Анализ на коефициентите за финансова стабилност. Коефициент на капитализация

Кое е по-добре: синигер в ръката ви или пай в небето? Народна мъдростни дава категоричен отговор. Но наистина ли е възможно да получите висок доход, без да рискувате? Който не рискува, той не пие шампанско! Как тогава можете да намерите средата и правилно да инвестирате свободните си парични ресурси? Индикатор като коефициента на капитализация ще помогне на потенциален инвеститор в това, защото ви позволява да сравните размера на днешния "синигер" с размера на бъдещия "кран".

Първо запознаване с концепцията

Не е тайна, че почти всяко предприятие днес работи, използвайки не само собствени средства, но и привлечени средства, така че трябва постоянно да измерва ползите от привличането на допълнителен инвестиционен капитал и Отрицателно влияниезагуба на независимост при вземане на решения. Коефициентът на капитализация показва колко зависи една компания от привлечените средства. Естествено, колкото по-висок е този показател, толкова по-голям е рискът за организацията. По този начин капитализацията на една компания е съвкупност от капиталови инвестиции, които са направени в дадено производствено съоръжение. Както можете да видите, това понятие се различава значително по своето значение от пазарната капитализация и това не трябва да се забравя, ако искате правилно да изчислите коефициента на капитализация и правилно да инвестирате средствата си.

Някаква основна аритметика

Както знаете, често всеки проблем може да бъде решен по няколко начина, особено ако е в областта на икономиката. Но няма да навлизаме твърде дълбоко и да разгледаме само най-простия вариант за определяне на съотношението на собствените и привлечените средства в пасивите на организацията. Коефициентът на капитализация се изчислява като коефициент на разделяне на дългосрочните задължения или, по-просто, на привлечените средства на сумата от дългосрочни задължения и капиталови средства. Колкото по-голям е размерът на задълженията по дългосрочни заеми и кредити, толкова по-голяма част от печалбата ще отиде за тяхното погасяване и изплащане на лихви по тях. Високият коефициент на капитализация показва, че компанията е финансово зависима. Напротив, ниско ниво този индикаторговори за възможността за провеждане на независима икономическа политика от разглежданата организация.

Тези умни чужди думи

Понякога можете да чуете следното определение на понятието "коефициент на капитализация": един от компонентите на изчисляването на финансовия ливъридж. Още един непреводим термин, който едва ли е познат Хайде де човеккойто няма икономическо образование. Ако погледнете в речника, тогава английска думаливъридж се превежда като "ливъридж". Този "лост" влияе върху основните показатели за функционирането на компанията. При изследване на коефициента на капитализация се анализира, по-специално, зависимостта на получената от компанията нетна печалба от структурата на капитала, т.е. съотношението на собствения и дълговия капитал. Все още обаче няма консенсус сред специалистите кое съотношение е най-благоприятно за успешното функциониране на предприятието, така че всеки собственик трябва да реши това самостоятелно.

Определение

Коефициент на капитализация(коефициент на капитализация) е индикатор, който сравнява размера на дългосрочните задължения с общите източници на дългосрочно финансиране, които включват, освен дългосрочните задължения, собствения капитал на организацията. Коефициентът на капитализация дава възможност да се оцени адекватността на източника на организацията за финансиране на дейността й под формата на собствен капитал.

Това съотношение ви позволява да оцените предприемаческия риск. Колкото по-висока е стойността на коефициента, толкова повече организацията зависи в развитието си от привлечен капитал, толкова по-ниска е финансовата стабилност. В същото време по-високото ниво на съотношението показва по-голяма възможна възвръщаемост на собствения капитал (по-висока възвръщаемост на собствения капитал).

Изчисление (формула)

Коефициентът на капитализация се изчислява като съотношението на дългосрочните задължения към сумата на дългосрочните задължения и собствения капитал на организацията:

Коефициент на капитализация = Дългосрочни задължения / (Дългосрочни задължения + Собствен капитал)

Коефициентът на капитализация е важен показател за финансовия ливъридж на компанията, отразяващ структурата на дългосрочните източници на финансиране. В този случай капитализацията на дружеството (да не се бърка с пазарната) се разглежда като комбинация от двата най-стабилни пасива – дългосрочни задължения и собствен капитал.

Нормална стойност

Този коефициент няма установена нормативна стойност, тъй като силно зависи от индустрията, технологията на предприятието. За инвеститорите обаче по-привлекателни са предприятията с преобладаване на собствения над заемния капитал. Въпреки това, използвайте само собствени източницифинансирането също не е положителен фактор, тъй като намалява възвръщаемостта на инвестициите на собствениците.

Относно коефициента на капитализация на английски езикможете да прочетете в статията "Коефициент на капитализация".

Накратко: Коефициентът на капитализация е важен параметър за оценка на предприемаческия риск, който е важен за инвеститорите, собствениците и ръководството на компанията. Финансовият поток на търговските организации се състои от собствени и привлечени средства. За формиране на тяхното оптимално съотношение е важно да се определи коефициентът на капитализация, чиято стандартна стойност е еднаква за всички индустрии в диапазона 1-1,5. Основата за изчислението е информацията от баланса (Ф. № 1). Намаляването на показателя показва засилване на финансовото състояние на компанията, а растежът отразява нарастване на зависимостта му от дългово финансиране.

Подробно

Изключително важно е инвеститор или собственик на бизнес да определи количествено нивото на предприемаческия риск - вероятността от намаляване на дохода от инвестирани средства. За да се определи, се препоръчва да се анализира съотношението на дълга и собствения капитал.

Коефициент на капитализация(Коефициент на капитализация - CR, CC) е финансов показател за финансовата стабилност на компанията и нейната дългосрочна платежоспособност, който се изчислява чрез разделяне на общите задължения на собствения капитал (капитализация). Позволява ви да оцените:

до каква степен дружеството разполага с достатъчно собствени средства за подпомагане на основната си дейност;
колко ефективно разпределя и използва собствения капитал.

Справка! CC е индикатор от групата на финансовия ливъридж. Всички включени в него индикатори са насочени към идентифициране на връзката между собствения капитал и привлечените средства.

Колкото по-висока е стойността на индикатора CR, толкова по-голяма е фирмата в зависимост от привлечените източници на финансиране. Редовно се налага да харчи част от приходите си за изплащане на дълга по заеми и покриване на лихвите по тях, което създава предприемачески риск. В резултат на това част от печалбата на инвеститора отива за възстановяване на разходите за привлечен капитал.

Справка!Коефициентът на капитализация често се нарича ливъридж. С негова помощ те оценяват колко рубли. компанията успя да привлече заемния капитал за 1 рубла. собствени средства.

Формулата за изчисляване на коефициента на капитализация

Основата за изчисляване на QC е информация от баланса на компанията. Следователно той може да бъде определен от инвеститори, кредитори, партньори, държавни агенции, без да се обръща към обекта, който се оценява за данни:

собствен капитал и резерви (ред 1300);
краткосрочни задължения (ред 1500);
дългосрочни задължения (стр. 1400).

Важен момент!Ако краткосрочните задължения на компанията (до 12 месеца) са по-малко от 5% от общия дълг, тогава те не се вземат предвид при изчисляване на ливъриджа.

Най-общо формулата за оценка на коефициента на предприемачески риск може да бъде представена, както следва:

KK = (DO + KO) / SK, където:

СК - собствен капитал;

КО - краткосрочни задължения;

DO - дългосрочни задължения.

