Analýza ukazovateľov finančnej stability. Kapitalizačný pomer

Čo je lepšie: sýkorka v ruke alebo koláč na oblohe? Ľudová múdrosť nám dáva jednoznačnú odpoveď. Je však skutočne možné získať vysoký príjem bez toho, aby ste to riskovali? Kto neriskuje, nepije šampanské! Ako teda môžete nájsť strednú cestu a správne investovať svoje voľné peňažné zdroje? Ukazovateľ, akým je kapitalizačný pomer, v tom pomôže potenciálnemu investorovi, pretože umožňuje porovnať veľkosť dnešnej „sýkorky“ s veľkosťou budúceho „žeriava“.

Prvé zoznámenie sa s konceptom

Nie je žiadnym tajomstvom, že takmer každý podnik dnes nepracuje len s vlastnými prostriedkami, ale aj s vypožičanými prostriedkami, takže musí neustále merať výhody prilákania dodatočného investičného kapitálu a Negatívny vplyv strata nezávislosti rozhodovania. Ukazovateľ kapitalizácie ukazuje, do akej miery je spoločnosť závislá od požičaných prostriedkov. Prirodzene, čím vyšší je tento ukazovateľ, tým väčšie je riziko pre organizáciu. Kapitalizácia podniku je teda súbor kapitálových investícií, ktoré boli uskutočnené v danom výrobnom zariadení. Ako vidíte, tento pojem sa významovo výrazne líši od trhovej kapitalizácie a na to netreba zabúdať, ak si chcete správne vypočítať kapitalizačný pomer a správne investovať svoje prostriedky.

Nejaká základná aritmetika

Ako viete, často sa akýkoľvek problém dá vyriešiť niekoľkými spôsobmi, najmä ak ide o oblasť ekonomiky. Nebudeme však zachádzať príliš hlboko a zvážime iba najjednoduchšiu možnosť určenia pomeru vlastného imania a požičaných prostriedkov v záväzkoch organizácie. Ukazovateľ kapitalizácie sa vypočíta ako podiel delenia dlhodobých záväzkov, alebo jednoduchšie požičaných prostriedkov súčtom dlhodobých záväzkov a akciových fondov. Čím väčší bude objem záväzkov za dlhodobé pôžičky a úvery, tým väčšia časť zisku pôjde na ich splatenie a úroky z nich. Vysoká kapitalizácia naznačuje, že spoločnosť je finančne závislá. naopak, nízky level tento ukazovateľ hovorí o možnosti realizácie samostatnej hospodárskej politiky posudzovanou organizáciou.

Tieto múdre cudzie slová

Niekedy môžete počuť nasledujúcu definíciu pojmu „kapitalizačný pomer“: jedna zo zložiek výpočtu finančnej páky. Ďalší nepreložiteľný výraz, ktorý je sotva známy obyčajný človek ktorý nemá ekonomické vzdelanie. Ak sa pozriete do slovníka, tak anglické slovo páka sa prekladá ako „páka“. Táto „páka“ ovplyvňuje hlavné ukazovatele fungovania firmy. Pri štúdiu kapitalizačného pomeru sa analyzuje najmä závislosť dosiahnutého čistého zisku podniku od kapitálovej štruktúry, t.j. pomer vlastného a dlhového kapitálu. Medzi odborníkmi však stále neexistuje konsenzus o tom, ktorý pomer je pre úspešné fungovanie podniku najpriaznivejší, takže o tom musí rozhodnúť každý vlastník samostatne.

Definícia

Kapitalizačný pomer(kapitalizačný pomer) je ukazovateľ, ktorý porovnáva veľkosť dlhodobých záväzkov s celkovými zdrojmi dlhodobého financovania, vrátane, okrem dlhodobých záväzkov, aj vlastného kapitálu organizácie. Ukazovateľ kapitalizácie umožňuje posúdiť primeranosť zdroja financovania činnosti organizácie vo forme vlastného kapitálu.

Ukazovateľ kapitalizácie je zaradený do skupiny ukazovateľov finančnej páky - ukazovatele charakterizujúce pomer vlastných a vypožičaných prostriedkov organizácie.

Tento pomer vám umožňuje posúdiť podnikateľské riziko. Čím vyššia je hodnota koeficientu, tým viac je organizácia vo svojom rozvoji závislá od cudzieho kapitálu, tým nižšia je finančná stabilita. Vyššia úroveň pomeru zároveň indikuje väčšiu možnú rentabilitu vlastného kapitálu (vyššia rentabilita vlastného kapitálu).

Výpočet (vzorec)

Ukazovateľ kapitalizácie sa vypočíta ako podiel dlhodobých záväzkov k súčtu dlhodobých záväzkov a vlastného imania organizácie:

Kapitalizačný pomer = dlhodobé záväzky / (dlhodobé záväzky + vlastný kapitál)

Ukazovateľ kapitalizácie je dôležitým ukazovateľom finančnej páky spoločnosti, ktorý odráža štruktúru dlhodobých zdrojov financovania. V tomto prípade sa kapitalizácia spoločnosti (nezamieňať s trhovou kapitalizáciou) považuje za kombináciu dvoch najstabilnejších záväzkov – dlhodobých záväzkov a vlastného imania.

Normálna hodnota

Tento koeficient nemá stanovenú normatívnu hodnotu, pretože silne závisí od odvetvia, technológie podniku. Pre investorov sú však atraktívnejšie podniky s prevahou vlastného kapitálu nad požičaným. Používajte však iba vlastných zdrojov financovanie tiež nie je pozitívny faktor, keďže znižuje návratnosť investícií vlastníkov.

Na pomere kapitalizácie zapnutý anglický jazyk si môžete prečítať v článku „Kapitalizačný pomer“.

V skratke: Kapitalizačný pomer je dôležitý parameter pre hodnotenie podnikateľského rizika, ktorý je dôležitý pre investorov, vlastníkov a manažment spoločnosti. Finančný tok obchodných organizácií tvoria ich vlastné a požičané prostriedky. Pre vytvorenie ich optimálneho pomeru je dôležité určiť kapitalizačný pomer, ktorého štandardná hodnota je jednotná pre všetky odvetvia v rozmedzí 1-1,5. Základom pre výpočet sú informácie zo súvahy (F. č. 1). Pokles ukazovateľa naznačuje posilnenie finančnej pozície spoločnosti a jej rast odráža zvýšenie jej závislosti od dlhového financovania.

Podrobne

Pre investora alebo majiteľa firmy je mimoriadne dôležité kvantifikovať mieru podnikateľského rizika – pravdepodobnosť poklesu výnosov z investovaných prostriedkov. Na jej určenie sa odporúča analyzovať pomer dlhového a vlastného kapitálu.

Kapitalizačný pomer(Capitalisation ratio - CR, CC) je finančný ukazovateľ finančnej stability podniku a jeho dlhodobej solventnosti, ktorý sa vypočítava vydelením celkových pasív vlastným imaním (kapitalizáciou). Umožňuje vám vyhodnotiť:

do akej miery má spoločnosť dostatok vlastných zdrojov na podporu svojej hlavnej činnosti;
ako efektívne alokuje a využíva vlastný kapitál.

Referencia! CC je ukazovateľ zo skupiny finančnej páky. Všetky ukazovatele v ňom zahrnuté sú zamerané na identifikáciu vzťahu medzi vlastným a cudzími prostriedkami.

Čím je hodnota ukazovateľa CR vyššia, tým je podnik väčší v závislosti od požičaných zdrojov financovania. Pravidelne musí časť svojich príjmov vynakladať na splácanie dlhov z úverov a krytie úrokov z nich, čo vytvára podnikateľské riziko. V dôsledku toho sa časť zisku investora vynakladá na splácanie nákladov na požičaný kapitál.

Referencia! Kapitalizačný pomer sa často nazýva pákový efekt. Používa sa na odhad počtu rubľov. spoločnosti sa podarilo prilákať požičaný kapitál za 1 rubeľ. vlastné prostriedky.

Vzorec na výpočet kapitalizačného pomeru

Základom pre výpočet QC sú informácie zo súvahy spoločnosti. Preto ho môžu určiť investori, veritelia, partneri, vládne agentúry bez toho, aby sa obracali na posudzovaný subjekt so žiadosťou o údaje:

vlastné imanie a rezervy (riadok 1300);
krátkodobé záväzky (riadok 1500);
dlhodobé záväzky (str. 1400).

Dôležitý bod! Ak sú krátkodobé záväzky spoločnosti (do 12 mesiacov) nižšie ako 5 % z celkového dlhu, potom sa pri výpočte páky nezohľadňujú.

Vo všeobecnosti možno vzorec na hodnotenie koeficientu podnikateľského rizika znázorniť takto:

KK = (DO + KO) / SK, kde:

SK - vlastný kapitál;

KO - krátkodobé záväzky;

DO - dlhodobé záväzky.

