Kaj storiti, če vas najemodajalec vrže ven
Iskanje in najem prostorov je za podjetnike večni glavobol. Ko je proces uspešno zaključen, je prezgodaj za sprostitev. Najhujše težave lahko čakajo. Brezvestni najemodajalci lahko nepričakovano ugasnejo vrata, blokirajo dostop ali zapečatijo prostore skupaj z lastnino, ki se v njem nahaja. Da do tega ne bi prišlo, je Secret skupaj z odvetniki pripravil priročnik za komunikacijo z lastniki poslovnih prostorov.
teorija
1. Preglejte najemno pogodbo
Timofei Yermak, višji partner v odvetniški pisarni "Yurlov and Partners":
Posebnost najemnih razmerij je v tem, da mnogi njihovi vidiki niso neposredno zakonsko urejeni. Številne pomembne določbe (postopek za poravnavo strank, vračilo prostorov, popravila, obratovalni stroški) je treba urediti neposredno v najemni pogodbi. Najverjetneje bo pogodba o številnih vprašanjih vsebovala položaj, ki je očitno ugoden za najemodajalca, zaradi česar bo najemnik skoraj nemočen.
Če pravica najemodajalca do enostranske odpovedi pogodbe ni v pogodbi, se lahko odpoved pred iztekom pogodbe opravi le na sodišču. Osredotočiti se je treba na člen 619 Civilnega zakonika Ruske federacije.
2. Preverite pisno obvestilo o odpovedi
Evgenij Krasnoperov, odvetnik pri Juristatu
Najemodajalec je dolžan pred odpovedjo pogodbe poslati pisno opozorilo o potrebi izpolnjevanja obveznosti iz pogodbe in o nameri odpovedi pogodbe.
3. Razumeti, zakaj te vržejo ven
Če so zahtevki povezani s kršitvami pogodbenih pogojev s strani najemnika samega (na primer kršitev pogojev za prenos najemnine, poškodbe prostorov), daje najemodajalcu pravico, da predčasno odpove pogodbo na sodišču na na podlagi 619. člena Civilnega zakonika ali se mu enostransko izvensodno odpove na podlagi določil same pogodbe, mora najemnik ustaviti ustrezne kršitve.
4. Pogovorite se z najemodajalcem
Zhanna Alexandrova, pravna svetovalka Intercessiona:
V krizi najemodajalcem ni donosno izgubiti najemnikov, saj je veliko maloprodajnih in pisarniških prostorov praznih. Zato se lahko vsak konflikt poskuša rešiti mirno. V primeru dolga se je možno dogovoriti za začasno znižanje najemnine ali za odlog ali za plačilo dolga z varščino.
5. Sklenite nov dogovor
Aleksander Batalov, svetovalec CMS za nepremičnine in gradbeno prakso:
Po odpravi kršitve je treba rezultate pogajanj z najemodajalcem zapisati v pisni dokument (dogovor, protokol ali memorandum). V njem bo najemodajalec potrdil izpolnjevanje zahtev in odsotnost terjatev do najemnika kot razloga za predčasno odpoved najema.
6. Počakajte na sodni poziv in ne odhajajte nikamor
Andrey Kuzmin, višji partner, Titov, Kuzmin & Partners:
Če dogovora ni bilo mogoče doseči, je treba razumeti, da brez posebne klavzule v pogodbi najemodajalec nima pravice omejiti vašega dostopa do prostorov in obdržati vaše premoženje do prenehanja pogodbe. V primeru takšnih dejanj se lahko obrnete na organe pregona in pri najemodajalcu vložite zahtevek, ki zahteva odškodnino za izgube. Medtem ko najemodajalec omejuje dostop do prostorov, organizacija ne more izvajati dejavnosti, kar vodi v izgube.
Evgeniy Krasnoperov, odvetnik pri Juristatu:
Zahtevo za odpoved pogodbe lahko najemodajalec vloži na sodišču šele potem, ko najemnik zavrne ponudbo za odpoved pogodbe ali ne prejme odgovora v 30 dneh.
7. Popravite zahteve najemodajalca
Lada Gorelik, izvršna partnerica Moskovske odvetniške zbornice Gorelik and Partners:
Izmenjajte sporočila in obvestila v pisni obliki, na načine, predpisane v pogodbi, in samo na ustreznih naslovih, določenih v pogodbi. Če takšni pogoji niso vnaprej dogovorjeni, sporočite po pošti s potrdilom o prejemu, po pošti ali kurirski službi z navedbo, da je bilo obvestilo pravilno dostavljeno predstavniku najemodajalca (tudi če najemodajalec sedi v sobi poleg ti).
V nobenem primeru ne podpisujte obvestil in aktov brez pogleda. Najemodajalec vam na primer prinese akt, da ste pokvarili najete prostore, kar pa ne drži. V tem aktu upoštevajte, da je bil dokument sestavljen brez vaše prisotnosti, da stranke niso oblikovale komisije, da niste poslabšali prostorov, temveč ste ga sprejeli v tej obliki in se kategorično ne strinjate z aktom. Po prejemu takšnih aktov najemodajalcu pošljite pismo, v katerem so navedena vsa dejstva, ki ne ustrezajo realnosti in so povzročila vaše nestrinjanje.
8. Nehajte plačevati
Aleksander Batalov, svetovalec CMS za nepremičnine in gradbeno prakso:
Na podlagi člena 328 Civilnega zakonika Ruske federacije ima najemnik pravico odložiti plačilo najemnine kot nasprotno zamudo.