За удобство на използването на индикатора за капитализация на практика има смисъл формулата за неговото изчисляване да се изрази чрез редовете на баланса (нова форма):

QC = (стр. 1400 + стр. 1500) / стр. 1300

В опростен вид формулата е: CR = стр. 1400 / стр. 1300. В този случай тя отразява най-стабилните елементи от задълженията на организацията.

Стандартна стойност на индикатора

Въпреки че, когато се сравняват предприятията по размер на коефициента на капитализация, е важно да се изберат предприятия от една и съща индустрия, общата стандартна стойност е една и съща за всички сектори на икономиката. В същото време има два стандарта, които се прилагат в зависимост от състоянието на националната икономика.

Справка!Ако съотношението на дълга и собствения капитал се окаже 80% на 20%, тогава компанията се обявява в несъстоятелност.

Развитите страни по света със стабилни икономики са по-малко податливи на въздействието на кризисни процеси.

Формула за коефициент на капитализация на баланса

Следователно техните компании могат да си позволят активно да използват дългово финансиране. В развиващите се страни само бизнес, който е в състояние да покрие изцяло привлечените кредити и заеми със собствени средства, ще бъде признат за надежден.

Важен момент!Инвеститорите високо ценят предприятията с преобладаващ собствен капитал, дори ако възвръщаемостта на заемния капитал е висока. Тази ситуация обаче показва, че дружеството не използва в своята дейност ползите от оборота на привлечени отвън средства.

Примери за изчисляване на коефициента

За да разгледаме оценката на коефициента на капитализация на практика, си струва да го изчислим за две предприятия с различен мащаб на дейност:

Трансмашхолдинг, голяма корпорация в машиностроителната индустрия, която произвежда вагони и компоненти за железници;
малък търговец - фирмата Метропол, която доставя строителни материализа местата за продажба на дребно.

Изход!Динамиката на показателя за капитализация на търговско-логистичната компания Метропол свидетелства за това, че дружеството разчита основно на собствени средства в дейността си.

Той е финансово стабилен, но не използва напълно потенциала на дълговото финансиране, което може да се превърне в източник на обещаващ растеж. Анализът на динамиката на индикатора показва постепенно подобряване на ситуацията.

Изход! OJSC Transmashholding активно привлича дългово финансиране: трудно е да покрие значителни капиталови разходи само от собствени източници. Показателят CC на компанията е по-висок от оптималното ниво за Русия, но в рамките на глобалната стойност. През последните години се наблюдава намаляване на дела на привлечените средства и увеличаване на размера на собствения капитал при финансиране на работата му.

Въпреки факта, че Метропол и Трапнсмашхолдинг се различават по размер, обхват на дейност и отрасъл на дейност, те се характеризират с общи стандарти за коефициент на капитализация.

Анализ на показателите на техните баланси за 2015-2017г. показа това финансово положениеи двете организации са стабилни. Въпреки това, голямата инженерингова компания се характеризира с прекомерно използване на дългово финансиране, а малката търговска и логистична компания - с недостатъчно внимание към кредитните средства.

В извадката е представен подробен алгоритъм за изчисляване на индикатора CR. За удобство на приложното използване, формулите за коефициенти са включени в редактора на електронни таблици на Excel.

Въпроси и отговори по темата

Все още не са зададени въпроси относно материала, имате възможност да го направите първи

Свързани препратки

В банковото дело - добавяне на нормата на възвръщаемост към размера на съществуващия капитал, издаване на акции и други методи за увеличаване на капиталовата им база. капитализацията на фондовия пазар е показател, който характеризира мащаба на операциите на фондовия пазар. Определя се като общата пазарна стойност на търгуваните ценни книжа.

Процент на капитализация

Коефициент на капитализация (коефициент на капитализация) е индикатор, който описва съотношението на пазарната стойност на актива към нетния му доход за годината. При оценката на имотите този показател се изчислява, както следва: нетна печалба на година стойността на недвижимия имот. По този начин коефициентът на капитализация показва на инвеститора процента от дохода, който той ще получи чрез закупуване на този или онзи актив. Този показател е важен за оценка на инвестициите, но в Русия не винаги е възможно да се изчисли точно поради липсата на статистическа информация за пазара на недвижими имоти и други пазари в страната.

Ако доходът от актива нарасне, темпът на растеж се включва във формулата. Ако доходът нараства и намалява, се използва методът DCF (дисконтирания паричен поток) вместо коефициента на капитализация.

Намаляването на нивата на капитализация може да показва спад на пазара или дори неговата стагнация. Най-често този индикатор се използва на пазара на недвижими имоти.

Коефициент на капитализация

Коефициентът на капитализация е индикатор, който сравнява размера на дългосрочното финансиране с общите източници на дългосрочно финансиране, включително в допълнение към дългосрочните задължения на организацията. Коефициентът на капитализация дава възможност да се оцени адекватността на източника на организацията за финансиране на дейността й под формата на собствен капитал.

Коефициентът на капитализация е включен в групата на индикаторите за финансов ливъридж - показатели, характеризиращи съотношението на собствените и привлечените средства на организацията.Този съотношение ви позволява да оцените предприемаческия риск. Колкото по-висока е стойността на коефициента, толкова повече организацията зависи в своето развитие, толкова по-ниска е финансовата стабилност. В същото време по-високото ниво на съотношението показва по-голяма възможна възвръщаемост на собствения капитал (по-висок собствен капитал).

Изчисление (формула)

Коефициент на капитализация = Дългосрочни задължения / (Дългосрочни задължения + Собствен капитал)

Коефициентът на капитализация е важен индикатор за финансовия ливъридж на компанията, отразяващ структурата на дългосрочните източници на финансиране. В този случай капитализацията на едно дружество (да не се бърка с пазарната) се разглежда като комбинация от двата най-стабилни пасива – дългосрочни задължения и собствен капитал.

Нормална стойност

Този коефициент няма установена нормативна стойност, тъй като силно зависи от индустрията, технологията на предприятието. За инвеститорите обаче по-привлекателни са предприятията с преобладаване на собствения над заемния капитал. Въпреки това използването само на собствени източници на финансиране също не е положителен фактор, тъй като намалява възвръщаемостта на инвестициите на собствениците.

Метод на главна буква

Методът за капитализиране на дохода (рента за земя) се основава на определяне на годишния доход от притежаване на парцел и разделянето му на коефициента на капитализация или умножаването му по периода на капитализация, т.е. периодът, необходим за възстановяване или възпроизводство на земеделски капитал.

Изчисленията на стойността на земята, използвайки метода на капитализация на дохода, се основават на следната формула:

Стойност на земята = Коефициент на доход / капитализация

Процедура за оценка на пазарната стойност поземлен имотметодът на капитализация на дохода включва следните етапи:

1. определяне размера на капитализирания доход;
2. определяне на коефициента на капитализация;
3. определяне на пазарната стойност на поземления имот.

Етап 1. Определяне на размера на капитализирания доход. Препоръчително е доходът от поземлен имот да се определя за първата година след датата на оценката.

В зависимост от предназначението на парцела като доход могат да бъдат:

Рисковата премия за инвестиции в оценявания парцел отчита риска от получаване на доход от инвестиции в поземления имот, поради вида на ползване на парцела и неговото регионално местоположение.

Регионалният риск е рискът от инвестиране в недвижими имоти, които, първо, са под юрисдикцията на държава, в която има доста голяма вероятност от форсмажорни обстоятелства поради недостатъчно стабилна социално-икономическа и политическа ситуация. Второ, отчита се спецификата на региона. За изчисляване на тази премия може да се използва матричният метод, чиято същност е разгледана в глава „Оценяване на земеделска земя”.