Pre pohodlie používania ukazovateľa kapitalizácie v praxi má zmysel vyjadriť vzorec na jeho výpočet prostredníctvom riadkov súvahy (nový formulár):

QC = (str. 1400 + str. 1500) / str. 1300

V zjednodušenej forme je vzorec: CR = s. 1400 / s. 1300. V tomto prípade odráža najstabilnejšie prvky záväzkov organizácie.

Štandardná hodnota indikátora

Hoci pri porovnávaní podnikov podľa veľkosti kapitalizačného pomeru je dôležité vybrať subjekty z rovnakého odvetvia, celková štandardná hodnota je rovnaká pre všetky odvetvia hospodárstva. Zároveň existujú dva štandardy, ktoré sa uplatňujú v závislosti od stavu národného hospodárstva.

Referencia! Ak sa pomer dlhového a vlastného imania ukáže ako 80% na 20%, potom je na spoločnosť vyhlásený konkurz.

Vyspelé krajiny sveta so stabilnou ekonomikou sú menej náchylné na dopady krízových procesov.

Vzorec pomeru kapitalizácie zostatku

Preto si ich firmy môžu dovoliť aktívne využívať dlhové financovanie. V rozvojových krajinách bude za spoľahlivý uznaný iba podnik, ktorý je schopný plne pokryť prilákané úvery a pôžičky vlastnými prostriedkami.

Dôležitý bod! Investori vysoko oceňujú podniky s prevahou vlastného kapitálu, aj keď je návratnosť vlastného kapitálu vysoká. Tento stav však naznačuje, že spoločnosť pri svojej činnosti nevyužíva výhody z obratu požičaných prostriedkov prilákaných zvonku.

Príklady výpočtu koeficientu

Aby bolo možné zvážiť hodnotenie kapitalizačného pomeru v praxi, stojí za to ho vypočítať pre dva podniky s rôznym rozsahom činnosti:

Transmashholding, veľká korporácia v strojárskom priemysle, ktorá vyrába vagóny a komponenty pre železnice;
malý predajca - spoločnosť Metropol, ktorá dodáva stavebné materiály pre maloobchodné predajné miesta.

Výkon! Dynamika kapitalizačného ukazovateľa pre obchodnú a logistickú spoločnosť „Metropol“ naznačuje, že spoločnosť sa pri svojej činnosti spolieha najmä na vlastné zdroje.

Je finančne stabilná, no nevyužíva naplno potenciál dlhového financovania, ktoré by sa mohlo stať zdrojom sľubného rastu. Analýza dynamiky ukazovateľa naznačuje postupné zlepšovanie situácie.

Výkon! OJSC Transmashholding aktívne priťahuje dlhové financovanie: je ťažké pokryť značné kapitálové výdavky výlučne z vlastných zdrojov. Indikátor QC spoločnosti je vyšší ako optimálna úroveň pre Rusko, ale v rámci globálnej hodnoty. V posledných rokoch dochádza k znižovaniu podielu požičaných prostriedkov a zvyšovaniu objemu vlastného kapitálu pri financovaní jej práce.

Napriek tomu, že Metropol a Trapnsmashholding sa líšia veľkosťou, rozsahom činnosti a odvetvím pôsobenia, vyznačujú sa spoločnými štandardmi kapitalizácie.

Analýza ukazovateľov ich súvah za roky 2015-2017. to ukázal finančná situácia obe organizácie sú stabilné. Veľký strojársky podnik sa však vyznačuje nadmerným využívaním dlhového financovania a malý obchodno-logistický podnik - nedostatočná pozornosť úverovým prostriedkom.

Podrobný algoritmus na výpočet ukazovateľa CR je uvedený v ukážke. Pre pohodlie aplikovaného použitia sú vzorce koeficientov zahrnuté v editore tabuľky Excel.

Otázky a odpovede k téme

K materiálu zatiaľ nepadla žiadna otázka, máte možnosť to urobiť ako prvý

Súvisiace referencie

V bankovníctve - pripočítanie miery návratnosti k výške existujúceho kapitálu, emisia akcií a iné spôsoby zvyšovania ich kapitálovej základne. kapitalizácia akciového trhu je ukazovateľ, ktorý charakterizuje rozsah operácií na akciovom trhu. Je definovaná ako celková trhová hodnota obchodovaných cenných papierov.

Miera kapitalizácie

Miera kapitalizácie (kapitalizačný pomer) je ukazovateľ, ktorý popisuje pomer trhovej hodnoty aktíva k jeho čistému príjmu za rok. Pri oceňovaní majetku sa tento ukazovateľ počíta takto: čistý zisk za rok hodnota nehnuteľnosti. Miera kapitalizácie teda ukazuje investorovi percento príjmu, ktoré získa kúpou toho či onoho aktíva. Tento ukazovateľ je dôležitý pre hodnotenie investícií, ale v Rusku nie je vždy možné ho presne vypočítať kvôli nedostatku štatistických informácií o trhu s nehnuteľnosťami a iných trhoch v krajine.

Ak príjem z majetku stúpa, miera rastu je zahrnutá do vzorca. Ak príjem stúpa a klesá, namiesto miery kapitalizácie sa použije metóda DCF (Discounted Cash Flow).

Pokles kapitalizačných sadzieb môže naznačovať pokles na trhu alebo dokonca jeho stagnáciu. Najčastejšie sa tento ukazovateľ používa na trhu s nehnuteľnosťami.

Kapitalizačný pomer

Ukazovateľ kapitalizácie je ukazovateľ, ktorý porovnáva veľkosť dlhodobého s celkovými zdrojmi dlhodobého financovania, okrem iného aj s dlhodobými záväzkami organizácie. Ukazovateľ kapitalizácie umožňuje posúdiť primeranosť zdroja financovania činnosti organizácie vo forme vlastného kapitálu.

Ukazovateľ kapitalizácie je zaradený do skupiny ukazovateľov finančnej páky - ukazovateľov charakterizujúcich pomer vlastných a vypožičaných prostriedkov organizácie.Tento pomer umožňuje posúdiť podnikateľské riziko. Čím vyššia je hodnota koeficientu, tým viac je organizácia vo svojom rozvoji závislá, tým nižšia je finančná stabilita. Vyššia úroveň pomeru zároveň indikuje väčšiu možnú návratnosť vlastného kapitálu (vyššia hodnota vlastného imania).

Výpočet (vzorec)

Ukazovateľ kapitalizácie sa vypočíta ako podiel dlhodobých záväzkov k súčtu dlhodobých záväzkov a vlastného imania organizácie:

Kapitalizačný pomer = dlhodobé záväzky / (dlhodobé záväzky + vlastný kapitál)

Normálna hodnota

Tento koeficient nemá stanovenú normatívnu hodnotu, pretože silne závisí od odvetvia, technológie podniku. Pre investorov sú však atraktívnejšie podniky s prevahou vlastného kapitálu nad požičaným. Pozitívnym faktorom však nie je ani využívanie len vlastných zdrojov financovania, ktoré znižuje návratnosť investícií vlastníkov.

Spôsob kapitalizácie

Spôsob kapitalizácie príjmu (nájmu pôdy) je založený na určení ročného príjmu z vlastníctva pozemku a jeho vydelení koeficientom kapitalizácie alebo jeho vynásobení dobou kapitalizácie, t.j. obdobie potrebné na splatenie alebo reprodukciu poľnohospodárskeho kapitálu.

Výpočty hodnoty pozemku pomocou metódy kapitalizácie príjmu sú založené na nasledujúcom vzorci:

Hodnota pozemku = Príjem / pomer kapitalizácie

Postup hodnotenia trhovej hodnoty pozemok metóda kapitalizácie príjmu zahŕňa nasledujúce etapy:

1. určenie výšky kapitalizovaného príjmu;
2. určenie kapitalizačného pomeru;
3. určenie trhovej hodnoty pozemku.

Etapa 1. Stanovenie výšky kapitalizovaného príjmu. Odporúča sa určiť príjem z pozemku za prvý rok po dátume ocenenia.

V závislosti od účelu pozemku môžu ako príjem slúžiť:

Riziková prirážka za investície do posudzovaného pozemku zohľadňuje riziko dosiahnutia príjmu z investície do pozemku vzhľadom na spôsob využitia pozemku a jeho regionálnu polohu.

Regionálne riziko je riziko investovania do nehnuteľností, ktoré je po prvé v jurisdikcii krajiny, v ktorej je pomerne vysoká pravdepodobnosť zásahu vyššej moci z dôvodu nedostatočne stabilnej sociálno-ekonomickej a politickej situácie. Po druhé, berie sa do úvahy špecifickosť regiónu. Na výpočet tejto prémie možno použiť maticovú metódu, ktorej podstata je popísaná v kapitole „Oceňovanie poľnohospodárskej pôdy“.

