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu.
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca so súhlasom prenajímateľa pokračuje v užívaní priestorov po uplynutí doby uvedenej v zmluve, zmluva sa považuje za predĺženú na dobu neurčitú s rovnakými podmienkami. .
V prípade, že zmluva o dlhodobom nájme nebytového majetku (alebo jeho časti) nebola zaregistrovaná, považuje sa za neuzatvorenú a nenadobudne platnosť.
Mimochodom! Môže vám to pomôcť:
Postup pri registrácii nájomnej zmluvy na nebytový priestor
Ak sa jedna zo strán transakcie vyhne štátnej registrácii, druhá strana má právo podať žalobu s nárokom na povinnosť zaregistrovať dokument (odsek 7 informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruska federácia N 59).
Len sa zdá, že v nájomných zmluvách je všetko jednoduché a jasné. Tieto zmluvy sú len na prvý pohľad naštudované a zvládnuté, ako Európa. Stojí za to zahrnúť do nich nesprávnu formuláciu - a začína skutočná africká džungľa.
Zvýšenie nájomného po výpovedi...
Tradične sa predvolený prenajímateľ považuje za v lepšom postavení ako nájomca.
Vezmime si napríklad právo prenajímateľa na zvýšenie nájomného. Občiansky zákonník Ruskej federácie výslovne stanovuje, že výška nájomného sa môže zmeniť dohodou strán v lehotách stanovených dohodou, nie však viac ako raz za rok (článok 3, článok 614 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).
Keďže ide o pravidlo dispozitívne, teda pravidlo, ktoré umožňuje zmluvným stranám, aby samy rozhodli, ako sa v danej situácii zachovajú, súčasťou zmluvy môže byť aj pravidlo, že prenajímateľ má právo jednostranne meniť nájomné. Na to je však potrebné jasne uviesť, ako sa takáto zmena vykonáva.
Najvhodnejšie je stanoviť, že „prenajímateľ písomne oznámi nájomcovi zmenu nájomného. Podmienky nájomnej zmluvy sa považujú za zmenené okamihom prijatia oznámenia.
A ak nie je v zmluve upravený postup pri jednostrannej zmene nájomného, potom sa iný postup pri zmene zmluvy, t.j. nie dohodou zmluvných strán, považuje za nestanovený a všetky zmeny sú možné len na základe dohody zmluvných strán ( odsek 1 článku 450, odsek 1 článku 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Jednoduché oznámenie zvýšenia nájomného prenajímateľovi teda nie je pre nájomcu záväzné.
Ak je zmluva zaregistrovaná a je predpísaný postup zmeny nájomného po oznámení, nestačí to. Tu platí všeobecné pravidlo, že dohoda o zmene zmluvy sa uzatvára v rovnakej forme ako samotná zmluva (odsek 1, článok 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Dohoda teda podlieha aj štátnej registrácii (doložka 3, článok 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Zároveň, ak sa pokúsite predložiť oznámenie prenajímateľa orgánom Rosreestr na registráciu, je nepravdepodobné, že to bude pochopené a o registráciu tohto dokumentu bude potrebné požiadať na súde. A po celý ten čas nebude možné meniť výšku nájomného.
Ak zmluva nepodlieha štátnej registrácii, bude stačiť, ak v samotnej zmluve prenajímateľ predpíše postup oznámenia o zmene nájomného.
Ak je zmluva uzatvorená na obdobie kratšie ako jeden rok, potom má zmysel stanoviť podmienku indexácie pevnej sumy nájomného po oznámení prenajímateľa, v prípade zmeny nákladov na energie, inflácie a ďalšie špecifické ukazovatele. Je to legitímne, keďže v tomto prípade nehovoríme o zmene nájomného, ale o výpočte sumy na základe mechanizmu ustanoveného v zmluve (bod 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11.01.02 č. 66).
...a na súde
Liberálne zmýšľajúci prenajímatelia často do zmluvy dávajú podmienku zmeny nájomného dohodou strán – v prípade určitých okolností (zvyčajne stúpajúca inflácia).