Премия за ниска ликвидност - отчита риска, свързан с възможността за загуби по време на продажбата на обекта поради недоразвитост или нестабилност на пазара на земя. За изчисляването му е необходимо да се анализира динамиката на цените, както на пазара на недвижими имоти, така и на пазара на земя, както и типичния период на експозиция. Като цяло динамиката на цените на пазара на земя се характеризира с устойчива възходяща тенденция.

„На пазара има огромно търсене на ресурси и банкови активи“, добавя Гарегин Тосунян, президент на Асоциацията на руските банки, „при тези условия банките могат да увеличат капитала и да компенсират нарастването на кредитния портфейл, който вече е настъпил “.

В резултат на това общият капитал на банковата система се е увеличил през тримесечието от 945,1 милиарда рубли. до 1147,6 милиарда рубли, а активите - от 6663,4 милиарда рубли. до 8325,7 милиарда рубли. Вярно е, че почти половината от капиталовите печалби се отчитат от държавни банки - Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Банка на Москва, Росселхозбанк и Руската банка за развитие (общо около 98 милиарда рубли) - както и три банки с чужд капитал : Международна Московска банка, Райфайзенбанк и Ситибанк (общо около 11,5 милиарда рубли). Но като цяло банките нямат проблеми с капитализацията.

Консолидацията помогна. През третото тримесечие на тази година имаше промени в 100-те най-големи руски банки по отношение на капитала.

Лидери в растежа бяха банките, образувани в резултат на сливането на няколко кредитни институции. Според резултатите от деветте месеца най-висок темп на нарастване на капитала (262%) показа Investsberbank, която обедини Руската General Bank през февруари. Първият заместник-председател на борда на Investsberbank Константин Богомазов отбелязва, че през следващата година банката възнамерява да обедини Omskpromstroybank и Novorossiysk Promfinservicebank и това „ще има положителен ефект върху показателите“.

В десетте най-големи банки лидерът по растеж на капитала (+ 201%) беше Uralsib Bank, която в края на септември обедини AvtobankNIKoil, IBG NIKoil, Kuzbassugolbank и Bryansk Narodny Bank. С капитал от 32,8 милиарда рубли. той завърши четвърти, изкачвайки се от 11-то място в четвъртината. В допълнение, челната петица включва Сбербанк (239,2 милиарда рубли), Vneshtorgbank (77,2 милиарда рубли), Gazprombank (40,7 милиарда рубли) и Международната индустриална банка (25,6 милиарда рубли). Съвкупният капитал на банките, включени в топ 10, нараства с 35% - до 494,2 милиарда рубли.

По подобен начин се промениха и петте банки по отношение на активите. Най-големите банки показват дори по-високи темпове на растеж, отколкото преди година, когато "криза на доверието" попречи на обикновените играчи да развиват бизнеса си, съжалява московски банкер, който поиска да не бъде назован. Според класацията на CEA Interfax активите на Сбербанк за девет месеца са нараснали с 20%, Внешторгбанк - с 26%, Банката на Москва, Промстройбанк и Райфайзенбанк - с 51%.

„Най-големите банки растат по-бързо, имат достъп до международните капиталови пазари и могат да се увеличават, като намаляват цената на заема и в същото време се фокусират върху по-изгодни видове кредитиране“, каза Михаил Матовников, главен изпълнителен директор на CEA Interfax. Според него сега много банки са достигнали нивото на рентабилност, което им позволява самостоятелно да увеличават капитализацията си и да не зависят от акционерите. „Това е положителен сигнал за инвеститорите“, сигурен е анализаторът.

Измамно благополучие. Добрата рентабилност и способността за увеличаване на капитала могат да бъдат полезни за банките в близко бъдеще.

Министерството на финансите възнамерява да повиши минимално допустимото изискване за капиталова адекватност (от което Централната банка е длъжна да отнеме лиценза) от 2% на 10%. Промените за затягане на стандарта са в Държавната дума.

Наскоро първият заместник-председател на Централната банка Андрей Козлов заяви, че Централната банка на Русия подкрепя варианта, при който банката е длъжна да отнеме лиценза при ниво на достатъчност от 8% и да прилага превантивни мерки на ниво 10%.

В банковата общност обаче има ожесточен дебат по тази тема. „Всички нормално функциониращи банки имат коефициент по-висок от 10%, защо да не дадем на Централната банка друг инструмент за предотвратяване на фалити, ситуацията е благоприятна за това“, казва Наталия Николаева, вицепрезидент на Citibank.

Гарегин Тосунян не е съгласен с нея. Според него банките нямат достатъчно капитал, за да задоволят нуждите на икономиката от парични ресурси - кредитите над три години съставляват едва 11% от кредитния портфейл.

Михаил Матовников смята, че по-високите капиталови изисквания ще увеличат зависимостта на банките от техните акционери. „Доходността на банковия бизнес ще намалее“, предупреждава той, „ще има по-малко възможности за самостоятелно увеличаване на капитализацията“. „Впечатлението за благополучието на капиталовата ситуация е измамно“, оплаква се един от банкерите, „и ако промените бъдат приети на този фон, мнозина ще трябва да намалят бизнеса си. Може да не виждаме такава динамика на растеж на цялата система, каквато е сега, за дълго време."

Капитализация на недвижими имоти

Накратко, капитализацията на недвижимите имоти е стойността на недвижимите имоти, която се влияе от различни фактори, може да се издигне или да падне. Капитализацията на недвижимия имот е значително повлияна от такива характеристики като местоположението на обекта, техническото състояние и функционалното предназначение.

Недвижимите имоти са продукт, който се различава от другите по своята фундаментална природа и здравина. По време на своето съществуване недвижимите имоти постепенно се износват. Това е процентът на износване, който определя техническото състояние на обекта и следователно пряко влияе върху неговата капитализация. И това е разбираемо, има намаляване на потребителските свойства на сграда или конструкция, обектът става по-малко подходящ за експлоатация при дадените условия. Съответно първоначалната стойност на недвижимия имот намалява.

Видове износване

Има три вида износване. Всички те влияят негативно на капитализацията на недвижимите имоти. Това е физическо износване, т.е. унищожаване на обект под въздействието на различни фактори, както от външната среда, така и в процеса на човешка експлоатация.

Функционално износване, т.е. остаряване. Този тип износване е възможно в случай на поява на по-модерни и в същото време евтини аналози. Икономическо износване. В тази ситуация капитализацията пада поради всякакви социално-икономически, технически или политически пробиви в обществото, в резултат на което се появяват несравними обекти на недвижими имоти. Най-често обектите на недвижими имоти губят стойност именно в резултат на физическо износване. Функционално предназначение. Несъмнено видът имот оказва значително влияние върху неговата капитализация.

Всяка сграда или конструкция има технически паспорт, който посочва функционалното й предназначение. Независимо дали става дума за производствена база или за административно-стопански обект. Често, за да увеличи капитализацията на недвижимия имот, собственикът трябва да промени предназначението на сградата или конструкцията. Навременното препрофилиране на техния имот позволява на собственика му да намали рисковете, да повиши привлекателността на търговските имоти за потенциални наематели, купувачи и инвеститори. Местоположение. Важен фактор, който определя капитализацията на недвижимите имоти. Ясно е, че имотът, намиращ се в централната част на града, ще е с по-висока капитализация.

Пазарна капитализация

Пазарна капитализация. Капитализация на световните пазари на акции. Мащабът в определена страна се характеризира преди всичко с показатели за капитализация, нейния дял в БВП, обема на борсовата търговия, броя на акциите, които имат редовна котировка (листинг).