Prémia za nízku likviditu – zohľadňuje riziko spojené s možnosťou strát pri predaji pozemku v dôsledku nedostatočnej rozvinutosti alebo nestability trhu s pôdou. Na jej výpočet je potrebné analyzovať dynamiku cien na trhu nehnuteľností aj na trhu s pôdou, ako aj typickú expozičnú dobu. Vo všeobecnosti sa dynamika cien na trhu s pôdou vyznačuje stabilným stúpajúcim trendom.

„Na trhu je obrovský dopyt po zdrojoch a bankových aktívach,“ dodáva Garegin Tosunyan, prezident Asociácie ruských bánk, „za týchto podmienok môžu banky navýšiť kapitál a kompenzovať rast úverového portfólia, ktorý už nastal. “.

V dôsledku toho sa celkový kapitál bankového systému za štvrťrok zvýšil z 945,1 miliardy rubľov. na 1147,6 miliardy rubľov a aktíva - z 6663,4 miliardy rubľov. až 8325,7 miliárd rubľov. Je pravda, že takmer polovicu kapitálových ziskov tvoria štátne banky – Sberbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, Bank of Moscow, Rosselchozbank a Ruská rozvojová banka (spolu asi 98 miliárd rubľov) – ako aj tri banky so zahraničným kapitálom. : International Moscow Bank, Raiffeisenbank a Citibank (spolu asi 11,5 miliardy rubľov). Ale vo všeobecnosti banky nemajú problémy s kapitalizáciou.

Pomohla konsolidácia. V 3. štvrťroku tohto roka došlo v 100 najväčších ruských bankách k kapitálovým zmenám.

Rastovými lídrami boli banky, ktoré vznikli fúziou viacerých úverových inštitúcií. Podľa výsledkov za deväť mesiacov najvyššie tempá rastu kapitálu (262 %) vykázala Investsberbank, ktorá vo februári zlúčila Ruskú všeobecnú banku. Prvý podpredseda predstavenstva Investsberbank Konstantin Bogomazov poznamenáva, že v budúcom roku má banka v úmysle zlúčiť Omskpromstroybank a Novorossijsk Promfinservicebank, čo bude mať „pozitívny vplyv na ukazovatele“.

Medzi desiatimi najväčšími bankami bola lídrom v raste kapitálu (+ 201 %) Uralsib Bank, ktorá koncom septembra zlúčila AvtobankNIKoil, IBG NIKoil, Kuzbassugolbank a Bryansk Narodny Bank. S kapitálom 32,8 miliardy rubľov. skončil štvrtý, v kvartáli sa posunul z 11. miesta. Okrem toho medzi päť najlepších patria Sberbank (239,2 miliardy rubľov), Vneshtorgbank (77,2 miliardy rubľov), Gazprombank (40,7 miliardy rubľov) a Medzinárodná priemyselná banka (25,6 miliardy rubľov). ... Celkový kapitál bánk zaradených do top-10 sa zvýšil o 35 % – až na 494,2 miliardy rubľov.

Podobne sa zmenilo aj päť bánk z hľadiska aktív. Najväčšie banky vykazujú ešte vyššie miery rastu ako pred rokom, keď „kríza dôvery“ zabránila priemerným hráčom v rozvoji ich podnikania, ľutuje moskovský bankár, ktorý si neželal byť menovaný. Podľa rebríčka CEA Interfax vzrástli aktíva Sberbank za deväť mesiacov o 20 %, Vneshtorgbank - o 26 %, Bank of Moscow, Promstroybank a Raiffeisenbank - o 51 %.

„Najväčšie banky rastú rýchlejšie, majú prístup na medzinárodné kapitálové trhy a môžu rásť, čím znižujú náklady na pôžičky a zároveň sa zameriavajú na ziskovejšie typy pôžičiek,“ povedal Michail Matovnikov, generálny riaditeľ CEA „Interfax“. Podľa neho teraz mnohé banky dosiahli úroveň ziskovosti, ktorá im umožňuje samostatne zvyšovať svoju kapitalizáciu a nie sú závislé od akcionárov. „Je to pozitívny signál pre investorov,“ je si istý analytik.

Klamlivé blaho. Dobrá ziskovosť a schopnosť budovať kapitál môže byť pre banky v blízkej budúcnosti užitočná.

Ministerstvo financií má v úmysle zvýšiť minimálnu prípustnú kapitálovú primeranosť (z ktorej je centrálna banka povinná odňať licenciu) z 2 % na 10 %. Zmeny a doplnenia na sprísnenie normy sú v Štátnej dume.

Prvý podpredseda centrálnej banky Andrei Kozlov nedávno uviedol, že centrálna banka Ruska podporuje možnosť, podľa ktorej je banka povinná odobrať licenciu na úrovni dostatočnosti 8 % a uplatniť preventívne opatrenia na úrovni 10 %.

V bankovej komunite sa však na túto tému vedie búrlivá diskusia. „Všetky bežne fungujúce banky majú pomer vyšší ako 10 %, prečo nedať centrálnej banke ďalší nástroj na predchádzanie bankrotom, situácia je na to priaznivá,“ hovorí Natalya Nikolaeva, viceprezidentka Citibank.

Garegin Tosunyan s ňou nesúhlasí. Banky podľa jeho názoru nemajú dostatok kapitálu na to, aby uspokojili potreby ekonomiky ohľadom finančných zdrojov - úvery nad tri roky tvoria len 11 % úverového portfólia.

Michail Matovnikov verí, že zvýšené kapitálové požiadavky zvýšia závislosť bánk od ich akcionárov. "Ziskovosť bankového biznisu bude klesať," varuje, "bude menej príležitostí na zvýšenie vlastnej kapitalizácie." „Dojem dobrej kapitálovej situácie klame,“ sťažuje sa jeden z bankárov, „a ak budú novely prijaté na tomto pozadí, mnohí budú musieť obmedziť rozsah svojho podnikania. Takú dynamiku rastu celého systému ako teraz možno už dávno nezaznamenáme.“

Kapitalizácia nehnuteľností

Kapitalizácia nehnuteľnosti je v skratke hodnota nehnuteľnosti, ktorá je ovplyvnená rôznych faktorov, môže stúpať alebo klesať. Kapitalizáciu nehnuteľnosti výrazne ovplyvňujú také vlastnosti, ako je poloha objektu, technický stav a funkčný účel.

Nehnuteľnosť je produkt, ktorý sa od ostatných odlišuje svojou podstatou a solídnosťou. Počas svojej existencie sa nehnuteľnosti postupne opotrebúvajú. Práve percento odpisov určuje technický stav objektu, a teda priamo ovplyvňuje jeho kapitalizáciu. A to je pochopiteľné, dochádza k poklesu spotrebiteľských vlastností budovy alebo stavby, objekt sa stáva menej vhodným na prevádzku v daných podmienkach. V súlade s tým klesá počiatočná hodnota nehnuteľnosti.

Typy opotrebovania

Existujú tri druhy opotrebovania. Všetky negatívne ovplyvňujú kapitalizáciu nehnuteľností. Ide o fyzické opotrebovanie, t.j. zničenie objektu pod vplyvom rôznych faktorov, vonkajšieho prostredia aj v procese ľudského vykorisťovania.

Funkčné opotrebovanie, t.j. zastaranosť. Tento typ opotrebenia je možný v prípade vzhľadu pokročilejších a zároveň lacných analógov. Ekonomické opotrebovanie. V tejto situácii kapitalizácia klesá v dôsledku akýchkoľvek sociálno-ekonomických, technických alebo politických objavov v spoločnosti, v dôsledku ktorých sa objavujú jedinečné nehnuteľnosti. Nehnuteľné predmety najčastejšie strácajú hodnotu práve v dôsledku fyzického opotrebovania. Funkčný účel. Na jej kapitalizáciu má nepochybne významný vplyv typ nehnuteľnosti.

Každá budova alebo stavba má technický pas, ktorý označuje jej funkčný účel. Či už ide o výrobný objekt alebo administratívne a ekonomické zariadenie. Aby sa zvýšila kapitalizácia nehnuteľnosti, vlastník musí často zmeniť účel budovy alebo stavby. Včasná reprofilácia svojej nehnuteľnosti umožňuje jej vlastníkovi znížiť riziká, zvýšiť atraktivitu komerčných nehnuteľností pre potenciálnych nájomcov, kupujúcich a investorov. Miesto. Dôležitý faktor, ktorý určuje kapitalizáciu nehnuteľnosti. Je jasné, že nehnuteľnosť nachádzajúca sa v centrálnej časti mesta bude mať vyššiu kapitalizáciu.