9. Odstranite lastnino
Timofei Yermak, višji partner v odvetniški pisarni "Yurlov and Partners":
V primeru sporov z najemodajalcem je najemnik v slabšem položaju, saj lahko lastnik blokira dostop do prostorov in tam blokira najemnikovo premoženje. V tem primeru se najemodajalec sklicuje na norme zakona "o zadržanju" in svoja dejanja utemeljuje z jamstvom odškodnine za svoje izgube. Obstaja velika verjetnost, da bo premoženje obdržalo, dokler vaš spor ne bo obravnavalo sodišče, in morda celo izginilo brez sledu. Če je torej konflikt prešel v odprto fazo, je bolje, da nepremičnino nemudoma vzamete in obvestite lastnika o sprostitvi prostorov, da ne bi "prišli" do dodatnih plačil najemnine. Če vaše premoženje nezakonito zadrži najemnik, se lahko obrnete na organe pregona z izjavo o samovolji ali vložite tožbo na sodišču za izterjavo premoženja iz nezakonite posesti nekoga drugega.
Mikhail Kolotov, vodja prakse "Zemljišča. Nepremičnine. Naložbe" podjetja ENSO:
Če je najemodajalec zapečatil prostore, vam v odsotnosti kršitev priporočamo, da varno odstranite pečate, saj to zapečatenje nima pravnega pomena.
Lada Gorelik, izvršna partnerica Moskovske odvetniške zbornice Gorelik and Partners:
V primeru blokade dostopa do najetih prostorov (varnost vas ne spusti, ključavnice so bile spremenjene ipd.), obvezno pokličite policijo in to zapišite v protokol. Poleg tega je potrebno najemodajalcu poslati tožbeni zahtevek, v katerem navedete, da so stroški vaše opreme/pohištva/blaga tolikšni, da bo v tem trenutku najemodajalec odgovoren za varnost vašega premoženja, ki zaradi nezakonitega zavrnitev vstopa v najete prostore, utrpite znatno škodo v takšnem in takšnem znesku in da nameravate škodo izterjati od najemodajalca na sodišču.
Če je bil vaš vstop v najemni prostor obnovljen, vanj ne vstopajte brez predstavnikov lastnika. Treba je ustvariti komisijo in opraviti popis premoženja. Če najemodajalec ali njegovi zastopniki zavrnejo sodelovanje pri delu komisije ali podpišejo akt o popisu premoženja, morate o tem narediti zaznamke s sodelovanjem nezainteresiranih prič dogajanja (ne izmed zaposlenih v vašem podjetju) ali povabiti notar zapisati, kaj se dogaja. Prav tako je zaželeno voditi video snemanje in zvočno snemanje dogajanja.
10. Sami pojdite na sodišče
Aleksander Batalov, svetovalec CMS za nepremičnine in gradbeno prakso:
Najemnik ima pravico vložiti tožbo zoper najemodajalca za odpravo kršitev pravic najemnika in ovir pri uporabi prostorov na podlagi členov 304 in 305 Civilnega zakonika Ruske federacije ter za nadomestilo povzročene škode. s temi kršitvami. Za utemeljitev zahtevkov je treba sodišču predložiti pisne in druge dokaze, ki jih zbere najemnik.
Druga možnost je, da se na sodišču obrnete na zahtevo za predčasno odpoved pogodbe na podlagi 1. odstavka 620. člena civilnega zakonika. Če se najemnik odloči, da bo v celoti izpraznil prostor, potem morate najprej popraviti trenutno stanje (po možnosti s fotografijami) v obliki akta in poskušati zagotoviti, da akt podpišejo predstavniki najemodajalca. Hkrati bi moral najemnik poiskati nove prostore. Stroške hrambe premoženja ter iskanja in najema novih prostorov se lahko uveljavlja kot škodo, ki jih najemodajalec povrne hkrati s prenehanjem najemne pogodbe.
Vadite
Alexey Gordeychik, generalni direktor skupine podjetij "Gordeychik in partnerji":
V zadnjih nekaj letih se je bistveno spremenil pristop sodišč in zakonodajalca do možnosti odstopanja od neposrednih določb zakona, torej do ti "svobode pogodbe". Zdaj je dovoljeno vse, kar ni izrecno prepovedano pod grožnjo neveljavnosti in (ali) ni povezano z zlorabo pravice, ne krši pravic drugih oseb, pa tudi javnih interesov. Vendar ta praksa ni stabilna. Za en precedens v vašo korist lahko skoraj vedno najdete drugega, ki je po vsebini nasproten.
Obstaja samo en element, ki opredeljuje. V takih sporih ima prednost tisti, ki je sposoben fizično obvladovati (posest) spornega predmeta. Če lahko najemodajalec vašim zaposlenim in obiskovalcem oteži vstop v prostore, je bolje poiskati miren izhod, da se ločite z najmanjšimi izgubami. K metodam soočenja, vključno s pravnimi, se je treba zateči le v skrajnih primerih.
Če je moč na strani najemnika, lahko začnete izračunavati možnosti z zadrževanjem prostorov in hkratno sodno zaščito pred dejanji lastnika. V tem primeru nikakor ne pozabite skrbno plačati najemnine v delu, ki ga prepoznate.