Пазарната капитализация е съвкупната пазарна стойност на всички издадени акции на компании, които редовно се котират. Този индикатор показва пазарната стойност на всички компании, които са листвани на фондовите борси (пазарната стойност на една компания се определя като произведение от пазарната стойност на акция от броя на нейните акции в обращение).

Капитализацията на световните пазари на акции се е увеличила почти 13 пъти, докато общият БВП се е увеличил с 2,5 пъти за същия период. В резултат на това съотношението на капитализация към БВП в света като цяло се е увеличило от 23 на 118%.

Повишаване на нивото на капитализация може да възникне поради два фактора: увеличение на пазарната стойност на акциите; увеличаване на общия брой компании, които издават акции за продажба на широк кръг инвеститори.

Факторът за увеличаване на броя на компаниите, които издават акции, е значим само на формиращите се пазари. В развитите пазари броят на компаниите, регистрирани на организирания пазар, е сравнително стабилен. Нараства с умерени темпове. Броят на развитите пазари е нараснал от 18 на 23 хил. Съвсем различна картина се наблюдава на формиращите се пазари: през същия период броят на емитентите се е увеличил повече от два пъти - от 9 на 20 хиляди.

Развитите пазари представляват 88% от общата капитализация. Темпът на растеж на развитите пазари е най-висок за темпа на растеж на пазарите, които се развиват. Азиатските пазари преживяха доста осезаема криза, негативните последици от която не бяха окончателно преодоляни. Капитализацията на Корея и Малайзия се сви с около 2/3. Поради значителното отслабване на позициите на формиращите се пазари, делът на развитите пазари в общата световна капитализация нарасна до 93%.

Лъвският дял от световната капитализация (67%) е осигурен само от три държави - САЩ, Япония и Великобритания. Седемте водещи развити пазара представляват над 75% от световната капитализация.

Повече от 20 години САЩ остават абсолютен лидер по капитализация (от 30 до 55% от световната капитализация). Въпреки това имаше кратък период, когато Япония излезе начело с капитализацията.

Причините бяха:

Над спекулативното набъбване на фиктивния капитал в Япония;
- високият курс на японската йена, който повлия на количествените показатели на страната при конвертирането им в щатски долари (факторът валутен курс продължи да играе важна роля, когато дългосрочната тенденция на растеж на курса на йената се обърна).

Значителното намаляване на капитализацията на Япония в доларово изражение е следствие както от дълбоката финансова криза на страната като цяло, така и от поевтиняването на йената спрямо щатския долар.

Високата конюнктура на фондовите пазари на развитите страни в края на ХХ век. играе роля в подкрепа на високата бизнес активност в западните страни, стимулиране на научно-техническия прогрес, модернизиране на производството и концентрация на капитал. Наблюдава се засилване на връзката между финансовия и реалния сектор на икономиката. Така във Великобритания 60% от общите годишни инвестиции в икономиката са инвестирани в компании, чиято дейност е свързана с информационни технологии. В същото време приватизационните процеси се активизираха значително. V Западна ЕвропаДържавната собственост на стойност 675 милиарда долара беше продадена.

Оказа се обаче, че положително влияниевисоката конюнктура на фондовия пазар спрямо реалната икономика беше до голяма степен преувеличена. Значително количество капитал, набран в новата технологична компания, е пропилян непродуктивно. Значителен дял от предприятията остават под контрола на държавата, а приватизираните не работят достатъчно ефективно. Разкри се и несъвършенството на нормите и правилата за корпоративно управление. В резултат на това компаниите не бяха в състояние да осигурят адекватна печалба на акция висока оценкана пазара. Това беше основната причина за масовия спад на цените на акциите. Една от причините за възникването на финансова криза може да стане ситуация, когато забележимото покачване на цените на акциите престава да съответства на реалната ситуация в икономиката и компаниите не са в състояние да осигурят адекватна доходност на акциите.

За притежателите на акции – институционални инвеститори и физически лица – спадът на котировките означава номинален спад в стойността на техните активи. За промишлените компании падането на котировките означава ограничаване на собствената им инвестиционна дейност чрез привличане на средства от капиталовия пазар. Последствията от спада на цените на акциите се отнасят и за финансовата и монетарната сфера.

Месечна капитализация

Сигурно сте решили да занесете парите си в банката и да направите депозит, за да не погълне безпощадната инфлация спестяванията ви толкова бързо.

Разглеждайки брошурата с описание на паричните депозити, вероятно ще срещнете термина „месечна капитализация на лихвите“.
Какво е това и означава, с какво тази капитализация е полезна за инвеститора?
Всъщност отговорът е доста прост.
Месечната капитализация е месечното натрупване на лихви, спечелени от депозит в обща суматочно този принос.
Определението се оказа малко смачкано, затова нека се обърнем към примери.

Без главни букви:

Вие инвестирате $1000 в банката при 12% годишно. Общо всеки месец ще получавате 1% от сумата = $10.
Тези десет долара ще дойдат във вашия портфейл в рамките на договорения период, като сумата на депозита остава непроменена - хиляда долара.

Сега нека разгледаме пример с капитализация на лихвите.

В този случай лихвата, получена от „работата“ на вашата вноска, няма да отиде във вашия портфейл, а ще бъде добавена към общата сума на вноската.

Така след един месец вашият принос няма да бъде $1000, а $1010. Съответно вече няма да носи 10, както преди месец, а 10,1 $.

И така всеки месец. Лихвите автоматично попълват сумата на депозита, като по този начин увеличават месечната "възвръщаемост" от инвестицията.

Дали е удобно или не зависи от вложителя.

Директна капитализация

Основните методи на капитализация са методът на директна капитализация и методът на капитализация на дохода по норма на възвръщаемост на капитала.

Изборът на метода на капитализация във всеки конкретен случай се влияе от следните фактори:

- вид на имота;
- ефективна възраст и икономически живот на обекта;
- надеждност и широта на информацията;
- характеристики на дохода от обекта на оценка (стойност, продължителност на получаване, скорост на изменение).

Най-често се използват следните методи за изписване с главни букви:

- директна капитализация, когато себестойността на обект се определя чрез разделяне на нетния годишен доход на коефициента на капитализация; - метод на брутния наем въз основа на
д имот, като се вземат предвид стойностите на потенциалния или действителния доход и брутния коефициент на наем;
- метод на паричните потоци - оценката на обекта, когато паричните потоци пристигат неравномерно, се променят произволно, като се вземе предвид степента на риска, свързан с използването на имущество;
- метод на остатъка - оценка на имуществото, като се отчита влиянието на отделните фактори за генериране на доход (в комбинация с метода на остатъка можете да използвате методите както на директна капитализация, така и на капитализиране на дохода по норма на възвръщаемост);
- метод на ипотека - - оценка на имуществото на базата на стойността на собствения и привлечения капитал.

Изборът на конкретен метод на капитализация се определя от естеството и качеството на очаквания доход.

В настоящите условия на икономическа и политическа нестабилност в Русия, поради сложността на формирането на надеждни прогнози, методът на директна капитализация е широко използван, който не изисква толкова задълбочен анализ на паричните потоци, както при капитализация по норма на възвръщаемост.

Директна капитализация - оценка на имуществото при запазване на стабилни условия за неговото използване, постоянен доход, липса на първоначална инвестиция и едновременно отчитане на възвръщаемостта на капитала и капиталовия доход.

Коефициентът на капитализация обикновено се изчислява на базата на анализ на пазарна информация за партньорите на оценявания имот, като се раздели нетният годишен доход на продажната цена на партньора.