Trhová kapitalizácia

Trhová kapitalizácia. Kapitalizácia svetových akciových trhov. Mierku v konkrétnej krajine charakterizujú predovšetkým ukazovatele kapitalizácie, jej podiel na HDP, objem obchodovania s akciami, počet akcií, ktoré majú pravidelnú kotáciu (kótovanie).

Trhová kapitalizácia je súhrnná trhová hodnota všetkých vydaných akcií spoločností, ktoré sú pravidelne kótované. Tento ukazovateľ zobrazuje trhovú hodnotu všetkých spoločností, ktoré sú kótované na burzách cenných papierov (trhová hodnota spoločnosti je definovaná ako súčin trhovej hodnoty akcie počtom jej akcií, ktoré sú v obehu).

Kapitalizácia globálnych akciových trhov sa za rovnaké obdobie zvýšila takmer 13-krát, zatiaľ čo celkový HDP vzrástol 2,5-krát. V dôsledku toho sa pomer kapitalizácie k HDP vo svete ako celku zvýšil z 23 na 118 %.

Zvýšenie úrovne kapitalizácie môže nastať v dôsledku dvoch faktorov: zvýšenie trhovej hodnoty akcií; zvýšenie celkového počtu spoločností, ktoré vydávajú akcie na predaj širokému okruhu investorov.

Faktor nárastu počtu spoločností, ktoré vydávajú akcie, je významný len na vznikajúcich trhoch. Na rozvinutých trhoch je počet spoločností kótovaných na organizovanom trhu pomerne stabilný. Miernym tempom sa zvyšuje. Počet na rozvinutých trhoch vzrástol z 18 na 23 000. Úplne iný obraz je na formujúcich sa trhoch: za rovnaké obdobie sa počet emitentov viac ako zdvojnásobil - z 9 na 20 tisíc.

Vyspelé trhy tvorili 88 % celkovej kapitalizácie. Tempo rastu rozvinutých trhov bolo najvyššie v porovnaní s tempom rastu trhov, ktoré sa rozvíjajú. Ázijské trhy zažili pomerne hmatateľnú krízu, ktorej negatívne dôsledky sa nepodarilo definitívne prekonať. Kapitalizácia Kórey a Malajzie sa zmenšila asi o 2/3. V dôsledku výrazného oslabenia pozícií formujúcich sa trhov vzrástol podiel vyspelých trhov na celkovej svetovej kapitalizácii na 93 %.

Leví podiel na svetovej kapitalizácii (67 %) poskytli len tri krajiny – USA, Japonsko a Spojené kráľovstvo. Sedem popredných rozvinutých trhov predstavuje viac ako 75 % svetovej kapitalizácie.

Už viac ako 20 rokov zostáva USA absolútnym lídrom v kapitalizácii (od 30 do 55 % svetovej kapitalizácie). Napriek tomu bolo krátke obdobie, keď sa Japonsko dostalo na vrchol kapitalizácie.

Dôvody boli:

Nad špekulatívnym nadúvaním fiktívneho kapitálu v Japonsku;
- vysoký kurz japonského jenu, ktorý ovplyvňoval kvantitatívne ukazovatele krajiny pri ich prepočte na americké doláre (faktor výmenného kurzu naďalej zohrával dôležitú úlohu pri zvrátení dlhodobého trendu rastu kurzu jenu).

Výrazné zníženie kapitalizácie Japonska v dolárovom vyjadrení je dôsledkom hlbokej finančnej krízy krajiny ako celku a znehodnotenia jenu voči americkému doláru.

Vysoká konjunktúra akciových trhov vyspelých krajín na konci 20. storočia. zohralo úlohu pri podpore vysokej podnikateľskej aktivity v západných krajinách, stimulácii vedecko-technického pokroku, modernizácii výroby a koncentrácii kapitálu. Došlo k zvýšeniu vzťahu medzi finančným a reálnym sektorom ekonomiky. Napríklad v Spojenom kráľovstve bolo 60 % celkových ročných investícií do ekonomiky investovaných do spoločností, ktorých aktivity súvisia s informačnými technológiami. Zároveň sa výrazne zintenzívnili privatizačné procesy. V západná Európa Bol predaný štátny majetok v hodnote 675 miliárd dolárov.

Ukázalo sa však, že pozitívny vplyv vysoká konjunktúra akciového trhu s reálnou ekonomikou bola do značnej miery prehnaná. Značná časť kapitálu získaného v novej technologickej spoločnosti bola neproduktívne premrhaná. Značná časť podnikov zostala pod kontrolou štátu a tie, ktoré boli sprivatizované, nefungovali dostatočne efektívne. Odhalila sa aj nedokonalosť noriem a pravidiel správy a riadenia spoločností. V dôsledku toho spoločnosti neboli schopné poskytnúť zisk na akciu zodpovedajúci ich vysoká miera na trhu. To bol hlavný dôvod masívneho poklesu cien akcií. Situácia, keď citeľný rast cien akcií prestáva zodpovedať skutočnej situácii v ekonomike a firmy nedokážu zabezpečiť primeranú výnosnosť akcií, sa môže stať jednou z príčin vzniku finančnej krízy.

Pre držiteľov akcií – inštitucionálnych investorov a jednotlivcov – znamená pokles kotácií nominálny pokles hodnoty ich aktív. Pre priemyselné podniky znamená pokles kotácií obmedzenie vlastnej investičnej aktivity prilákaním prostriedkov z kapitálového trhu. Dôsledky poklesu cien akcií sa týkajú aj finančnej a menovej sféry.

Mesačná kapitalizácia

Určite ste sa rozhodli zobrať peniaze do banky a zložiť zálohu, aby neúprosná inflácia tak rýchlo nepohltila vaše úspory.

Pri pohľade na brožúru s popismi hotovostných vkladov sa pravdepodobne stretnete s pojmom „mesačná kapitalizácia úrokov“.
Čo to je a čo to znamená, ako je táto kapitalizácia užitočná pre investora?
Odpoveď je vlastne celkom jednoduchá.
Mesačná kapitalizácia je mesačný prírastok úrokov získaných z vkladu do celková suma práve tento príspevok.
Definícia sa ukázala byť trochu pokrčená, preto sa pozrime na príklady.

Bez veľkých písmen:

Investujete 1 000 dolárov do banky s 12 % ročne. Celkovo tak každý mesiac dostanete 1 % zo sumy = 10 $.
Týchto desať dolárov vám príde do peňaženky v dohodnutom termíne, pričom výška vkladu zostáva nezmenená – tisíc dolárov.

Teraz sa pozrime na príklad s kapitalizáciou úrokov.

V tomto prípade vám prijaté úroky z „práce“ vášho príspevku nepôjdu do peňaženky, ale pripočítajú sa k celkovej výške príspevku.

Po mesiaci teda váš príspevok nebude 1 000 USD, ale 1 010 USD. Podľa toho už neprinesie 10 ako pred mesiacom, ale 10,1 $.

A tak každý mesiac. Úroky automaticky dopĺňajú výšku vkladu, čím sa zvyšuje mesačný „výnos“ z investície.

Či je to pohodlné alebo nie, je na vkladateľovi.

Priama kapitalizácia

Hlavnými kapitalizačnými metódami sú metóda priamej kapitalizácie a metóda kapitalizácie príjmu pri miere návratnosti kapitálu.

Výber spôsobu kapitalizácie v každom konkrétnom prípade ovplyvňujú nasledujúce faktory:

- druh nehnuteľnosti;
- efektívny vek a ekonomická životnosť objektu;
- spoľahlivosť a rozsah informácií;
- charakteristika príjmu z predmetu posudzovania (hodnota, dĺžka trvania, miera zmeny).

Najčastejšie sa používajú nasledujúce metódy kapitalizácie:

- priama kapitalizácia, keď sú náklady na objekt určené vydelením čistého ročného príjmu mierou kapitalizácie; - metóda hrubého nájomného na základe ocenenia
majetok, berúc do úvahy hodnoty potenciálneho alebo skutočného príjmu a faktor hrubého nájomného;
- metóda peňažných tokov - hodnotenie objektu, keď peňažné toky prichádzajú nerovnomerne, ľubovoľne sa menia, berúc do úvahy mieru rizika spojeného s používaním majetku;
- metóda zostatku - ocenenie majetku zohľadňujúce vplyv jednotlivých faktorov tvorby príjmu (v kombinácii s metódou zostatku možno použiť metódy priamej kapitalizácie aj kapitalizácie výnosu výnosovou mierou);
- hypotekárna metóda - - ocenenie nehnuteľnosti na základe ceny vlastného a cudzieho kapitálu.

Voľba konkrétneho spôsobu kapitalizácie je daná povahou a kvalitou očakávaného príjmu.