Olga Kosets, predsednica Mednarodne javne organizacije za podporo in zaščito malih in srednjih podjetij "Podjetniki":
Imam štiri pravila, ki se jih držim pri sklepanju morebitnih pogodb. Prvi je prebrati najemno pogodbo, ki jo je predložila druga stranka. Drugi je, da zagotovite svojo različico pogodbe ali spremembe predložene različice. Tretji je usklajevanje tudi najmanjših podrobnosti, predvsem v smislu ločitve. Četrtič – nikoli ne podpisujte pogodbe brez predhodnega posvetovanja z odvetniki.
Največji problem v razmerju najemodajalec-najemnik so sive sheme plačevanja najemnin in ustne pogodbe. Če boste morali delno plačati v kuverti, verjemite mi, potem na sodišču ne bo mogoče dokazati svojega primera. Večina konfliktnih situacij nastane ravno s tem algoritmom odnosov.
Imam več primerov težkih ločitev najemnikov. V vseh primerih sem ob sklicevanju na klavzule sklenjene pogodbe ravnal v skladu z napisanim. Najemnik je kršil pogoje mesečnega plačila za šest mesecev. Kazni za zamudo so bile določene v pogodbi, a niso bile uporabljene. Poslali smo reklamacijo in obvestili, da bo družba po pogodbi dolžna plačati kazni. V primeru nadaljnjega kršenja plačilnega načrta nameravamo odpovedati pogodbo. Na naše pismo ni bilo nobenega odgovora. Poleg tega je najemnik čez nekaj časa prenehal komunicirati in odgovarjati na telefonske klice. Plačila so se popolnoma ustavila.
V skladiščnem prostoru, katerega lastninska last sem osebno, je bila večja količina kabinetnega pohištva v lasti najemnika. Dva tedna pozneje smo bili v prisotnosti treh mojih zaposlenih prisiljeni odpreti prostore. Naredili smo popis najemnikovega premoženja in obdukcijski zapisnik, kopije smo poslali na pravni naslov podjetja s priporočeno pošto. Kot se je pozneje izkazalo, je imelo podjetje resne finančne težave. Z najemodajalcem trgovskega prostora v sosednjem trgovskem centru so bili že v sodnem postopku. Situacijo sem analiziral z vidika njegove plačilne sposobnosti in ugotovil, da je zame najceneje, da se čim prej ločim od nesrečnega podjetnika. Dovolil sem odnesti pohištvo.
Moja zvestoba ni posledica široke duše, ampak finančne računice. Včasih ima odpor svojo ceno. Raje predkazensko reševanje spora z nepopolnim zadovoljstvom obeh strani. V primeru, ki sem ga opisal, je najemnik izgubil varščino v višini mesečne obrestne mere po pogodbi, moja soba pa je stala več mesecev, medtem ko smo iskali novo stranko.
Elena Mishina, vodja oddelka za poslovne nepremičnine pri Est-a-Tet:
Danes so v večini primerov med najemnikom in lastnikom poslovnih prostorov sklenjene pogodbe, ki nujno določajo pogoje za odpoved najema, da bi se izognili konfliktnim situacijam v prihodnosti. Nisem videl detektivskih zgodb, ko lastniki vržejo najemnike, zaprejo njihove prostore in obdržijo svoje premoženje. Stopnja pravne pismenosti ljudi se je povečala. Pogodbe praviloma določajo, da ima lastnik pravico do predčasne odpovedi pogodbe z obvestilom najemnika najmanj mesec dni vnaprej zaradi kršitev pogodbe s strani najemnika ali zaradi spremembe osebnih okoliščin.
Skrivnost podjetja Viktor Feshchenko
Lastnik najetega stanovanja vam je nenadoma predlagal, da stanovanje čim prej zberete in izpraznite, čeprav je bil dogovor o najemu stanovanja za daljši čas? V katerih primerih lastnik ne more izseliti iz najetega stanovanja pred dogovorjenim rokom?
Povezani materiali:
Vse je odvisno od obstoja najemne (najemne) pogodbe ali njene odsotnosti. Če najemniška pogodba(najemnina) je in je pravilno sestavljena, bo postalo vaše orožje v sporu o pogojih najema stanovanja.
Pravice najemnika:
- živijo v najetih prostorih;
- tožiti v primeru neizpolnjevanja obveznosti s strani najemodajalca.
Obveznosti lastnika najetega stanovanja (676. člen):
- prenos na najemnika prostega bivalnega prostora v stanju, primernem za bivanje;
- zagotoviti ali zagotoviti zagotavljanje potrebnih komunalnih storitev najemniku za plačilo, zagotoviti popravilo skupne lastnine večstanovanjske stavbe in naprav za opravljanje komunalnih storitev, ki se nahajajo v stanovanjski stavbi.
Brez pogodbe
Tukaj je najemna pogodba za stanovanje ni bil podpisan in od najemodajalca niste vzeli potrdila o plačani najemnini, žal, ostalo je le, da se izselite. Brez zaposlitve vas lahko vržejo preprosto zaradi spremembe načrtov ali ker ste zalili rožo v stanovanju, v katerem ste živeli. V tem primeru bo od sodišča težko pridobiti odločbo o vašem prebivanju za obdobje, ki je bilo dogovorjeno ob vselitvi v stanovanje. Nič ne dokumentira dejstva najema stanovanja in njegovih pogojev, razen navajanja več prič, ki so videle, kako ste najemnino prenesli na lastnika in se dogovorili o pogojih bivanja.
Če lastnik najetega stanovanja grozi s sodnimi in drugimi kaznimi, na primer s policijo, se svobodno. Sodnik bo na vaši strani, razen če najemodajalec dokaže, da ste vi kršili najemno pogodbo.
