Kaj je bolje: sinica v roki ali žerjav na nebu? ljudska modrost nam daje jasen odgovor. Toda ali je mogoče dobiti visok dohodek brez tveganja? Kdor ne tvega, ne pije šampanjca! Kako torej najti srednjo pot in pametno vložiti svoje proste denarne vire? Potencialnemu vlagatelju bo pri tem pomagal takšen kazalnik, kot je razmerje kapitalizacije, saj omogoča primerjavo velikosti današnje "sinice" z velikostjo prihodnjega "žerjava".
Prvi uvod v koncept
Ni skrivnost, da skoraj vsako podjetje danes posluje ne le z lastnimi sredstvi, temveč tudi s posojili, zato mora nenehno meriti prednosti privabljanja dodatnega investicijskega kapitala in Negativni vpliv izguba neodvisnosti pri odločanju. Koeficient kapitalizacije kaže, koliko je podjetje odvisno od izposojenih sredstev. Seveda je višji kot je ta kazalnik, večje je tveganje za organizacijo. Tako je kapitalizacija podjetja skupek kapitalskih naložb, ki so bile izvedene v tem proizvodnem objektu. Kot lahko vidite, se ta koncept po svojem pomenu bistveno razlikuje od tržne kapitalizacije in tega ne smete pozabiti, če želite pravilno izračunati razmerje kapitalizacije in pametno vložiti svoja sredstva.
Nekaj osnovne aritmetike
Kot veste, je pogosto vsak problem mogoče rešiti na več načinov, še posebej, če gre za področje ekonomije. Toda ne bomo šli preveč globoko in upoštevali le najpreprostejšo možnost za določitev razmerja lastnih in izposojenih sredstev v obveznostih organizacije. Koeficient kapitalizacije se izračuna kot količnik dolgoročnih obveznosti oziroma, bolj preprosto, izposojenih sredstev, z vsoto dolgoročnih obveznosti in lastniškega kapitala. Večja kot je vrednost obveznosti po dolgoročnih posojilih in kreditih, večji del dobička bo porabljen za njihovo odplačilo in plačilo obresti nanje. Visok količnik kapitalizacije kaže, da je podjetje finančno odvisno. ravno nasprotno, nizka stopnja ta indikator govori o možnosti izvajanja neodvisne ekonomske politike, ki jo obravnava organizacija.
Te pametne tuje besede
Včasih lahko slišite naslednjo definicijo pojma "razmerje kapitalizacije": ena od sestavin izračuna finančnega vzvoda. Še en neprevedljiv izraz, ki ga skorajda ne poznamo navaden človek ki nima ekonomske izobrazbe. Če poiščeš v slovarju, potem angleška beseda vzvod se prevaja kot "vzvod". Ta "vzvod" vpliva na glavne kazalnike uspešnosti podjetja. Pri proučevanju količnika kapitalizacije se analizira predvsem odvisnost čistega dobička, ki ga prejme podjetje, od strukture kapitala, t.j. razmerje lastnega in izposojenega kapitala. Vendar med strokovnjaki še vedno ni soglasja, katero razmerje je najugodnejše za uspešno poslovanje podjetja, zato se mora o tem odločiti vsak lastnik samostojno.
Opredelitev
Razmerje velikih začetnic(kapitalizacija) je kazalnik, ki primerja višino dolgoročnih obveznosti do obveznosti s skupnimi viri dolgoročnega financiranja, ki poleg dolgoročnih obveznosti vključujejo lastni kapital organizacije. Koeficient kapitalizacije vam omogoča, da ocenite ustreznost vira financiranja organizacije za njene dejavnosti v obliki lastniškega kapitala.
Koeficient kapitalizacije je vključen v skupino kazalnikov finančnega vzvoda - kazalnikov, ki označujejo razmerje lastnih in izposojenih sredstev organizacije
To razmerje vam omogoča oceno podjetniškega tveganja. Višja kot je vrednost koeficienta, bolj je organizacija v svojem razvoju odvisna od izposojenega kapitala, manjša je finančna stabilnost. Hkrati višja raven kazalnika kaže na večjo možno donosnost lastniškega kapitala (višja donosnost lastniškega kapitala).
Izračun (formula)
Koeficient kapitalizacije se izračuna kot razmerje med dolgoročnimi obveznostmi in vsoto dolgoročnih obveznosti in lastniškega kapitala organizacije:
Koeficient kapitalizacije = Dolgoročne obveznosti / (Dolgoročne obveznosti + Kapital)
Koeficient kapitalizacije je pomemben kazalnik finančnega vzvoda podjetja, ki odraža strukturo dolgoročnih virov financiranja. V tem primeru se kapitalizacija družbe (ne smemo mešati s tržno kapitalizacijo) obravnava kot kombinacija dveh najbolj stabilnih obveznosti – dolgoročnih obveznosti in lastniškega kapitala.
Normalna vrednost
Ta koeficient nima uveljavljene normativne vrednosti, saj je močno odvisen od panoge, tehnologije podjetja. Za vlagatelje pa so bolj privlačna podjetja s prevlado lastniškega kapitala nad izposojenim. Vendar pa z uporabo samo lastnih virov financiranja tudi ne pozitiven dejavnik, saj zmanjšuje donosnost naložbe lastnikov.
O razmerju kapitalizacije naprej angleški jezik si lahko preberete v članku "Razmerje velikih začetnic".
Na kratko: Koeficient kapitalizacije je pomemben parameter za oceno podjetniškega tveganja, ki je pomemben za vlagatelje, lastnike in vodstvo podjetja. Finančni tok gospodarskih organizacij je sestavljen iz lastnih in izposojenih sredstev. Za oblikovanje njihovega optimalnega razmerja je pomembno določiti razmerje kapitalizacije, katerega standardna vrednost je skupna za vse panoge in je v območju 1-1,5. Osnova za izračun so podatki bilance stanja (F. št. 1). Znižanje kazalnika kaže na krepitev finančnega položaja družbe, rast pa na povečanje odvisnosti od dolžniškega financiranja.
Podrobno
Za vlagatelja ali lastnika podjetja je izjemno pomembno, da količinsko opredeli stopnjo podjetniškega tveganja – verjetnost zmanjšanja dohodka iz vloženih sredstev. Za določitev je priporočljivo analizirati razmerje med izposojenim in lastniškim kapitalom.
Razmerje velikih začetnic(Koeficient kapitalizacije - CR, КК) je finančni kazalnik finančne stabilnosti podjetja in njegove dolgoročne plačilne sposobnosti, ki se izračuna tako, da se skupne obveznosti delijo z lastniškim kapitalom (kapitalizacija). Omogoča vam, da ocenite:
- koliko ima podjetje dovolj lastnih sredstev za zagotavljanje svoje osnovne dejavnosti;
- kako učinkovito razporeja in uporablja lastniški kapital.
Referenca! CC je indikator iz skupine finančnega vzvoda. Vsi vanj vključeni kazalniki so namenjeni ugotavljanju razmerja med lastnimi in izposojenimi sredstvi.
Višja kot je vrednost kazalnika CR, večje je podjetje, odvisno od izposojenih virov financiranja. Del svojih prihodkov mora redno porabiti za poplačilo dolgov po posojilih in pokritje obresti nanje, kar predstavlja podjetniško tveganje. Posledično gre del dobička vlagatelja za povračilo stroškov izposojenega kapitala.
Referenca! Koeficient kapitalizacije se pogosto imenuje finančni vzvod. Z njeno pomočjo ocenjujejo, koliko rubljev. izposojeni kapital je lahko pritegnil podjetje za 1 rub. lastna sredstva.
Formula za izračun količnika kapitalizacije
Osnova za izračun QC so podatki iz bilance stanja podjetja. Zato ga lahko vlagatelji, upniki, partnerji, državni organi določijo, ne da bi se za podatke obrnili na ocenjevanega subjekta:
- lastniški kapital in rezerve (vrstica 1300);
- kratkoročne obveznosti (vrstica 1500);
- dolgoročne obveznosti (vrstica 1400).
Pomembna točka!Če kratkoročne obveznosti družbe (do 12 mesecev) znašajo manj kot 5 % celotnega dolga, se pri izračunu finančnega vzvoda ne upoštevajo.
Na splošno lahko formulo za oceno koeficienta podjetniškega tveganja predstavimo tako:
KK \u003d (DO + KO) / SK, kjer:
SC - lastniški kapital;
KO - kratkoročne obveznosti;
TO - dolgoročne obveznosti.