V súčasných podmienkach ekonomickej a politickej nestability v Rusku sa v dôsledku ťažkostí pri vytváraní spoľahlivých prognóz široko používa metóda priamej kapitalizácie, ktorá nevyžaduje takú dôkladnú analýzu peňažných tokov ako pri kapitalizácii na úrovni návratnosti.

Priama kapitalizácia je ohodnotenie majetku pri zachovaní stabilných podmienok na jeho užívanie, konštantný príjem, žiadna počiatočná investícia, pri zohľadnení návratnosti kapitálu a návratnosti kapitálu.

Miera kapitalizácie sa zvyčajne vypočítava na základe analýzy trhových informácií o analógoch hodnotenej nehnuteľnosti vydelením čistého ročného príjmu predajnou cenou ekvivalentu.

Základný vzorec príjmového prístupu priamej kapitalizácie, o ktorom sme hovorili v predchádzajúcej kapitole, sa zvyčajne aplikuje v tejto forme:

Kde PV je aktuálna hodnota nehnuteľnosti,
NOI je očakávaný čistý prevádzkový výnos za prvý rok po dátume ocenenia,
L je celková miera kapitalizácie.

Ako NOI možno použiť normalizovaný čistý prevádzkový výnos za 1 rok získaný spriemerovaním výnosov za niekoľko rokov.

Miera kapitalizácie Dd odráža riziká, ktorým sú vystavené prostriedky investované do aktíva. Metódy výpočtu miery kapitalizácie sa vyberajú v závislosti od konkrétnych podmienok, v ktorých oceňovaný objekt funguje: informácie o príjmoch a cenách transakcií na základe vzorky porovnateľných predmetov, zdrojoch a podmienkach transakcií financovania, možnosť správnej prognózy hodnotu objektu na konci prognózovaného obdobia.

Priama kapitalizácia možná pomocou multiplikátora hrubého nájomného

Hrubý nájomný faktor (RM) je priemerný pomer trhovej ceny k potenciálnemu alebo skutočnému hrubému príjmu určitého typu nehnuteľnosti.

Základné podmienky pre uplatnenie metódy priamej kapitalizácie:

- obdobie poberania príjmu má tendenciu k nekonečnu;
- výška príjmu je konštantná;
- podmienky používania zariadenia sú stabilné;
- počiatočné investície sa neberú do úvahy;
- zohľadňuje sa návratnosť kapitálu aj návratnosť kapitálu.

Pri priamej kapitalizácii sa používajú modely, ktoré sú založené na stanovení hodnoty nehnuteľnosti vydelením typického čistého prevádzkového príjmu celkovou mierou kapitalizácie získanou na základe analýzy vzťahu medzi príjmom a predajnými cenami analógov oceňovaného objektu. . Tu je niekoľko príkladov niektorých modelov priamej kapitalizácie.

Náklady vlastného kapitálu = Cash flow Miera návratnosti vlastného kapitálu

Výhody metódy priamej kapitalizácie:

- jednoduchosť výpočtov;
- malý počet predpokladov;
- odraz stavu trhu;
- dosiahnutie dobrých výsledkov pre stabilný, nízkorizikový nehnuteľný objekt (budova s jedným nájomcom a dlhodobý prenájom).

Spolu s dostatočnou jednoduchosťou aplikácie metódy je potrebné vziať do úvahy zložitosť analýzy trhu a potrebu vykonať úpravy pre rozdiely medzi porovnávanými objektmi. Metóda by sa nemala používať, ak neexistujú žiadne informácie o trhových transakciách, zariadenie je vo výstavbe alebo rekonštrukcii, alebo ak zariadenie utrpelo vážne škody.

Miera kapitalizácie sa uplatňuje pri premene budúceho príjmu z nehnuteľnosti na jej súčasnú hodnotu.

Na výpočet miery kapitalizácie sa používa metóda porovnávania tržieb, metóda krytia dlhu, metóda investičnej skupiny, metóda skutočného hrubého príjmu a bilančná metóda.

Údaje na výpočty pomocou metódy pomeru krytia dlhu sú ľahko dostupné, ale táto metóda poskytuje odhad miery kapitalizácie v prípadoch, keď trhové údaje nie sú dostatočne spoľahlivé. Preto sa metóda pomeru krytia používa len ako opravná.

Miera kapitalizácie pôdy sa vypočíta ako pomer príjmu pripadajúceho na pôdu k hodnote pôdy. Miera kapitalizácie zlepšenia sa určuje z pomeru výnosov pripadajúcich na zlepšenia k nákladom na zlepšenia.

Aplikujte podobne:

- metóda zvyšku pre pozemok - keď hodnotu budovy možno určiť dostatočne presne;
- spôsob zostatku vlastného imania - ak je možné určiť dobu trvania hypotekárneho úveru a výšku ročnej platby za obsluhu dlhu;
- metóda zvyšku pre požičaný kapitál - keď sú známe náklady na vlastný kapitál.

Vo všeobecnosti si výpočty priamej kapitalizácie vyžadujú porovnateľné údaje o predaji. Kapitalizácia príjmu na úrovni výnosu je menej závislá od trhových údajov, ale táto metóda by mala odrážať skutočné očakávania a preferencie. potenciálnych kupcov podobné predmety.

Kapitalizácia Gazpromu

Burzové obchodovanie v posledných mesiacoch ukazuje rastúci problém v jednej z najväčších spoločností v Rusku. Ukázalo sa, že reálna kapitalizácia Gazpromu prudko klesla a zastavila sa na necelých sto miliardách dolárov. Stalo sa tak prvýkrát za posledné štyri roky. Ruský plynovod sa odvrátil od predtým oznámeného cieľa, ktorý sa tento rok stal prakticky nedosiahnuteľným – dosiahnuť kapitalizáciu Gazpromu na 1 bilión dolárov za 2-3 roky.

Prečo je bilión stále nedosiahnuteľný

Niet pochýb o tom, že spoločnosť sa zatiaľ nestane najdrahšou na svete. Pred piatimi rokmi Alexey Miller povedal, že koncern, ktorého je predsedom predstavenstva, bude mať o sedem rokov bilión. V tom čase dosiahla kapitalizácia Gazpromu 360 miliárd a nič nenaznačovalo pád. Dnes však ceny akcií spoločnosti klesajú rýchlejšie, ako rástli predtým – viac ako trikrát od Millerovho hlasného vyhlásenia.

Prečo sa akcie spoločnosti, z ktorých každá stála 360 rubľov v prvej polovici roku 2008 (v máji - maximálna cena), v máji 2013 priblížili k 110 rubľov za jednotku? Odborníci sa domnievajú, že hlavná rana kapitalizácii Gazpromu bola zasadená v tom istom roku 2008. Vtedy po prvýkrát klesla hodnota cenných papierov korporácie na súčasnosť. Dôvodom bol pokles cien energií v dôsledku finančnej krízy.

Kríza úspešne prešla, no na jar 2011, po zvýšení hodnoty cenných papierov na 234 rubľov, sa začal opačný proces a pád sa zmenil na stabilný trend. V dôsledku tohto procesu tento rok kapitalizácia Gazpromu klesla o ďalších 15 %. V tomto kontexte finanční analytici uznávajú biliónové očakávania do roku 2015-16 ako odvážne a dokonca trochu fantastické.

Čo si o probléme myslia odborníci

Veria, že v najbližších rokoch nebude možné zhodnotiť cenné papiere desať alebo viackrát. Jednoducho na to neexistujú vnútorné zdroje a efektívne páky. Prirodzene, na trhu dochádza aj k istému podceňovaniu spoločnosti, ako v prípade väčšiny ruských emitentov, no na prehodnotenie kapitalizácie Gazpromu to občas zjavne nestačí. Vyžaduje sa kvalitatívny prelom, zavádzanie inovácií a technológií.

Variantom, v ktorom by mohli cenné papiere korporácie vzrásť, by možno bolo veľké prevzatie alebo ich séria (niečo ako akvizícia TNK-BP spoločnosťou Rosnefť). Bez výrazného technologického prelomu v globále to však situáciu neovplyvní. Pre skutočný rast je potrebné niekoľkonásobné rozšírenie predaja, práca na ziskovosti a systéme riadenia.

Odborníci sa domnievajú, že kapitalizovať Gazprom na úroveň biliónových tržieb, ktoré v skutočnosti prináša, zjavne nestačí. Nebude možné dosiahnuť pomyselný rast, ako napríklad v prípade Apple, pretože ide o korporáciu z reálneho sektora. Preto nemá zmysel počítať v najbližších rokoch so skvelými vyhliadkami.

Verzie vývoja situácie

Vzhľadom na neuveriteľné scenáre sú možné dramatické zmeny. Napríklad dolár sa náhle niekoľkokrát znehodnotí, všetci spotrebitelia budú chcieť dodávať energetické zdroje výlučne z Ruska a ich náklady sa mnohonásobne zvýšia. Ale sme realisti, takže chápeme, že ani takýto formálny rast kapitalizácie Gazpromu je nepravdepodobný. Aj v takomto scenári bude pád dolára šokom pre ekonomiku, znížením dopytu po energii a pádom na akciovom trhu ako celku.