Táto podmienka vyzerá oveľa menej kruto ako jednostranné zvyšovanie nájomného a to nájomníkom vyhovuje.
Prenajímatelia sa zas domnievajú, že aj keď nájomca odmietne ponuku na uzavretie dohody o zvýšení nájomného z dôvodu rastúcej inflácie, bude možné dosiahnuť zvýšenie nájomného súdnou cestou (ods. 2 ods. 2 čl. 450 ods. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že zmluva môže byť zmenená na žiadosť jednej zo strán v prípadoch ustanovených v zmluve).
Zahrnutie podmienky, že nájomné môže byť z dôvodu určitých okolností zmenené dohodou zmluvných strán v nájomnej zmluve však neznamená, že zmluvné strany v žiadnom prípade a bezvýhradne súhlasia s uzavretím dohôd o zmene príslušných podmienok zmluvy.
To znamená, že takúto dohodu možno uzavrieť bez akéhokoľvek nátlaku, absolútne dobrovoľne a odmietnutie uzavretia zmluvy nájomcom nezakladá prenajímateľovi právo domáhať sa zmeny zmluvy na súde (uznesenie Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 13. apríla 2010 č. 1074/10).
Aby bola podmienka zvýšenia nájomného v prípade zvýšenia inflácie splnená aj v prípade, že nájomca takúto zmluvu odmietne podpísať, je potrebné, aby v zmluve bolo uvedené:
„nájomné sa môže zmeniť“ (skôr ako „môže sa zmeniť“);
"Ak nájomca odmietne uzavrieť zmluvu, spor o zmenu nájomného sa postúpi súdu alebo sa zmluva predčasne ukončí."
Mimochodom, je neprijateľné zahrnúť do nájomnej zmluvy podmienku o práve prenajímateľa meniť nájomné viac ako raz za rok. Občiansky zákonník Ruskej federácie priamo a bezpodmienečne stanovuje, že zmena výšky nájomného je možná najviac raz za rok (článok 3, článok 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Aj keď je v zmluve stanovené inak, takáto podmienka bude neplatná (rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 21. februára 2011 č. VAC-9525/10).
Ak je dlh na nájomnom
Ak dôjde k nedoplatku na nájomnom, civilizovaným spôsobom riešenia problému je obrátiť sa na súd, aby vysťahoval a vymohol dlh. V praxi sa na povzbudenie dlžníka k zaplateniu dlhu používajú iné spôsoby, a to zablokovanie prístupu do prenajatých priestorov a zadržanie zvyšného majetku nájomcu.
Povedzme hneď, že ak v nájomnej zmluve nie je zodpovedajúca podmienka, bude takéto konanie prenajímateľa považované za nezákonné.
Keďže hlavnou povinnosťou prenajímateľa je poskytnúť nehnuteľnosť do užívania nájomcovi, bránenie prístupu je porušením hlavnej povinnosti prenajímateľa.
Právo zadržať vec môže oprávnenému vzniknúť len v prípade, ak bola sporná vec v jeho držbe na právnom základe. Možnosť zadržania nemôže byť výsledkom zaistenia veci proti vôli vlastníka, ako je uvedené v odseku 14 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11.01.02 č.66.
V informačnom liste je popísaná situácia, keď nehnuteľnosť patriaca nájomcovi bola v držbe prenajímateľa z vôle samotného nájomcu: túto nehnuteľnosť zanechal po skončení nájmu. V tomto prípade súd uzná zadržanie ako zákonné.
Jediným prípadom, kedy možno uznať záložné právo ako zákonné, je teda prípad, keď nájomca po skončení nájmu dobrovoľne prenechá svoj majetok do vlastníctva prenajímateľa.