Za udobje uporabe kazalnika kapitalizacije v praksi je smiselno formulo za njegov izračun izraziti skozi vrstice bilance stanja (nova oblika):
KK= (str. 1400 + str. 1500) / str. 1300
V poenostavljeni obliki je formula videti tako: CR = vrstica 1400 / vrstica 1300. V tem primeru se v njej odražajo najbolj stabilni elementi obveznosti organizacije.
Standardna vrednost indikatorja
Čeprav je pri primerjavi podjetij po velikosti kapitaliziranega razmerja pomembno izbrati subjekte iz iste panoge, je splošna standardna vrednost enaka za vse sektorje gospodarstva. Hkrati obstajata dva standarda, ki se uporabljata glede na stanje nacionalnega gospodarstva.
Referenca!Če se je izkazalo, da je razmerje dolga in lastniškega kapitala 80% proti 20%, potem je podjetje razglašeno v stečaju.
Razvite države sveta s stabilnim gospodarstvom so manj prizadete zaradi kriznih procesov.
Formula kapitalizacije bilance stanja
Zato si lahko njihova podjetja privoščijo aktivno uporabo dolžniškega financiranja. V državah v razvoju bodo za zanesljiva priznana le tista podjetja, ki bodo z lastnimi sredstvi sposobna v celoti pokriti najeta posojila in posojila.
Pomembna točka! Vlagatelji visoko cenijo podjetja s prevlado lastniškega kapitala, tudi če je donosnost izposojenega kapitala visoka. Vendar pa to stanje kaže, da družba pri svojih dejavnostih ne uporablja koristi od prometa izposojenih sredstev, pritegnjenih od zunaj.
Primeri izračuna koeficienta
Da bi ocenili količnik kapitalizacije v praksi, ga je vredno izračunati za dve podjetji različnega obsega dejavnosti:
- velika korporacija inženirske industrije "Transmashholding", ki se ukvarja s proizvodnjo avtomobilov in komponent za železnice;
- mali preprodajalec - podjetje Metropol, ki dobavlja gradbeni materiali za maloprodajna mesta.
Zaključek! Dinamika kazalnika kapitalizacije trgovsko-logistične družbe Metropol kaže, da se družba pri svoji dejavnosti opira predvsem na lastna sredstva.
Je finančno stabilen, vendar ne izkorišča v celoti potenciala dolžniškega financiranja, ki bi lahko postal vir obetavne rasti. Analiza dinamike kazalnika kaže na postopno izboljšanje razmer.
Zaključek! OJSC Transmashholding aktivno pritegne dolžniško financiranje: težko je pokriti znatne kapitalske stroške samo iz lastnih virov. Kazalnik QC podjetja je višji od optimalne ravni za Rusijo, vendar znotraj svetovnega razpona. V zadnjih letih se je zmanjšal delež izposojenih sredstev in povečala višina lastniškega kapitala pri financiranju njenega dela.
Kljub temu, da se podjetji "Metropol" in "Trapnsmashholding" razlikujeta po velikosti, obsegu dejavnosti in panogi delovanja, so zanje značilni skupni standardi kapitalizacije.
Analiza kazalnikov njihovih bilanc za obdobje 2015-2017. pokazal to finančni položaj obe organizaciji sta stabilni. Vendar je za veliko inženirsko podjetje značilna pretirana uporaba dolžniškega financiranja, za majhno trgovsko-logistično podjetje pa se kreditnim sredstvi posveča premalo pozornosti.
V vzorcu je predstavljen podroben algoritem za izračun indikatorja CR. Za udobje uporabne uporabe so formule koeficientov vključene v urejevalnik preglednic Excel.
Vprašanja in odgovori na temo
Za gradivo še ni bilo postavljenih vprašanj, imate možnost, da to storite prvi
Povezani referenčni materiali
V bančništvu - združevanje zneska poslovnega kapitala z donosnostjo obresti, izdaja delnic in drugi načini za povečanje njihove kapitalske osnove. kapitalizacija borze - kazalnik, ki označuje obseg poslovanja na borzi. Opredeljen je kot skupna tržna vrednost vrednostnih papirjev, s katerimi se trguje.
Stopnja kapitalizacije
Stopnja kapitalizacije (kapitalizacija) je kazalnik, ki opisuje razmerje med tržno vrednostjo sredstva in čistim dobičkom za leto. Pri vrednotenju nepremičnin se ta kazalnik izračuna na naslednji način: čisti prihodek na leto vrednost nepremičnine. Tako stopnja kapitalizacije kaže vlagatelju odstotek dohodka, ki ga bo prejel z nakupom tega ali onega sredstva. Ta kazalnik je pomemben za ocenjevanje naložb, vendar ga v Rusiji ni vedno mogoče natančno izračunati zaradi pomanjkanja statističnih informacij o trgu nepremičnin in drugih trgih v državi.Če dohodek od sredstva raste, se v formulo vključi kazalnik stopnje rasti. Če dohodek raste ali pade, se namesto stopnje kapitalizacije uporabi metoda DCF (Discounted Cash Flow (angleščina), diskontiran).
Znižanje stopnje kapitalizacije lahko kaže na recesijo na trgu ali celo na njegovo stagnacijo. Najpogosteje se ta kazalnik uporablja na nepremičninskem trgu.
Razmerje velikih začetnic
Koeficient kapitalizacije je kazalnik, ki primerja znesek dolgoročne s skupnimi viri dolgoročnega financiranja, vključno z, poleg dolgoročnih obveznosti do obveznosti organizacije. Koeficient kapitalizacije vam omogoča, da ocenite ustreznost vira financiranja organizacije za njene dejavnosti v obliki lastniškega kapitala.Koeficient kapitalizacije je vključen v skupino kazalnikov finančnega vzvoda - kazalnikov, ki označujejo razmerje lastnih in izposojenih sredstev organizacije.To razmerje vam omogoča oceno poslovnega tveganja. Višja kot je vrednost koeficienta, bolj je organizacija v svojem razvoju odvisna od , manjša je finančna stabilnost. Hkrati višja raven kazalnika kaže na večjo možno donosnost lastniškega kapitala (višji lastniški kapital).
Izračun (formula)
Koeficient kapitalizacije se izračuna kot razmerje med dolgoročnimi obveznostmi in vsoto dolgoročnih obveznosti in lastniškega kapitala organizacije:
Koeficient kapitalizacije = Dolgoročne obveznosti / (Dolgoročne obveznosti + Kapital)
Koeficient kapitalizacije je pomemben kazalnik finančnega vzvoda podjetja, ki odraža strukturo dolgoročnih virov financiranja. V tem primeru se kapitalizacija podjetja (ne smemo mešati s tržno kapitalizacijo) obravnava kot kombinacija dveh najbolj stabilnih obveznosti – dolgoročnih obveznosti in lastniškega kapitala.
Ta koeficient nima uveljavljene normativne vrednosti, saj je močno odvisen od panoge, tehnologije podjetja. Za vlagatelje pa so privlačnejša podjetja s prevlado lastniškega kapitala nad izposojenim. Vendar tudi uporaba samo lastnih virov financiranja ni pozitiven dejavnik, saj zmanjšuje donosnost naložb lastnikov.
Metoda velike črke
Način kapitalizacije dohodka (zemljiške rente) temelji na določitvi letnega dohodka iz lastništva zemljiške parcele in ga delimo s kapitalizacijskim koeficientom ali pomnožimo z obdobjem kapitalizacije, t.j. obdobje, potrebno za povračilo ali reprodukcijo kmetijskega kapitala.Izračun vrednosti zemljišča po metodi kapitalizacije dohodka temelji na naslednji formuli:
Vrednost zemljišča = razmerje dohodka/kapitalizacije
Postopek tržnega vrednotenja zemljiško parcelo Metoda kapitalizacije dohodka vključuje naslednje korake:
1. določitev višine usredstvenega dohodka;
2. določitev količnika kapitalizacije;
3. določitev tržne vrednosti zemljišča.
Faza 1. Določanje višine kapitaliziranega dohodka. Priporočljivo je, da se dohodek od zemljiške parcele določi za prvo leto po datumu odmere.
Glede na namen zemljiške parcele je dohodek lahko:
Premija tveganja za vlaganje v ocenjevano nepremičnino upošteva tveganje prejemanja dohodka iz naložb v zemljišče, zaradi vrste rabe zemljišča in njegove regionalne lege.