Ale skutočná situácia okolo kapitalizácie Gazpromu je veľmi napätá. Koncern môže stratiť dokonca aj existujúci trh namiesto toho, aby získal ďalšie tržby. Podľa nezávislých odborníkov za to môže krátkozraká politika vedenia v otázke tvorby cien, ako aj neochota akceptovať najnovšie trendy a trendy vo svetovej ekonomike. Už teraz vidíme, ako to ovplyvňuje aktuálnu hodnotu cenných papierov – smutný trend pokračuje.

Nepriamo môžu byť dôvodom tohto stavu neúspešné pokusy o rozvoj výroby v Barentsovom mori (pole Shtokman). Odtiaľto sa podľa plánov koncernu mali začať dodávky plynu do Spojených štátov, no nestalo sa tak. V Európe sa snažia vyhnúť drahým kontraktom s firmou, miestni ekonómovia vypočítali, že Rusom preplatia ročne takmer 150 miliárd dolárov. Teraz európsky spotrebiteľ uprednostňuje „nakupovanie“ na spotovom trhu, podiel takýchto transakcií sa každoročne zvyšuje na 40 %.

Ďalší problém môže Gazprom čakať nielen z ekonomického hľadiska, ale aj poškodiť jeho imidž. Ide o vyšetrovanie Európskej komisie pre porušenie zákonov EÚ v súvislosti s monopolným podnikaním. V prípade odsúdenia (ak bolo vydané) by koncern mohol dostať pokutu až do výšky 15 miliárd EUR. Vyplýva to zo zastaraných metód riadenia spoločnosti.

Malé veľké písmená

Podkapitalizácia je pojem pre daňové právo a osobitný zákon pre akciové spoločnosti v mnohých krajinách; termín medzinárodného daňového plánovania.

1) V daňových zákonoch a osobitných zákonoch (o akciových spoločnostiach, bankovej legislatíve, poisťovníctve, zákonoch o investičných fondoch a investičných spoločnostiach) sa pod týmto pojmom spravidla rozumie situácia, keď pomer dlhu a splateného základného imania presahuje zavedené štandardy. Ak sa tento rozpor nepodarí odstrániť v lehotách ustanovených v legislatívnych aktoch alebo v uznesení (rozhodnutí) dozorného orgánu, spoločnosť môže podliehať rôzne druhy sankcie (pokuty, zrušenie registrácie alebo osobitnej licencie, zrušenie zvýhodneného daňového štatútu). Zákony o daňovej legislatíve môžu ustanoviť pravidlá, podľa ktorých v prípade takýchto nezrovnalostí spoločnosť a (alebo) jej akcionári pozbavia alebo obmedzia právo na uplatnenie určitých daňových úľav. Takéto spoločnosti nemusia mať nárok na oslobodenie od dane podľa zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia.

2) V daňovom plánovaní sa pod nízkou kapitalizáciou rozumie metóda vyhýbania sa daňovým povinnostiam, podľa ktorej financovanie podniku alebo organizácie (akciovej spoločnosti, spoločnosti s. s ručením obmedzeným) sa nevykonáva investovaním do overený kapitál, ale poskytovaním úverov. Vzhľadom na to, že národné daňové zákony a zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia často stanovujú výhodnejšie podmienky pre zrážkovú daň z úrokov ako z dividend, táto prax umožňuje dosiahnuť zníženie sumy dane zrazenej zástupcom pre zrážkovú daň.

Aby sa predišlo alebo znížila možnosť použitia nízkej kapitalizácie na zníženie daňových záväzkov, daňové právne predpisy a zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia často zahŕňajú také protidaňové opatrenia, ako sú:

Široký výklad pojmu „dividendy“;
obmedzujúce výklady pojmu „úroky“;
rôzne druhy výnimiek a obmedzení pri uplatňovaní daňových odpočtov a daňových výhod pri transakciách uzatvorených medzi spriaznenými osobami;
zákazy a obmedzenia týkajúce sa odpočtu súm zaplatených úrokov presahujúcich sadzbu centrálnych bánk.

Medzinárodné aspekty aplikácie nízkej kapitalizácie boli predmetom úvah na ženevskom kongrese IFA. (CAHIERS de droit fiscal international. Zväzok LXXXIb).

Späť | |

Teoreticky by mal kapitalizačný pomer bežného príjmu priamo alebo nepriamo zohľadňovať tieto faktory:

1. Kompenzácia za bezrizikové, nelikvidné investície.

2. Kompenzácia rizika.

3. Kompenzácia za nízku likviditu.

4. Kompenzácia za riadenie investícií.

5. Úprava o plánované zvýšenie alebo zníženie hodnoty nehnuteľnosti

Existuje niekoľko metód na určenie pomeru kapitalizácie (sadzby):

1. Metóda stláčania trhu;

2. Metóda kumulatívnej konštrukcie (sčítanie);

3. Spôsob spojených investícií požičaného a vlastného kapitálu;

4. Spôsob združených investícií pozemkov a budov;

5. Spôsob stanovenia kapitalizačného pomeru s prihliadnutím na úhradu kapitálových nákladov.

6. Elwoodova metóda (metóda kapitalizácie dlhového a vlastného kapitálu).

1. Metóda stláčania trhu.

Je to najjednoduchší, najrýchlejší a najpresnejší spôsob, ako určiť hodnotu akejkoľvek nehnuteľnosti pomocou porovnateľných údajov o predaji zozbieraných na konkurenčnom a voľnom trhu. Predaje sú podobné z hľadiska ich charakteristík (investičná motivácia, sociálne a právne postavenie, solventnosť, spôsoby financovania a pod.) a úžitkovosti nehnuteľností. V rámci príjmového prístupu sa miera kapitalizácie (R) vypočíta podľa vzorca:

V sú náklady na analógový objekt;

I - CHOD hodnoteného objektu.

2. Metóda kumulatívnej konštrukcie (metóda sčítania).

Tento spôsob stanovenia miery kapitalizácie ju rozdeľuje na jednotlivé časti. Dve hlavné zložky kapitalizačnej miery sú: úroková miera a miera návratnosti kapitálu.

Úroková sadzba je rozdelená do niekoľkých zložiek:

1. Bezriziková sadzba.

2. Stávka na dodatočné riziko.

3. Kompenzácia za nízku likviditu.

4. Kompenzácia za riadenie investícií.

5. Úprava o plánované zvýšenie alebo zníženie hodnoty nehnuteľnosti.

Bezriziková sadzba. Ako základná sadzba sa používa bezriziková sadzba, ku ktorej sa pripočítavajú ostatné zložky úrokovej sadzby. Na určenie bezrizikovej sadzby môžete použiť ako priemerné európske ukazovatele pre bezrizikové transakcie, tak aj domáce. V prípade použitia ukazovateľov európskeho priemeru sa k bezrizikovej sadzbe pripočítava riziková prirážka za investovanie v danej krajine, takzvané riziko krajiny. Bezriziková sadzba určuje minimálnu kompenzáciu za investovaný kapitál s prihliadnutím na časový faktor (obdobie investície).

Miera dodatočného rizika. Všetky investície, s výnimkou investícií do štátnych cenných papierov, majú vyššiu mieru rizika v závislosti od charakteristík posudzovanej nehnuteľnosti. Čím väčšie riziko, tým vyššia musí byť úroková sadzba, aby investor mohol vziať na seba riziko akéhokoľvek investičného projektu.

Kompenzácia za nízku likviditu. Likvidita ukazuje, ako rýchlo je možné premeniť nehnuteľnosť na hotovosť. Nehnuteľnosti sú málo likvidné napríklad v porovnaní s akciami a inými cennými papiermi. Protilikvidačná novela je druh novely pre dlhodobé prevádzkovanie pri predaji nehnuteľnosti alebo na dobu hľadania nového nájomcu v prípade konkurzu alebo odmietnutia prenájmu existujúceho nájomcu.

Kompenzácia za riadenie investícií. Čím sú investície rizikovejšie a komplexnejšie, tým kompetentnejšie riadenie vyžadujú.

Miera kapitálovej náhrady. Hodnota rovnajúca sa jednej vydelená počtom rokov potrebných na návratnosť investovaného kapitálu vychádza z časového intervalu, počas ktorého sa podľa výpočtov typického investora vráti kapitál investovaný do oceňovanej nehnuteľnosti.

Celková kapitalizácia pre túto metódu sa vypočíta sčítaním kumulatívnej úrokovej miery a miery návratnosti kapitálu.