Upoštevajte, da vas mora najemodajalec, če se najemna pogodba izteka, o zavrnitvi podaljšanja obvestiti tri mesece vnaprej. Če ne vi ne najemodajalec niste poskrbeli za podaljšanje in se njegova veljavnost bliža koncu, nastane sporna situacija, saj če najemodajalec ni opozoril na svoje namere, kot bi moral s pravnega vidika, je pogodba šteje za razširjeno (, str. 684) .
S sodno odločbo se lahko najemniku da rok za odpravo kršitev, ki so bile podlaga za odpoved najemne pogodbe. Če v tem času najemnik ne sprejme vseh potrebnih ukrepov, sodišče na večkratno zahtevo najemodajalca odloči o odpovedi najemne pogodbe.
Prah je neumnost. Upam, da boste imeli vse pravne podlage, da dokažete, da je to neumnost. Seveda morate pogledati vse svoje dokumente in ne morete svetovati v odsotnosti, ker zdravnik tudi ne bo svetoval v odsotnosti. Torej zaenkrat samo na glas razmišljam...
Pa poskusimo ugotoviti ...
Zelo pomembno je razumeti, kakšna je vaša pogodba.
Zdi se mi, da je bolj verjetno, da imate pogodbo o "najemu stanovanjskih prostorov" (poglavje 35 Civilnega zakonika Ruske federacije) in sploh ne pogodbe o najemu stanovanjskih nepremičnin (najem stanovanjskih prostorov).
Če vam je en državljan-lastnik (ne pravna oseba) stanovanja (kot državljanu-posamezniku) prenesel stanovanje v uporabo (»najem«), potem bo ne glede na to, kako imenujete to pogodbo, »najem stanovanja premisi” in bo urejen z normami poglavja 35 Civilnega zakonika Ruske federacije, večina teh norm pa bo veljavna, tudi če so pogoji pogodbe z njimi v nasprotju.
Najemna pogodba za stanovanje je, ko je najemodajalec pravna oseba, potem gre v resnici za najemno pogodbo, ne za najem.
Takoj, ko sklenete pogodbo o zaposlitvi, od tod sledijo številni pomembni sklepi.
1). Državna registracija pogodbe o zaposlitvi ni potrebna, vsaj podpis za pet let(mimogrede, to je najdaljši rok! In če obdobje zaposlitve ni določeno, potem je enako 5 let !!! 683. člen). To je le pogodba o najemu stanovanja za obdobje več kot eno leto, ki je predmet državne registracije v teritorialnem oddelku Rosreestr.
2). Najemodajalec ("najemodajalec") lahko odpove pogodbo samo po sodišču!!! Najemna pogodba se od najemne pogodbe razlikuje po tem, da lahko najemnik stanovanja v najem odpove pogodbo le po sodišču, morebitni pogoji za odpoved najemne pogodbe pa so lahko predpisani v najemni pogodbi ... Glej čl. 687 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Torej, če imate najemno pogodbo, naj gre najprej na sodišče najemodajalec, in če sodišče odloči, da je treba najemno pogodbo prekiniti zaradi prahu, potem ... in potem naj sodišče še odloči o vaši deložaciji iz "najetih" prostorov... (glej člen 688 Civilnega zakonika).
Na splošno vam prilagam vse norme civilnega zakonika o zaposlovanju - preberite, veliko je zanimivih stvari. Pogodba o zaposlitvi je načeloma bolj v vašo korist (v korist najemnika) kot v korist lastnika stanovanja ... :) Upam, da se boste razveselili obilice svojih zakonskih možnosti.
3). Notarska overitev pogodbe ni potrebna, če obstaja pisna pogodba - vse je v redu. Poleg tega brez sodne odločbe (natančneje brez izvršilnega lista za to sodno odločbo) Načeloma te ne morejo vrgli iz stanovanja! Živite v miru še naprej, če vas vržejo - pokličite policijo in pokažite pogodbo. Izselijo te lahko samo po sodišču!!!
Res je, ne pozabite, da če tam živite več kot 90 dni, morate imeti začasno registracijo v kraju stalnega prebivališča... Sicer pa tudi kršiš ... Takole lahko prideš ven - vsakih 85 dni nekje odideš (karte obdrži :), potem ni neprekinjenega bivanja 90 dni. Lahko se pojavi tudi vprašanje o registraciji ... Toda to so malenkosti - v vsakem primeru imate z najemno ("najemno") pogodbo pravico živeti v stanovanju.
4). In da "najemodajalec" ne bo še enkrat preveril prahu, zahtevajte od njega pojasnilo - na podlagi česa pride v stanovanje preverit? Ali je ta pravica navedena v pogodbi? ne? No, ne dovoli mu! Prostovoljno se je začasno odpovedal svoji pravici do uporabe stanovanja (omejil pravico uporabe), pri čemer vam je to pravico uporabe v celoti prenesel za čas najema. Zdaj NI PRAVICE UPORABE SVOG STANOVANJA! Aja, lepo bi bilo, če bi lokalni okrožni policist to dobro razumel ... A pravno je tako, poznajte in uporabljajte! Pokličite okrožnega policista in naj vas zaščiti pred nesramnim lastnikom. Če se okrožni policist brani, potem je dobro seznanjen s civilnim pravom ... Na splošno se pogovorite z okrožnim policistom, mu vse razložite, pokažite sklicevanje na zakon - tudi njih je treba usposobiti, da bodo pismeni ! :)
Pogosto nastanejo konflikti med lastniki podjetij in lastniki prostorov, zaradi katerih lahko lastnik zahteva izpraznitev prostorov. Krivec te situacije je lahko tako najemnik kot najemodajalec sam.