Основната формула на подхода на дохода от директна капитализация, разгледан в предишната глава, обикновено се прилага в следната форма:

където PV е текущата стойност на имота,
NOI е очакваният нетен оперативен доход за първата година след датата на оценка,
L е общата капитализация.

Като NOI може да се използва нормализираният нетен оперативен доход за 1 година, получен чрез осредняване на дохода за няколко години.

Коефициентът на капитализация Dd отразява рисковете, на които са изложени средствата, инвестирани в актива. Методите за изчисляване на коефициента на капитализация се избират в зависимост от конкретните условия, при които работи оценяваният обект: информация за приходите и цените на транзакциите въз основа на извадка от сравними обекти, източници и условия на транзакции за финансиране, възможност за правилна прогноза за стойността на обекта в края на прогнозния период.

Възможна е директна капитализация с помощта на брутния множител на наема

Коефициентът на брутния наем (RM) е средното съотношение на пазарната цена към потенциалния или действителния брутен доход от определен вид имущество.

Основни условия за прилагане на метода на директна капитализация:

- периодът на получаване на доход клони към безкрайност;
- размерът на дохода е постоянен;
- условията за ползване на съоръжението са стабилни;
- не се вземат предвид първоначалните инвестиции;
- възвръщаемостта на капитала и възвръщаемостта на капитала се вземат предвид едновременно.

При директната капитализация се използват модели, които се основават на определяне на стойността на недвижимия имот чрез разделяне на типичния нетен оперативен доход на общия коефициент на капитализация, получен въз основа на анализ на връзката между дохода и продажните цени на аналозите на имота оценени. Ето няколко примера за някои модели на директна капитализация.

Стойност на собствения капитал = Паричен поток Норм на възвръщаемост на собствения капитал

Предимства на метода на директна капитализация:

- простота на изчисленията;
- малък брой предположения;
- отразяване на състоянието на пазара;
- получаване на добри резултати за стабилен, нискорисков обект на недвижими имоти (сграда с един наемател и дългосрочен наем).

Наред с достатъчната лекота на прилагане на метода, трябва да се вземе предвид сложността на пазарния анализ и необходимостта от корекции за разликите между сравняваните обекти. Методът не трябва да се използва, ако няма информация за пазарни сделки, съоръжението е в процес на изграждане или реконструкция или ако съоръжението е претърпяло сериозни щети.

Коефициентът на капитализация се прилага при преобразуване на бъдещия доход от недвижим имот в неговата настояща стойност.

За изчисляване на коефициента на капитализация се използват методът за сравнение на продажбите, методът на коефициента на покритие на дълга, методът на инвестиционната група, методът на съотношението на действителния брутен доход и методът на баланса.

Данните за изчисления, използващи метода на коефициента на покритие на дълга, са лесно достъпни, но този метод предоставя оценка на процента на капитализация в случаите, когато пазарните данни не са достатъчно надеждни. Следователно методът на коефициента на покритие се използва само като коригиращ.

Коефициентът на капитализация на земята се изчислява като съотношението на дохода, приписван на земята, към стойността на земята. Коефициентът на капитализация за подобрения се определя от съотношението на приходите, приписвани на подобренията, към цената на подобренията.

Прилагайте по подобен начин:

- метод на остатъка за земя - когато стойността на сградата може да се определи достатъчно точно;
- метод на баланс за собствен капитал - ако е възможно да се определи срокът на ипотечния кредит и размерът на годишното плащане за обслужване на дълга;
- метод на остатъка за привлечен капитал - когато е известна стойността на собствения капитал.

Като цяло изчисленията за директна капитализация изискват сравними данни за продажбите. Капитализацията на дохода по норма на възвръщаемост е по-малко зависима от пазарните данни, но този метод трябва да отразява действителните очаквания и предпочитания. потенциални купувачиподобни обекти.

Капитализация на Газпром

Борсовата търговия през последните месеци показва нарастващ проблем в една от най-големите компании в Русия. Оказа се, че реалната капитализация на Газпром рязко падна и спря на по-малко от сто милиарда долара. Това се случи за първи път през последните четири години. Руският газопровод се отдръпна от предварително обявената цел, която тази година стана практически непостижима - да доведе капитализацията на Газпром за 2-3 години до трилион долара.

Защо трилион все още е недостижим

Няма съмнение, че компанията все още няма да стане най-скъпата в света. Преди пет години Алексей Милър каза, че концернът, на който той е председател на борда, ще струва трилион след седем години. По това време капитализацията на Газпром достигна 360 милиарда и нищо не предвещаваше спад. Но днес акциите на компанията падат по-бързо, отколкото са нараснали преди - повече от три пъти след гръмкото съобщение на Милър.

Защо акциите на компанията, всяка от които струваше 360 рубли през първата половина на 2008 г. (през май - максималната цена), се доближиха до 110 рубли за единица през май 2013 г.? Експертите смятат, че основният удар върху капитализацията на Газпром е нанесен през същата 2008 г. Тогава за първи път стойността на ценните книжа на корпорацията падна до днес. Това се дължи на спада на цените на енергията поради финансовата криза.

Кризата премина успешно, но през пролетта на 2011 г., след повишаване на стойността на ценните книжа до 234 рубли, започна обратният процес и спадът се превърна в стабилна тенденция. В резултат на процеса тази година капитализацията на Газпром падна с още 15%. На този фон финансовите анализатори признават очакванията за трилиони долари до 2015-16 г. като смели и дори донякъде фантастични.

Какво мислят експертите по проблема

Няма да може да се повиши стойността на ценните книжа десетократно или повече през следващите години, смятат те. Просто няма вътрешни ресурси и ефективни лостове за това. Естествено, има известно подценяване на компанията на пазара, както в случая с повечето руски емитенти, но това очевидно не е достатъчно, за да се преоцени капитализацията на Газпром на моменти. Качественият пробив, въвеждането на иновации и технологии е наложително.

Вариант, при който ценните книжа на корпорацията биха могли да поскъпнат, може би ще бъде голямо поглъщане или серия от тях (нещо като придобиването на TNK-BP от Роснефт). Въпреки това, без значителен технологичен пробив в световен мащаб, това няма да повлияе на ситуацията. За реален растеж е необходимо да се разширят продажбите няколко пъти, да се работи върху рентабилността и система за управление.

Експертите смятат, че очевидно не е достатъчно да се капитализира Газпром до нивото от един трилион приходи, които той всъщност носи. Няма да е възможно да се постигне въображаем растеж, както например в случая с Apple, защото е корпорация от реалния сектор. Следователно няма смисъл да се разчита на светли перспективи през следващите няколко години.

Версии за развитието на ситуацията

Предвид невероятните сценарии са възможни драматични промени. Например, доларът внезапно ще се обезцени няколко пъти, всички потребители ще искат да доставят енергийни ресурси изключително от Русия и цената им ще се увеличи многократно. Но ние сме реалисти, така че разбираме, че дори такъв формален ръст на капитализацията на Газпром е малко вероятен. Дори при такъв сценарий спадът на долара ще бъде шок за икономиката, намаляване на търсенето на енергия и спад на фондовия пазар като цяло.

Но реалната ситуация около капитализацията на Газпром е много напрегната. Концернът може да загуби дори съществуващия пазар, вместо да спечели допълнителни продажби. Според независими експерти това се дължи на недалновидна политика на ръководството по въпроса за ценообразуването, както и на нежеланието да се приемат най-новите тенденции и тенденции в световната икономика. Вече виждаме как това се отразява на текущата стойност на ценните книжа – тъжната тенденция продължава.