Mimochodom, v nájomnej zmluve sa oplatí stanoviť konkrétnu lehotu, v ktorej je nájomca povinný po ukončení zmluvy opustiť priestory. Do zmluvy je možné zahrnúť aj podmienku záväzku prenajímateľa, ak nájomca nevynesie svoju nehnuteľnosť z priestoru včas, zaistí jej bezpečnosť len na určitú dobu a následne ju vyvezie svojpomocne, vykonanie inventarizácie majetku za účasti zástupcu nezávislej strany a náklady na uskladnenie a vysťahovanie majetku možno pripísať nájomcovi.
Zaistenie majetku nájomcu počas platnosti nájomnej zmluvy bude súd považovať za nezákonné, teda nezakladajúce zádržné právo.
Právo prenajímateľa počas trvania zmluvy by malo byť jasne stanovené:
ukončiť nájomcovi prístup do priestorov v prípade dlhu na nájomnom;
držať majetok nájomcu, ktorý tam zostane, až do splatenia dlhu.
Ak sú tieto podmienky stanovené v zmluve, potom sa v prípade súdneho sporu súd pravdepodobne postaví na stranu prenajímateľa.
Zároveň je potrebné pripomenúť, že prenajímateľ nemá právo požadovať nájomné za dobu, kedy bola nájomcovi odňatá možnosť užívať prenajatú nehnuteľnosť. Preto sa javí ako vhodné prijať opatrenia na zablokovanie prístupu do priestorov a jeho zadržanie len v prípade veľkého dlhu, v opačnom prípade bude výška neprijatého nájomného za obdobie, kedy bude nájomcovi ukončený prístup do priestorov, vyššia ako suma. akumulovaného dlhu.
Blokovanie prístupu do prenajatých priestorov a zadržiavanie majetku nájomcu, ktorý v nich zostáva, možno posilniť tým, že v zmluve sa zakotví právo prenajímateľa jednostranne vypovedať zmluvu v prípade dlhu presahujúceho určitú výšku, čo umožní včasné ukončenie zmluvy, aj keď zablokovanie prístupu neprinieslo požadovaný výsledok.
Kto je zodpovedný za porušenie pravidiel požiarnej bezpečnosti
Keďže vlastníci majetku, ako aj osoby oprávnené vlastniť, používať alebo nakladať s majetkom, vrátane nájomníkov, sú zodpovední za porušenie požiadaviek požiarnej bezpečnosti (článok 38 federálneho zákona z 21. decembra 1994 č. 69-FZ „O požiarnej bezpečnosti“ ), potom v praxi často vznikajú spory medzi prenajímateľmi a nájomcami, kto je za čo zodpovedný.
Vlastníci musia zabezpečiť včasné plnenie požiadaviek požiarnej bezpečnosti, príkazov, uznesení a iných zákonných požiadaviek štátnych požiarnych inšpektorov a nájomcovia sú povinní dodržiavať požiadavky požiarnej bezpečnosti noriem pre tento typ stavby (body 10, 38 Pravidiel požiarnej bezpečnosti v r. PPB 01-03 Ruskej federácie, schválené nariadenie Ministerstva pre mimoriadne situácie Ruska z 18. júna 2003 č. 313).
Preto je potrebné v zmluve alebo v jej prílohe popísať konkrétny rozsah povinností nájomcu a prenajímateľa v oblasti požiarnej bezpečnosti, čo umožní jednoznačne identifikovať zodpovednú osobu.
DÔLEŽITÉ:
Jednoduché oznámenie zvýšenia nájomného prenajímateľovi nie je pre nájomcu záväzné.
Právo prenajímateľa na predčasné jednostranné ukončenie zmluvy bez akýchkoľvek konkrétnych dôvodov môže byť zahrnuté v zmluve, ako to výslovne uvádza Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie (uznesenie prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 09.09.08 č. 5782/08).
V niektorých prípadoch (napr. ak hovoríme o obchodných priestoroch) nie je vôbec potrebné meniť zámky, zriaďovať zabezpečenie a pod.. Stačí do zmluvy uviesť podmienku o práve prenajímateľa obrátiť sa vypnúť elektrinu v prípade dlhu na nájomnom.
Alisa VERNIK, právnička