Regionalno tveganje je tveganje naložbe v nepremičnine, ki so, prvič, v pristojnosti države, v kateri obstaja dovolj velika verjetnost višje sile zaradi nezadostno stabilnih družbeno-ekonomskih in političnih razmer. Drugič, upoštevajo se posebnosti regije. Za izračun te premije se lahko uporabi matrična metoda, katere bistvo je obravnavano v poglavju »Vrednotenje kmetijskih zemljišč«.
Premija za nizko likvidnost - upošteva tveganje, povezano z možnostjo izgub med prodajo mesta zaradi nezadostnega razvoja ali nestabilnosti trga zemljišč. Za izračun je potrebno analizirati dinamiko cen, tako na trgu nepremičnin kot na trgu zemljišč, ter tipično obdobje izpostavljenosti. Na splošno je za dinamiko cen na trgu zemljišč značilen tudi stalen trend rasti.
»Na trgu je ogromno povpraševanja po virih in bančnih sredstvih,« dodaja Garegin Tosunyan, predsednik Združenja ruskih bank, »pod temi pogoji lahko banke povečajo kapital in nadomestijo rast posojilnega portfelja, ki se je že zgodila .”
Posledično se je celotni kapital bančnega sistema v četrtletju povečal z 945,1 milijarde rubljev. na 1147,6 milijarde rubljev, sredstva pa s 6663,4 milijarde rubljev. do 8325,7 milijarde rubljev. Res je, skoraj polovica rasti kapitala prihaja iz državnih bank - Sberbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, Bank of Moscow, Rosselkhozbank in Ruske razvojne banke (skupaj približno 98 milijard rubljev), - pa tudi treh bank s tujim kapitalom: International Moscow Bank, Raiffeisenbank in Citibank (skupaj približno 11,5 milijarde rubljev). A na splošno banke nimajo težav s kapitalizacijo.
Konsolidacija je pomagala. V 100 največjih ruskih bankah je v tretjem četrtletju letošnjega leta prišlo do sprememb glede na kapital.
Vodilne v rasti so bile banke, ki so nastale kot posledica združitve več kreditnih institucij. Po rezultatih devetih mesecev je najvišjo stopnjo rasti kapitala (262 %) pokazala Investsberbank, ki je februarja pripojila rusko generalno banko. Prvi namestnik predsednika uprave Investsberbank Konstantin Bogomazova ugotavlja, da se namerava banka prihodnje leto pridružiti Omskpromstroybank in Novorossiysk Promfinservicebank, kar bo "pozitivno vplivalo na uspešnost."
Med prvimi desetimi bankami je vodilna po rasti kapitala (+201 %) Uralsib Bank, ki je konec septembra združila AvtobankNIKoil, IBG NIKoil, Kuzbassugolbank in Bryansk People's Bank. S kapitalom 32,8 milijarde rubljev. končala je na četrtem mestu, z 11. mesta v četrtini. Poleg nje je v prvih pet vključenih Sberbank (239,2 milijarde rubljev), Vneshtorgbank (77,2 milijarde rubljev), Gazprombank (40,7 milijarde rubljev) in Mednarodna industrijska banka (25,6 milijarde rubljev). Skupni kapital bank, ki so vključene v prvih 10, se je povečal za 35% - na 494,2 milijarde rubljev.
Podobno se je spremenilo prvih pet bank po premoženju. Največje banke izkazujejo še višje stopnje rasti kot pred letom dni, ko je »kriza zaupanja« srednje velikim igralcem preprečila razvoj poslovanja, obžaluje moskovski bankir, ki je prosil, da ostane neimenovan. Po razvrstitvi CEA Interfax se je premoženje Sberbank v devetih mesecih povečalo za 20 %, Vneshtorgbank - za 26 %, Bank of Moscow, Promstroybank in Raiffeisenbank - za 51 %.
"Največje banke rastejo hitreje, imajo dostop do mednarodnih kapitalskih trgov in se lahko povečajo z znižanjem stroškov zadolževanja in se hkrati osredotočajo na donosnejše vrste posojil," je dejal Mihail Matovnikov, izvršni direktor CEA Interfax. Po njegovih besedah je zdaj veliko bank doseglo raven dobičkonosnosti, ki jim omogoča, da samostojno povečajo kapitalizacijo in niso odvisne od delničarjev. "To je pozitiven signal za vlagatelje," je prepričan analitik.
Varljiva blaginja. Dobra dobičkonosnost in sposobnost zbiranja kapitala sta lahko koristni za banke v bližnji prihodnosti.
Ministrstvo za finance namerava minimalno kapitalsko ustreznost (od katere mora centralna banka odvzeti dovoljenje) dvigniti z 2 % na 10 %. Spremembe za zaostritev standarda so v državni dumi.
Pred kratkim je prvi namestnik predsednika Centralne banke Andrej Kozlov dejal, da Centralna banka Rusije podpira možnost, da mora banka odvzeti dovoljenje na ravni zadostnosti 8% in uporabiti preventivne ukrepe na ravni 10%. .
Vendar pa se v bančni skupnosti na to temo pojavljajo hudi spori. "Vse normalno delujoče banke imajo standardno vrednost, višjo od 10%, zakaj ne bi dali centralni banki drugega orodja za preprečevanje bankrota, razmere so za to ugodne," pravi Natalia Nikolaeva, podpredsednica Citibank.
Garegin Tosunyan se z njo ne strinja. Po njegovem mnenju banke nimajo dovolj kapitala za zadovoljevanje potreb gospodarstva v denarnih virih – posojila nad tri leta predstavljajo le 11 % kreditnega portfelja.
Mihail Matovnikov meni, da bodo zaradi višjih kapitalskih zahtev banke postale bolj odvisne od svojih delničarjev. "Donosnost bančnega poslovanja se bo zmanjšala," opozarja, "manj bo priložnosti, da sami povečate kapitalizacijo." »Videz zdravega kapitalskega stanja je zavajajoč,« se pritožuje eden od bankirjev, »in če bodo amandmaji sprejeti na tem ozadju, bodo mnogi morali zmanjšati svoje poslovanje. Takšne dinamike rasti celotnega sistema, kot je zdaj, morda še dolgo ne bomo videli."
Kapitalizacija nepremičnin
Kapitalizacija nepremičnin je skratka vrednost nepremičnine, na katero vpliva različni dejavniki, lahko naraste ali pade. Na kapitalizacijo nepremičnine pomembno vplivajo značilnosti, kot so lokacija objekta, tehnično stanje in funkcionalna namembnost.Nepremičnine so blago, ki se od drugih razlikuje po svoji temeljnosti in trdnosti. V času svojega obstoja se nepremičnine postopoma obrabljajo. Odstotek amortizacije določa tehnično stanje predmeta in zato neposredno vpliva na njegovo kapitalizacijo. In to je razumljivo, zmanjšajo se potrošniške lastnosti stavbe ali strukture, objekt postane manj primeren za delovanje v danih pogojih. Skladno s tem se zniža začetna vrednost nepremičnine.
Vrste obrabe
Obstajajo tri vrste obrabe. Vsi negativno vplivajo na kapitalizacijo nepremičnin. To je fizična obraba, t.j. uničenje predmeta pod vplivom različnih dejavnikov, tako zunanjega okolja kot v procesu človekovega izkoriščanja.
Funkcionalna obraba, tj. moralna zastarelost. Ta vrsta obrabe je možna v primeru pojava naprednejših in hkrati cenejših analogov. ekonomska amortizacija. V tej situaciji kapitalizacija pade zaradi kakršnih koli družbeno-ekonomskih, tehničnih ali političnih prebojev v družbi, zaradi česar se pojavijo nepremičninski objekti brez primere. Najpogosteje nepremičnine izgubijo vrednost ravno zaradi fizične obrabe. Funkcionalni namen. Nedvomno ima vrsta nepremičnine pomemben vpliv na njeno kapitalizacijo.
Vsaka stavba ali objekt ima tehnični potni list, ki označuje njen funkcionalni namen. Ne glede na to, ali je proizvodni objekt, ali administrativno - gospodarski. Pogosto mora lastnik zaradi povečanja kapitalizacije nepremičnine spremeniti namembnost stavbe ali objekta. Pravočasno preprofiliranje nepremičnin omogoča lastniku zmanjšati tveganja, povečati privlačnost poslovnih nepremičnin za potencialne najemnike, kupce in vlagatelje. Lokacija. Pomemben dejavnik, ki določa kapitalizacijo nepremičnin. Jasno je, da bo nepremičnina v osrednjem delu mesta imela višjo kapitalizacijo.