Če se znajdete v tej situaciji, se je treba spomniti, da je podjetnik ne glede na to, kdo je kršil pogoje pogodbe, v boljšem položaju in lahko računa na vsaj zamudo pri »deložaciji« do prejema sodne odločbe.
Leonid Titov, pravni svetovalec v odvetniški pisarni Alta Via, pripoveduje, kako se obnašati v takšni situaciji.
Kako se zaščititi pred deložacijo?
Žal je možnosti izselitve nemogoče popolnoma odpraviti. Toda dobro napisana najemna pogodba zmanjšuje tveganje predčasne izgube pravice do uporabe prostorov. Cilj vsake pogodbe bi moral biti razvoj ustreznega sistema zavor in ravnotežij, ki bo obe strani omejeval pred zlorabami.
Zaželeno je, da so v pogodbi jasno navedeni naslednji pogoji:
- postopek za spremembo najemnine za zmanjšanje tveganja konflikta zaradi nestrinjanja z višino plačil;
- postopek izmenjave pravno pomembnih sporočil (na primer dogovor o prenovi, podnajem itd.), tako da se lastnik ali najemnik v prihodnosti ne more sklicevati na dejstvo, da kakršno koli obvestilo ni prejelo pravočasno ali sploh ni prejelo ;
- primerih, ko ima lastnik pravico enostransko odpovedati najemno pogodbo. Zanj je mogoče vzpostaviti brezpogojno pravico do takšne odpovedi, hkrati pa zagotoviti plačilo odškodnine najemniku;
- mogoče je določiti prepoved enostranske odpovedi pogodbe s strani najemnika in predvideti kazen za kršitev tega pogoja;
- razumno obdobje, v katerem mora najemnik zapustiti prostore v primeru predčasne odpovedi pogodbe.
Kako se obnašati, da bi se izognili morebitnemu konfliktu?
Da bi to naredili, je treba strogo upoštevati pogodbeno razmerje, upoštevati zahteve najemodajalca za uporabo prostorov. Z najemodajalcem uskladiti (in če pogodba ni predvidena s pogodbo, obvestiti o nameri izvajanja) določena dejanja s predmetom najema, na primer:
- podnajem;
- prenova ali namestitev neločljivih izboljšav;
- spreminjanje dekorativnega videza vhodne skupine;
- namestitev reklamnih konstrukcij na fasadi stavbe ali na vhodu.
V tem primeru v nobenem primeru ne smete vedno govoriti o najemodajalcu. Če najemodajalec postavlja zahteve, ki niso predvidene s pogodbo, mu je treba to občutljivo pisno navesti, pri čemer se sklicuje na najemno pogodbo.
Kaj storiti, če je lastnik že napovedal, da namerava odpovedati najem?
Najprej mora najemnik razumeti motivacijo najemodajalca. To je lahko bodisi reakcija na nepoštena dejanja najemnika (zamujena najemnina, neusklajena prenova itd.) bodisi komercialni interes najemodajalca, na primer:
- prejemanje boljše ponudbe od tretje osebe;
- blef, katerega cilj je zvišanje najemnine med pogajanji;
- neskladje med načrtovanimi prihodki od najema prostorov realnega stanja;
- ostra sprememba razmer na nepremičninskem trgu in tako naprej.
V nekaterih primerih je med pogajanji mogoče doseči ugodnejše pogoje, v drugih se je bolje dogovoriti za predčasno odpoved ali zvišanje najemnin. Vedno si lahko omislite načrt umika, začnete iskati drug prostor za najem. Glavna stvar je, da ne začnete takoj konflikta z najemodajalcem in ne zagrešiti prenagljenih dejanj.
Kako voditi predkazenska pogajanja?
Vsaka najemna pogodba običajno vsebuje besedilo: "Stranki bosta poskušali vsako konfliktno situacijo rešiti s pogajanji ...". To besedilo pravzaprav zavezuje lastnika in najemnika, da pred sodnim postopkom upoštevata tožbeni postopek za rešitev spora. Običajno nobena od strank ni zainteresirana za sodni spor, saj je zelo drag in pogosto ne doseže želenega rezultata.
Pri pogajanjih morate jasno opredeliti svoje stališče. Hkrati je nujno ponuditi različne možnosti za rešitev spora in doseganje želenega rezultata. Cilj pogajanj v vsakem primeru je izogniti se pravdi in kljub temu doseči želeni rezultat.
V katerem primeru je bolje zapustiti najete prostore brez dodatnih konfliktov?
Obstajajo primeri, ko je bolje zapustiti prostore brez dodatnih vprašanj:
- najemnik sam kršil najemno pogodbo;
- najemodajalec ponudi ugodno nadomestilo za odpoved pogodbe;
- najemnik ima nadomestni prostor za nadaljnje delo;
- med pogajanji je bil dosežen kompromis, najemodajalec se strinja, da bo izpolnil številne pogoje ali pa "oprostil" najemniku kršitve.
Kako zasedene prostore prenesti na lastnika, ki ga noče sprejeti?