Косвено, причините за това състояние на нещата могат да бъдат неуспешни опити за развитие на добив в Баренцово море (Щокмановото находище). Оттук, според плановете на концерна, трябваше да започнат доставките на газ за САЩ, но това не се случи. В Европа се опитват да избегнат скъпи договори с компанията; местни икономисти изчислиха, че те надплащат на руснаците почти 150 милиарда долара годишно. Сега европейският потребител предпочита да „пазарува“ на спот пазара, делът на такива транзакции ежегодно се увеличава до 40%.

Друг проблем може да очаква Газпром не само от икономическа гледна точка, но и да навреди на имиджа му. Това е разследване на Европейската комисия за нарушения на законите на ЕС, свързани с монополния бизнес. При присъда (ако бъде издадена), концернът може да бъде глобен до 15 милиарда евро. Причината за това са остарели методи на управление на компанията.

Тънка изписване с главни букви

Тънката капитализация е термин за данъчно законодателство и специален закон за акционерни дружества в редица страни; срок за международно данъчно планиране.

1) В данъчните закони и актовете на специалното законодателство (за акционерните дружества, банковото законодателство, застрахователното законодателство, законодателството за инвестиционните фондове и инвестиционните дружества) този термин обикновено означава ситуация, когато съотношението на дълга и внесения акционерен капитал надвишава установени стандарти. Ако такова несъответствие не бъде отстранено в рамките на сроковете, установени в законодателни актове или в решение (решение) на надзорния орган, дружеството може да бъде обект на различни видовесанкции (глоби, анулиране на регистрация или специален лиценз, лишаване от преференциален данъчен статут). Актовете на данъчното законодателство могат да установят правила, според които в случай на такива несъответствия дружеството и (или) неговите акционери са лишени от правото или ограничени в правото да използват определени данъчни облекчения. Такива компании може да не отговарят на условията за освобождаване, предвидено от споразуменията за двойно данъчно облагане.

2) В данъчното планиране тънката капитализация се разбира като метод за избягване на данъци, според който финансирането на предприятие или организация (акционерно дружество, дружество с ограничена отговорност) се извършва не чрез инвестиране в Уставният капитал, но чрез предоставяне на заеми. Поради факта, че националните данъчни закони и споразумения за избягване на двойното данъчно облагане често установяват по-благоприятни условия за удържане на данък върху лихвите, отколкото върху дивидентите, тази практика ви позволява да постигнете намаляване на размера на данъка, удържан от агента по удържане.

За да се предотврати или намали възможността за използване на тънка капитализация с цел намаляване на данъчните задължения, данъчните закони и договорите за избягване на двойното данъчно облагане често включват такива антиданъчни мерки като:

Широко тълкуване на термина „дивиденти“;
ограничителни тълкувания на термина "лихва";
различни видове изключения и ограничения при прилагането на данъчни облекчения и данъчни облекчения при сделки, сключени между свързани лица;
забрани и ограничения за приспадане на лихви, платени над лихвите на централните банки.

Международните аспекти на прилагането на тънката капитализация бяха предмет на разглеждане на конгреса на IFA в Женева. (CAHIERS de droit fiscal international. Том LXXXIb).

Назад | |

На теория коефициентът на капитализация за текущия доход трябва пряко или косвено да отчита следните фактори:

1. Компенсация за безрискови, неликвидни инвестиции.

2. Компенсация за риск.

3. Компенсация за ниска ликвидност.

4. Компенсация за управление на инвестициите.

5. Корекция за прогнозирани увеличения или намаления на стойността на имотите

Има няколко метода за определяне на коефициента на капитализация (ставка):

1. Метод на стискане на пазара;

2. Методът на кумулативно изграждане (сумиране);

3. Методът на свързаните инвестиции на привлечен и собствен капитал;

4. Начин на свързани инвестиции на земя и сгради;

5. Метод за определяне на коефициента на капитализация, като се вземе предвид възстановяването на капиталови разходи.

6. Методът на Елууд (метод на капитализация на дълг и собствен капитал).

1. Метод на стискане на пазара.

Това е най-простият, бърз и точен начин за определяне на стойността на всеки имот, като се използват сравними данни за продажбите, събрани на конкурентния и свободния пазар. Продажбите са сходни по своите характеристики (инвестиционна мотивация, социален и правен статус, платежоспособност, начини на финансиране и др.) и полезността на обектите на недвижими имоти. В рамките на подхода на дохода процентът на капитализация (R) се изчислява по формулата:

V е цената на аналогов обект;

I - ЧОД на оценявания обект.

2. Методът на кумулативно изграждане (метод на сумиране).

Този метод за определяне на коефициента на капитализация го разделя на съставните му части. Двата основни компонента на процента на капитализация са лихвеният процент и процентът на възстановяване (възвръщаемост) на капитала.

Лихвеният процент е разделен на няколко компонента:

1. Безрискова ставка.

2. Залог на допълнителен риск.

3. Компенсация за ниска ликвидност.

4. Компенсация за управление на инвестициите.

5. Корекция за прогнозирани увеличения или намаления на стойността на имотите.

Безрискова ставка. Безрисковият процент се използва като база, към която се добавят останалите компоненти на лихвения процент. За да определите безрисковия процент, можете да използвате както средните европейски показатели за безрискови операции, така и вътрешни. В случай на използване на средноевропейски показатели, към безрисковата ставка се добавя рисковата премия за инвестиране в дадена страна, т. нар. държавен риск. Безрисковият процент определя минималното обезщетение за инвестирания капитал, като се отчита факторът време (период на инвестиция).

Допълнителен риск. Всички инвестиции, с изключение на инвестициите в ДЦК, са с по-висока степен на риск в зависимост от характеристиките на оценявания имот. Колкото по-голям е рискът, толкова по-висок трябва да бъде лихвеният процент, за да може инвеститорът да поеме риска от всеки инвестиционен проект.

Компенсация за ниска ликвидност. Ликвидността показва колко бързо недвижимите имоти могат да бъдат превърнати в пари. Недвижимите имоти са нисколиквидни в сравнение например с акции и други ценни книжа. Изменението на неликвидността е вид изменение за дългосрочна експлоатация при продажба на имота или за период от време за намиране на нов наемател в случай на несъстоятелност или отказ за отдаване под наем на съществуващ наемател.

Компенсация за управление на инвестициите. Колкото по-рискови и сложни са инвестициите, толкова по-компетентно управление изискват.

Процент на възстановяване на капитала. Сумата, равна на единица, разделена на броя на годините, необходими за връщане на инвестирания капитал, се базира на интервала от време, през който типичният инвеститор преценява, че капиталът, инвестиран в оценявания имот, ще се върне.

Коефициентът на обща капитализация за този метод се изчислява чрез добавяне на кумулативния лихвен процент и нормата на възвръщаемост на капитала.

3. Методът на свързаните инвестиции на собствен и дългов капитал.

Тъй като повечето недвижими имоти се купуват с помощта на дългов и собствен капитал, общият процент на капитализация трябва да отговаря на пазарните изисквания за доход и за двете части на инвестицията.

Инвестиции = дългов капитал + собствен капитал.

Коефициентът на капитализация на привлечените средства се нарича ипотечна константа и се изчислява, както следва:

Rz = годишни плащания за обслужване. дълг / главница по ипотечен кредит

Ако заемът се изплаща по-често, тогава R се изчислява като се умножат плащанията за обслужване на дълга по тяхната честота (месец, тримесечие) и след това се раздели на общата сума на ипотечния кредит.