Tržna kapitalizacija
Tržna kapitalizacija. Kapitalizacija svetovnih borz. Za lestvico v tej ali tisti državi so značilni predvsem kazalniki kapitalizacije, njen delež v BDP, obseg trgovanja z delnicami, število delnic, ki imajo redno kotacijo (kotacijo).Tržna kapitalizacija je skupna tržna vrednost vseh izdanih delnic družb, ki imajo redno kotacijo. Ta kazalnik odraža tržno vrednost vseh podjetij, ki kotirajo na borzah (tržna vrednost podjetja je opredeljena kot zmnožek tržne vrednosti delnice s številom njenih delnic, ki uveljavljajo).
Kapitalizacija svetovnih delniških trgov se je v enakem obdobju povečala za skoraj 13-krat, skupni BDP pa za 2,5-krat. Posledično se je razmerje med kapitalizacijo in BDP v svetu kot celoti povečalo s 23 na 118 %.
Do povečanja stopnje kapitalizacije lahko pride zaradi dveh dejavnikov: povečanja tržne vrednosti delnic; povečanje skupnega števila podjetij, ki izdajajo delnice za prodajo širokemu krogu vlagateljev.
Faktor povečanja števila podjetij, ki izdajajo delnice, je pomemben le na trgih, ki se nastajajo. Na razvitih trgih je število podjetij, ki kotirajo na organiziranem trgu, dokaj stabilno. Raste z zmerno hitrostjo. Število na razvitih trgih se je povečalo z 18 na 23 tisoč. Povsem drugačno sliko vidimo na razvijajočih se trgih: v istem obdobju se je število izdajateljev več kot podvojilo - z 9 na 20 tisoč.
Delež razvitih trgov v skupni kapitalizaciji je znašal 88 %. Stopnje rasti razvitih trgov so se izkazale za višje od stopenj rasti nastajajočih trgov. Azijski trgi so doživeli precej oprijemljivo krizo, katere negativne posledice še niso v celoti premagane. Kapitalizacija Koreje in Malezije se je zmanjšala za približno 2/3. Zaradi občutne oslabitve pozicij trgov, ki se oblikujejo, se je delež razvitih trgov v skupni svetovni kapitalizaciji povečal na 93 %.
Levji delež svetovne kapitalizacije (67 %) so zagotovile le tri države - ZDA, Japonska in Velika Britanija. Sedem vodilnih razvitih trgov predstavlja več kot 75 % svetovne kapitalizacije.
Že več kot 20 let so ZDA absolutno vodilne po kapitalizaciji (od 30 do 55 % svetovne kapitalizacije). Vendar je bilo kratko obdobje, ko je Japonska prišla na vrh kapitalizacije.
Razlogi za to so bili:
Super špekulativno napihovanje fiktivnega kapitala na Japonskem;
- visok tečaj japonskega jena, ki je vplival na kvantitativne kazalnike države pri preračunavanju v ameriške dolarje (tečajni faktor je še naprej igral pomembno vlogo, ko se je dolgoročni trend tečaja jena obrnil).
Bistveno zmanjšanje kapitalizacije Japonske v dolarju je posledica tako globoke finančne krize države kot celote kot depreciacije jena v primerjavi z ameriškim dolarjem.
Visoka konjunktura borz razvitih držav ob koncu dvajsetega stoletja. odigral določeno vlogo pri podpiranju visoke poslovne aktivnosti v zahodnih državah, spodbujanju znanstvenega in tehnološkega napredka, posodabljanju proizvodnje in koncentraciji kapitala. Povečalo se je razmerje med finančnim in realnim sektorjem gospodarstva. Tako je bilo v Združenem kraljestvu 60 % vseh letnih naložb v gospodarstvo vloženih v podjetja, katerih dejavnosti so povezane z informacijsko tehnologijo. Hkrati so se procesi privatizacije bistveno okrepili. V Zahodna Evropa državno premoženje je bilo prodano v višini 675 milijard dolarjev.
Vendar se je izkazalo, da pozitiven vpliv visoka borzna konjunktura na realno gospodarstvo je bila v veliki meri pretirana. Velik del kapitala, ki so ga zbrala podjetja z novo tehnologijo, je bil zapravljen. Precejšen delež podjetij je ostal pod državnim nadzorom, tista, ki so bila privatizirana, pa niso delovala dovolj učinkovito. Razkrila se je tudi nepopolnost norm in pravil korporativnega upravljanja. Posledično podjetja niso mogla zagotoviti donosnosti lastniškega kapitala, ki bi bila ustrezna njihovemu visoka stopnja na trgu. To je bil glavni razlog za velik padec tečajev delnic. Eden od vzrokov za finančno krizo je lahko situacija, ko opazen porast tečajev delnic ne ustreza realnemu stanju v gospodarstvu in podjetja ne morejo zagotoviti ustrezne donosnosti delnic.
Za delničarje – institucionalne vlagatelje in posameznike – padajoče kotacije pomenijo nominalno zmanjšanje vrednosti njihovega premoženja. Za industrijska podjetja padec kotacij pomeni omejevanje lastne naložbene dejavnosti z zbiranjem sredstev na kapitalskem trgu. Posledice padanja tečajev delnic segajo tudi na finančno in monetarno sfero.
Mesečna kapitalizacija
Zagotovo ste se odločili, da denar odnesete na banko in položite depozit, da neusmiljena inflacija ne bo tako hitro požrla vaših prihrankov.Če pogledate brošuro z opisom gotovinskih depozitov, boste najverjetneje naleteli na izraz »mesečna kapitalizacija obresti«.
Kaj je to in kaj pomeni, kako je ta kapitalizacija uporabna za vlagatelja?
Pravzaprav je odgovor precej preprost.
Mesečna kapitalizacija je mesečni obračun obresti, zasluženih od depozita v skupni znesek ta isti prispevek.
Definicija se je izkazala za nekoliko zmečkano, zato se obrnimo na primere.
Brez velikih začetnic:
V banko položite 1000 $ z 12% letno. Skupno boste vsak mesec prejeli 1% zneska = 10 $.
Teh deset dolarjev bo šlo v vašo denarnico v dogovorjenem času, znesek pologa pa ostane nespremenjen – tisoč dolarjev.
Zdaj si oglejte primer kapitalizacije obresti.
V tem primeru obresti, prejete od »delovanja« vašega depozita, ne bodo šle v vašo denarnico, temveč se bodo prištele celotnemu znesku depozita.
Tako po enem mesecu vaš prispevek ne bo 1000 $, ampak 1010 $. V skladu s tem bo prinesel ne 10, kot pred mesecem dni, ampak 10,1 $.
In tako vsak mesec. Obresti samodejno dopolnijo znesek depozita in s tem povečajo mesečno "donosnost" naložbe.
Je priročno ali ne - odloči vlagatelj.
Neposredna uporaba velikih začetnic
Glavni metodi kapitalizacije sta metoda neposredne kapitalizacije in metoda kapitalizacije dohodka, ki temelji na donosnosti kapitala.Na izbiro metode kapitalizacije v vsakem primeru vplivajo naslednji dejavniki:
– vrsta nepremičnine;
– efektivna starost in gospodarska življenjska doba objekta;
– zanesljivost in obsežnost informacij;
- značilnosti dohodka iz predmeta ocenjevanja (znesek, trajanje prejema, stopnja spremembe).
Najpogosteje uporabljene metode uporabe velikih začetnic so::
- neposredna kapitalizacija, ko se vrednost predmeta določi tako, da se čisti letni dohodek deli s stopnjo kapitalizacije; – metoda bruto najemnine na podlagi odmere
e nepremičnine, ob upoštevanju vrednosti potencialnih ali dejanskih dohodkov in bruto najemnine;
- metoda denarnega toka - ocena predmeta, ko se denarni tokovi prejemajo neenakomerno, poljubno spreminjajo, ob upoštevanju stopnje tveganja, povezanega z uporabo premoženja;
- rezidualna metoda - vrednotenje premoženja ob upoštevanju vpliva posameznih dejavnikov ustvarjanja dohodka (v kombinaciji z metodo ostanka se lahko uporabljata metode tako neposredne kapitalizacije kot usredstvene dohodka po donosnosti);
- metoda hipoteke - ocena nepremičnine na podlagi obračunavanja nabavne vrednosti lastniškega in izposojenega kapitala.
Izbira določene metode kapitalizacije je odvisna od narave in kakovosti pričakovanega dohodka.
V trenutnih razmerah gospodarske in politične nestabilnosti v Rusiji se zaradi težav pri izdelavi zanesljivih napovedi pogosto uporablja metoda neposredne kapitalizacije, ki ne zahteva tako temeljite analize denarnih tokov kot pri kapitalizaciji po stopnji donosa.