Pogosto nastanejo težave, ko sta se stranki že dogovorili za predčasno vrnitev prostorov iz najema, z neposrednim prenosom na podlagi prevzemnega potrdila. Pri prenosu prostorov se mora najemnik z najemodajalcem dogovoriti o datumu prenosa in spraviti prostor v stanje, kot je bilo dogovorjeno ob sklenitvi pogodbe.
Če lastnik noče sprejeti prostorov iz razloga, s katerim se najemnik ne strinja, je potrebno:
- enostransko podpisati akt o prevzemu in prenosu;
- poskusite zajeti postopek prenosa na fotografijo ali video;
- ključe in enostransko podpisan akt pošljite najemodajalcu po pošti na naslov, naveden v pogodbi.
Ta dejanja bodo še dodatno dokazala pravočasno vračilo prostorov, kar bo postalo podlaga za nezaračunavanje dodatne najemnine.
Kaj storiti, če najemodajalec prepreči dostop do prostorov, na primer zamenja ključavnice?
Takšne situacije se pojavljajo pogosto in imajo v večini primerov dobre razloge. Če se to zgodi, je sodišče najverjetneje neizogibno, zato morate poskusiti pridobiti dostop do prostorov.
Postopek je odvisen od razlogov, v vsakem primeru pa je treba pripraviti zahtevek, ki vsebuje jasne zahteve in predloge najemodajalcu, kot so:
- navedite pogoje, ki jih mora izpolnjevati najemnik za vrnitev dostopa do prostorov;
- navedite možnost izterjave izgube / kazni za neuporabo prostorov za predvideni namen;
- predlagati način za rešitev konflikta.
Najpogosteje lastnik blokira dostop do prostorov zaradi hude kršitve pogodbenih obveznosti s strani najemnika. In vsi primeri, ko ima najemodajalec pravico do tega, morajo biti navedeni v pogodbi. Če takih pogojev ne vsebuje, so dejanja najemodajalca nezakonita in jih je mogoče izpodbijati.
Kako se pripraviti na tožbo z lastnikom?
Če med pogajanji ni bilo mogoče doseči dogovora, je treba v primeru tožbe zbrati dokumente, ki dokazujejo, da najemnik izpolnjuje pogoje pogodbe.
Običajno izgleda nekako takole:
- dokumenti, ki potrjujejo usklajevanje določenih dejanj s prostori;
- dokumenti, ki potrjujejo pravočasno plačilo (če je v času spora obstajal dolg, ga je priporočljivo odplačati);
- dokumenti, ki vsebujejo informacije o predkazenskih pogajanjih (tožbe, obvestila itd.);
- dokumenti, ki potrjujejo poskuse vrnitve zasedenih prostorov najemodajalcu.
Najpomembnejši dokument za izpodbijanje najemodajalčevega položaja je predkazenski pregled, ki potrdi ali zanika sporne točke. Ti dokumenti potrjujejo dobre namere najemnika in omogočajo sodišču, da dokaže njegov interes za rešitev spora.
Če zaradi dejanj lastnika utrpim škodo, ali lahko to dokažem in dobim odškodnino?
Ja, možno je. Da bi to naredili, je treba v pogodbi jasno določiti, v katerih primerih je najemnik upravičen do odškodnine za izgube. Poleg tega lahko določite najvišji znesek izgub, ki ga je najemodajalec dolžan nadomestiti v določenih primerih.
Če teh pogojev v pogodbi ni, je višino škode precej težko dokazati. A da bi imeli možnost za pozitiven izid, je treba natančno evidentirati vse nastale izgube, tako dejanske kot izgubljene dobičke.
Iskanje in najem prostorov je za podjetnike večni glavobol. Ko je proces uspešno zaključen, je prezgodaj za sprostitev. Najhujše težave lahko čakajo. Brezvestni najemodajalci lahko nepričakovano ugasnejo vrata, blokirajo dostop ali zapečatijo prostore skupaj z lastnino, ki se v njem nahaja. Da do tega ne bi prišlo, je Sekret skupaj z odvetniki pripravil priročnik za komunikacijo z lastniki poslovnih prostorov.
teorija
1. Preglejte najemno pogodbo
Posebnost najemnih razmerij je v tem, da mnogi njihovi vidiki niso neposredno zakonsko urejeni. Številne pomembne določbe (postopek za poravnavo strank, vračilo prostorov, popravila, obratovalni stroški) je treba urediti neposredno v najemni pogodbi. Najverjetneje bo pogodba o številnih vprašanjih vsebovala položaj, ki je očitno ugoden za najemodajalca, zaradi česar bo najemnik skoraj nemočen.
Če pravica najemodajalca do enostranske odpovedi pogodbe ni v pogodbi, se lahko odpoved pred iztekom pogodbe opravi le na sodišču. Osredotočiti se je treba na člen 619 Civilnega zakonika Ruske federacije.
2. Preverite pisno obvestilo o odpovedi
Najemodajalec je dolžan pred odpovedjo pogodbe poslati pisno opozorilo o potrebi izpolnjevanja obveznosti iz pogodbe in o nameri odpovedi pogodbe.
3. Razumeti, zakaj te vržejo ven
Če so zahtevki povezani s kršitvami pogodbenih pogojev s strani najemnika samega (na primer kršitev pogojev za prenos najemnine, poškodbe prostorov), daje najemodajalcu pravico, da predčasno odpove pogodbo na sodišču na na podlagi 619. člena Civilnega zakonika ali se mu enostransko izvensodno odpove na podlagi določil same pogodbe, mora najemnik ustaviti ustrezne kršitve.