3. Metóda združených investícií vlastného a dlhového kapitálu.

Keďže väčšina nehnuteľností sa kupuje pomocou dlhového a vlastného kapitálu, celková miera kapitalizácie musí spĺňať požiadavky trhu na príjem pre obe časti investície.

Investícia = dlhový kapitál + vlastný kapitál.

Miera kapitalizácie požičaných prostriedkov sa nazýva hypotekárna konštanta a vypočíta sa takto:

Rz = ročné platby za služby. istina dlhu / hypotekárneho úveru

Ak sa úver spláca častejšie, potom sa R vypočíta vynásobením splátok dlhovej služby ich frekvenciou (mesiac, štvrťrok) a potom sa vydelí celkovou sumou hypotekárneho úveru.

Hypotekárna konštanta je funkciou úrokovej sadzby, frekvencie amortizácie dlhu a podmienok úveru. Keď sú známe podmienky úveru, hypotekárna konštanta sa dá určiť z finančných tabuliek: bude to súčet úrokovej sadzby a pomeru splátkového fondu. Akciový investor sa tiež snaží vytvárať systematický peňažný príjem.

Miera použitá na kapitalizáciu návratnosti vlastného kapitálu sa nazýva miera kapitalizácie vlastného kapitálu (Rc) a určuje sa takto:

Rc = peňažné príjmy pred zdanením / investovaný kapitál

Rc nie je len miera návratnosti kapitálu, ale kombinuje mieru návratnosti kapitálu a návratnosť investovaného kapitálu.

Celková miera kapitalizácie (R) musí spĺňať určitú úroveň hypotekárnej konštanty pre veriteľa a tok príjmu pre vlastný kapitál investora. Určuje sa vážením jej zložiek v pomere k veľkosti dlhového a vlastného kapitálu v rámci investícií. Pomer výšky cudzieho kapitálu k hodnote investičného fondu sa nazýva úverový podiel. Podiel úverov (dlhu) na celkových investíciách do nehnuteľností sa rovná:

Mcred. = Výška úveru / investičné náklady

Potom podiel na základnom imaní je: Msob. = 1 - Mcred., pričom celkový kapitál sa berie ako 1.

Keď je známa hypotekárna konštanta (R3) a miera kapitalizácie návratnosti vlastného kapitálu, celková miera kapitalizácie sa bude rovnať:

R = Rz x Mkr. + Rc (1-Mcr.).

Typické podmienky pre hypotekárne úvery možno získať analýzou trhových údajov. Miera kapitalizácie vlastného imania je odvodená z porovnateľných údajov o predaji.

Príklad. Určite hodnotu nehnuteľnosti, na kúpu ktorej môžete získať úver vo výške 1 000 000 12% ročne na 20 rokov s ročnými splátkami (ročná splátka dlhovej služby - 133880). Očakáva sa, že nehnuteľnosť sa po 8-ročnom období vlastníctva predá za 1 200 000. NPR je 180 000 a investor očakáva návratnosť vlastného kapitálu vo výške 14 %.

Riešenie. Podľa základného vzorca analýzy hypotekárneho investovania:

V = PV [(180000 - 133880), 8 rokov 14%] + PV [(1200000 - 829295), 8 rokov 14%] + 100000 = 213944 + 129953 + 10000009 = 1343809

4. Modifikovaná metóda kapitalizácie dlhového a vlastného kapitálu (Elwoodova metóda). Predpokladá sa, že metóda viazaného investovania má určité nevýhody nezohľadňuje dĺžku plánovaného investičného obdobia, ani zníženie alebo zvýšenie hodnoty majetku v tomto období. V roku 1959 člen Inštitútu pre hodnotenie (IAG) L.V. Elwood spojil tieto faktory s faktormi už zahrnutými v metóde viazanej investície a navrhol vzorec, ktorý by sa dal použiť na testovanie alebo výpočet celkovej miery kapitalizácie. Okrem toho boli vyvinuté tabuľky na zjednodušenie používania jeho metódy.

Elwoodov vzorec na výpočet celkovej miery kapitalizácie je nasledujúci:

R = Rс - Мкр х С / Dep - app (SFF),

R je celková miera kapitalizácie;

Rc – miera návratnosti vlastného kapitálu – predstavuje skutočnú návratnosť investície, ktorú očakáva typický investor za obdobie vlastníctva. Zahŕňa straty alebo hlavne zisky z predaja (keďže väčšina investorov plánuje predať nadobudnutý majetok za vyššiu cenu, ako bola kúpená). Miera rentability vlastného kapitálu je vypočítaná na základe trhových údajov a závisí od špecifík konkrétneho predmetu oceňovania.

Мкр - pomer veľkosti hypotekárneho úveru k nákladom (podiel úveru na celkovom kapitáli);

С - hypotekárny pomer;

Dep - zníženie hodnoty nehnuteľnosti na prognózované obdobie;

arr - zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti na prognózované obdobie;

SFF je pomer splatnosti fondu pri sadzbe Y pre predpokladané obdobie držby.

Hypotekárny pomer možno vypočítať pomocou vzorca:

C = Y + P (SFF) - Rs,

kde P je časť hypotekárneho úveru, ktorá bude amortizovaná (splatená) počas prognózovaného obdobia;

Rs - konštanta hypotéky.

Hypotekárny pomer nájdete v Elwoodových tabuľkách bez toho, aby ste si ho sami vypočítali.

Príklad. Predpokladajme, že chcete určiť hodnotu nehnuteľnosti na základe nasledujúcich údajov:

Riešenie. Podľa Elwoodovej metódy bude miera kapitalizácie rovná:

R = / 1 + 0 = 0,12173.

Preto je hodnota nehnuteľnosti V = 50 000 / 0,12179 = 410745.

5. Spôsob združených investícií pozemkov a budov.

Podstatou tejto metódy je stanovenie vážených kapitalizačných mier pre každý konštrukčný prvok celého majetkového komplexu - pozemok a stavbu na ňom stojacu. Váženie kapitalizačných mier sa vykonáva na základe veľkosti podielov komponentov na hodnote majetkového komplexu ako celku. Celková miera kapitalizácie sa vypočíta podľa vzorca:

R = Sz x Kz + Szd x Kzd,

Сз - cena pôdy ako percento z celkového podielu komplexu nehnuteľností;

Кз - miera kapitalizácie pôdy;

Сzd - náklady na budovu ako percento z celkového komplexu nehnuteľností;

Kzd je miera kapitalizácie budovy.

6. Účtovanie návratnosti kapitálových nákladov v pomere kapitalizácie

Ako už bolo uvedené, kapitalizačný pomer nehnuteľností zahŕňa návratnosť kapitálu a návratnosť kapitálu. Kapitálový výnos je kompenzácia, ktorá musí byť vyplatená investorovi za hodnotu peňazí, berúc do úvahy čas, riziko a ďalšie faktory spojené s konkrétnou investíciou. Kapitálový príjem sa nazýva aj výnos. Kapitálový výnos znamená splatenie počiatočnej investície. Návratnosť kapitálu sa nazýva kapitálová návratnosť.

Toky investičných príjmov, ktorých prílev sa predpokladá v rovnakej výške počas neurčitého obdobia, a tiež, ak nie je predpovedaná zmena v nákladoch na investovaný kapitál, môžu byť kapitalizované úrokovou (diskontnou) sadzbou.

V tomto prípade k úhrade investičných nákladov dochádza v čase opätovného predaja majetku. Celý tok príjmu je príjem z investície.

Ak sa predpokladá zmena hodnoty aktíva (strata alebo rast), potom je potrebné vziať do úvahy kapitalizačný pomer kapitálovej náhrady. Existujú tri spôsoby, ako získať späť investovaný kapitál:

· Priama návratnosť kapitálu (prstencová metóda) – pre vyčerpané aktíva;

· Návratnosť kapitálu pre kompenzačný fond a miera návratnosti investícií (Inwoodova metóda) alebo anuitná metóda – na posúdenie aktív, ktoré generujú konštantné toky príjmov;

· Návratnosť kapitálu v rámci kompenzačného fondu a bezriziková úroková sadzba (Hoskoldova metóda) – pre vysoko výnosné aktíva.

1. Priama návratnosť kapitálu (prstencová metóda). Metóda Ring predpokladá, že istina sa spláca v rovnakých splátkach ročne. Pri rovnomernom splácaní kapitálu sa celkové ročné platby znížia. To naznačuje, že lineárna kapitalizácia zodpovedá klesajúcim tokom príjmov a nie je uplatniteľná na rovnaké toky príjmov, pretože vedie k podceňovaniu ich hodnotenia. Ročná miera návratnosti sa vypočíta vydelením 100 % hodnoty aktíva zostávajúcou životnosťou:

Ry je miera návratnosti investície;

n - Zostávajúci hospodársky život.