Neposredna kapitalizacija je vrednotenje premoženja ob ohranjanju stabilnih pogojev za njegovo uporabo, stalne višine dohodka, brez začetne naložbe in ob hkratnem upoštevanju donosnosti kapitala in dohodka od kapitala.
Stopnja kapitalizacije se običajno izračuna na podlagi analize tržnih informacij o analogih predmeta ocenjevanja tako, da se čisti letni dohodek deli s prodajno ceno analoga.
Osnovna formula za pristop dohodka od neposredne kapitalizacije, obravnavana v prejšnjem poglavju, se običajno uporablja na naslednji način:
kjer je PV trenutna vrednost nepremičnine,
NOI je pričakovani čisti dobiček iz poslovanja za prvo leto po datumu vrednotenja,
L je skupna stopnja kapitalizacije.
Kot NOI se lahko uporabi normalizirani čisti poslovni dohodek za 1 leto, pridobljen s povprečjem dohodka v več letih.
Stopnja kapitalizacije Dd odraža tveganja, ki so jim izpostavljena sredstva, vložena v sredstvo. Metode za izračun stopnje kapitalizacije so izbrane glede na specifične pogoje, v katerih deluje predmet ocenjevanja: informacije o prihodkih in transakcijskih cenah na podlagi vzorca primerljivih predmetov, viri in pogoji financiranja poslov, možnost pravilne napovedi glede vrednost predmeta ob koncu napovedanega obdobja.
Možna je neposredna kapitalizacija z uporabo bruto množitelja najemnin
Multiplikator bruto najemnine (RM) je povprečno razmerje med tržno ceno in potencialnim ali dejanskim bruto dohodkom določene vrste nepremičnine.
Osnovni pogoji za uporabo metode neposredne kapitalizacije:
- obdobje prejema dohodka teži neskončnosti;
- višina dohodka je konstantna;
- pogoji uporabe predmeta so stabilni;
- začetna naložba se ne upošteva;
– donos kapitala in donos kapitala se upoštevata hkrati.
Za neposredno kapitalizacijo se uporabljajo modeli, ki temeljijo na določanju vrednosti nepremičnine tako, da se tipični čisti poslovni dobiček deli s skupno stopnjo kapitalizacije, pridobljeno na podlagi analize razmerja med prihodki in prodajnimi cenami analogov predmeta ocenjevanja. Tukaj je nekaj primerov modelov neposredne uporabe velikih začetnic.
Stroški lastniškega kapitala = Denarni pritok Stopnja donosa lastniškega kapitala
Prednosti metode neposredne kapitalizacije:
– enostavnost izračunov;
– majhno število predpostavk;
– odraz stanja na trgu;
– doseganje dobrih rezultatov za stabilno delujočo nepremičnino z nizkimi tveganji (stavba z enim najemnikom in dolgoročni najem).
Poleg zadostne enostavnosti uporabe metode je treba upoštevati kompleksnost analize trga in potrebo po prilagoditvah za razlike med primerjanimi objekti. Metoda se ne uporablja, če ni podatkov o tržnih transakcijah, če je objekt v gradnji ali rekonstrukciji ali če je objekt utrpel resno škodo.
Stopnja kapitalizacije se uporablja pri pretvorbi bodočih prihodkov od nepremičnin v njihovo sedanjo vrednost.
Za izračun stopnje kapitalizacije se uporabljajo metoda primerjave prodaje, metoda koeficienta kritja dolga, metoda investicijske skupine, metoda količnika dejanskega bruto dohodka in bilančna metoda.
Podatki za izračun koeficienta kritja dolga so na voljo, vendar ta metoda zagotavlja okvirno vrednost za stopnjo kapitalizacije v primerih, ko tržni podatki niso dovolj zanesljivi. Zato se metoda pokritosti uporablja le kot korektivna.
Stopnja kapitalizacije zemljišč se izračuna kot razmerje med dohodkom, ki ga je mogoče pripisati zemlji, in vrednostjo zemljišča. Stopnja kapitalizacije za izboljšave je določena z razmerjem med prihodki, ki jih je mogoče pripisati izboljšavam, in stroški izboljšav.
Nanesite podobno:
– rezidualna metoda za zemljišče – ko je ceno stavbe mogoče določiti precej natančno;
– bilančna metoda za lastniški kapital – če je mogoče določiti rok trajanja hipotekarnega posojila in višino letnega plačila za servisiranje dolga;
- rezidualna metoda za izposojeni kapital - ko je znana cena lastniškega kapitala.
Na splošno izračuni neposredne kapitalizacije zahtevajo razpoložljivost primerljivih podatkov o prodaji. Kapitalizacija dohodka po donosnosti je manj odvisna od tržnih podatkov, vendar mora ta metoda odražati dejanska pričakovanja in želje. potencialni kupci podobni predmeti.
Kapitalizacija Gazproma
Borzno trgovanje v zadnjih mesecih kaže na naraščajočo težavo v enem največjih ruskih podjetij. Izkazalo se je, da je realna kapitalizacija Gazproma močno padla in se ustavila na ravni manj kot sto milijard dolarjev. To se je zgodilo prvič po štirih letih. Ruska plinska industrija se je odmaknila od prej zastavljenega cilja, ki je letos postal praktično nedosegljiv - kapitalizacijo Gazproma v 2-3 letih dvigniti na bilijon dolarjev.Zakaj je bilijon še vedno nedosegljiv
Nobenega dvoma ni, da podjetje še ne bo postalo najdražje na svetu. Pred petimi leti je Alexey Miller izjavil, da bo koncern, katerega predsednik je on, v sedmih letih vreden bilijon. Takrat je kapitalizacija Gazproma dosegla 360 milijard in nič ni napovedovalo padca. A danes delnice družbe padajo hitreje, kot so rasle - več kot trikrat od Millerjeve glasne izjave.
Zakaj so se delnice podjetja, od katerih je vsaka v prvi polovici leta 2008 stala 360 rubljev (maja - najvišja cena), maja 2013 približale 110 rubljev na enoto? Strokovnjaki menijo, da je bil glavni udarec kapitalizaciji Gazproma v istem letu 2008. Takrat je vrednost vrednostnih papirjev korporacije prvič padla na današnji dan. To je bilo posledica padca cen energentov zaradi finančne krize.
Kriza je uspešno minila, toda spomladi 2011, potem ko se je cena vrednostnih papirjev dvignila na 234 rubljev, se je začel obraten proces in padec se je spremenil v stalen trend. Zaradi tega se je kapitalizacija Gazproma letos zmanjšala za nadaljnjih 15 %. Glede na to finančni analitiki pričakujejo, da so bilijon dolarjev vredna pričakovanja za obdobje 2015–2016 drzna in celo nekoliko fantastična.
Kaj menijo strokovnjaki o problemu?
Vrednosti vrednostnih papirjev v prihodnjih letih ne bo mogoče dvigniti desetkrat ali večkrat, menijo. Za to preprosto ni notranjih virov in učinkovitih vzvodov. Seveda je tudi na trgu nekaj podcenjevanja družbe, tako kot večina ruskih izdajateljev, vendar to očitno ni dovolj, da bi Gazpromovo kapitalizacijo večkrat ponovno ocenili. Potrebni so kvalitativni preboj, uvedba inovacij in tehnologij.
Možnost, pri kateri bi se delnice korporacije lahko podražile, bi bil verjetno večji prevzem ali serija le-teh (nekaj podobnega prevzemu TNK-BP s strani Rosnefta). Vendar brez pomembnega tehnološkega preboja na svetovni ravni to ne bo vplivalo na stanje. Za resnično rast je treba prodajo večkrat povečati, delati na dobičkonosnosti in sistemu vodenja.
Strokovnjaki menijo, da za kapitalizacijo Gazproma na raven bilijona prihodkov, ki jih dejansko prinaša, očitno ni dovolj. Namišljene rasti, kot na primer v primeru Appla, tukaj ni mogoče doseči, ker gre za korporacijo iz realnega sektorja. Zato je nesmiselno računati na svetle obete v naslednjih nekaj letih.
Različice razvoja situacije
Če upoštevamo neverjetne scenarije, potem kardinalne spremembe niso izključene. Na primer, dolar bo nenadoma večkrat depreciral, vsi potrošniki bodo želeli dobavljati energente izključno iz Rusije, njihovi stroški pa se bodo večkrat povečali. Vendar smo realisti, zato razumemo, da je celo tako formalno povečanje kapitalizacije Gazproma malo verjetno. Tudi v takem scenariju bo padec dolarja šok za gospodarstvo, zmanjšanje povpraševanja po energentih in padec borze kot celote.