Ипотечната константа е функция от лихвения процент, честотата на погасяване на дълга и условията на заема. Когато условията на заема са известни, ипотечната константа може да се определи от финансовите таблици: тя ще бъде сумата от лихвения процент и съотношението на фонда за погасяване. Инвеститорът в капитал също се стреми да генерира систематичен паричен доход.

Процентът, използван за капитализиране на възвръщаемостта на собствения капитал, се нарича процент на капитализация на собствения капитал (Rc) и се определя, както следва:

Rc = парични постъпления преди облагане с данъци / инвестиран собствен капитал

Rc не е просто нормата на възвръщаемост на капитала, но комбинира нормата на възвръщаемост на капитала и възвръщаемостта на инвестирания капитал.

Общият коефициент на капитализация (R) трябва да удовлетворява определено ниво на ипотечна константа за кредитора и потока на доходите за собствения капитал на инвеститора. Определя се чрез претегляне на неговите компоненти пропорционално на размера на дълга и собствения капитал като част от инвестициите. Съотношението на размера на привлечения капитал към стойността на инвестиционния фонд се нарича кредитен дял. Делът на кредита (дълга) в общите инвестиции в недвижими имоти е равен на:

Mcred = сума на заема/инвестиционна цена

Тогава делът на собствения капитал е: Msob. = 1 - Mcred., където общият капитал се приема за 1.

Когато ипотечната константа (R3) и нормата на капитализация на възвръщаемост на собствения капитал са известни, общият процент на капитализация ще бъде равен на:

R = Rz x Mkr. + Rc (1-Mcr.).

Типичните условия за ипотечни кредити могат да бъдат получени чрез анализ на пазарните данни. Степента на капитализация на собствения капитал се извлича от сравними данни за продажбите.

Пример. Определете стойността на имота, за покупката на който можете да получите заем в размер на 1 000 000 при 12% годишно за 20 години с годишни плащания (годишно плащане на дълга - 133880). Очаква се имотът да бъде продаден за 1 200 000 след 8-годишен период на собственост. NPR е 180 000 и инвеститорът очаква да получи 14% възвръщаемост на собствения капитал.

Решение. Според основната формула на анализа на ипотечните инвестиции:

V = PV [(180000 - 133880), 8 години 14%] + PV [(1200000 - 829295), 8 години 14%] + 100000 = 213944 + 129953 + 1000008 = 1343

4. Модифициран метод на капитализация на дълговия и собствения капитал (метод на Елууд). Смята се, че методът на обвързано инвестиране има някои недостатъци, т.к не отчита продължителността на планирания инвестиционен период, или намаляването или увеличаването на стойността на имота през този период. През 1959 г. член на Института за оценка (IAG) L.V. Elwood свързва тези фактори с фактори, които вече са включени в метода на обвързаната инвестиция, и предлага формула, която може да се използва за тестване или изчисляване на общия процент на капитализация. Освен това са разработени таблици за опростяване на използването на неговия метод.

Формулата на Елууд, разработена за изчисляване на общата капитализация, е както следва:

R = Rс - Мкр х С / Dep - приложение (SFF),

R е общата капитализация;

Rc - нормата на възвръщаемост на собствения капитал - представлява реалната възвръщаемост на инвестицията, която типичният инвеститор очаква да получи през периода на собственост. Включва загуби или предимно печалби от продажби (тъй като повечето инвеститори планират да продадат придобития имот на по-висока цена, отколкото е бил закупен). Нормата на възвръщаемост на собствения капитал се изчислява на базата на пазарни данни и зависи от спецификата на конкретния обект на оценка.

Мкр - съотношението на размера на ипотечния кредит към цената (кредитен дял в общия капитал);

С - ипотечен коефициент;

Dep - намаление на стойността на имота за прогнозния период;

arr - увеличение на стойността на имота за прогнозния период;

SFF е съотношението на падежния фонд с лихвен процент Y за прогнозния период на държане.

Коефициентът на ипотека може да се изчисли по формулата:

C = Y + P (SFF) - Rs,

където P е частта от ипотечния кредит, която ще бъде амортизирана (погасена) през прогнозния период;

Rs - ипотечна константа.

Коефициентът на ипотека може да бъде намерен в таблиците на Elwood, без да го изчислявате сами.

Пример. Да предположим, че искате да определите стойността на даден имот въз основа на следните данни:

Решение. Според метода на Елууд процентът на капитализация ще бъде равен на:

R = / 1 + 0 = 0,12173.

Следователно стойността на свойството е V = 50 000 / 0,12179 = 410745.

5. Начин на свързани инвестиции на земя и сгради.

Същността на този метод е да се определят претеглените коефициенти на капитализация за всеки структурен елемент от целия имотен комплекс - земя и стоящата върху нея структура. Претеглянето на коефициентите на капитализация се извършва въз основа на размера на дяловете на компонентите в стойността на имотния комплекс като цяло. Общият процент на капитализация се изчислява по формулата:

R = Sz x Kz + Szd x Kz,

Сз - цената на земята като процент от общия дял на имота;

Кз - коефициент на капитализация на земята;

Сzd - стойността на сградата като процент от общия имотен комплекс;

Kzd е коефициентът на капитализация на сградата.

6. Отчитане на възстановяването на капиталовите разходи в коефициента на капитализация

Както беше обсъдено по-рано, коефициентът на капитализация за недвижими имоти включва възвръщаемост на капитала и възвръщаемост на капитала. Възвръщаемостта на капитала е компенсацията, която трябва да бъде изплатена на инвеститора за стойността на парите, като се вземат предвид времето, риска и други фактори, свързани с конкретна инвестиция. Доходът от капитала се нарича още доходност. Възвръщаемостта на капитала означава изплащане на сумата на първоначалната инвестиция. Възвръщаемостта на капитала се нарича капиталова възвръщаемост.

Потоците от доходи от инвестиции, чието получаване се предвижда да бъдат равни суми за неопределен период от време, а също и, ако промяната в цената на инвестирания капитал не е предвидена, могат да се капитализират с лихвения (дисконтовия) процент.

В този случай възстановяването на инвестиционните разходи се извършва в момента на препродажбата на актива. Целият поток от приходи е доход от инвестиции.

Ако се прогнозира промяна в стойността на даден актив (загуба или растеж), тогава става необходимо да се вземе предвид коефициентът на капитализация на възстановяване на капитала. Има три начина за възстановяване на инвестирания капитал:

· Линейна възвръщаемост на капитала (метод на пръстена) – за изчерпани активи;

· Възвръщаемост на капитала във фонда за възстановяване и нормата на възвръщаемост на инвестицията (метод на Inwood) или метод на анюитета – за оценка на активи, които генерират постоянни потоци от приходи;

· Възвръщаемост на капитала във фонда за възстановяване и безрисков лихвен процент (метод на Хосколд) - за активи с висока печалба.

1. Ясна възвръщаемост на капитала (метод на пръстена). Методът на пръстена предполага, че главницата се възстановява на равни вноски годишно. При линейно възстановяване на капитала годишните общи плащания се намаляват. Това показва, че линейната капитализация съответства на намаляващи потоци от доходи и не е приложима за равни потоци от доходи, тъй като води до подценяване на тяхната оценка. Годишният процент на възвръщаемост се изчислява като се раздели 100% от стойността на актива на оставащия живот:

Ry е нормата на възвръщаемост на инвестицията;

n - Оставащ икономически живот.

Пример. Беше издаден заем в размер на $1000 за период от 4 години при 12% годишно. Определете размера на възстановяване на първоначално инвестирания капитал за инвестиции.