4. Pogovorite se z najemodajalcem
Zhanna Alexandrova
Pravni svetovalec priprošnje
V krizi najemodajalcem ni donosno izgubiti najemnikov, saj je veliko maloprodajnih in pisarniških prostorov praznih. Zato se lahko vsak konflikt poskuša rešiti mirno. V primeru dolga se je možno dogovoriti za začasno znižanje najemnine ali za odlog ali za plačilo dolga z varščino.
5. Sklenite nov dogovor
Po odpravi kršitve je treba rezultate pogajanj z najemodajalcem zapisati v pisni dokument (dogovor, protokol ali memorandum). V njem bo najemodajalec potrdil izpolnjevanje zahtev in odsotnost terjatev do najemnika kot razloga za predčasno odpoved najema.
6. Počakajte na sodni poziv in ne odhajajte nikamor
Andrej Kuzmin
Višji partner v odvetniški pisarni Titov, Kuzmin & Partners
Če dogovora ni bilo mogoče doseči, je treba razumeti, da brez posebne klavzule v pogodbi najemodajalec nima pravice omejiti vašega dostopa do prostorov in obdržati vaše premoženje do prenehanja pogodbe. V primeru takšnih dejanj se lahko obrnete na organe pregona in pri najemodajalcu vložite zahtevek, ki zahteva odškodnino za izgube. Medtem ko najemodajalec omejuje dostop do prostorov, organizacija ne more izvajati dejavnosti, kar vodi v izgube.
Evgenij Krasnoperov
Odvetnik pri Jurystatu
Zahtevo za odpoved pogodbe lahko najemodajalec vloži na sodišču šele potem, ko najemnik zavrne ponudbo za odpoved pogodbe ali ne prejme odgovora v 30 dneh.
7. Popravite zahteve najemodajalca
Izmenjajte sporočila in obvestila v pisni obliki, na načine, predpisane v pogodbi, in samo na ustreznih naslovih, določenih v pogodbi. Če takšni pogoji niso vnaprej dogovorjeni, sporočite po pošti s potrdilom o prejemu, po pošti ali kurirski službi z navedbo, da je bilo obvestilo pravilno dostavljeno predstavniku najemodajalca (tudi če najemodajalec sedi v sobi poleg ti).
V nobenem primeru ne podpisujte obvestil in aktov brez pogleda. Najemodajalec vam na primer prinese akt, da ste pokvarili najete prostore, kar pa ne drži. V tem aktu upoštevajte, da je bil dokument sestavljen brez vaše prisotnosti, da stranke niso oblikovale komisije, da niste poslabšali prostorov, temveč ste ga sprejeli v tej obliki in se kategorično ne strinjate z aktom. Po prejemu takšnih aktov najemodajalcu pošljite pismo, v katerem so navedena vsa dejstva, ki ne ustrezajo realnosti in so povzročila vaše nestrinjanje.
8. Nehajte plačevati
Na podlagi člena 328 Civilnega zakonika Ruske federacije ima najemnik pravico odložiti plačilo najemnine kot nasprotno zamudo.
9. Odstranite lastnino
Timofey Yermak
Višji partner odvetniške pisarne "Yurlov in partnerji"
V primeru sporov z najemodajalcem je najemnik v slabšem položaju, saj lahko lastnik blokira dostop do prostorov in tam blokira najemnikovo premoženje. Hkrati se najemodajalec sklicuje na norme zakona "o zadržanju" in svoja dejanja utemeljuje z jamstvom odškodnine za svoje izgube. Obstaja velika verjetnost, da bo premoženje obdržalo, dokler vaš spor ne bo obravnavalo sodišče, in morda celo izginilo brez sledu. Če je torej spor prešel v odprto fazo, je bolje, da nepremičnino hitro odstranite in lastnika obvestite o izpraznitvi prostorov, da ne bi "dobili" dodatnih plačil najemnine. Če vaše premoženje nezakonito zadrži najemnik, se lahko obrnete na organe pregona z izjavo o samovolji ali vložite tožbo na sodišču za izterjavo premoženja iz nezakonite posesti nekoga drugega.
Mihail Kolotov
Vodja Land.Nepremičnine.Investicijska praksa pri ENSO
Lada Gorelik
Izvršni partner moskovske odvetniške zbornice Gorelik in partnerji
V primeru blokade dostopa do najetih prostorov (varnost vas ne spusti, ključavnice so bile spremenjene ipd.), obvezno pokličite policijo in to zapišite v protokol. Poleg tega je potrebno najemodajalcu poslati tožbeni zahtevek, v katerem navedete, da so stroški vaše opreme/pohištva/blaga tolikšni, da bo v tem trenutku najemodajalec odgovoren za varnost vašega premoženja, ki zaradi nezakonitega zavrnitev vstopa v najete prostore, utrpite znatno škodo v takšnem in takšnem znesku in da nameravate škodo izterjati od najemodajalca na sodišču.
Če je bil vaš vstop v najemni prostor obnovljen, vanj ne vstopajte brez predstavnikov lastnika. Treba je ustvariti komisijo in opraviti popis premoženja. Če najemodajalec ali njegovi zastopniki zavrnejo sodelovanje pri delu komisije ali podpišejo akt o popisu premoženja, morate o tem narediti zaznamke s sodelovanjem nezainteresiranih prič dogajanja (ne izmed zaposlenih v vašem podjetju) ali povabiti notar zapisati, kaj se dogaja. Prav tako je zaželeno voditi video snemanje in zvočno snemanje dogajanja.