Toda realna situacija glede kapitalizacije Gazproma je zelo napeta. Koncern lahko izgubi celo obstoječi trg, namesto da bi pridobil dodatno prodajo. Po mnenju neodvisnih strokovnjakov k temu vodita kratkovidna politika vodstva pri oblikovanju cen, pa tudi nepripravljenost sprejeti najnovejše trende in trende v svetovnem gospodarstvu. Kako to vpliva na trenutno vrednost vrednostnih papirjev, pa že vidimo – turobni trend se nadaljuje.
Posredno so lahko vzroki za tako stanje tudi neuspešni poskusi razvoja proizvodnje v Barentsovem morju (Štokmanovo polje). Od tu naj bi se po načrtih koncerna začela dobava plina v ZDA, a se to ni zgodilo. V Evropi se poskušajo izogniti dragim pogodbam s podjetjem, lokalni ekonomisti so izračunali, da Rusom preplačajo skoraj 150 milijard dolarjev letno. Zdaj evropski potrošnik raje "kupuje" na promptnem trgu, delež takšnih transakcij se letno poveča na 40%.
Še ena težava lahko čaka "Gazprom" ne le v gospodarskem smislu, ampak tudi za udarec podobe. Gre za preiskavo Evropske komisije zaradi kršitev zakonov EU glede monopolnega poslovanja. Na podlagi obsodbe o krivdi (če bo izrečena) bi lahko skupina prejela globo do 15 milijard evrov. To je posledica zastarelih metod vodenja podjetja.
Tanka uporaba velikih začetnic
Tanka kapitalizacija je izraz davčne zakonodaje in posebne zakonodaje o delniških družbah v številnih državah; mednarodni termin davčnega načrtovanja.1) V davčnih zakonih in aktih posebne zakonodaje (o delniških družbah, bančni zakonodaji, zavarovalniški zakonodaji, zakonodaji o investicijskih skladih in investicijskih družbah) ta izraz običajno pomeni stanje, ko razmerje dolga in vplačanega kapitala presega ugotovljeno standardi. Če takšno neskladje ni odpravljeno v rokih, določenih z zakonodajnimi akti ali sklepom (odločbo) nadzornega organa, je družba lahko predmet različne vrste sankcije (globe, preklic registracije ali posebne licence, odvzem preferencialnega davčnega statusa). Zakoni davčne zakonodaje lahko določijo pravila, po katerih se družbi in (ali) njenim delničarjem v primeru takšnih neskladij odvzame pravica ali omeji pravica do uporabe določenih davčnih olajšav. Takšna podjetja morda niso upravičena do preferencialnih oprostitev, določenih s pogodbami o izogibanju dvojnega obdavčevanja.
2) V davčnem načrtovanju se tanka kapitalizacija razume kot metoda izogibanja davkom, po kateri se financiranje podjetja ali organizacije (delniška družba, družba z omejena odgovornost) se ne izvaja na račun naložbe v odobreni kapital ampak z dajanjem posojil. Ker nacionalni davčni zakoni in pogodbe o izogibanju dvojnega obdavčevanja pogosto zagotavljajo ugodnejše pogoje za davčni odtegljaj na obresti kot na dividende, vam ta praksa omogoča zmanjšanje zneska davka, ki ga zadrži davčni odtegljaj.
Da bi preprečili ali zmanjšali uporabo tanke kapitalizacije za zmanjšanje davčnih obveznosti, davčna zakonodaja in pogodbe o izogibanju dvojnega obdavčevanja pogosto vključujejo ukrepe proti izogibanju, kot so:
Široke razlage izraza "dividende";
omejevalne razlage izraza "obresti";
različne vrste oprostitev in omejitev pri uporabi davčnih olajšav in davčnih ugodnosti pri poslih, sklenjenih med povezanimi osebami;
prepovedi in omejitve pri odbitku zneskov plačanih obresti, ki presegajo raven obrestne mere centralne banke.
Mednarodni vidiki uporabe tanke kapitalizacije so bili predmet obravnave na kongresu IFA v Ženevi. (CAHIERS de droit fiscal international. Zvezek LXXXIb).
Nazaj | |
Teoretično bi moral koeficient kapitalizacije tekočih prihodkov neposredno ali posredno upoštevati naslednje dejavnike:
1. Nadomestilo za netvegane, nelikvidne naložbe.
2. Nadomestilo za tveganje.
3. Nadomestilo za nizko likvidnost.
4. Nadomestilo za upravljanje naložb.
5. Popravek za predvideno povečanje ali zmanjšanje vrednosti nepremičnine
Obstaja več metod za določanje koeficienta (stopnje) kapitalizacije:
1. Metoda stiskanja trga;
2. Način kumulativne konstrukcije (seštevanje);
3. Način povezanih naložb dolžniškega in lastniškega kapitala;
4. način povezane naložbe zemljišča in stavbe;
5. Način določanja količnika kapitalizacije ob upoštevanju povračila stroškov kapitala.
6. Elwoodova metoda (metoda kapitalizacije dolžniškega in lastniškega kapitala).
1. Metoda stiskanja trga.
To je najpreprostejši, najhitrejši in najbolj natančen način za določitev vrednosti katere koli nepremičnine z uporabo primerljivih podatkov o prodaji, zbranih s konkurenčnih in odprtih trgov. Prodaja je podobna po značilnostih (naložbena motiviranost, socialno-pravni status, plačilna sposobnost, načini financiranja ipd.) in uporabnosti nepremičnin. Pri dohodkovnem pristopu se stopnja kapitalizacije (R) izračuna po formuli:
V je cena analognega objekta;
I - COD ocenjenega predmeta.
2. Metoda kumulativne konstrukcije (metoda seštevanja).
Ta metoda določanja stopnje kapitalizacije jo razdeli na njene sestavne dele. Dve glavni komponenti stopnje kapitalizacije sta: obrestna mera in stopnja kapitalizacije (donosnosti).
Obrestna mera je razdeljena na več komponent:
1. Obrestna mera brez tveganja.
2. Stavite na dodatno tveganje.
3. Nadomestilo za nizko likvidnost.
4. Nadomestilo za upravljanje naložb.
5. Popravek za predvideno povečanje ali znižanje vrednosti nepremičnine.
Stopnja brez tveganja. Netvegana obrestna mera se uporablja kot osnovna obrestna mera, ki se ji prištejejo preostale komponente obrestnih mer. Za določitev obrestne mere brez tveganja lahko uporabite tako povprečne evropske kazalnike za netvegane operacije kot domače. V primeru uporabe povprečnih evropskih kazalnikov se netvegani obrestni meri doda še premija za tveganje naložbe v določeno državo, tako imenovano državno tveganje. Netvegana obrestna mera določa minimalno nadomestilo za vloženi kapital ob upoštevanju časovnega faktorja (naložbene dobe).
Dodatna stopnja tveganja. Vse naložbe, razen naložb v državne vrednostne papirje, imajo višjo stopnjo tveganja, odvisno od značilnosti vrste nepremičnine, ki se vrednoti. Večje kot je tveganje, višja mora biti obrestna mera, da lahko vlagatelj prevzame tveganje katerega koli investicijskega projekta.
Nadomestilo za nizko likvidnost. Likvidnost meri, kako hitro je mogoče nepremičnino spremeniti v gotovino. Nepremičnine so v primerjavi z na primer delnicami in drugimi vrednostnimi papirji nizko likvidne. Popravek nelikvidnosti je neke vrste dolgoročni dodatek za prodajo nepremičnine oziroma za čas, potreben za iskanje novega najemnika v primeru stečaja ali opustitve obstoječega najemnika.
Nadomestilo za upravljanje naložb. Bolj tvegane in zapletene so naložbe, bolj kompetentno upravljanje zahtevajo.
Stopnja izterjave kapitala. Vrednost, ki je enaka eni, deljena s številom let, potrebnih za vračilo vloženega kapitala, temelji na časovnem intervalu, v katerem tipičen vlagatelj oceni, da bo prišlo do povračila kapitala, vloženega v nepremičnino, ki se vrednoti.
Celotni količnik kapitalizacije po tej metodi se izračuna tako, da se sešteje obrestna mera, izračunana po kumulativni metodi, in kapitalska donosnost.