Príklad. Pôžička bola poskytnutá vo výške 1 000 $ na obdobie 4 rokov pri 12% ročne. Určte výšku náhrady pôvodne investovaného kapitálu za investície.

Riešenie. Vzhľadom na to, že úver bol poskytnutý na obdobie 4 rokov, pomer lineárnej kapitalizácie bude 25 % (100 %: 4 = 25 %). Každý rok sa vráti 25 % (1 000 USD/4 = 250 USD) počiatočného investovaného kapitálu a 12 % investícií. V dôsledku toho bude celkový pomer kapitalizácie R = 25 % + 12 % = 37 %.


250 + 12 % z 1 000 $ = 120	250 + 12 % zo 750 $ = 90	250 + 12 % z 500 $ = 60	250 + 12 % z 250 $ = 30

2. Návratnosť kapitálu z fondu úhrad a miera návratnosti investície (Inwoodova metóda). Miera návratnosti investície ako komponent kapitalizačný pomer sa rovná faktoru kompenzačného fondu pri rovnakej úrokovej sadzbe ako pri investíciách:

R = Ry + SFF (n, Y),

SFF - faktor kompenzačného fondu;

Y = Ry je miera návratnosti investície.

Časť celkového toku príjmov je NPV, zatiaľ čo zvyšok toku príjmov poskytuje kapitálovú náhradu alebo návratnosť. V prípade straty kapitálu vo výške 100 % sa kapitálová náhrada z výnosu, reinvestovaná pri úrokovej sadzbe, zvýši na pôvodnú istinu, čím dôjde k úplnému zotaveniu kapitálu.

Príklad. Pôžička vo výške 2 000 USD bola poskytnutá na obdobie 5 rokov za 10% ročne. Môže byť plne splatený za rovnakých ročných platieb vo výške 527,6 USD (na základe amortizačného príspevku). Vytvorte rovnomernú anuitnú kapitalizáciu.

Riešenie. Príjem banky bude 200 dolárov ročne. Hlavná refundácia v prvom roku bude 527,6 USD – 10 % z 2 000 USD = 327,6 USD. V druhom roku: 527,6 – 10 % (2 000 – 327,6 USD) = 360,36 USD. Nasledujúce 3 roky sa príjem počíta rovnakým spôsobom. Výsledky výpočtu sú uvedené v tabuľke:

3. Návratnosť kapitálu pre náhradný fond a bezriziková úroková sadzba (Hoskoldova metóda). V niektorých prípadoch je miera návratnosti generovaná počiatočnou investíciou trochu vysoká. Zároveň je nepravdepodobné, že sa reinvestícia uskutoční rovnakou rýchlosťou ako pri počiatočnej investícii. Preto sa v prípade reinvestovaných prostriedkov predpokladá, že príjem bude získaný s bezrizikovou úrokovou sadzbou:

R = Ry + SFF (n, Yb),

Yb - Bezriziková úroková sadzba.

Príklad. Investičný projekt predpokladá ročnú návratnosť kapitálu vo výške 10 % počas 5 rokov. Za prvý rok sa očakáva príjem 554 USD. Návratnosť investície je možné bezpečne reinvestovať pri sadzbe iba 6 %. Určte náklady na príjem.

Riešenie. Podľa tabuľky „6 funkcií zloženého úročenia“ je päťročný faktor kompenzačného fondu pri 10 % 0,1773964. Kapitalizačný pomer sa bude rovnať R = 0,1 + 0,1773964? 0,277. Ak je očakávaný príjem za prvý rok 554 USD, potom sú náklady na príjem V = CHOD / R = 554 / 0,277 = 2 000 USD.

Po výpočte NPR a kapitalizačného pomeru sa na ich základe vypočíta hodnota nehnuteľnosti. Hlavné fázy postupu oceňovania pomocou metódy kapitalizácie:

1) určenie očakávaného ročného (alebo priemerného ročného) príjmu ako príjmu generovaného nehnuteľnosťou pri jej najlepšom a najefektívnejšom využití;

2) výpočet miery kapitalizácie na základe údajov zozbieraných na konkurenčných a voľných trhoch o porovnateľných predajoch;

3) určenie hodnoty nehnuteľného objektu na základe čistého prevádzkového príjmu a kapitalizačného pomeru vydelením NPR koeficientom kapitalizácie:

Príklad. Stanovte cenu predmetu na základe nasledujúcich údajov o predmete hodnotenia:

1) LDPE = 160 000 USD

2) Dlhy – 5 % LDPE

3) Prevádzkové náklady – 45 % LDPE

4) Priemerná kapitalizácia v odvetví je 0,10.

Riešenie. 1) Dlhy sa rovnajú 5 % zo 160 000 = 8 000 USD.

2) DVD = 160 000 – 8 000 = 152 000 USD

3) Prevádzkové náklady 45 % zo 160 000 = 72 000 USD

4) CHOD = DVD - prevádzkové náklady = 152 000 - 72 000 = 80 000 USD

5) cena V = I / R = 80 000 / 0,10 = 800 000 USD

Ukazovateľ kapitalizácie sa spravidla používa v prípadoch, keď je potrebné previesť čistý príjem priamo na hodnotu konkrétneho objektu. Ak je potrebné to vypočítať, berú sa do úvahy tieto faktory:

Vytvorené a prijaté z prevádzky akéhokoľvek objektu;

Finančné prostriedky, ktoré sa použijú na kúpu tohto objektu. Ukazovateľ, ktorý odzrkadľuje vzťah medzi týmito dvoma parametrami, sa v ekonomickej literatúre tiež nazýva, používa sa termín všeobecná kapitalizácia. V tomto prípade sa hodnota, ktorá sa podieľa na výpočte posudzovaného koeficientu, berie za konkrétne obdobie, najčastejšie za jeden rok.

Všeobecný ukazovateľ kapitalizácie demonštruje interakciu medzi parametrami čistého príjmu, ktoré sa počítajú za rok, a trhovou hodnotou tohto konkrétneho objektu. V prípade, že je tento koeficient uvažovaný širšie, potom dostatočne adekvátne ukazuje pomer príjmov podniku k projektovanej hodnote tohto podniku na trhu. Ukazuje sa teda, že tento koeficient je nepriamo úmerný dĺžke doby návratnosti prostriedkov, ktoré sú do tohto objektu investované. Metricky predstavuje percento čistého príjmu, vypočítaného ako priemer za rok, ktoré prinesú tie investície, ktoré sú použité ako investície do daného objektu.

Okrem tejto hodnoty je možné použiť kapitalizačný ukazovateľ ako veľmi presný finančný výkon podniku a jeho finančnú stabilitu. V tejto súvislosti tento pomer odzrkadľuje pomer výšky záväzkov k všeobecným ukazovateľom súm zo všetkých zdrojov financovania. V tomto prípade zahŕňajú a Tento pomer umožňuje správne posúdiť výšku kapitálu v podniku a zistiť jeho dostatočnosť alebo nedostatočnosť na financovanie akejkoľvek činnosti ako vlastného kapitálu.

V tomto zmysle je tento pomer zaradený do zoznamu takzvaných ukazovateľov finančnej páky, teda takých, ktoré odrážajú pomer medzi požičanými prostriedkami a vlastným kapitálom podniku. Pôsobí aj ako indikátor miery ekonomického rizika: kedy veľké hodnoty koeficient existuje nad vysoký stupeň závislosť podniku alebo spoločnosti od vypožičaných prostriedkov a ako prirodzený dôsledok - nižšia finančná stabilita zoči-voči výzvam trhových síl. A teda naopak, čím väčší koeficient, tým vyššia je rentabilita vlastného kapitálu a tým vyššia je finančná stabilita na trhu. V tomto prípade sa kapitalizačný pomer vypočíta ako podiel vydelenia výšky dlhodobých záväzkov spoločnosti sumou vlastného imania plus dlhodobé záväzky.

Ukazovateľ kapitalizácie ako prvok ukazuje aj štruktúru zdrojov, ktoré môžu pôsobiť ako faktory jeho dlhodobého financovania. V tomto prípade treba odlíšiť kapitalizáciu podniku od trhovej, tu pôsobí ako súčet dvoch záväzkov s vysokou stabilitou – dlhodobých záväzkov a vlastného imania.

Normálna hodnota koeficientu nie je stanovená žiadnym normatívnym aktom ani inou direktívnou metódou, pretože je to prakticky nemožné pre veľké množstvo neistých a náhodných faktorov, ktoré ovplyvňujú hodnotu koeficientu. Ako však ukazuje prax, investori sa viac zaujímajú o podniky a organizácie, ktorých vlastný kapitál prevažuje nad množstvom vypožičaných prostriedkov. Toto pozorovanie by sa však nemalo absolutizovať, pretože použitie iba vlastného kapitálu môže výrazne znížiť zisky z investícií vlastníkov.