10. Sami pojdite na sodišče
Aleksander Batalov
CMS svetovalec za nepremičnine in gradbeno prakso
Najemnik ima pravico vložiti tožbo zoper najemodajalca za odpravo kršitev pravic najemnika in ovir pri uporabi prostorov na podlagi členov 304 in 305 Civilnega zakonika Ruske federacije ter za nadomestilo povzročene škode. s temi kršitvami. Za utemeljitev zahtevkov je treba sodišču predložiti pisne in druge dokaze, ki jih zbere najemnik.
Druga možnost je, da se na sodišču obrnete na zahtevo za predčasno odpoved pogodbe na podlagi 1. odstavka 620. člena civilnega zakonika. Če se najemnik odloči, da bo v celoti izpraznil prostor, potem morate najprej popraviti trenutno stanje (po možnosti s fotografijami) v obliki akta in poskušati zagotoviti, da akt podpišejo predstavniki najemodajalca. Hkrati bi moral najemnik poiskati nove prostore. Stroške hrambe premoženja ter iskanja in najema novih prostorov se lahko uveljavlja kot škodo, ki jih najemodajalec povrne hkrati s prenehanjem najemne pogodbe.
Vadite
Aleksej Gordejčik
Generalni direktor skupine podjetij Gordeichik in partnerji
V zadnjih letih se je bistveno spremenil pristop sodišč in zakonodajalca do možnosti odstopanja od neposrednih zakonskih predpisov, torej do ti »svobode pogodbe«. Zdaj je dovoljeno vse, kar ni izrecno prepovedano pod grožnjo neveljavnosti in (ali) ni povezano z zlorabo pravice, ne krši pravic drugih oseb, pa tudi javnih interesov. Vendar ta praksa ni stabilna. Za en precedens v vašo korist lahko skoraj vedno najdete drugega, ki je po vsebini nasproten.
Obstaja samo en element, ki opredeljuje. V takih sporih ima prednost tisti, ki je sposoben fizično obvladovati (posest) spornega predmeta. Če lahko najemodajalec vašim zaposlenim in obiskovalcem oteži vstop v prostore, je bolje poiskati miren izhod, da se ločite z najmanjšimi izgubami. K metodam soočenja, vključno s pravnimi, se je treba zateči le v skrajnih primerih.
Če je moč na strani najemnika, lahko začnete izračunavati možnosti z zadrževanjem prostorov in hkratno sodno zaščito pred dejanji lastnika. V tem primeru nikakor ne pozabite skrbno plačati najemnine v delu, ki ga prepoznate.
Olga Kosets
Predsednik Mednarodne javne organizacije za podporo in zaščito malih in srednjih podjetij "Podjetniki"
Imam štiri pravila, ki se jih držim pri sklepanju morebitnih pogodb. Prvi je prebrati najemno pogodbo, ki jo je predložila druga stranka. Drugi je, da zagotovite svojo različico pogodbe ali spremembe predložene različice. Tretji je usklajevanje tudi najmanjših podrobnosti, predvsem v smislu ločitve. Četrtič – nikoli ne podpisujte pogodbe brez predhodnega posvetovanja z odvetniki.
Največji problem v razmerju najemodajalec-najemnik so sive sheme plačila najemnine in ustni dogovori. Če boste morali delno plačati v kuverti, verjemite mi, potem na sodišču ne bo mogoče dokazati svojega primera. Večina konfliktnih situacij nastane ravno s tem algoritmom odnosov. Imam več primerov težkih ločitev najemnikov. V vseh primerih sem ob sklicevanju na klavzule sklenjene pogodbe ravnal v skladu z napisanim. Najemnik je kršil pogoje mesečnega plačila za šest mesecev. Kazni za zamudo so bile določene v pogodbi, a niso bile uporabljene. Poslali smo reklamacijo in obvestili, da bo družba po pogodbi dolžna plačati kazni. V primeru nadaljnjega kršenja plačilnega načrta nameravamo odpovedati pogodbo. Na naše pismo ni bilo nobenega odgovora. Poleg tega je najemnik čez nekaj časa prenehal komunicirati in odgovarjati na telefonske klice. Plačila so se popolnoma ustavila.
V skladiščnem prostoru, katerega lastninska last sem osebno, je bila večja količina kabinetnega pohištva v lasti najemnika. Dva tedna pozneje smo bili v prisotnosti treh mojih zaposlenih prisiljeni odpreti prostore. Naredili smo popis najemnikovega premoženja in obdukcijski zapisnik, kopije smo poslali na pravni naslov podjetja s priporočeno pošto. Kot se je pozneje izkazalo, je imelo podjetje resne finančne težave. Z najemodajalcem trgovskega prostora v sosednjem trgovskem centru so bili že v sodnem postopku. Situacijo sem analiziral z vidika njegove plačilne sposobnosti in ugotovil, da je zame najceneje, da se čim prej ločim od nesrečnega podjetnika. Dovolil sem odnesti pohištvo.
Moja zvestoba ni posledica široke duše, ampak finančne računice. Včasih ima odpor svojo ceno. Raje predkazensko reševanje spora z nepopolnim zadovoljstvom obeh strani. V primeru, ki sem ga opisal, je najemnik izgubil varščino v višini mesečne obrestne mere po pogodbi, moja soba pa je stala več mesecev, medtem ko smo iskali novo stranko.