3. Način povezanih naložb lastnega in izposojenega kapitala.
Ker se večina nepremičnin kupi z dolžniškim in lastniškim kapitalom, mora skupna stopnja kapitalizacije izpolnjevati tržne zahteve za donosnost obeh delov naložbe.
Naložbe = dolžniški kapital + lastni kapital.
Stopnja kapitalizacije izposojenih sredstev se imenuje hipotekarna konstanta in se izračuna na naslednji način:
Rz = letna preživnina. dolg/hipotekarna glavnica
Če se posojilo odplačuje pogosteje, se R izračuna tako, da se plačila servisiranja dolga pomnožijo z njihovo pogostostjo (mesečno, četrtletno) in nato delijo s skupnim zneskom hipotekarnega posojila.
Hipotekarna konstanta je funkcija obrestne mere, pogostosti amortizacije dolga in pogojev posojila. Ko so pogoji posojila znani, se lahko hipotekarna konstanta določi iz finančnih tabel: to bo vsota obrestne mere in razmerja potopljenega sklada. Vlagatelj lastniškega kapitala išče tudi sistematične denarne donose.
Stopnja, ki se uporablja za kapitalizacijo donosnosti lastniškega kapitala, se imenuje stopnja kapitalizacije na lastniški kapital (Rc) in je opredeljena na naslednji način:
Rc= denarni prejemki pred obdavčitvijo / vložena lastna sredstva
Rc ni le stopnja donosa na kapital, ampak združuje stopnjo donosa na kapital in donosnost vloženega kapitala.
Celotna stopnja kapitalizacije (R) mora zadovoljevati določeno raven hipotekarne konstante za posojilodajalca in priliv dohodka za vlagatelja lastniškega kapitala. Določi se s tehtanjem njegovih sestavin sorazmerno z velikostjo dolžniškega in lastniškega kapitala kot dela naložb. Razmerje med zneskom izposojenega kapitala in vrednostjo investicijskega sklada se imenuje kreditni delež. Delež kredita (dolga) v celotnih naložbah v nepremičnine je enak:
Mredd. = znesek posojila / stroški naložbe
Potem je delež lastniškega kapitala: Msob. = 1 - Mkred., kjer se skupni kapital vzame kot 1.
Ko sta hipotekarna konstanta (Rz) in stopnja kapitalizacije dohodka od lastniškega kapitala znani, bo skupna stopnja kapitalizacije enaka:
R \u003d Rz x Mkr. + Rc(1-Mkr.).
Tipične pogoje za odobritev hipotekarnih posojil je mogoče dobiti z analizo tržnih podatkov. Stopnje kapitalizacije lastniškega kapitala so izpeljane iz primerljivih podatkov o prodaji.
Primer. Določite vrednost nepremičnine, za nakup katere lahko dobite posojilo v višini 1.000.000 12% letno za 20 let z letnimi plačili (letno plačilo dolga - 133880). Nepremičnina naj bi bila prodana za 1.200.000 po 8-letnem obdobju lastništva, NPV je 180.000 in vlagatelj pričakuje, da bo prejel 14-odstotni donos na lastniški kapital.
Rešitev. V skladu z osnovno formulo analize hipotekarne naložbe:
V=PV[(180000 - 133880), 8 let 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 let 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000009=13438
4. Spremenjena metoda kapitalizacije dolga in lastniškega kapitala (Elwoodova metoda). Obstaja mnenje, da ima metoda povezanih naložb nekaj pomanjkljivosti, ker. ne upošteva trajanja obdobja načrtovane naložbe, pa tudi znižanja ali povečanja vrednosti nepremičnine v tem obdobju. Leta 1959 je član Inštituta za ocenjevanje (MAG) L.V. Elwood je te dejavnike povezal s tistimi, ki so že vključeni v metodo povezane naložbe, in predlagal formulo, ki bi jo lahko uporabili za testiranje ali izračun splošne stopnje kapitalizacije. Poleg tega so bile razvite tabele za poenostavitev uporabe njegove metode.
Elwoodova formula, zasnovana za izračun skupne stopnje kapitalizacije, je naslednja:
R \u003d Rc - Mcr x C / Dep - aplikacija (SFF),
R - stopnja skupne kapitalizacije;
Rc – stopnja donosa na lastniški kapital – predstavlja realno donosnost naložbe, ki jo tipičen vlagatelj pričakuje, da bo prejel v obdobju lastništva nepremičnine. Vključuje izgube ali večinoma dobičke od prodaje (ker večina vlagateljev namerava pridobljeno nepremičnino prodati za več, kot je bila kupljena). Stopnja donosa na lastniški kapital se izračuna na podlagi tržnih podatkov in je odvisna od posebnosti posameznega ocenjevalnega predmeta.
Mcr - razmerje med hipotekarnim posojilom in stroški (delež posojila v celotnem kapitalu);
С - hipotekarni koeficient;
Dep - zmanjšanje vrednosti nepremičnine za napovedano obdobje;
app - povečanje vrednosti nepremičnine za predvideno obdobje;
SFF je razmerje potopljenega sklada po stopnji Y za predvideno obdobje posedovanja.
Hipotekarna obrestna mera se lahko izračuna po formuli:
C \u003d Y + P (SFF) - Rs,
kjer je P del hipotekarnega posojila, ki se bo amortiziral (odplačal) v predvidenem obdobju;
Rs je hipotekarna konstanta.
Hipotekarni delež lahko najdete v tabelah Elwood, ne da bi ga morali sami izračunati.
Primer. Recimo, da želite določiti vrednost lastnosti na podlagi naslednjih podatkov:
Rešitev. Po Elwoodovi metodi bo stopnja kapitalizacije enaka:
R = / 1 + 0 = 0,12173.
Zato je vrednost lastnosti V=50000/0,12179=410745.
5. Način povezanih investicij zemljišča in stavbe.
Bistvo te metode je določiti tehtane stopnje kapitalizacije za vsak strukturni element celotnega nepremičninskega kompleksa - zemljišče in strukturo, ki stoji na njem. Tehtanje stopenj kapitalizacije se izvede na podlagi velikosti deležev komponent v vrednosti nepremičninskega kompleksa kot celote. Skupna stopnja kapitalizacije se izračuna po formuli:
R \u003d Cz x Kz + Czd x Kzd,
Sz - stroški zemljišča kot odstotek celotnega deleža nepremičninskega kompleksa;
Kz - stopnja kapitalizacije zemljišča;
Szd - stroški stavbe kot odstotek celotnega premoženjskega kompleksa;
Kzd - stopnja kapitalizacije stavbe.
6. Obračunavanje povračil kapitalskih stroškov v količniku kapitalizacije
Kot smo že omenili, koeficient kapitalizacije v zvezi z nepremičninami vključuje donos na kapital in donos na kapital. Donosnost kapitala je nadomestilo, ki ga je treba plačati vlagatelju za vrednost denarja, ob upoštevanju časa, tveganja in drugih dejavnikov, povezanih z določeno naložbo. Donos na kapital se imenuje tudi donos. Donos kapitala pomeni vračilo zneska začetne naložbe. Donos kapitala se imenuje donos kapitala.
Tokovi dohodkov iz naložb, za katere se pričakuje, da bodo v nedoločenem obdobju enaki po zneskih, in tudi, če ni predvidena sprememba vrednosti vloženega kapitala, se lahko usredstvenijo po obrestni (diskontni) meri.
V tem primeru pride do povrnitve naložbenih stroškov ob nadaljnji prodaji sredstva. Celoten tok dohodka je donosnost naložbe.
Če je predvidena sprememba vrednosti sredstva (izguba ali rast), je treba v količniku kapitalizacije upoštevati količnik kapitalizacije. Obstajajo trije načini za povrnitev vloženega kapitala:
· Enostaven vračilo kapitala (Ringova metoda) - za izčrpna sredstva;
· Kapitalska donosnost odškodninskega sklada in donosnost naložbe (Inwoodova metoda) ali rentna metoda – za vrednotenje sredstev, ki ustvarjajo stalne tokove dohodka;
· Donos kapitala v odškodninski sklad in netvegana obrestna mera (Hoskoldova metoda) – za visoko donosna sredstva.
1. Enostaven donos na kapital (Ringova metoda). Metoda Ring predvideva, da se glavnica odplačuje letno v enakih obrokih. Z enakomernim donosom na kapital se letna skupna plačila zmanjšajo. To kaže, da enakomerna kapitalizacija ustreza padajočim tokovom dohodka in se ne uporablja za enake tokove dohodka, saj vodi v podcenjevanje. Letna stopnja donosa se izračuna tako, da se 100 % vrednosti sredstva deli s preostalo življenjsko dobo:
Ry - donosnost naložbe;
n - Preostalo gospodarsko življenje.