Решение. Като се има предвид, че заемът е издаден за период от 4 години, коефициентът на линейна капитализация ще бъде 25% (100%: 4 = 25%). Всяка година се възстановяват 25% ($ 1000/4 = $250) от първоначалния инвестиран капитал и 12% от инвестицията. Следователно общият коефициент на капитализация ще изглежда като R = 25% + 12% = 37%.


250 + 12% от $1000 = 120	250 + 12% от $750 = 90	250 + 12% от $500 = 60	250 + 12% от 250 $ = 30

2. Възвръщаемост на капитала във фонда за възстановяване и норма на възвръщаемост на инвестицията (метод на Inwood). Нормата на възвръщаемост на инвестицията като съставна часткоефициентът на капитализация е равен на фактора на компенсационния фонд при същия лихвен процент като при инвестициите:

R = Ry + SFF (n, Y),

SFF - коефициент на компенсационния фонд;

Y = Ry е нормата на възвръщаемост на инвестицията.

Част от общия поток от приходи е NPV, докато останалата част от потока от приходи осигурява възстановяване на капитал или възвръщаемост. В случай на 100% загуба на капитал, частта за възстановяване на капитала от дохода, реинвестирана при лихвен процент, ще се повиши до първоначалната главница: по този начин се получава пълно възстановяване на капитала.

Пример. Отпуснат е заем в размер на 2000 долара за период от 5 години при 10% годишно. Тя може да бъде напълно изплатена при равни годишни плащания от $527,6 (на базата на амортизационния принос). Изградете равномерно анюитетна капитализация.

Решение. Приходът на банката ще бъде 200 долара годишно. Възстановяването на главницата през първата година ще бъде $ 527,6 - 10% от $ 2000 = $ 327,6. През втората година: $ 527,6 - 10% ($ 2000 - $ 327,6) = $ 360,36. Доходите се изчисляват по същия начин за следващите 3 години. Резултатите от изчисленията са показани в таблицата:

3. Възвръщаемост на капитала за фонда за реимбурсиране и безрисковия лихвен процент (метод на Хосколд). В някои случаи нормата на възвръщаемост, генерирана от първоначалната инвестиция, е малко висока. В същото време е малко вероятно реинвестирането да бъде извършено със същата скорост, както при първоначалната инвестиция. Следователно за реинвестирани средства се приема, че доходът ще бъде получен при безрисков лихвен процент:

R = Ry + SFF (n, Yb),

Yb - Безрисков лихвен процент.

Пример. Инвестиционният проект предполага годишна възвръщаемост на капитала от 10% за 5 години. За първата година се очаква приходите да бъдат 554 долара. Възвръщаемостта на инвестицията може безопасно да бъде реинвестирана само с 6%. Определете цената на дохода.

Решение. Според таблицата "6 функции на сложна лихва", петгодишният коефициент на компенсационния фонд при 10% е 0,1773964. Коефициентът на капитализация ще бъде равен на R = 0,1 + 0,1773964? 0,277. Ако очакваният доход за първата година е $ 554, тогава цената на дохода е V = CHOD / R = 554 / 0,277 = $ 2000.

След изчисляване на NPR и коефициента на капитализация, на тяхна база се изчислява стойността на имота. Основните етапи на процедурата за оценка по метода на капитализация:

1) определяне на очаквания годишен (или средногодишен) доход, като доход, генериран от обекта на недвижимия имот при неговото най-добро и ефективно използване;

2) изчисляване на коефициента на капитализация въз основа на данни, събрани на конкурентни и свободни пазари за сравними продажби;

3) определяне на стойността на обекта на недвижимия имот въз основа на нетния оперативен доход и коефициента на капитализация чрез разделяне на NPR на коефициента на капитализация:

Пример. Определете цената на обекта въз основа на следните данни за обекта на оценка:

1) LDPE = 160 000 USD

2) Задължения - 5% от LDPE

3) Оперативни разходи - 45% от LDPE

4) Средният коефициент на капитализация в индустрията е 0,10.

Решение. 1) Дълговете са равни на 5% от 160 000 = 8 000 USD

2) DVD = 160000 - 8000 = 152000 USD

3) Оперативни разходи 45% от 160 000 = 72 000 USD

4) CHOD = DVD - оперативни разходи = 152 000 - 72 000 = 80 000 USD

5) цена V = I / R = 80 000 / 0,10 = 800 000 c.u.

По правило коефициентът на капитализация се използва в случаите, когато се изисква да се преобразува нетният доход директно в стойността на конкретен обект. Ако е необходимо да се изчисли, се вземат предвид следните фактори:

Създаден и получен от работата на всеки обект;

Средства, които се използват за закупуване на този обект. Индикатор, който отразява връзката между тези два параметъра, се нарича още в икономическата литература, използва се терминът общ коефициент на капитализация. В този случай стойността, която участва в изчисляването на разглеждания коефициент, се взема за определен период, най-често за една година.

Общият коефициент на капитализация демонстрира взаимодействието между параметрите на нетния доход, които се изчисляват за годината, и пазарната стойност на този конкретен обект. В случай, че този коефициент се разглежда по-широко, тогава той достатъчно адекватно показва съотношението на дохода на предприятието спрямо прогнозната стойност на това предприятие на пазара. По този начин се оказва, че този коефициент е обратно пропорционален на продължителността на периода на изплащане на средствата, които са инвестирани в този обект. Метрически той представлява процента на нетния доход, изчислен като среден за годината, донесен от онези инвестиции, които се използват като инвестиции в даден обект.

В допълнение към тази стойност, коефициентът на капитализация може да се използва като много точен финансов резултат на предприятието и неговата финансова стабилност. В този контекст това съотношение отразява съотношението на размера на дължимите сметки към обобщените показатели за суми от всички източници на финансиране. В този случай те включват и Това съотношение дава възможност да се оцени правилно размера на капитала в предприятието и да се установи неговата достатъчност или недостатъчност за финансиране на всяка дейност като собствен капитал.

В този смисъл това съотношение е включено в списъка на така наречените показатели за финансов ливъридж, тоест тези, които отразяват съотношението между привлечените средства и собствения капитал на предприятието. Той също така действа като индикатор за степента на икономически риск: кога големи стойностикоефициентът съществува над висока степензависимост на предприятие или фирма от привлечени средства и като естествена последица - по-ниска финансова стабилност пред предизвикателствата на пазарните сили. И съответно, напротив, колкото по-високи са стойностите на коефициента, толкова по-висока е възвръщаемостта на собствения капитал и толкова по-висока е финансовата стабилност на пазара. В този случай коефициентът на капитализация се изчислява като частно от разделянето на сумата на дългосрочните задължения на дружеството на размера на собствения капитал плюс дългосрочните задължения.

Като елемент коефициентът на капитализация показва и структурата на източниците, които могат да действат като фактори за дългосрочното му финансиране. В същото време капитализацията на дружеството трябва да се разграничава от пазарната капитализация, тук тя действа като сбор от два пасива с висока стабилност - дългосрочни задължения и собствен капитал.

Нормалната стойност на коефициента не се установява с никакъв нормативен акт или друг директивен метод, тъй като това е практически невъзможно поради големия брой несигурни и случайни фактори, които влияят върху стойността на коефициента. Но както показва практиката, инвеститорите се интересуват повече от предприятия и организации, чийто собствен капитал преобладава над размера на привлечените средства. Това наблюдение обаче не трябва да се абсолютизира, тъй като използването само на собствен капитал може значително да намали печалбите от инвестиции на собствениците.