Primer. Posojilo je bilo izdano v višini 1.000 $ za obdobje 4 let z 12% letno. Določite višino donosa na začetno vloženi kapital za naložbe.
Rešitev. Glede na to, da je posojilo izdano za obdobje 4 let, bo razmerje enakomerne kapitalizacije enako 25 % (100 % : 4 = 25 %). Vsako leto se povrne 25 % (1000 $ / 4 = 250 $) začetnega vloženega kapitala in 12 % naložbe. Zato bo skupni količnik kapitalizacije R= 25 % + 12 % = 37 %.
|
250 + 12 % od 1000 $ = 120 |
250 + 12 % od 750 $ = 90 |
250 + 12 % od 500 $ = 60 |
250 + 12 % od 250 $ = 30 |
2. Donos kapitala v odškodninski sklad in donosnost naložbe (Inwoodova metoda). Stopnja donosnosti naložbe komponento količnik kapitalizacije je enak faktorju odškodninskega sklada po enaki obrestni meri kot za naložbe:
R= Ry + SFF(n, Y),
SFF - faktor odškodninskega sklada;
Y=Ry - donosnost naložbe.
Del celotnega dohodkovnega toka je NOR, preostanek dohodkovnega toka zagotavlja povrnitev kapitala ali donos. V primeru 100-odstotne izgube kapitala bo del dohodka, ki bo nadomestil kapital, reinvestiran po obrestni meri, narasel na prvotno glavnico: tako pride do popolne izterjave kapitala.
Primer. Posojilo v višini 2.000 $ je bilo izdano za obdobje 5 let po 10 % letno. Lahko se v celoti odplača ob upoštevanju letnih enakih plačil v višini 527,6 $ (na podlagi prispevka za amortizacijo). Konstruirajte enotno kapitalizacijo rente.
Rešitev. Dohodek banke bo 200 $ na leto. Donos glavnice v prvem letu bo 527,6 $ - 10 % od 2000 $ = 327,6 $. V drugem letu: 527,6 $ - 10 % (2000 $ - 327,6 $) = 360,36 $. Podobno se izračuna dohodek za naslednja 3 leta. Rezultati izračuna so prikazani v tabeli:
3. Donos kapitala v odškodninski sklad in netvegana obrestna mera (Hoskoldova metoda). V nekaterih primerih je donosnost začetne naložbe nekoliko visoka. Zaradi tega je ponovno vlaganje po enaki stopnji kot prvotna naložba malo verjetno. Zato se za reinvestirana sredstva predpostavlja, da prejemajo dohodek po netvegani obrestni meri:
R= Ry + SFF (n, Yb),
Yb - Netvegana obrestna mera.
Primer. Investicijski projekt predvideva letno 10-odstotno donosnost kapitala za 5 let. Za prvo leto se pričakuje dohodek v višini 554 $. Zneske donosnosti naložbe je mogoče brez tveganja ponovno vložiti po stopnji le 6%. Določite vrednost dohodka.
Rešitev. Glede na tabelo »6 funkcij sestavljenih obresti« je faktor petih let odškodninskega sklada pri 10 % 0,1773964. Razmerje kapitalizacije bo enako R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Če je pričakovani dohodek za prvo leto 554 $, potem je vrednost dohodka V= NOR / R= 554 / 0,277 = 2000 $.
Po izračunu NPC in razmerja kapitalizacije se na njihovi podlagi izračuna vrednost nepremičnine. Glavne faze postopka vrednotenja kapitalizacije:
1) opredelitev pričakovanega letnega (ali povprečnega letnega) dohodka kot dohodka, ki ga ustvari premoženje ob njegovi najboljši in najučinkovitejši uporabi;
2) izračun stopnje kapitalizacije na podlagi primerljivih podatkov o prodaji, zbranih na konkurenčnih in odprtih trgih;
3) določitev vrednosti nepremičnine na podlagi čistega poslovnega dohodka in razmerja kapitalizacije tako, da se NPC deli z razmerjem kapitalizacije:
Primer. Določite vrednost predmeta na podlagi naslednjih podatkov o predmetu ocenjevanja:
1) PVD = 160000 c.u.
2) Dolgovi - 5 % PVD
3) Poslovni stroški - 45 % PVD
4) Povprečno razmerje kapitalizacije panoge je 0,10.
Rešitev. 1) Dolgovi so enaki 5% od 160.000 = 8.000 c.u.
2) DVD = 160000 - 8000= 152000 c.u.
3) Poslovni odhodki 45% od 160.000 = 72.000 c.u.
4) CHOD \u003d DVD - obratovalni stroški \u003d 152.000 - 72.000 \u003d 80.000 c.u.
5) stroški V = I/R = 80.000 / 0,10 = 800.000 c.u.
Koeficient kapitalizacije se praviloma uporablja v primerih, ko je treba čisti dohodek pretvoriti neposredno v vrednost določenega predmeta. Če ga je treba izračunati, se upoštevajo naslednji dejavniki:
Ustvarjen in prejet iz delovanja katerega koli predmeta;
Sredstva, ki se porabijo za nakup tega predmeta. Kazalnik, ki odraža razmerje med tema dvema parametroma, se v ekonomski literaturi imenuje tudi, uporablja se izraz splošni količnik kapitalizacije. V tem primeru se vrednost, ki je vključena v izračun obravnavanega koeficienta, vzame za določeno obdobje, največkrat za eno leto.
Celoten količnik kapitalizacije prikazuje interakcijo med parametri čistega dohodka, ki se izračunajo za leto, in tržno vrednostjo tega določenega predmeta. V primeru, ko to razmerje obravnavamo širše, ustrezno kaže razmerje med prihodki podjetja glede na predvideno vrednost tega podjetja na trgu. Tako se izkaže, da je ta koeficient obratno sorazmeren z dolžino vračila sredstev, vloženih v ta predmet. Metrično predstavlja odstotek čistega dobička, izračunanega kot povprečje za leto, ki ga prinesejo tiste naložbe, ki se uporabljajo kot naložbe v ta objekt.
Poleg te vrednosti se lahko koeficient kapitalizacije uporablja kot zelo natančna finančna uspešnost podjetja in njegove finančne stabilnosti. V tem kontekstu to razmerje odraža razmerje med zneskom obveznosti do kupcev in posplošenimi kazalniki zneskov iz vseh virov financiranja. V tem primeru vključujejo in Ta koeficient omogoča pravilno oceno zneska kapitala, ki ga ima podjetje, in ugotavljanje njegove zadostnosti ali nezadostnosti za financiranje katere koli dejavnosti kot lastniški kapital.
V tem smislu je to razmerje vključeno v seznam tako imenovanih kazalnikov finančnega vzvoda, torej tistih, ki odražajo razmerje med izposojenimi sredstvi in lastniškim kapitalom podjetja. Deluje tudi kot indikator stopnje gospodarskega tveganja: kdaj velike vrednosti koeficient obstaja več visoka stopnja odvisnost podjetja ali podjetja od izposojenih sredstev in kot naravna posledica manjša finančna stabilnost ob izzivih tržnih sil. In v skladu s tem, nasprotno, večji ko je koeficient, višja je donosnost lastniškega kapitala in višja je finančna stabilnost na trgu. V tem primeru se količnik kapitalizacije izračuna kot količnik deljenja zneska dolgoročnih obveznosti podjetja z zneskom lastniškega kapitala in dolgoročnimi obveznostmi.
Koeficient kapitalizacije kot element kaže tudi strukturo virov, ki lahko delujejo kot dejavniki njegovega dolgoročnega financiranja. Hkrati je treba ločiti kapitalizacijo podjetja od tržne kapitalizacije, kjer deluje kot vsota dveh visoko stabilnih obveznosti - dolgoročnih obveznosti in lastniškega kapitala.
Normalna vrednost koeficienta ni določena z nobenim normativnim aktom ali drugimi direktivnimi metodami, saj je to zaradi velikega števila negotovih in naključnih dejavnikov, ki vplivajo na vrednost koeficienta, praktično nemogoče. Toda kot kaže praksa, so vlagatelji bolj zainteresirani za podjetja in organizacije, katerih lastniški kapital prevladuje nad zneskom izposojenih sredstev. Vendar tega opažanja ne bi smeli absolutizirati, saj lahko uporaba samo lastniškega kapitala bistveno zmanjša dobičke iz naložb lastnikov.